Google
 

Rabu, 21 Mei 2008

Penilaian Tanah


PENILAIAN TANAH

Dalam melakukan penilaian tanah, perlu dahuku dilakukan penelitian awal dari tanah tersebut untuk dapat menentukan metode apa yang digunakan dalam penilaian. Dari data2 yang tersedia dapat ditentukan metode yang akan digunakan, yang kemudian dapat ditentukan Nilai Pasar yang wajar dari tanah yang dinilai 

1.Metode perbandingan data pasar (direct market comparison method)
Data penjualan dari tanah kosong sejenis dianalisa dan dibandingkan. Dengan melakukan penyesuaian2 ata faktor2 yang berhubung dengan penilaian, penilai dapat menentukan indikasi nilai pasar dari tanah yang dinilai. Dari data penjualan tanah dan bangunan sejenis dianalisa dan dibandingkan.
Dengan bantuan metode pendekatan biaya dapat diperoleh nilai pasar bangunan, sehingga nilai pasar tanah dan bangunan dikurangi nilai pasar bangunan akan diperoleh nilai pasar tanah yang dinilai.
2.Metode penyisaan tanah (land residual technique)
Digunakan bila nilai pasar bangunan dapat diketahui dengan pasti karena bangunan relative baru. Nilai pasar bangunan dikalikan dengan tingkat kapitalisasi bangunan (tingkat bunga ditambah tingkat pengembalian atas bangunan) diperoleh pendapatan bersih bangunan. Pendapatan bersih properti dikurangi pendapatan bersih bangunan diperoleh pendapatan bersih dari tanah. Pendapatan bersih tanah dikapitalisasikan dengan tingkat bunga diperoleh nilai pasar tanah
Rumus :
Nilai pasar bangunan x tingkat kapitalisasi bangunan = pendapatan bersih bangunan

Pendapatan bersih tanah = pendapatan bersih properti – pendapatan bersih bangunan

Pendapatan bersih tanah : tingkat kapitalisasi tanah = nilai pasar tanah

3.Metode ratio nilai total properti terhadap nilai tanah (allocatioin method or the ratio of total value to site value)
Metode ini di Indonesia jarang dapat dapat digunakan, karena tidak adanya ratio yang mengikat hingga dapat digunakannya formula ini. Beberapa waktu yang lalu dalam rangka pembangunan rumah sederhana yang dibiayai kredit kepemilikan rumah di Indonesia pernah menggunakan formula ratio ini.
Metode ini artinya adalah menentukan presentasi/ratio tertentu antara nilai property dengan nilai tanah, berdasarkan data yang ada. Metode ini digunakan bila ratio pada suatu lokasi antara nilai pasar property dengan nilai pasar tanah ada hubungannya.
4.Metode pengembangan tanah (land development metode)
Dalam pendekatan ini nilai pasar tanah diperoleh dengan cara mengurangi harga jual tanah matang dengan biaya pengembangan dan biaya2 yang berhubungan dengan pengkaplingan tanah/pengembangan tanah. Dengan memperhatikan nilai waktu dan uang (time value of money) maka dapat dihitung nilai pasar tanah asli (row land)

Bambang77001@yahoo.com
Bambang77001@gmail.com

Income Approach


METODE KAPITALISASI PENDAPATAN

Dengan metode kapitalisasi pendapatan (income Approach), nilai property dihitung berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan bersih yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh property tersebut sepanjang umur ekonomis yang masih tersisa.
Metode ini digunakan untuk menilai suatu property yang dapat menhasilkan pendapatan karena sewa.
Metode ini digunakan terutama apablia property yang akan kita nilai dapat menghasilkan pendapatan karena sewa secara terus menerus. Selain itu dianggap property itu menghasilkan pendapat yang tetap.
Apabila property tersebut pendapatnya tidak dapat dianggap tetap, sedangkan pendapatan karena sewa dapat secara terus menerus maka dapat digunakan rumus arus kas yang terdiskonto, sesuai ruus awal sebagai dasar penjabaran rumus metode kapitalisasi pendapatan (Income Approach).
Apabila property yang akan dinilai ini tidak disewakan, kita dapat mengambil data sewa dari perbandingan sewa property yang sejenis dilokasi dimana propery yang dinilai atau data sewa dilokasi yang sejenis.
Dengan demikian dasar pemikiran dari metode kapitalisasi pendapatan (income approach), yaitu :
Nilai Pasar dari suatu property kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan pendapatan.
Metode ini dikenal dengan metode “kapitalisasi”, karena pendapatan bersih yang dihasilkan oleh suatu propert dikapitalisasikan menjadi Nilai melalui perhitungan matematis yang disebut dengan kapitalisasi.

