Google
 

Kamis, 10 April 2008

Penilaian Mesin (2)



FAKTOR – FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI MESIN
HAL – HAL YANG PERLU DIPERHATIKAN DALAM PENILAIAN MESIN YAITU ADANYA FAKTOR – FAKTOR YANG SECARA LANGSUNG ATAU TIDAK LANGSUNG MEMPENGARUHI NILAI MESIN.
- FAKTOR PHISIK
- FAKTOR FUNGSI
- FAKTOR EKONOMI
- FAKTOR POLITIK & SOSIAL

LANGKAH – LANGKAH PENILAIAN MESIN
Dengan Cost Approach

LANGKAH – LANGKAH YANG HARUS DILAKUKAN DI DALAM PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN ADALAH SEBAGAI BERIKUT :
PENDATAAN / PENCATATAN MESIN
URAIAN TEKNIS MESIN
PENENTUAN HARGA BARU MESIN
PENYUSUTAN MESIN
PENETAPAN NILAI MESIN

- PENDATAAN MESIN
(Identification)
RUANG LINGKUP PENDATAAN PENILAIAN UMUMNYA MELIPUTI :
- MENCATAT MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
- MENGUMPULANKAN DATA AWAL ( Daftar, Gambar, Ijin, Layout dll.)
- INSPEKSI ( Check kondisi Phisik, Foto, Data Pembanding, dll. )
- KOMFIRMASI DATA – DATA MESIN YANG TELAH DIKUMPULKAN, TERUTAMA MENGENAI STATUS KEPEMILIKAN (Pencocokkan)

- URAIAN TEKNIS MESIN-MESIN DAN PERALATAN (Description)
MENYUSUN SUATU LAPORAN PENILAIAN MESIN BIASANYA TIDAK SEMUA DATA YANG ADA DILAPORKAN, TETAPI BIASANYA HANYA TERBATAS PADA URAIAN TEKNIS SECARA BERURUTAN SEBAGAI BERIKUT :
- NO. KODE
- JUMLAH MESIN
- NAMA MESIN / PERALATAN
- MEREK, BUATAN, TIPE, NO. SERI, TAHUN PEMBUATAN
- SPESIFIKASI TEKNIS YANG MENYANGKUT : KAPASITAS, UKURAN , VOLUME, TENAGA PENGGERAK, PERLENGKAPANNYA.
- SISA UMUR EKONOMIS / KONDISI : BAIK, CUKUP, DSB
- BIAYA PEMBUATAN BARU / PENGGANTI BARU
- PENETAPAN NILAI AKHIR

- DEPRESIASI / PENYUSUTAN
(Depreciation)
SEPERTI DIKETAHUI BAHWA ADA 3 MACAM PENYUSUTAN YAITU PHISIK, FUNGSI DAN EKONOMIS. PENYUSUTAN BERARTI SUATU KERUGIAN NILAI YANG DIALAMI OLEH MESIN YANG DISEBABKAN OLEH ADANYA KE 3 FAKTOR TERSEBUT.
- PHISIK ( PHYSICAL DETERIORATION )
KERUSAKAN PHISIK RETAK, AUS, LAPUK, MENGERAS ATAU KERUSAKAN PADA STRUKTURNYA.
- FUNGSI ( FUNCIONAL OBSOLECENSE )
KEMUNDURAN FUNGSI SEPERTI PERENCANAAN YANG KURANG BAIK, KETIDAK SEIMBANGAN YANG BERTALIAN DENGAN UKURAN, MODEL, BENTUK, UMUR DLL.
- EKONOMIS ( ECONOMIC OBSOLECENSE )
KEMUNDURAN EKONOMIS DIKARENAKAN FAKTOR LUAR YANG MEMPENGARUHI, SEPERTI PERUBAHAN SOSIAL, PERATURAN – PERATURAN PEMERINTAH DAN PERATURAN LAIN YANG MEMBATASI, PERUNTUKAN DLL.

DENGAN KATA LAIN BAHWA KERUSAKAN PHISIK DAN KEMUNDURAN FUNGSIONAL ADALAH SUATU KERUGIAN YANG DISEBABKAN OLEH FAKTOR-FAKTOR INTERNAL YANG TERJADI ATAS HARTA TETAP YANG DINILAI, SEDANGKAN KEMUNDURAN EKONOMIS ADALAH SUATU KERUGIAN YANG DISEBABKAN OLEH FAKTOR EKSTERNAL YANG TERJADI DILUAR HARTA TETAP YANG DINILAI.

ISTILAH – ISTILAH YANG DIGUNAKAN

1. UMUR FISIK
( USEFULL LIFE ) = UMUR YANG DIPERKIRAKAN SECARA FISIK.
2. UMUR EKONIMIS
( ECONOMIC USEFULL LIFE )= UMUR YANG DIPERKIRAKANKAN SECARA EKONOMIS.
3. UMUR EFEKTIF
( EFECTIVE AGE ) = SAAT MESIN DIBUAT SAMPAI DILAKUKAN PENILAIAN.
4. UMUR AKTUAL FISIK
( PHYSICAL ACTUAL AGE = SEJAK MESIN DIBUAT SAMPAISAAT DILAKUKAN PENILAIAN.
5. UMUR AKTUAL PENGGUNAAN
( USED ACTUAL AGE) = SEJAK MESIN DIPAKAI SAMPAISAAT DILAKUKAN PENILAIAN.
6. SISA UMUR EKONOMIS
( ECONOMIC REMAINING LIFE)= SISA UMUR MESIN DAPAT BEKERJA SECARA EKONOMIS.

