Teknik Penyisaan

TEKNIK KAPITALISASI

Ada 3 (tiga) teknik :
1. Teknik Penyisaan Properti (Property Residual Technique)
2. Teknik Penyisaan Bangunan (Building Residual Technique)
3. Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique)
Bagaimana memilih teknik yang dapat digunakan, tergantung pada kebenaran data pasar yag tersedia untuk digunakan dalam mengestimasi tinggkat kapitalisasi untuk meyakinkan nilai tanah dan nilai bangunan dari property dinilai.

Teknik Penyisaan Property
Sangat mudah dan merupakan metode yang langsung digunakan untuk mengkapitalisasi pendapatan besrih dari properti yang akan dinilai. Metode ini sama dengan metode yang digunakan untuk mengkapitulasi pendapatan bersih dari tanah kosong, bahkan mengkapitulasi dengan tingkat bunga saja. Selain itu digunakan juga gabungan tingkat kapitulasi yaitu dari tingkat suku bunga dan tingkat pengembalian.
Bila pendapatan bersih dari property adalah Rp. 9.000.000; pertahun dan tingkat kapitulasi keseluruhan diestimasikan 12 persen. Nilai indikasi properi dengan metode pendekatan pendapatan dapat dihitung sebagai berikut :
Rp. 9.000.000; : 0,12 = Rp. 75.000.000; (nilai properti)
Elemen yang terpenting dalam teknik ini adalah menentukan tingkat kapitalisasi. Tingkat kapitalisasi ini harus ditentukan dengan metode perbandingan data jual dan sewa (comparative Sales Metho).
Data jual sebagai pembanding harus sama dengan property yang dinilai, dan sesuai dengan cara dimana pendapatan diestimasi.

Teknik Penyisaan Bangunan
Digunakan bila nilai tanah diketahui dan nilai bangunan belum diketahui. Teknik ini mengalokasikan pendapatan bersih property\i menjadi pendapatan bersih tanah serta pendapatan bersih bangunan dan perlengkapannya. Dalam menggunakan teknik ini, kita per-tama2 harus mengestimasikan nilai dari tanah.
Kalikan nilai tanah dengan tingkat bunga yang berlaku untuk menghitung pendapatan besrih dari tanah. Kurangi pendapatan bersih properti dengan pendapatan bersih dari tanah, diperoleh pendapatan bersih dari bangunan.
Kapitalisasikan pendapatan bersih dari bangunan dengan tingkat suku bunga/Interes rate ditambah tingkat pengembalian/recapture rate, sehingga diperoleh nilai bangunan.
Tambahkan nilai tanah dan nilai bangunan hingga dapat diperoleh gambaran nilai properti
Contoh :
Pendapatan bersih tahunan dari properti Rp. 8.000.000;
Nilai tanah Rp. 20.000.000;
Tingkat suku bunga/interest rate 7%
Tingkat pengembalian/recapture rate (berdasarkan pada umur ekonomis 25 tahun) 4%
Penilainya sebagai berikut:
Pendapatan bersih properti = Rp. 8.000.000;
Pendapatan tanah Rp. 20.000.000 x 7 % = Rp 1.400.000; (-)
Pendapatan bangunan = Rp 6.600.000;
Tingkat kapitalisasi (7%+4%) = 11 %
Nilai indikasi bangunan Rp 6.600.000 ; : 11% = Rp. 60.000.000;
Nilai tanah = Rp. 20.000.000; (+)
Nilai properti dengan teknik penyisaan bangunan = Rp. 80.000.000

Teknik penyisaan bangunan digunakan terutama untuk menilai properti dengan kasus dimana bangunan menunjukan penyusutan yang besar/bangunan kuno. Penyusutan disini terutama penyusutan fungsional dan atau kemunduran ekonomis. Dalam kasus seperti ini sering sukar diperoleh data jual yanh cdukup dari properti yang hampir sama dengan properti yang dinilai, untuk menentukan tingkat kapitalisasi dari properti, yang diperlukan untuk menilai dengan metode penyisaan tanah.
Metode penyisaan bangunan dapat digunakan bila nilai tanah dapat dicari setiap saat sedang tingkat kapitalisasi dari properti (tanah dan bangunan) tidak dapat tersedia dari data pasar jual beli yang ada.

Teknik Penyisaan Tanah
Digunakan bila nilai bangunan diketahui dan nilai tanah tidak diketahui. Metode penyisaan tanah sama dengan metode penyisaan bangunan, hanya nilai bangunan harus diestimasikan/dihitung terlebih dahulu.
Nilai bangunan dikalikan dengan tingkat kapitalisasi bangunan (tingkat bunga ditambah tingkat pengembalian) untuk mendapatkan pendapatan bersih bangunan. Pendapatan bersih properti dikurangi pendapatan bersih bangunan diperoleh pendapatan bersih dari tanah. Pendapatan bersih tanah dikapitalisasikan dengan tingkat bunga diperoleh nilai tanah. Nilai bangunan ditambah nilai tanah diperoleh nilai properti dengan teknik penyisaan bangunan.
Misal angka yang sama seperti dalam contoh Teknik penyisaan bangunan sebagai contoh.
Kecuali nilai bangunan Rp. 60.000.000; dan nilai tanah tidak diketahui.
Penilaian dengan teknik penyisaan tanah dilakukan sebagai berikut :
Pendapatan bersih properti =. Rp. 8.000.000;
Pendapatan bersih bangunan Rp. 60.000.000; x 11% = Rp. 6.600.000; (-)
Pendapatan bersih tanah = Rp. 1.400.000;
Nilai indikasi tanah Rp. 1.400.00; : 7% = Rp. 20.000.000;
Nilai bangunan = Rp. 60.000.000; (+)
Nilai properti dengan Teknik penyisaan tanah = Rp. 80.000.000;

Teknik penyisaan tanah dapat digunakan bila didukung data perkiraan nilai bangunan. Bangunan harus relatif baru dan memenuhi prinsip penggunaan tanah yang setinggi mungkin (highest and best use). Seperti teknik penyisaan bangunan, teknik penyisaan tanah biasanya digunakan bila dan hanya bila tingkat kapitalisasi properti tidak diperoleh dari perbandingan data jual. Teknik penyisaan tanah dapat juga digunakan untuk mengontrol kelayakan dari bangunan yang akan dibangun daiatas tanah yang akan dinilai. Perbandingan antara nilai kapitalisasi tanah yang diperoleh dari teknik penyisaan tanah, dan data tanah atau nilai tanah dari data jual beli, dapat digunakan untuk menentukan tingkat kelayakan bangunan/properti.

http://Bambang77001.blogspot.com
Bambang77001@gmail.com