Penilaian Kapal Laut

Diambil dari Majalah Penilai, edisi Maret/Th. VII/2012

MAPPI: 2015, Indonesia Butuh 1.000 Penilai

Selasa, 07 Desember 2010 10:49 WIB

REPUBLIKA.CO.ID,BEKASI--Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) memperkirakan bahwa Indonesia memerlukan sekitar 1.000 penilai bersertifikat pada 2015 sesuai dengan perkembangan kondisi perekonomian di tanah air. "Saat ini kita baru memiliki 330 orang penilai bersertifikat," kata Sekretaris Umum Pengurus Pusat MAPPI Robinson Tampubolon di sela peresmian pendirian Asosiasi Profesi Penilai Pemerintah (APPP) di Bekasi Jawa Barat, Senin.

Ia menyebutkan, sebagian dari jumlah tersebut adalah penilai publik yang bekerja di Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP). Saat ini terdapat 108 KJPP yang berada di bawah MAPPI. Penilai adalah pihak yang melakukan penilaian secara independen berdasarkan kompetensi yang dimiliki. Dikenal dua penilai yaitu penilai internal dan penilai eksternal.

Penilai internal adalah penilai pegawai negeri sipil di lingkungan pemerintah yang diangkat oleh kuasa Menteri Keuangan yang diberi tugas, wewenang, dan tanggung jawab melakukan penilaian secara independen. Penilai eksternal adalah penilai selain penilai internal yang mempunyai izin praktik penilaian dan menjadi anggota asosiasi penilaian yang diakui Kemenkeu.

Berdasar PP Nomor 38 tahun 2008 dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 125/PMK.01/2008, penilai eksternal ini adalah penilai publik. Sementara itu mengenai UU tentang Penilai, Robinson mengatakan, saat ini sedang disiapkan rancangan UU-nya dan diharapkan tahun depan (2011) sudah selesai pembahasannya di DPR.

Ia menyebutkan, kemungkinan UU itu akan mengatur sanksi jika penilai melakukan kesalahan dalam melakukan penilaian. Sebelumnya Sekjen Kemenkeu Mulia Nasution pernah mengungkapkan bahwa pihaknya tengah menyiapkan RUU tentang Penilai dan akan diajukan ke DPR pada awal 2011. "Krisis ekonomi yang dialami Indonesia pada 1997-1998 mendorong perlunya peningkatan kompetensi dan integritas penilai," katanya.

Redaktur: Krisman Purwoko

Sumber: ant

http://www.republika.co.id/berita/breaking-news/ekonomi/10/12/07/150924-mappi-2015-indonesia-butuh-1-000-penilai

Jangan Asal Bisnis Properti

Maraknya iming-iming keuntungan bisnis properti jangan sampai membuat Anda terlena. Ingatlah, tak ada bisnis tanpa risiko.

Saat ini marak dorongan untuk berbisnis properti dengan iming-iming tanpa modal. Formula sederhana yang digunakan adalah membeli rumah untuk kemudian dikontrakkan (terutama buat kos-kosan).

Pendapatan dari hasil kontrakan inilah yang digunakan untuk membayar kredit, sehingga Anda seolah terbebas dari kewajiban bulanan.

Keuntungan lain yang diperoleh adalah aset properti tersebut. Jadi tanpa membayar, Anda diperkirakan bisa memiliki aset tersebut setelah kredit lunas. Apalagi nilai asetnya sudah naik.

Semudah inikah? Belum tentu. Pertama, kita harus menyiapkan uang muka yang biasanya sebesar 30 persen dari pinjaman yang diberikan bank. Sehingga, tidak ada bisnis yang gratis.

Untuk mengingatkan, ada beberapa hal yang perlu diwaspadai agar bisnis properti benar-benar bisa menguntungkan sesuai harapan. Beberapa hal yang bisa mempengaruhi bisnis properti Anda:

Aset tidak likuid

Kenalilah bahwa properti bukan termasuk aset yang likuid. Maksudnya, aset yang tidak cepat bisa dicairkan seperti uang tunai atau koin emas.

Untuk mengubah properti jadi uang tunai yang bisa dipertukarkan, tentu kita harus menjualnya dulu. Mengingat harganya yang mahal, butuh waktu lama untuk memindahkan kepemilikannya ke orang lain agar kita mendapat uang tunai.