KONDISI – KONDISI HARGA DALAM PERDAGANGAN (IMPOR BARANG)
DALAM PERDAGANGAN IMPOR DAN EKSPOR TERDAPAT BERMACAM – MACAM KONDISI HARGA YANG PADA DASARNYA BERSUMBER PADA KETENTUAN THE INTERNATIONAL CHAMBER OF COMMERCE ( ICC ) PARIS
DENGAN SEGALA PERUBAHANNYA, KONDISI – KONDISI HARGA TERSEBUT ADALAH SEBAGAI BERIKUT :

- F.A.S. FREE ALONGSIDE SHIP, DISINI EKSPORTIR/SUPPLIER/SELLER ATAU PENJUAL BERKEWAJIBAN DAN BERTANGUNGJAWAB MENYERAHKAN BARANGNYA SAMPAI DISISI LAMBUNG KAPAL DIPELABUHAN PEMUATAN ( LOADING PORT), MISALNYA PELABUHAN MUAT TOKYO, PELABUHAN MUAT SINGAPURA, SEDANG ONGKOS MUAT BARANG TERSEBUT ( STEVEDORING ) KEDALAM KAPAL MENJADI TANGGUNGAN IMPORTIR / PEMBELI.

- F.O.B FREE ON BOARD, DISINI EKSPORTIR / SUPPLIER / SELLER BERANGGUNG JAWAB DAN BERKEWAJIBAN MENYERAHKAN BARANGNYA SAMPAI TERMUAT DI ATAS KAPAL (ON BOARD) , SEGALA BIAYA YANG TIMBUL TERMASUK ONGKOS STEVEDORING SAMPAI BARANG TERMUAT KEDALAM KAPAL MENJADI TANGGUNGJAWAB SUPPLIER, MAKSUDNYA SUDAH TERMASUK KEDALAM HARGA BARANG. SETELAH BARANG ON BOARD MAKA HAK MILIK ATAS BARANG TERSEBUT BERPINDAH KEPADA IMPORTIR ( BUYER ).

Fasilitas Impor Barang Modal

DASAR HUKUM
Surat Keputusan Menteri Keuangan :
No. 135/KMK.05/2000 tgl. 1 Mei 2000. jis
No. 28/KMK.05/2001 tgl. 26 Januari 2001 dan
No. 456/KMK.04/2002 tgl. 30 Oktober 2002
- Keringanan bea masuk hingga tarif akhir sebesar 5%
- Waktu pengimporan 2 (dua) tahun
- Dapat diperpanjang sesuai jangka waktu penyelesaian proyek (JWPP) dalam surat persetujuan.

PEMBEBASAN PPN.
PEMBEBASAN PPN BARANG MODAL (TIDAK TERMASUK SUKU CADANG)
PP. No. 12 Tahun 2001 tgl. 22 Maret 2001 jis. No. 43 Tahun 2002 tgl. 23 Juli 2002, No. 46 Tahun 2003 tgl. 13 Agustus 2003
SKMK. No. 155/KMK.03/2001 tgl. 2 April 2001 jis. No. 363/KMK.03/ 2002 tgl. 31 Juli 2002, No. 371/KMK.03/2003 tgl. 21 Agustus 2003.

***

Penilaian Mesin (1)


PROPERTI INDUSTRI
TERDIRI DARI :
A.TANAH
B.BANGUNAN
C.SARANA PELENGKAP
D.MESIN-MESIN DAN PERALATAN
E.KENDARAAN BERMOTOR
F.ALAT BERAT
G.FIXTURE & FURNITURE

JENIS – JENIS MESIN
MESIN – MESIN DIKELOMPOKKAN DALAM 8 GOLONGAN BESAR YAITU :
- MESIN – MESIN PROSES PRODUKSI
- MESIN – MESIN PERKAKAS
- MESIN – MESIN UTILITAS
- MESIN DAN PERALATAN LISTRIK
- MESIN – MESIN PENGANGKUT ATAU PENGANGKAT
- ALAT TRANSPORTASI ATAU KENDARAAN
- ALAT – ALAT BERAT
- ALAT – ALAT PENELITIAN

- MESIN – MESIN PROSES PRODUKSI
ADALAH : MESIN – MESIN YANG DIGUNAKAN SECARA LANGSUNG ATAUPUN TIDAK LANGSUNG UNTUK MENGHASILKAN SUATU PRODUK, SETELAH MELALUI SUATU PROSES PRODUKSI
- MESIN PERKAYUAN
- MESIN PERTEKSTILAN
- MESIN PENGERJAAN LOGAM
- MESIN PENGERJAAN KULIT
- MESIN PENGERJAAN PLASTIK
- MESIN PENGOLAHAN KERTAS
- MESIN PEMBUATAN MAKANAN / MINUMAN
- MESIN PERTANIAN
- MESIN REKREASI & ENTERTAINT

MESIN PERKAKAS
ADALAH : MESIN – MESIN YANG DIGUNAKAN UNTUK MENGUBAH BENTUK SUATU BENDA DENGAN CARA MEMOTONG / MEMBUANG BAGIAN – BAGIAN BENDA TERSEBUT DALAM BENTUK GERAM ( CHIP )
- MESIN BUBUT
- MESIN KETAM
- MESIN BOR
- MESIN FRAIS
- MESIN GERGAJI
- MESIN GERINDA
- MESIN LAS

-MESIN – MESIN UTILITAS
ADALAH : MESIN – MESIN YANG MENGHASILKAN SUATU TENAGA YANG BERASAL DARI TENAGA LAIN SEHINGGA DAPAT DIMANFAATKAN UNTUK PENGGUNAAN MESIN LAINNYA.
- KETEL UAP
- POMPA
- KOMPRESOR
- BLOWER
- UNIT PENDINGIN