PENERAPAN
Peryaratan yang harus dipenuhi untuk dapat digunakan metode kapitalisasi pendapatan (Income Approach), dalam menilai suatu property komersial (income producing property) adalah :
Pendapatan bersih pertahun dianggap tetap, tidak pernah berubah jumlahnya selama masa investasi
Lamanya investasi sifatnya tak terhingga

Dari rumus metode investasi dapat disimpulkan bahwa
Nilai Investasi = Pendapatan bersih Per Tahun : i

Dari Formula diatas, dapat dijabarkan Formula untuk Metode Kapitalisasi Pendapatan (income apprtoach). Formula ini dikenal dengan IRV Formula sebagai berikut :
V = I : i
Bila I adalah tingkat pengembalian yang diwajibkan (Required Rate of Return), yang dalam IRV formula disebut R atau tingkat kapitalisai (Capitalization Rate).
Maka rumus umum dalam metode kapitalisasi pendapatan adalah sebagai berikut :
I = R x V
Keterangan :
I = Pendapatan bersih dari properti (Rp)
R = Tingkat kapitalisasi / Capuitalization Rate (%)
V = Nilai harta tetap / Properti (Rp)

Ada 4 (empat) langkah dasar yang diperlukan untuk menerapkan Metode Kapitalisasi Pendapatan (income approach), yaitu :
Menghitung pendapatan kotor dari properti, termasuk pendapatan tahunan dari sumber lain
Menghitung biaya operasional dari properti, meliputi biaya variabel / variable expenses, beban tetap / Fixed Expenses dan beban cadangan untuk penggantian / reserves for replacement
Menghitung pendapatan bersih dari properti, yaitu pendapatan kotor dikurangi biaya operasional
Proses kapitalisasi dari properti yaitu proses memilih kapitalisasi yang sesuai untuk properu yang dinilai

Bambang77001@yahoo.com
Bambang77001@gmail.com

Selasa, 20 Mei 2008

HBU (2)



Contoh (sambungan)

Untuk menilai sebidang tanah yang terletak didaerah komersial/perkantoran ditepi jl. HR Rasuna Said, diperoleh data sebagai berikut :
Ukuran panjang tanah 80 meter (di jl. HR Rasuna Said)
Ukuran lebar tanah 50 meter
KDB = 40 %
KLB = 4 (empat)
Batas ketinggian bangunan adalah 32 lantai
GSB = 10 meter
Jarak bebas samping = 10 meter dan 15 meter
Jarak bebas belakang = 15 meter
KDH = 20 %

Ratio parkir untuk gedung perkantoran adalah 100 m2 ruang kantor harus disediakan 1 (satu) parkir mobil
Parkir luas (out door) = 25 m2 untuk setiap 1 (satu) mobil
Parkir dalam (in door) = 30 m2 untuk setiap 1 (satu) mobil

Tanah ini akan dibangun Gedung Perkantoran dan akan diselesaikan bangunan kantor tersebut selama 2 tahun

Gedung ini akan terdiri dari ruang kantor dan dilengkapi ruang perrtemuan dilantai paling atas seluas 500 m2
Lantai satu gedung ini luasnya adalah : 1.200 m2
Lantai dua gedung ini luasnya adalah : 800 m2
Gedung ini harus memenuhi prinsip “Highest and Best Use”

Lihat gambar (batas2)

Luas lantai dasar yang dapat dibangun = 55 x 25 = 1375 m2
Luas lantai satu gedung adalah = 1200 m2 < 1375 m2 (OK)
KDH 20% = 20% x 4000 m2 = 800 m2

Luas daerah parkir = ((80 x 50) – 1200)m2 = 2800 m2
Daerah hijau = 800 m2
Luas perkerasan parkir = 2000 m2

