Optimalisasi

CONTOH
LOKASI ASET
Lokasi properti terletak di sebelah Timur Jln. Sudirman, yang termasuk wilayah Kel. Braga, Kec. Pasirkalili, Kota Bandung. Jalan Sudirman adalah lalu lintas utama di daerah tersebut yang merupakan lalu lintas 1 (satu) arah yaitu dari arah Utara ke Selatan dengan intensitas pemakaian sangat tinggi. Perkerasan jalan, Jln. Sudirman terbuat dari asphalt hotmix dengan lebar  14 meter dan dilengkapi dengan saluran air dan trotoar dan terbagi menjadi 2 lajur (kendaraan bermotor dan kendaraan tidak bermotor).
Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik, telepon dan air bersih, namun belum disambungkan ke lokasi.
Lokasi obyek penilaian mudah dicapai dari arah alun2 Bandung (Timur) memasuki Jln. Sudirman menuju lokasi aset.
Lokasi obyek penilaian terletak di daerah Komersial dan merupakan daerah bebas banjir. Beberapa bangunan yang berada di sekitar lokasi yang dapat dijadikan petunjuk antara lain H.Perdana Wisata, Matahari dan Kantor POS. Alun2 Bandung terdapat di sebelah Timur ± 800 meter, sedangkan di sebelah Timur ± 200 meter terdapat Hotel Perdana Wisata.
DATA PROPERTI
Data Tanah
Tanah tersebut terdiri dari 1 (satu) Surat Bukti Kepemilikan yaitu : Sertipikat Hak Pengelolaan No. 001 yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kotamadia Bandung pada tanggal 24-12-1994, terakhir tercatat atas nama PD. Kerta Wisata berkedudukan di Bandung, dengan luas 10.917 m2, sesuai dengan Gambar Situasi No. 1940/1994 tanggal 18-05-1994.
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut.
- Barat : Toko Maju
- Utara : Rumah Tinggal
- Timur : Jl. Sudirman
- Selatan : Toko Sederhana
Bentuk tanah menyerupai empat persegi panjang dengan ukuran yang menghadap jalan 105 meter dan panjang ke belakang 99 meter. Kontur tanah datar dengan ketinggian tanah sama dengan permukaan jalan di depannya.
ANALISA OPTIMALISASI TERHADAP PEMANFAATAN PERATURAN TATA KOTA
Sesuai dengan peraturan tata kota yang dikeluarkan oleh Pemerintah Kota Bandung lokasi obyek studi dapat diuraikan sebagai berikut.
Peruntukan : Komersial (Perdagangan dan Jasa)
Koefisien Lantai Bangunan : 3,0
Koefisien Dasar Bangunan : 75 %
Garis Sempadan Bangunan : 4 – 22 – 4
Jumlah Lantai : 5 lantai
Ketinggian Bangunan : 22 m
Berdasar ketentuan di atas maka dapat diperoleh analisa sebagai berikut.
No. Deskripsi. Eksisting. Sesuai Peraturan. Keterangan
1. Luas Tanah (m2) 10.917 10.917 -
2. Luas Dasar Bangunan (KDB 75%) - 8.187,75 Belum dimanfaatkan
3. Luas Lantai (m2) - 32.751 Belum dimanfaatkan
4. Jumlah Lantai - 5 Belum dimanfaatkan

Saat ini tanah belum dimanfaatkan secara optimal. Terdapat tanah seluas 2.566 m2 yang telah diconblok dan disewa oleh pihak lain untuk dimanfaatkan sebagai lahan parkir. Dengan adanya beberapa perjanjian dengan beberapa pihak untuk mengembangkan sebagai hotel sebenarnya lahan ini mempunyai potensi ekonomi yang tinggi.
NILAI PROPERTI
Nilai properti berdasarkan penilaian adalah sebesar Rp 30.021.750.000.
analisa sewa
Berdasar data yang diperoleh dari PD. Kerta Wisata besarnya pendapatan sewa yang diperoleh dari penyewa dari tahun 1999 sampai dengan tahun 2001 adalah sebagai berikut .