-MESIN – MESIN PERALATAN LISTRIK
ADALAH : MESIN ATAU PERALATAN YANG DIGUNAKAN UNTUK MEMBANGKITKAN TENAGA LISTRIK ATAU UNTUK SISTEM PENYALURANNYA
- GENERATOR LISTRIK (GENSET)
- TURBINE GENERATOR
- MOTOR LISTRIK
- TRANSFORMER
- PANEL
- JARINGAN KABEL LISTRIK

- MESIN PENGANGKAT / PENGANGKUT
ADALAH : MESIN ATAU PERALATAN YANG DIGUNAKAN UNTUK MEMINDAHKAN BAHAN BAKU / BARANG JADI DARI SUATU TEMPAT KE TEMPAT YANG LAIN.
- CONVEYOR
- ELEVATOR
- KERAN ANGKAT ( CRANES )
- TAKEL ( HOIST - CRANE)
- FORKLIFT

KENDARAAN
ADALAH : MESIN ATAU ALAT UNTUK MENGANGKAT MANUSIA, BAHAN BAKU, BARANG HASIL JADI DARI SUATU TEMPAT PINDAH/BERGERAK KETEMPAT LAIN MELALUI JARAK TERTENTU, BAIL MELALUI DARAT, LAUT, MAUPUN UDARA
- MOBIL PENUMPANG
- MOBIL BARANG
- SEPEDA MOTOR
- KAPAL TERBANG
- KAPAL LAUT

- ALAT – ALAT BERAT
ADALAH : MESIN ATAU PERALATAN YANG BANYAK DIGUNAKAN DALAM TUGAS YANG BERAT SEPERTI UNTUK PEMBANGUNAN, PERTANIAN, PERTAMBANGAN, dsb.
- TRAKTOR
- BULLDOZER
- LOADER
- EXCAVATOR
- MOTOR GRADER
- ROAD ROLLER
- COMPACTOR
- ASPHALT MIXING PLAT ( AMP )
- CONCRETE BATCHING PLANT

- PERALATAN UNTUK PENELITIAN
ADALAH : PERALATAN YANG DIGUNAKAN UNTUK MELAKUKAN PENELITIAN BAIK DIDALAM LABORATORIUM MAUPUN DILAPANGAN, BAIK UNTUK PEKERJAAN PRESISI ATAUPUN TIDAK
- ALAT TEST / PERALATAN LABORATORIUM
- TIMBANGAN
- ALAT UKUR
- ALAT PEMANAS / PENGERING

..... bersambung ke faktor2 yang mempengaruhi nilai mesin ......

Rabu, 09 April 2008

Penilaian (7)

PENDEKATAN PENDAPATAN

Konsep Dasar
 PENDEKATAN PENDAPATAN DAPAT DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN PROPERTI YANG MENGHASILKAN (Income producing property), DALAM BAHASA SEHARI-HARI SERING DISEBUT DENGAN PROPERTI KOMERSIAL (Commercial Property)
 NILAI PROPERTY MERUPAKAN FUNGSI DARI PENDAPATAN YANG DAPAT DIHASILKAN OLEH PROPERTY TERSEBUT “The Value of Property is a function of the income it is expected to produce”

Hubungan Antara Investasi Properti Dengan Penilaian
 Arus pendapatan yang dihasilkan oleh suatu investasi income producing property mencerminkan Nilai Pasar dari property tersebut
 Pendapatan yang akan diperoleh property tersebut akan didapat pada saat ini dan dimasa akan datang
 Oleh karena pendapatan tersebut akan diperoleh dimasa akan datang, hal tersebut berarti mengandung resiko
 Memiliki Yield yang akan mengakibatkan adanya capital appreciation

Metode Dalam Pendekatan Pendapatan
- GROSS INCOME MULTIPLIER (GIM)
- INCOME CAPITALIZATION
- DISCOUNTED CASH FLOW
- LAND RESIDUAL TECHNIQUE

GROSS INCOME MULTIPLIER (GIM)
Adalah suatu metode yang sangat sederhana dalam estimasi nilai pasar dengan pendekatan pendapatan. Metode ini dianalogikan dengan metode “payback period” dalam analisa investasi “ how many periods of specified gross income, until the total cost of the investment or value is recovered”

INCOME CAPITALISATION METHOD
Nilai Properti adalah Net Operating Income Tahunan yang dihasilkan oleh property tersebut di konversi dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu
Dimana :
NOI = Net Operating Income Tahunan
i = Capitalization Rate

Net Operating Income adalah Gross Income dikurangi dengan biaya operasional. Gross Income adalah potensi income yang dapat dihasilkan oleh property tersebut dikurangi dengan kemungkinan kekosongan.
Capitalization Rate, persentase yang mencerminkan tingkat balikan (rate of return) dari modal investasi (i = NOI / Value).
Capitalization Rate merupakan tingkat balikan investasi yang wajar bagi investor. Tingkat balikan investasi yang wajar bagi seorang investor tentunya harus mampu meng-akomodir cost of capital di tambah dengan risk premium. Disamping itu dalam investasi property diperhitungkan adanya yield/capital appreciation.
Dengan demikian maka Capitalization Rate dapat dihitung dengan pendekatan formula :
CAPITALIZATION RATE = Risk Free Rate + Risk Premium

SYARAT PENGGUNAAN
DIRECT CAPITALIZATION METHOD
DALAM PENILAIAN PROPERTY
- Property yang dinilai memiliki pendapatan yang sama atau mendekati sama setiap tahunnya
- Property yang dinilai memiliki market cycle yang konstan sehingga dapat dihitung pendapatan rata-rata tahunan yang dapat merepresentasikan kondisi pendapatan property tersebut

DISCOUNTED CASH FLOW METHOD
NILAI PASAR PROPERTY ADALAH JUMLAH PRESENT VALUE DARI NET OPERATING INCOME DI MASA AKAN DATANG DI TAMBAH DENGAN PRESENT VALUE DARI NILAI SISA (TERMINAL VALUE)
V = SPVNOI + PV TV