Beban suku bunga pinjaman

Saat ini, suku bunga bersih atau selisih antara suku bunga pinjaman dan tabungan di Indonesia adalah yang terbesar di Asia Tenggara. Yakni, mendekati 6 persen. Imbauan Bank Indonesia agar suku bunga kredit diturunkan, nyaris tak terdengar. Padahal, Bank Indonesia terbilang sering menurunkan suku bunga acuan.

Dalam bisnis properti berupa kontrakan, perilaku rente perbankan harus diimbangi dengan perubahan harga sewa kontrakan. Mungkinkah naik beriringan dengan kenaikan cicilan?

Biaya perawatan

Katakanlah Anda tetap mengambil kredit pemilikan rumah. Akan bagus seandainya rumah tersebut sudah bisa langsung menghasilkan pendapatan bulanan. Tapi jika belum, berarti Anda harus menghitung biaya perawatan bulanan hingga rumah tersebut benar-benar bisa menghasilkan.

Tentu saja yang dihitung bukan sekadar biaya material. Namun, ongkos merawat rumah plus waktu yang dikeluarkan juga harus dikonversi sebagai biaya.

Promosi

Jika yang Anda beli adalah rumah baru, jangan lupakan biaya mencari konsumen. Baik yang dilakukan melalui iklan, maupun lewat jasa pencari konsumen. Semuanya tetap biaya dan harus dihitung ketika ingin mengalkulasi hubungan antara pendapatan dengan biaya kewajiban kredit yang harus dibayar.

Situasi ekonomi

Ketika situasi ekonomi membaik, kebutuhan tenaga kerja untuk produksi akan meningkat. Seiring banyaknya orang yang memiliki pendapatan, kebutuhan akan tempat tinggal pun meningkat. Termasuk di dalamnya kebutuhan rumah tinggal sementara alias kontrakan.

Tapi jangan lupa pikirkan kondisi sebaliknya. Kelesuan situasi ekonomi bisa juga menjadi ancaman pada bisnis properti. Kemampuan dan jumlah penyewa pun bisa turun.

Pajak

Jangan anggap remeh yang satu ini. Kota Bekasi, Jawa Barat, mulai tahun depan memberlakukan pajak rumah kos dan kontrakan sebesar 10 persen. Pendapatan dari persewaan rumah yang sedianya digunakan untuk membayar kredit, bisa tergerus. Bisa-bisa sisa pendapatan Anda makin tipis.

Periksalah satu ihwal ini. Jangan-jangan di tempat Anda berbisnis properti kebijakan ini sudah diberlakukan. Namun ini menjadi tidak penting, jika memang Anda ingin jadi pengemplang pajak kelas teri.

Karena itu, kenali dengan baik lahan bisnis yang akan Anda masuki. Apalagi bukan mustahil, harga properti turun. Sudah banyak negara yang mengalaminya. Karena itu, alangkah baiknya berpikir seperti pengusaha properti berpengalaman. Naik-turunnya permintaan sudah dihitung asumsinya sejak awal.

Herry Gunawan jadi wartawan pada 1993 hingga awal 2008. Sempat jadi konsultan untuk kajian risiko berbisnis di Indonesia, kini kegiatannya riset, sekolah, serta menulis.

BOT (Build Operate And Transfer), (3)

PT. Tanah Makmur mempunyai sebidang tanah dengan luas 10.000 m2, yang dapat dibangun gedung hotel dengan jumlah kamar sebanyak 300 kamar. PT. Hotel Nyaman (developer) membuat perjanjian BOT (Build, Operate Transfer) dengan PT. Tanah makmur selama 25 tahun. Pada akhir perjanjian BOT, PT. Hotel Nyaman akan menyerahkan hotel tersebut kepada PT. Tanah Makmur. Setelah BOT berjalan 10 tahun, terjadi krisis ekonomi yang menyebabkan turunnya tingkat hunian hotel tersebut. Untuk mengatasi kerugian yang lebih besar dari PT. Hotel Nyaman, maka PT. Hotel Nyaman ingin menghitung kembali besarnya royalti yang wajar, yang dibayarkan kepada PT. Tanah Makmur.