KDB 20 % = 40% x 4000 m2 = 1600 m2

Luas lantai satu gedung adalah = 1200 m2 < 1600 m2 (OK)
KLB 4 = 4 x 4000 m2 = 16.000 m2

Luas lantai satu = 1200 m2
Luas lantai dua = 800 m2
Total = 2000 m2
Bila luas lantai tipikal diambil @ 500 m2
Maka jumlah lantai tipikal (16.000 – 2000):500 = 28 lantai
Jumlah lantai keseluruhan 2 lantai + 28 lantai = 30 lantai < 32 lantai (OK)

Luas lantai effektif
Lantai dasar = 0,7 x 1200 = 840 m2
Lantai tipikal = 0,85 x ((27x500)+800) = 12.155 m2
Luas lantai kantor = 12.995 m2

Perlu tempat parkir = 16.000 : 100 = 160 mobil
Area parkir luas (out door) = 2000 m2
Untuk parker 2000 m2 : 25 = 80 m2
Kekurangan tempat parker ( in door) = 160 – 80 = 80 mobil
Diperlukan 50 parkir mobil (in door) = 80 x 30 m2 = 2.400 m2
Dibuat basement 2 lantai @ 1200 m2 > 2400 m2


Bambang77001@gmail.com
Bambang77001@yahoo.com

HBU (1)

Highest Best and Used

Peraturan perencanaan kota untuk bangunan berlantai banyak
Ketentuan planologis
Ketentuan ini mengatur agar setiap perencanaan fisik lahan yang dimohonkan RTLB nya sesuai dengan :
a.Jenis peruntukan dan penggunaan yang ditentukan Tata Kota
b.Tidak melampaui Batas Intensitas Bangunan yang ditentukan
c.Orientasi dan keselarasan massa bangunan didalam Daerah Perencanaan
d.Penyediaan sarana2 umum didalam Daerah Perencanaan
Optimalisasi luas lantai bangunan
Faktor2 yang mempengaruhi optimalisasi luas lantai bangunan
Koeffisien Dasar Bangunan (KDB)
Koeffisien Lantai Bangunan (KLB)
Koeffisien Dasar Hijau (KDH)
Tuntutan terhadap fasilitas penunjang
Catatan :
KDB = Luas lantai dasar : luas tapak/tanah perencanaan. (satuan dalam %)
Misal : KDB = 55 %.
KLB = Luas lantai total bangunan : luas tapak/tanah perencanaan. (tanpa satuan)
Misal : KLB = 3
KDH = Luas daerah hijau/terbuka : luas tapak/tanah perencanaan. (satuan dalam %)
Misal : KDH 15 %
Ketinggian Bangunan = Tinggi maksimu yang diperkenankan (tanpa satuan)
Misal : Ketinggian bangunan = 8
Fasilitas penunjang/parkir
Kantor : 1 Parkir untuk 100 m2 lantai bruto
Pusat perbelanjaan : 1 parkir untuk 60 m2 lantai bruto
Hotel :
a.Bintang 4&5 : 1 Pakir untuk setiap 5 kamar/room
b.Bintang 2&3 : 1 Parkir untuk setiap 7 kamar/room
c.Bintang 1 : 1 Parkir untuk setiap 10 kamar/room
- Apartemen
a.Unit dengan luas > 90 m2 : 1 Parkir untuk 1 unit
b.Unit dengan luas 70-90 m2 : 1 Parkir untuk 2 unit
c.Unit dengan luas <70 m2 : 1 Parkir untuk 5 unit
Perhitungan luas lantai :
1.Daerah luas lantai dasar bangunan maksimum harus berada didalam GSB
2.Basement untuk parkir dan bangunan parkir diatas tanah tidak diperhitungan dalam KLB asal tidak melebihi 50% KLB yang ditetapkan
3.Basement tidak dipergunakan untuk parkir diperhitungkan penuh sebagai luas lantai bangunan
4.Untuk bangunan khusus parkir diperkenankan 150% KLB yang ditetapkan
5.Luas basement boleh lebih besar dari luas lantai bangunan asal tidak melampaui GSB

....bersambung ke HGU 2...