NET OPERATING INCOME ADALAH PENDAPATAN YANG DIHASILKAN PROPERTY TERSEBUT DIKURANGI DENGAN BIAYA OPERASIONAL
NOI = REVENUE - OPERATING EXPENSES

PRESENT VALUE ADALAH NILAI KINI DARI NILAI YANG AKAN DATANG
PRESENT VALUE (PV) = Discount Factor x Future Value

DISCOUNT FACTOR, ADALAH TINGKAT DISKONTO YANG MENJADIKAN NILAI AKAN DATANG KE NILAI KINI. DISCOUNT FACTOR INI DITENTUKAN OLEH DUA VARIABLE, YAITU DISCOUNT RATE YANG MENCERMINKAN RATE OF RETURN SUATU INVESTASI DAN WAKTU .

Discount Factor = 1/(1+i)t

Dimana :
i = discount rate
t = waktu

Discount factor berbanding terbalik dengan discount rate dan lamanya waktu, makin besar discount rate maka makin kecil discount factor, demikian juga dengan waktu makin lama waktu maka makin kecil discount factor.

Terminal value, adalah estimasi nilai property pada akhir periode proyeksi. Ada dua cara untuk mengetahui terminal value, yaitu (1) dengan cara memperkirakan nilai pasar pada periode akhir proyeksi dengan memperhatikan pertumbuhan nilai pasar properti itu sendiri, (2) dengan cara mengkapitalisasi net income pada periode (n+1).

KONSEP DASAR LAND RESIDUAL TECHNIQUE
 Salah satu metode yang digunakan untuk melakukan penilaian terhadap tanah kosong (biasanya tanah yang luas) yang memiliki potensi untuk dikembangkan
 Digunakan apabila tidak terdapat data pasar yang sebanding baik luas, peruntukan, lokasi dan karakteristik lainnya
 Dasar analisa :
 Planning/Masterplan Rencana Pengembangan Site
 Highest and Best Use of the Site

TAHAPAN PELAKSANAAN PENILAIAN DENGAN METODE “LAND RESIDUAL TECHNIQUES”
1. Tentukan konsep pengembangan berdasar masterplan atau highest & best use dari site
2. Tentukan produk pengembangan berdasar konsep pengembangan
3. Tentukan program penjualan untuk memperoleh Gross Development Value (GDV)
4. Tentukan biaya pengembangan untuk memperoleh Gross Development Cost (GDC)
5. Kurangkan antara GDV dengan GDC untuk memperoleh Residual Value of Land
6. Diskonto Residual Value of Land dengan discount rate tertentu untuk memperoleh Nilai Properti (Tanah) saat ini.

Catatan : - Teori penilaian ini merupakan dasar, dan masih banyak lagi teori lainnya

Penilaian (6)

PENDEKATAN BIAYA

Menyangkut estimasi biaya reproduksi atau penggantian dari sebuah properti dikurangi penyusutan.
 Didasarkan pada rujukan bahwa pembeli yang memiliki informasi tidak akan membayar lebih dari biaya produksi properti pengganti dengan kegunaan yang sama dengan properti yang akan dijual.

Tahapan dalam Pendekatan Biaya
1) Estimasikan nilai lahan seolah-olah berupa lahan kosong dan bisa dimanfaatkan sebaik baiknya (HBU).
2) Estimasikan biaya reproduksi atau penggantian dari struktur pada tanggal efektif penaksiran.
3) Estimasikan nilai penyusutan.
4) Kurangi nilai penyusutan dari biaya reproduksi atau penggantian.
5) Tambahkan biaya reproduksi atau penggantian yang telah dikurangi penyusutan kepada nilai lahan.

Definisi Khusus
 Angka Penyusutan Buku
 Sebuah istilah akunting yang berarti jumlah dari modal yang dihapuskan dari catatan akuntansi. Penyusutan tidak diperoleh dari pasar.
 Umur Ekonomis
 Periode waktu ketika pengembangan pada real estate memberi kontribusi terhadap nilai properti.
 Sisa Umur
 Perkiraan periode ketika pengembangan berlanjut memberikan kontribusi terhadap nilai properti.
 Umur efektif
 Umur yang diindikasikan oleh keadaan struktur.
 Nilai kontribusi
 Suatu nilai dimana pengembangan memberikan kontribusi terhadap total nilai sebuah properti.

Penyusutan
 Penyusutan -
 Hilangnya nilai properti karena beragam sebab.
 Nilai penyusutan adalah hilangnya nilai properti akibat :
 Kerusakan fisik
 Gangguan fungsi
 Gangguan eksternal
 Selisih antara biaya reproduksi atau penggantian dari pengembangan dan nilai pasarnya

• Biaya Reproduksi-
Biaya konstruksi yang dihitung menurut harga sekarang dari sebuah tiruan yang sama persis dan menggunakan material yang sama, standar konstruksi, desain, layout, dan kualitas pekerja.

• Biaya Penggantian-
Biaya yang diperlukan untuk konstruksi yang dihitung menurut harga sekarang dari pengembangan yang memiliki kegunaan yang sama dengan pengembangan yang sedang dinilai tapi dibangun dengan material yang lebih modern dan sesuai dengan standar, desain dan layout.

