Google
 

Rabu, 19 Oktober 2011

Ilustrasi Penilaian

Dalam menentukan Tingkat Kapitalisasi dengan Summation Method maka Reliability of Net Income merupakan faktor yang dipertimbangkan sebagai :

Merupakan faktor penambah safe rate.

Penggunaan yang terbaik dan tertinggi atas sebidang tanah yang sesuai dengan peruntukannya akan diperoleh kesimpulan :

Nilai pasar tanah tertinggi

Nilai bagi Penyewa dalam sistem sewa menyewa properti antara pemilik dengan penyewa terjadi bila :

Nilai bagi penyewa adalah selisih nilai sewa berdasar kontrak dengan nilai sewa pasar. Apabila nilai sewa pasar lebih tinggi dibanding dengan nilai sewa kontrak maka terdapat selisih positif berarti nilai bagi penyewa dapat terjadi.

Bila Nilai Pasar hasil Penilaian Penilai atas sebuah rumah tinggal dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar, dengan data yang telah teruji adalah Rp. 300.000.000, sedangkan hasil Penilaian Penilai dengan Pendekatan Biaya adalah Rp. 375.000.000 pada tanggal penilaian yang sama, maka anda sebagai penilai wajib melakukan review terhadap hasil penilaian tersebut. Hal ini mungkin dapat terjadi karena :

Kemungkinan penentuan penyusutan kurang tepat.

Dalam melakukan penilaian mesin dan peralatannya dengan Pendekatan Biaya, penyusutan fungsional sebuah mesin lebih banyak disebabkan oleh :

Dengan adanya teknologi baru kemungkinan fungsi mesin menjadi kurang maksimal sehingga mesin tersebut mengalami penyusutan fungsi (misal komputer Pentium 3 akan mengalami penyusutan akibat adanya Pentium 4)

Bila nilai pasar tanah : nilai pasar bangunan = 2 : 3. Sedangkan tingkat kapitalisasi tanah ditetapkan adalah sebesar 10% dan tingkat kapitalisasi untuk bangunan adalah sebesar 16%, maka tingkat kapitalisasi untuk properti tersebut (tanah dan bangunan) adalah :

Overall cap. Rate = (rasio nilai tanah x cap rate tanah) + (rasio nilai bangunan x cap rate bangunan)

= (0.4 x 10%) + (0.6 x 16%) = 13,6%

Pernyataan dibawah ini berhubungan dengan Nilai Pasar tanah untuk penggunaan komersial dalam proses penilaian. Tanah komersial tersebut mempunyai ketentuan KDB 40%, KLB 5 % dan KDH 15 % dan tertinggi min 6 lantai serta tinggi maksimal 40 lantai. Serta harus memenuhi persyaratan lainnya sebagai bangunan komersial perkantoran. Mana pernyataan dibawah ini :

Nilai adalah berkaitan dengan manfaat, semakin tinggi manfaat maka semakin tinggi nilainya. (Nilai Pasar tanah akan berbanding lurus dengan tingginya manfaat tanah tersebut)

Dalam suatu penilaian diketahui bahwa GIM pada suatu lokasi adalah 20, nilai sewa rumah di daerah tersebut adalah Rp. 7.500.000,- per tahun, dengan harga jual
Rp. 150.000.000,-, jika di daerah tersebut ada sebuah rumah dijual dengan harga
Rp. 200.000.000,- maka rumah tsb dapat disewakan sebesar :

V = GI x GIM

GI = V : GIM à GI = 200.000.000 : 20 = 10.000.000

Langkah-langkah didalam suatu proses penilaian adalah Batasan masalah, perencanaan penilaian, pengumpulan data, penentuan metode penilaian, kesimpulan nilai.

Didalam asumsi dan syarat pembatasan laporan penilaian sering dinyatakan bahwa mesin dan peralatan dianggap merupakan kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dan merupakan bagian dari suatu sistem yang berjalan. Hal ini dimaksudkan untuk menegaskan bahwa: Mesin dan peralatan tersebut merupakan rangkaian dari beberapa mesin-mesin produksi

Apabila pendapatan bersih tahunan dianggap tetap, sementara tingkat kapitalisasi semakin kecil, maka nilai properti menjadi V = NOI : R à R sebagai faktor pembagi, semakin kecil faktor pembagi maka semakin besar hasilnya, semakin kecil tingkat kapitalisasi maka semakin besar nilainya.

Komponen cadangan penggatian (Reserve for Replacement) dalam perhitungan Discounted Cash Flow (DCF) adalah cadangan dana untuk: Biaya cadangan penggantian adalah biaya untuk mengganti aktiva tetap yang harus diganti.

Kalau biaya perbaikan dan pemeliharaan masuk pada biaya operasinal

Salah satu ciri-ciri dari nilai adalah utility, apa yang dimaksud dengan kata tersebut ?

Utility : Kemampuan (kegunaan) untuk memenuhi keinginan dan kebutuhan manusia

Kelangkaan : Kekurangan pasokan barang secara relatif terhadap permintaannya

Keinginan : Keinginan pembeli atas sebuah barang untuk memenuhi kebutuhan manusia

Daya Beli : Kemampuandari individu atau kelompok untuk berpartisipasi di pasar dengan menyertakan uang tunai maupun sesuatu yang setara

Nilai pasar sebuah Gedung Perkantoran Rp. 50 milyar, jika capitalization rate gedung ini turun sedangkan biaya operasi juga turun, maka nilai pasar gedung perkantoran :

V = NOI : R à Biaya turun berarti NOI naik berarti kemungkinan nilai naik,

Cap. Rate tutun berarti kemungkinan nilai naik,

NOI naik, cap rate turun berarti properti nilainya naik


bambang budianto penilaian property valuer appraisal