DCF

METODE ARUS KAS
(Discounted Cash Flow/DCF)
Pengertian metode arus kas
Arus kas dalah perbedaan antara total peneriman/pemasukan dan total pengeluaran/pemakaian dana dalam suatu periode waktu tertentu.
Untuk menentukan nilai suatu property dengan metode kapitalisasi pendapatan dapat digunakan arus kas yang kemudian dikenal dengan metode discounted cash flow atau metode arus kas yang didiskonto.
Arus kas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu property baik sekarang maupun dimasa yang akan datag dengan memperhatikan data2 dimasa yang lampau. Juga dengan metode ini nilai pasar suatu property akan dapat lebih akurat diperhitungkan tanpa melakukan banyak asumsi2 yang dimasa akan dating memungkinkan terjadinya suatu kondisi yang gatgal. Metode arus kas yang terdiskonto sangat tepat digunakan pada kondisi suatu negara secara makro dan mikro ekonomi dan keadaan tidak stabil.
Cara termudah untuk memperlihatkan suatu cash flow atau arus kas adalah melalui cash flow atau arus kas diagram, dimana, dimana setiap cash flow/arus kas dinaytakan sebagai arus kas penerimaan dan arus kas pengeluaran.
Dalam penilaian properti arus kas penerimaan mengikuti aturan dalam penilaian yaitu suatu penerimaan yang dapat diperoleh dari properti itu sendiri. Sedang arus kas pengeluran adalah terdiri dari biaya2 yang harus dipersiapkan agar property dapat menghasilkan pendapatan. Biaya2 ini terdiri dari biaya tetap (fixed expenses), biaya tidak tetap (variable expenses) dan biaya pengganti (reserves for replancement) yang harus memenuhi norma2 penilaian.
Dengan memegang prinsip antipasti (principle of antipation), proyeksi arus kas adalah yang terpenting dalam penilaian, karena itu proyeksi arus kas harus sesuai dengan seluruh data pasar yang tersedia, dengan melakukan analisa data pasar secara cermat. Proyeksi arus kas akan dapat menghasilkan Nilai Pasar yang akurat, bila proyeksi arus kas dibuat berdasarkan data pasar yang akurat dan dapat dipercaya.
Selain prediksi arus kas yang akurat, penilaian dengan metode arus kas terdiskonto akan dipengaruhi oleh jangka proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas yang dapat dikatakan akurat yang digunakan oleh penilai.
Jangka waktu proyeksi arus kas yang dapat dianggap cukup akurat adalah 5-10 tahun. Dalam analisa Metode Kuantatif dapat dibandingkan secara statistic bahwa semakin pendek jangka waktu proyeksi, maka harapan akan terpenuhinya prediksi arus kas lebih besar, dengan kata lain probabilitas berhasilnya prediksi arus kas semakin besar.

PROYEKSI ARUS KAS
Jangka waktu proyeksi arus kas rata2 dapat dianggap cukup akurat untuk jangka 10 tahun. Jangka waktu arus kas dimungkinkan dapat lebih panjang, maupun lebih pendek tergantung keyakinan penilai.
Beberapa hal penting yang perlu diperhatikan dalam merencanakan proyeksi arus kas dengan metode arus kas yang terdiskonto (discounted cash flow method) adalah sebagai berikut :
1.Tarif sewa pasar saat uni dan data naik maupun turun tarif sewa dimasa yang akan datang berdasarkan siklus properti sewa.
2.Tarif sewa yang berlaku saat ini tergantung pada yang dinilai dan penyesuai tariff sewa sesuai data pasar
3.Perkiraan tingkat hunian untuk mementukan proyeksi tingkat hunian berdasarkan data gedung yang dinilai dengan pasar properti sewa.
4.Estimasi besarnya penerimaan yang dapat ditagih dari penyewa karena satu dan lainhal dari estimasi kerugian yang disebabkan ada tenggang waktu kosong karena sewa berakhir dan biaya persiapan untuk ruang penyewa pengganti dan biaya agen pemasaran
5.Proyeksi pengeluaran yang terdiri dari biaya tetap, baiay variable dan biaya cadangan yang harus disesuaikan dengan kondisi pasar dan kondisi gedung yang dinilai.
6.Perkiraan nilai pasar gedung pada akhir masa proyeksi arus kas (reversion) dan yang mungkin timbul karena transasksi properti.
7.Pengaruh ekonomi makro, antara lain perubahan besarnya inflasi suatu Negara, jumlah uang yang beredar dalam suatu Negara.
8.Diskon factor/tariff diskonto yang digunakan (discount rate)
9.Siklus bisnis yaitu kondisi ekonomi suatu Negara dan perkembangan ekonomi dimasa yang akan datang.

PENERAPAN METODE ARUS KAS
Penilaian dengan metode arus kas biasanya digunakan sarana komputer untuk mempermudah penilai melakukan perhitungan.
Dalam beberapa hal dimana proyeksi arus kas sederhana pekerjaan penilaian dapat dilakukan dengan bantuan tabel penilaian dan kalkulator.

Bambang Budianto Penilaian
http://bambang77001.blogspot.com
bambang77001@yahoo.com
bambang77001@gmail.com