Jenis Penyusutan
1. Kerusakan fisik -
Penurunan nilai yang disebabkan oleh kerusakan atau ketidaklengkapan kondisi sebagai akibat dari pemakaian.
– Kerusakan fisik yang dapat diperbaiki
• Tindakan perawatan, yang diterapkan pada barang yang perlu diperbaiki pada tanggal penilaian efektif biasanya dihitung sebagai biaya mengembalikan barang tersebut kepada kondisi seperti semula.
• Dianggap dapat diperbaiki hanya jika biaya memperbaiki kondisi lebih kecil dari peningkatan nilai barang tersebut. Dengan kata lain perbaikan harus layak secara ekonomis.
– Kerusakan fisik yang tidak dapat diperbaiki
• Kerusakan fisik yang tidak dapat diperbaiki baik secara teknis maupun ekonomis.
• Kerusakan fisik yang tidak dapat diperbaiki harus didasarkan pada biaya reproduksi atau penggantian dari keseluruhan struktur setelah biaya untuk memperbaiki komponen yang dapat diperbaiki dipisahkan.
2. Keusangan fungsional –
Efek buruk terhadap nilai yang merupakan akibat dari kerusakan dalam desain yang mengurangi kegunaannya. Disebabkan oleh perubahan waktu yang membuat beberapa aspek dari struktur material atau desain menjadi usang.
– Keusangan fungsi yang dapat diperbaiki
• Secara ekonomis harus layak untuk melakukan perbaikan. Supaya terhindar dari kekurangan maupun kelebihan.
– Keusangan fungsi yang tidak dapat diperbaiki
• Terjadi jika keusangan fungsi secara fisik maupun ekonomis tidak layak untuk diperbaiki. Misalnya pintu gudang yang terlalu kecil untuk perlengkapan pabrik modern.
3. Keusangan eksternal (ekonomis) merupakan efek buruk pada nilai yang berasal dari pengaruh luar properti. Efeknya terjadi pada lahan dan apa yang dibangun diatasnya. Biasanya tidak dapat diperbaiki.
4. Metoda Estimasi Nilai Penyusutan
1) Metoda langsung:
 Metoda BREAK DOWN – Estimasikan hilangnya nilai dengan tiga kategori penyusutan – Fisik, fungsional dan eksternal.
 Metoda AGE-LIFE – Mengukur hubungan antara umur efektif dan total umur. (umur efektif dikaikan dengan kegunaan, kondisi dan umur sisanya. Dapat lebih atau kurang daripada umur kronologis.) Jumlah nilai penyusutan adalah sebuah presentase dari RCN.
2) Metoda Tidak Langsung
Penggunaan penjualan pembanding dimana nilai RCN dari pengembangan pada tanggal efektif penaksiran dikurangi dengan nilai kontribusi pada tanggal yang sama sama dengan total penyusutan.

……………. Bersambung kependekatan pendapatan ………

Penilaian (5)

PENDEKATAN DATA PASAR (PERBANDINGAN)

Pendahuluan
 Perbandingan adalah dasar bagi SELURUH penilaian
 Perbandingan mensyaratkan penyesuaian
 Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai HARUS diketahui
 Umumnya pembeli HARUS diketahui

Beberapa Metoda Perbandingan
 Overall Adjustment
 Percentage Adjustment
 Subjective Weighting
 Cost Adjustment
 Paired Comparison
 Quality Rating
 Regression Analysis
 Various Variations

Prosedur
1. Lakukan riset pasar untuk mendapatkan informasi atas transaksi penjualan, listing, dan tawaran untuk membeli atau menjual properti yang setara dalam hal karakteristiknya seperti jenis properti, tanggal jual, ukuran, lokasi dan produktivitas.
2. Teliti informasi yang ada dengan mengkonfirmasi bahwa data yang didapatkan adalah akurat dan bahwa transaksi yang terrekam mencerminkan keadaan pasar yang sesungguhnya. Verifikasi ini terkadang dapat juga memberi tambahan informasi tentang pasar.
3. Pilih unit perbandingan yang relevan (misal rupiah per m, rupiah per m2) dan kembangkan analisis perbandingan yang komparatif untuk tiap unit.
4. Bandingkan penjualan properti pembanding dengan subyek properti menggunakan elemen perbandingan dan sesuaikan harga penjualan yang disesuaikan untuk tiap perbandingan ke subyek properti yang sesuai hilangkan saja
5. Rekonsilasikan nilai yang berbeda dari perbandingan analisis ke sebuah nilai indikasi atau nilai yang tersusun. Untuk persiapan sebelum dan selama inspeksi.

Kondisi Pasar
Kondisi pasar berubah seiring waktu.
Harga pasar dapat tetap stabil, menurun atau naik antara waktu perbandingan penjualan dan saat sekarang.
Perubahan tingkat harga biasanya dinyatakan dalam persentase perubahan selama selang waktu tertentu- bulan, tahun, dll.
Rate-nya dapat mencerminkan perubahan secara gabungan, rata-rata perubahan atau perubahan agregat per periode.

Penyesuaian waktu menggabungkan dua faktor:
1) perubahan dalam keinginan memiliki properti.
2) perubahan daya beli, inflasi atau deflasi.

Lokasi
Pada saat properti berada dalam wilayah yang relatif sama, lokasi biasanya tidak memiliki dampak berarti terhadap nilainya.
Kedekatan ke kota, lokasi jalan, dan jarak ke sumber pasokan bahan dapat mempengaruhi nilai lokasi.
Lokasi adalah sebuah faktor dalam metode determinasi highest and best use.

Unsur-unsur Perbandingan
Karakteristik properti dan transaksi yang menyebabkan harga yang dibayarkan untuk real estate cenderung bervariasi.
Sembilan unsur dasar perbandingan:
1) hak properti yang dinyatakan
2) masalah pembiayaan
3) kondisi penjualan
4) kondisi pasar
5) lokasi
6) karakteristik fisik
7) karakteristik ekonomi
8) manfaat
9) komponen lain

…………… bersambung ke pendekatan biaya ……..