Adapun data – data yang dapat diperoleh Penilai, adalah sebagai berikut :

A. Proyeksi pendapatan bersih dari sisa hak BOT adalah sebagai berikut :

§ Tahun ke 1 s/d tahun ke 4 Rp. 30.000.000.000,-

§ Tahun ke 5 s/d tahun ke 9 Rp. 40.000.000.000,-

§ Tahun ke 10 s/d tahun selanjutnya Rp. 45.000.000.000,-

B. Royalti dibayar tiap 3 tahun, dengan kenaikan royalti 50 % setelah tahun ke 10, terhitung sejak rencana revisi besarnya pembayaran royalti (saat ini).

C. Apabila tarif diskonto ditentukan 12%, Nilai Pasar Properti saat ini bila dinilai penilai adalah Rp. 300.000.000.000,-

D. Lessor’s Interest berdasarkan opini Penilai adalah Rp. 75.000.000.000,-

Pertanyaannya :

Hitung besarnya Royalti yang sesuai, yang harus dibayar PT. Hotel Nyaman kepada PT. Tanah Makmur sesuai dengan rencana revisi di atas.

BOT (Build Operate And Transfer), (2)

PT. Gemah Ripah memiliki sebidang tanah yang diatasnya dibangun gedung perkantoran oleh PT. Gedung Indah dengan perjanjian Built Operate dan Transfer (BOT). Perjanjian BOT tersebut berlangsung selama 20 tahun dimana PT. Gedung Indah berhak menerima pendapatan dari gedung perkantoran tersebut selama 20 tahun. Pada tahun ke 21 PT. Gedung Indah harus menyerahkan kembali pada PT. Gemah Ripah, tanah berikut gedung perkantoran di atasnya dalam keadaan baik. Pada saat dilakukan penilaian ini BOT telah berjalan selama 5 tahun.

Berdasarkan proyeksi Penilai pendapatan bersih dari hasil menyewakan gedung perkantoran saat ini adalah Rp. 3.000.000.000,-. Dan pendapatan ini diproyeksikan akan meningkat sebesar Rp. 200.000.000,-. setiap 3 tahun. Berdasar perjanjian BOT PT. Gedung Indah harus membayar royalti kepada PT. Gemah Ripah sebesar 10 % dari pendapatan bersih setiap tahunnya.

Berdasarkan data pasar tingkat diskontro (discount rate) yang tepat untuk properti ini adalah 10% untuk 10 tahun pertama, sisanya diperkirakan adalah 12 % sampai akhir masa perjanjian BOT.

Pertanyaan :

§ Hitung Nilai Pasar Hak BOT dari PT. Gedung Indah

§ Bila Nilai Pasar Properti pada masa berakhirnya Perjanjian BOT diproyeksikan Penilai adalah sebesar Rp. 70.000.000.000,-, hitung Nilai Pasar bagi pemilik tanah pada saat ini !

BOT (Build Operate And Transfer), (1)

Penilaian Partial

Penilaian properti yang mana Hak Atas Properti

tersebut dimiliki oleh lebih dari satu pemilik,

misalnya :

1.Pemilik tanah & Pemilik Bangunan

2. Penyewa dan yang menyewakan

BOT ( Build Operate And Transfer )

HUBUNGAN ANTARA :

• Pemilik tanah, dan

• Developer

Melakukan kerjasama yang saling menguntungkan

KENAPA MELAKUKAN KERJASAMA BOT ?

Pemilik tanah

Memiliki tanah komersial, namun :

• Tidak memiliki modal

• Tidak memiliki kemampuan untuk :

• Mengembangkan

• Mengelola

• Memasarkan properti secara profesional

Develover

Memiliki kemampuan, tetapi :

Tidak memiliki lahan komersial, karena lahan komersial pada daerah tertentu jumlahnya sangat terbatas

PENGERTIAN BOT

• Pemilik tanah menyerahkan hak atas tanah untuk masa tertentu kepada developer untuk dikembangkan ( dibangun dan dikelola )

• Kedua pihak mendapatkan keuntungan yang sama sesuai dengan jumlah investasi yang dikeluarkan»dengan memperhatikan tingkat resiko yang ditanggung oleh masing – masing pihak