No. Properti. Besar Sewa per Tahun (Rp. 000)
99 00 01
1. Tanah Kosong 3.000.000 3.450.000 3.795.000
Dari data di atas dapat dilakukan analisa sebagai berikut

a. Pertumbuhan Sewa
Selama 5 tahun rata-rata pertumbuhan nilai sewa adalah 12,47% per tahun. Apabila dilihat angka pertumbuhan tersebut relatif cukup karena berada dalam koridor rata-rata inflasi yang berkisar antara 5%-10%.
b. Nilai Sewa per Meter Persegi
Sebagai suatu properti komersial, manfaat aset dapat diukur dari nilai sewa yang dihasilkan per m2 bangunan. Apabila dilihat dari nilai sewa tahunan terakhir (tahun 2001) maka dapat dilakukan analisa sebagai berikut .
Luas Tanah yang Disewa : 2.566 m2
Nilai Sewa per Tahun : Rp 3.795.000
Nilai Sewa per Bulan : Rp 3.795.000 : 12 = Rp 316.250
Nilai sewa per m2 per Bulan : Rp 316.250 : 2.566 = Rp 125
Apabila dilihat dari potensi nilai tanah dibandingkan dengan nilai sewa yang diperoleh sangatlah kecil, sehingga secara ekonomi aset di Jln. Mangkubumi ini tidak memberikan kontribusi.
c. Analisa Alternatif Optimalisasi Aset
Berdasar analisa makro dan beberapa perjanjian yang telah ditandatangi untuk pemanfaatan aset di Jln. Sudirman ini maka aset tersebut memang mempunyai potensi untuk dikembangkan menjadi hotel.
Dengan tanah seluas 10.917 m2 dan peraturan tata kota yang ada maka luas bangunan yang dapat dibangun di atas tanah tersebut adalah seluas 3 x 10.917 m2 = 32.751 m2. Dengan luas bangunan tersebut dapat dibangun hotel sekelas bintang 4 dengan jumlah kamar sekitar 325 kamar.
Dengan menggunakan analisa Ground Lease Approach maka dapat ditentukan nilai potensi sewa tanah apabila dilakukan kerjasana dengan investor. Berdasar analisa Ground Lease Approach nilai sewa tanah dihitung berdasarkan persentase dari revenue yang dihasilkan oleh kamar hotel tersebut. Berdasar hasil riset yang dilakukan oleh HVS International nilai sewa untuk tanah yang disewakan untuk pengembangan hotel adalah berkisar antara 4% - 7% dari revenue kamar hotel. Berdasar hal itu maka dapat dihitung nilai sewa tanah tersebut apabila akan disewakan kepada investor untuk pembangunan hotel sebagai berikut .

Asumsi
Luas bangunan : 32.751 m2
Tipe Hotel : Bintang 5
Jumlah Kamar : 325 kamar
Average Room Rate : Rp 350.000
Average Occupancy Rate : 60%
Jumlah Hari Operasi : 365 hari per tahun
Nilai sewa : 4% - 7% dari room revenue

Analisa
Jumlah Kamar (NR) = 325
Hari Operasi (OD) = 365
Jumlah Kamar Tersedia (NR x OD) = 118,625
Rata-rata Occupancy Rate (OR) = 60.00%
Kamar Terhuni (NR x OD x OR) = 71,175
Rata-rata Room rate (RR) = 350,000
Room Revenue = 24,911,250,000
Nilai Sewa Tanah (4%) = 996,450,000
Nilai Sewa Tanah (5%) = 1,245,562,500
Nilai Sewa Tanah (6%) = 1,494,675,000
Nilai Sewa Tanah (7%) = 1,743,787,500

Berdasar analisa di atas diperoleh nilai potensi sewa tanah adalah berkisar antara
Rp 996.450.000 sampai dengan Rp 1.743.787.500 per tahun. Nilai tersebut dapat dijadikan sebagai dasar di dalam melakukan negosiasi dengan investor yang akan bekerja sama.
KESIMPULAN DAN SARAN
- Berdasar analisa di atas maka dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut :
Secara lokasi aset mempunyai potensi ekonomi yang tinggi karena terletak di kawasan komersial utama Kota Bandung.
- Manfaat ekonomi masih belum optimal jika dilihat dari nilai sewa yang diperoleh dibandingkan dengan nilai aset.
Selain itu beberapa saran yang dapat dipertimbangkan untuk optimalisasi pemanfaatan aset adalah :
- Untuk meningkatkan optimalisasi pemanfaatan dapat dilakukan pengembangan tanah menjadi hotel dengan cara kerja sama dengan investor baik secara joint venture maupun BOT (Built, Operate & Transfer)
- Untuk menentukan nilai sewa analisa Ground Leasec Approach dapat digunakan dalam negosiasi dengan investor

Bambang Budianto Penilanan