Penilaian (4)

V. IDENTIFIKASI & PENGUMPULAN DATA

Pentingnya Identifikasi dan Pengumpulan Data
• Salah satu aspek penting proses penilaian
• Pemilihan teknik penilaian yang sesuai
• Pencatatan data yang sistematis

Tujuan
 Mengidentifikasi data dan informasi yang relevan
 Mengidentifikasi sumber data dan informasi
Definisi
 Informasi – Pengetahuan dari investigasi, studi dan penugasan
 Data – Fakta yang digunakan sebagai dasar diskusi dan pengambilan keputusan

Penggunaan Data dan Informasi Real Estate
 Penilaian
 Konsultasi
 Kegiatan broker
 Kegiatan pembiayaan
 Pengambangan
 Manajemen properti
 Investasi

Sumber Informasi Real Estate
 Pesaing
 Pasar
 Demografi
 Ramalan Ekonomi
 Biaya/Pengeluaran
 Keuntungan
 Hukum & Perundang-undangan
 Informasi Pemerintah

Masalah yang Terkait Informasi Real Estate
 Info terlalu sedikit
 Info terlalu banyak
 Terlalu banyak “hits”
 Solusi:
 Definisikan masalah secara gamblang
 Identifikasi informasi yang diperlukan secara jelas
 Pelajari metode untuk mengungkap sumber informasi

Keuntungan Mengumpulkan Data dan Informasi
 Peningkatan pengetahuan
 Kepuasan dan kepercayaan diri
 Komunikasi secara cerdas
 Efisiensi pengetahuan
 Riset yang benar
 Persiapan laporan yang baik
 Kemampuan untuk memberi advise kepada klien
 Hindari kesalahan dan “terlewat”
 Segi kompetitif

Bagaimana Mengumpulkannya?
 Baca dengan prioritas
 Prioritas Media – cetak vs. elektronik
 Perjalanan
 Pengumpulan dan penyimpanan data
 Wawancara
 Mempelajari peta

Lembaga Sumber Data
 Badan Pertanahan Nasional
 Biro Pusat Statistik
 Otoritas lokal
 Kantor perencanaan dan tata ruang wilayah
 Departemen lain
 Depperindag
 Depnaker
 Dept. Sumber Daya Alam
 Dept. Pertanian
 Dll.

Jenis Data Real Estate
 Tanah dan pengembangannya
 Transaksi penjualan
 Jenis khusus properti
 Data perihal persewaan/penghunian
 Perpajakan
 Biaya konstruksi
 Demografi
 Ekonomi lokal
 Sewa/hunian
 Survei Investor
 Penjualan lahan
 Penjualan meningkat

VI. PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN
Pendekatan : Market Approach, Cost Approach, Income Approach, Land Development Approach.

METODE KONDISI
1. Market Comparison Method
Digunakan untuk semua tipe properti apabila data pembanding di sekitar properti tersebut dapat diperoleh
2. Discounted Cash Flow Method Dipakai untuk properti komersial (income producing property)
3. Depreciated Replacement Cost Method. Dipakai apabila 2 metode di atas (Market Comparison Method and Discounted Cash Flow Method) tidak dapat dipergunakan
4. Land Residual Method Dipakai untuk menilai tanah kosong yang punya potensi untuk dikembangkan, dan tidak ada data pembandingnya.


….sambung kependekatan data pasar ……

Penilaian (3)

Prinsip prinsip penilaian

1. Antisipasi dan perubahan
“Antisipasi”:
Persepsi bahwa nilai diciptakan oleh ekspektasi atas keuntungan di masa depan.
Nilai didasarkan pada persepsi pelaku pasar tentang keuntungan kepemilikan di masa depan.
“Perubahan”:
Hasil dari sebab dan efek hubungan antara kekuatan yang mempengaruhi nilai properti.
Perubahan di pasar real estate berkaitan dengan kekuatan sosial, ekonomi, pemerintah dan lingkungan. Depresiasi – berkurangnya nilai properti karena berbagai sebab.

2. Penawaran dan permintaan
“Penawaran”: Kuantitas dari barang dan jasa yang tersedia
“Permintaan”: Keinginan dan kemampuan untuk membeli atau menyewa barang dan jasa.
Interaksi antara penawaran dan permintaan real estate menjadi penentu harga.
Relatif terhadap faktor nilai – kegunaan, kelangkaan, keinginan dan daya beli efektif.

3. Substitusi dan keseimbangan
“Substitusi”: Ketika komoditas atau barang yang semacam banyak tersedia, barang dengan harga yang terendah akan paling menarik permintaan pasar.
Seorang pembeli tidak akan membayar lebih untuk sebuah properti yang dianggap sama. Nilai properti cenderung ditentukan oleh biaya membeli properti lain yang dianggap sama.
“Keseimbangan”: Nilai diciptakan dan dipertahankan ketika unsur-unsur yang berlawanan berada dalam keadaan ekuilibrium.
Keuntungan maksimum dapat diperoleh ketika semua faktor produksi di titik ekuilibrium , yaitu ketika biaya marjinal sama dengan keuntungan marjinal dari sebuah input produksi.

4. Eksternalitas
“Eksternalitas”: faktor eksternal pada properti yang memberikan efek positif atau negatif pada nilai. Eksternalitas seperti lingkungan sekitar memiliki efek terhadap nilai.

5. Opportunity Cost
Biaya untuk hilangnya peluang yang tidak dipilih.
Investor akan mencari untuk memilih investasi yang memberikan tingkat keuntungan yang tertinggi dan tingkat resiko yang terendah.
Dengan kata lain – investor ingin memaksimalkan keuntungan tetapi meminimalkan resiko.
Terkait dengan prinsip substitusi dan relatif terhadap pendekatan pendapatan.