• Dalam sistem hukum pertanahan, tanah tersebut dapat dimohonkan Hak Guna Bangunan untuk masa tertentu sesuai dengan perjanjian yang ada

TEHNIK PENILAIAN

Melakukan penilaian untuk :

• Lessor’s Interest ( Pemilik Tanah )

• Lessee’s Interest ( Penyewa / Develover )

Penilaian pada umumnya menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan metode DCF (Discounted Cash Flow Method )

FAKTOR – FAKTOR YANG PERLU DIPERHATIKAN

• Bentuk Kerjasama

• Jangka Waktu

• Isi dan pernyataan dalam perjanjian

• Proyeksi Pendapatan & Biaya Operasional

• Tingkat resiko masing – masig pihak selama masa perjanjian

• Tingkat kapitalisai & tingkat Diskonto yang sesuai

BENTUK PERSAMAAN YANG DIKENAL DALAM PENILAIAN PARTIAL

V = VLO + VLE

Dimana

V = Nilai Pasar Property

VLO = Nilai bagi pemilik tanah (Lessor’s Interest)

VLE = Nilai bagi penyewa / Developer (Lessee’s Interest)

NILAI BAGI YANG MENYEWAKAN ( Pemilik Tanah )

Menerima Pembayaran Sewa ( Dari Developer / Penyewa )

+

Sisa Nilai Property ( Pada Akhir Masa Sewa )

NILAI BAGI PENYEWA ( Developer )

• Menikmati keuntungan dari selisih harga sewa berdasarkan kontrak dengan Nilai Pasar sewa untuk masa tertentu sesuai dengan hak atas penggunaan property tersebut

• Nilai bagi penyewa dapat terjadi apabila harga sewa berdasarkan kontrak lebih kecil dari Nilai Pasar sewa.

KONDISI UMUM

Dengan kondisi yang berubah – ubah akan berakibat kepada Nilai Pasar

Properti, Contoh :

• Nilai Pasar Propeti naik » Harga Sewa naik

• Nilai Pasar Propeti turun » Harga Sewa turun

Ø Bila harga pasar sewa naik » Pemilik properti memberikan sebagian keuntungannya kepada penyewa ( penyewa mendapatkan nilai positif )

Ø Bila harga pasar sewa turun » Penyewa akan memberi keuntungannya kepada pemilik properti (nilai negatif bagi penyewa )

Ø Bila harga pasar sewa = Harga pasar sewa dalam kontrak, maka nilai bagi penyewa = 0

Ø Bila harga pasar sewa turun dan perbedaan dengan harga sewa dalam kontrak semakin jauh, biasanya penyewa akan mengusulkan negosiasi ulang atas kontrak harga sewa

Ø Biasanya nilai negatif bagi yang menyewakan ( Pemilik Tanah ) hampir tidak pernah terjadi

Ilustrasi Penilaian

Dalam menentukan Tingkat Kapitalisasi dengan Summation Method maka Reliability of Net Income merupakan faktor yang dipertimbangkan sebagai :

Merupakan faktor penambah safe rate.

Penggunaan yang terbaik dan tertinggi atas sebidang tanah yang sesuai dengan peruntukannya akan diperoleh kesimpulan :

Nilai pasar tanah tertinggi

Nilai bagi Penyewa dalam sistem sewa menyewa properti antara pemilik dengan penyewa terjadi bila :

Nilai bagi penyewa adalah selisih nilai sewa berdasar kontrak dengan nilai sewa pasar. Apabila nilai sewa pasar lebih tinggi dibanding dengan nilai sewa kontrak maka terdapat selisih positif berarti nilai bagi penyewa dapat terjadi.

Bila Nilai Pasar hasil Penilaian Penilai atas sebuah rumah tinggal dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar, dengan data yang telah teruji adalah Rp. 300.000.000, sedangkan hasil Penilaian Penilai dengan Pendekatan Biaya adalah Rp. 375.000.000 pada tanggal penilaian yang sama, maka anda sebagai penilai wajib melakukan review terhadap hasil penilaian tersebut. Hal ini mungkin dapat terjadi karena :

Kemungkinan penentuan penyusutan kurang tepat.