6. Kontribusi
Nilai dari komponen khusus diukur sebagai kontribusi terhadap nilai properti secara keseluruhan, atau jumlah yang ketidakberadaannya akan mengurangi nilai secara keseluruhan.
Terkait dengan pendekatan biaya.

7. Produktivitas Berlebih
Pendapatan bersih yang tersisa setelah biaya untuk faktor produksi telah dibayar seluruhnya.
Faktor Produksi:
- Lahan
- Tenaga Kerja
- Kapital
- Manajemen
Terkait dengan pendekatan pendapatan.

8. Kesesuaian
Nilai properti diciptakan dan dipertahankan ketika karakteristik dari properti cocok dengan permintaan pasar.
Pembatasan wilayah mengatur kecocokan sesuai dengan karakteristik dasar properti.

9. Highest & Best Use
Pemanfaatan secara benar lahan maupun properti di atasnya, yang secara fisik memungkinkan, secara legal diijinkan, dan secara keuangan memungkinkan akan menghasilkan nilai yang tertinggi. Itu adalah konsep dasar penaksiran real estate

……….. bersambung ke identifikasi dan pengumpulan data ……….

Minggu, 06 April 2008

Penilaian (2)

Standar Penilaian Indonesia

1. SPI 2002 dibuat sebagai jawaban terhadap tuntutan dan kritikan dari semua pihak untuk meningkatkan kualitas profesionalisme Penilai di Indonesia dalam menghadapi tantangan dan perkembangan dalam era globalisasi dan otonomi daerah
2. Acuan minimum (benchmark) adalah International Valuation Standards edisi tahun 1997 dan sedikit IVS 2000
3. Memposisikan dirinya sebagai negara yang memiliki standar penilaian bertaraf internasional (internationally recognised standard) guna membekali Penilai Indonesia dalam mensetarakan dirinya dengan Penilai lainnya di dunia
4. Diharapkan pada penerbitan edisi berikutnya setelah SPI 2002 (edisi ketiga) sudah mengacu pada buku IVSC 2003 atau buku IVSC edisi yang terakhir
5. Memiliki sifat wajib/mandatory untuk semua bagiannya, yang ditetapkan oleh Asosiasi Penilai Indonesia yang diakui oleh pemerintah dalam keputusan Menteri dari departemen yang terkait
6. SPI 2002 telah ditetapkan pada tanggal 18 Juni 2002 dan efektif berlaku pada tanggal 1 Desember 2002.
Tujuan standar penilaian Indonesia
 Mendorong Penilai secara hati-hati menentukan dan memahami kebutuhan Pemberi Tugas
 Memajukan penggunaan dasar penilaian dan asumsi secara konsisten serta pemilihan dasar penilaian yg tepat
 Membantu Penilai untuk mencapai kompetensi profesional dalam persiapan dan pelaksanaan pekerjaan
 Memastikan bahwa laporan penilaian tidak mendua dan bersifat komprehensif, serta mudah dimengerti
 Memastikan bahwa referensi yang terkandung dalam laporan mengandung informasi yg jelas,akurat dan memadai sehingga tidak menyesatkan
 Memberikan guidance mengenai mekanisme praktek penilaian, termasuk penyusunan, interpretasi dan pelaporan

Tujuan dan proses penilaian
Tujuan penilaian
 Studi kelayakan
 Aplikasi untuk bidang keuangan
 Penetapan pajak atas properti
 Transaksi properti
 Laporan keuangan
 Prospektus investasi
 Proses likuidasi
 Kompensasi pengambil-alihan
 Sengketa hukum atas properti
 Asuransi

Kegiatan penilaian
1. Pengumpulan data yang relevan.
2. Pengamatan terhadap properti tersebut dan properti lain yang setara dan lingkungan sekitarnya.
3. Pengorganisasian dan analisa data untuk dapat menghasilkan opini yang tepat atas property

Proses penilaian
 Proses penilaian adalah sebuah prosedur sistematis yang digunakan untuk menjawab pertanyaan klien tentang nilai properti yang sebenarnya.
 Proses penilaian dimulai ketika penilai mengidentifikasi masalah penilaian dan diakhiri dengan laporan penilaian.

Proses penilaian
1. Perumusan masalah
2. Lingkup kerja
3. Pengumpulan data / deskripsi properti
4. Analisa data
5. Opini tentang nilai tanah
6. Aplikasi untuk melakukan pendekatan kepada nilai
7. Rekonsiliasi semua indikasi nilai / opini akhir tentang nilai
8. Laporan tentang nilai yang telah didefinisikan

1.Perumusan masalah
 Identifikasi Client
 Penetapan penggunaan penilaian
 Hal-hal yang biasanya dicari informasinya oleh client dari laporan yang dibuat :
 Harga jual maupun beli
 Jumlah pinjaman
 Dasar penetapan pajak
 Tujuan penilaian (termasuk definisi nilai)
 Untuk estimasi beberapa jenis nilai : nilai pasar, nilai selain nilai pasar
 Identifikasi tanggal penetapan nilai
 Harus ditetapkan karena karakteristik pasar yang sewaktu-waktu dapat berubah
Identifikasi karakteristik properti
 Lokasi dan atribut fisik
 Daya tarik properti
 Asumsi dan kondisi yang membatasi

2.Lingkup kerja
 Tetapkan mana yang telah dilakukan dan mana yang belum
 Jumlah dan jenis informasi yang diteliti
 Analisa yang diterapkan
 Ditentukan oleh penilai/analis sesuai dengan keinginan client dan karakteristik permasalahan
 Pengungkapan berbagai temuan sesuai SPI
 Membantu penilai membuat keputusan yang tepat dan memfasilitasi penggunaan waktu dengan sebaik-baiknya

3.Pengumpulan data
 Data tentang Properti yang Bersangkutan
 Data Area Pemasaran
 Data tentang properti lain yang setara