Dalam melakukan penilaian mesin dan peralatannya dengan Pendekatan Biaya, penyusutan fungsional sebuah mesin lebih banyak disebabkan oleh :

Dengan adanya teknologi baru kemungkinan fungsi mesin menjadi kurang maksimal sehingga mesin tersebut mengalami penyusutan fungsi (misal komputer Pentium 3 akan mengalami penyusutan akibat adanya Pentium 4)

Bila nilai pasar tanah : nilai pasar bangunan = 2 : 3. Sedangkan tingkat kapitalisasi tanah ditetapkan adalah sebesar 10% dan tingkat kapitalisasi untuk bangunan adalah sebesar 16%, maka tingkat kapitalisasi untuk properti tersebut (tanah dan bangunan) adalah :

Overall cap. Rate = (rasio nilai tanah x cap rate tanah) + (rasio nilai bangunan x cap rate bangunan)

= (0.4 x 10%) + (0.6 x 16%) = 13,6%

Pernyataan dibawah ini berhubungan dengan Nilai Pasar tanah untuk penggunaan komersial dalam proses penilaian. Tanah komersial tersebut mempunyai ketentuan KDB 40%, KLB 5 % dan KDH 15 % dan tertinggi min 6 lantai serta tinggi maksimal 40 lantai. Serta harus memenuhi persyaratan lainnya sebagai bangunan komersial perkantoran. Mana pernyataan dibawah ini :

Nilai adalah berkaitan dengan manfaat, semakin tinggi manfaat maka semakin tinggi nilainya. (Nilai Pasar tanah akan berbanding lurus dengan tingginya manfaat tanah tersebut)

Dalam suatu penilaian diketahui bahwa GIM pada suatu lokasi adalah 20, nilai sewa rumah di daerah tersebut adalah Rp. 7.500.000,- per tahun, dengan harga jual
Rp. 150.000.000,-, jika di daerah tersebut ada sebuah rumah dijual dengan harga
Rp. 200.000.000,- maka rumah tsb dapat disewakan sebesar :

V = GI x GIM

GI = V : GIM à GI = 200.000.000 : 20 = 10.000.000

Langkah-langkah didalam suatu proses penilaian adalah Batasan masalah, perencanaan penilaian, pengumpulan data, penentuan metode penilaian, kesimpulan nilai.

Didalam asumsi dan syarat pembatasan laporan penilaian sering dinyatakan bahwa mesin dan peralatan dianggap merupakan kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dan merupakan bagian dari suatu sistem yang berjalan. Hal ini dimaksudkan untuk menegaskan bahwa: Mesin dan peralatan tersebut merupakan rangkaian dari beberapa mesin-mesin produksi

Apabila pendapatan bersih tahunan dianggap tetap, sementara tingkat kapitalisasi semakin kecil, maka nilai properti menjadi V = NOI : R à R sebagai faktor pembagi, semakin kecil faktor pembagi maka semakin besar hasilnya, semakin kecil tingkat kapitalisasi maka semakin besar nilainya.

Komponen cadangan penggatian (Reserve for Replacement) dalam perhitungan Discounted Cash Flow (DCF) adalah cadangan dana untuk: Biaya cadangan penggantian adalah biaya untuk mengganti aktiva tetap yang harus diganti.

Kalau biaya perbaikan dan pemeliharaan masuk pada biaya operasinal

Salah satu ciri-ciri dari nilai adalah utility, apa yang dimaksud dengan kata tersebut ?

Utility : Kemampuan (kegunaan) untuk memenuhi keinginan dan kebutuhan manusia

Kelangkaan : Kekurangan pasokan barang secara relatif terhadap permintaannya

Keinginan : Keinginan pembeli atas sebuah barang untuk memenuhi kebutuhan manusia

Daya Beli : Kemampuandari individu atau kelompok untuk berpartisipasi di pasar dengan menyertakan uang tunai maupun sesuatu yang setara

Nilai pasar sebuah Gedung Perkantoran Rp. 50 milyar, jika capitalization rate gedung ini turun sedangkan biaya operasi juga turun, maka nilai pasar gedung perkantoran :

V = NOI : R à Biaya turun berarti NOI naik berarti kemungkinan nilai naik,

Cap. Rate tutun berarti kemungkinan nilai naik,

NOI naik, cap rate turun berarti properti nilainya naik

bambang budianto penilaian property valuer appraisal