4.Analisa data
 Analisa Pasar
 Studi tentang kondisi pasar untuk jenis properti tertentu
 Penawaran dan permintaan dari produk tertentu
 Dasar untuk analisa kelayakan
 Analisa Manfaat Tertinggi dan Terbaik (HBU)
 Analisa jika HBU seolah kosong dan sedang dikembangkan
 Identifikasi pengembangan (penggunaan optimal) dan perbandingan
 Dasar penilaian – nilai pada HBU

5.Opini tentang nilai tanah
Mengapa menilai tanah?
 Nilai tanah merupakan komponen utama nilai properti
 Nilai tanah dan bangunan dapat berubah dengan tingkat perubahan yang berbeda
- Tanah dapat mengalami apresiasi
- Bangunan dapat mengalami depresiasi
 Beberapa penugasan mensyaratkan hal tersebut
 Diperlukan untuk melakukan pendekatan biaya
Pilihan:
Perbandingan penjualan
 Ekstraksi
 Alokasi
 Pengembangn subdivisi
 Sisa Lahan
 Kapitalisasi Sewa Tanah

6.Aplikasi pendekatan penilaian
1. Depresiasi Biaya
2. Perbandingan Penjualan
3. Kapitalisasi Pendapatan

7.Rekonsiliasi akhir dan laporan penilaian
Rekonsiliasi Akhir:
– Pemberian pembobotan yang sesuai untuk mengindikasikan nilai
Laporan tentang Nilai yang Ditetapkan
– Penyimpulan data, nilai, dll

…………. Bersambung ke prinsip prinsip penilaian …..

Penilaian (1)

Pengertian Properti
SK Menteri Perumahan Rakyat no. 05/KPTS/BKP4N/1995
Properti (real property) adalah tanah hak dan/atau bangunan permanen yang menjadi obyek pemilik dan pembangunan (Ps 1 a: 4)

Hukum Anglo Saxon (Common Law)
a. Ownership or right to own something : hak memiliki sesuatu
b. Anything which can be owned : segala sesuatu yang dapat dimiliki
c. Real property : tanah dan bangunan

Hukum Positif Indonesia : KUH Perdata dan UU Pokok Agraria
a. Benda tak Bergerak : tanah berikut benda lain yang ada di atasnya
b. Benda bergerak : benda yang dapat dipindahkan, terdiri dari benda berwujud dan benda tak berwujud

 Properti adalah konsep hukum. Pengertian real properti adalah hak perorangan atau badan hukum untuk memiliki dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya Hak Milik atau Hak Guna Bangunan berikut bangunan (permanen) yang didirikan di atasnya atau tanpa bangunan. Pengertian tersebut perlu dibedakan antara penguasaannya secara fisik atas tanah dan/atau bangunan yang disebut real estate dan kepemilikannya sebagai konsep hukum (penguasaan secara yuridis), yaitu yang dilandasi dengan sesuatu hak atas tanah disebut real property.
 Properti lain yang bukan real estate disebut “benda bergerak” atau personalty dan kepemilikannya disebut personal property. Istilah properti dapat berarti “real estate” atau “personalty”.
 Dalam perkembangan dunia penilaian properti, sesuai IVS 2003 properti dikelompokkan menjadi empat jenis properti (property types) yaitu:
 real property
 personal property
 businesses
 financial interests

Pengertian Biaya, Harga dan Nilai
 BIAYA adalah sejumlah uang yang harus disediakan untuk memproduksi atau menciptakan barang dan jasa.
 HARGA adalah sejumlah uang yang disetujui pembeli untuk dibayarkan dan disetujui penjual untuk diterima di saat tertentu dan melalui mekanisme pasar yang wajar
 NILAI adalah sejumlah uang yang setara dengan milik ( property ) yang dapat memberikan keuntungan dari kepemilikan tersebut
 NILAI PASAR adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan. (SPI 0.5.39.1).

Faktor-Faktor Nilai
• Kegunaan Kemampuan untuk memenuhi keinginan dan kebutuhan manusia
• Kelangkaan Kekurangan pasokan barang secara relatif terhadap permintaannya
• Keinginan Keinginan pembeli atas sebuah barang untuk memenuhi kebutuhan manusia
• Daya Beli Kemampuandari individu atau kelompok untuk berpartisipasi di pasar dengan menyertakan uang tunai maupun sesuatu yang setara

Kekuatan yang mempengaruhi properti
Kekuatan Sosial
Komposisi demografis dari populasi, umur, banyaknya anggota rumah tangga, dll
Kekuatan Ekonomi
Karakteristik pasar seperti pendapatan, ketenagakerjaan, ketersediaan dan biaya kredit, dll
Kekuatan Pemerintah
Aksi politis dan hukum, layanan publik, pembatasan wilayah, kode bangunan, dll
Kekuatan Lingkungan
Lokasi, lokasi, lokasi
Lokasi adalah hubungan jarak-waktu antara sebuah properti dan lingkungannya

Pengertian Penilai dan Penilaian
Penilai adalah orang perseorangan yang melakukan kegiatan penilaian sesuai dengan keahlian dan profesionalisme yang dimiliki dan menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang diakui oleh pemerintah serta mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI), Kode Etik Penilai -Indonesia (KEPI) dan standar keahlian lainnya yang terkait dengan kegiatan penilaian. SPI 0.5.57.1

Penilaian
An estimated value set upon property: melakukan estimasi terhadap nilai suatu harta kekayaan (Webster’s Dictionary)
Penilaian (valuation) adalah pekerjaan profesi penilai untuk memberikan suatu opini nilai ekonomi yang berakar pada ilmu ekonomi klasik dan kontemporer (SPI 2002)

…Bersambung ke .Standar penilaian Indonesia…..