Google
 

Kamis, 25 Desember 2008

Standar Penilaian Indonesia 2 (c)

Standar Penilaian Indonesia 2 (c)
(SPI 2)
Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar

3.9 Nilai Jaminan Pinjaman (Mortgage Lending Value)
Nilai properti yang ditentukan oleh penilai dengan penaksirian secara berhati-hati atas marketabilitas properti dimasa mendatang dengan memperhatikan aspek kesinambungan jangka panjang properti, kondisi pasar local dan normal, dan penggunaan saat ini serta alternatif penggunaan properti penggunaan properti yang sesuai. Elemen-elemen yang bersifat spekulatif tidak dapat diperhitungkan dalam penilaian Nilai Jaminan Pinjaman. Nilai Jaminan Pinjaman akan didokumentasikan secara jelas dan transparan.Definisi Nilai Jaminan Pinjaman terdapat dalam Europa Union Directive 89/647/ECC jo Directive 98/32/EC. Nilai Jaminan Pinjaman merupakan salah satu teknik menganalisa resiko pinjaman, yang dapat digunakan untuk menghitung bobot resiko yang dapat dikenakan pada jaminan pinjaman yang dikuasai oleh bank. Hal ini adalah teknik mengukur resiko jangka panjang dan bukan merupakan dasar penilaian yang sesuai untuk menentukan nilai pada suatu waktu tertentu. Oleh karenanya, nilai ini secara fundamental berbeda dengan Nilai Pasar.
3.10 Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost – DRC)
Adalah metode penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan untuk menentukan nilai dari properti khusus untuk tujuan pelaporan keuangan, dimana data pasar secara langsung tidak didapatkan atau terbatas.
3.11 Ekspensi lain dari nilai yang lebih spesifik untuk mesin-mesin dan peralatan dan/atau situasi khusus, akan didefinisikan dalam PPP 3 – Penilaian Mesin dan Peralatan.

Bambang Budianto

Rabu, 24 Desember 2008

Standar Penilaian Indonesia 2 (b)

Standar Penilaian Indonesia 2 (b)
(SPI 2)
Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar

3.5 Nilai Kena Pajak (Assessed, Rateable, Taxable Value)
Nilai kena Pajak adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundangan-undangan yang berlaku berkaitan dengan penafsiran nilai, atau dan atau penentuan pajak property. Walaupun beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip Nilai Pasar sebagai dasar penafsiran nilai, metodologi penilaian yang digunakan untuk menestimasikan nilai dapat menghasilkan nilai yang berbeda dengan Nilai Pasar sebagaimana telah didefinisikan dalam SPI 1. Oleh karena itu Nilai Kena Pajak tidak dapat dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar sebagaimana didefinisikan dalam SPI 1 kecuali diindikasikan sebaliknya secara eksplisit.3.6 Nilai Sisa (Salvage Value)Nilai Sisa adalah nilai suatu properti, tanpa nilai tanah, seperti jika dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus. Nilai tersebut dapat diberikan dengan atau tanpa memperhitungkan biaya penjualan, dan apabila memperhitungkan biaya penjualan, hasil dihitung dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih (net realisable value)
3.7 Nilai Jual Paksa (Foorced Sale Value)
Nilai Jual Paksa adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relative pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual. Istilah Nilai Likuidasi seringkali digunakan dan memiliki arti sama dengan Nilai Jual Paksa
3.8 Nilai Khusus (Spesial Value)
Nilai Khusus adalah istilah istilah yang berkait dengan unsure luar biasa dari nilai sehingga melebihi Nilai Pasar. Nilai Khusus dapat terajdi, misalnya oleh karena kaitan fisik, fungsi, ataupun ekonomi dari properti dengan properti lainnya seperti property bersambungan. Nilai Khusus merupakan suatu penambahan nilai yang dapat diterapkan untuk pemilik/pengguna tertentu atau pemilik/pengguna prospektif dari properti dan bukan pasar secara keseluruhan. Nilai Khusus hanya dapat diterapkan untuk membeli dengan kepentingan khusus. Nilai penggabungan (marriage value) merupakan penambahan nilai hasil penggabungan dua atau lebih hak atas properti, mereprensentasikan contoh khusus dari nilai khusus. Nilai khusus dapat dikaitkan dengan elemen-elemen Nilai Bisnis yang Berjalan, dan Nilai Investasi atau Nilai Manfaat Ekonomi. Nilai harus memastikan bahwa kreteria tersebut berbeda dengan Nilai Pasar, dengan menyatakan sejelas-jelasnya Asumsi Khusus yang dibuat.

….. bersambung ke (c) …..

Standar Penilaian Indonesia 2 (a)


Standar Penilaian Indonesia 2 (SPI 2)

Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar

3.0 Definisi

3.1 Nilai dalam Penggunaan (Value in Use)
Nilai dalam Pengunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu property tertentu bagi penggunaan tertentu untuk seseorang tertentu dan oleh karena tidak berkaitan dengan Nilai Pasar. Nilai dalam penggunaan ini adalah nilai yang diberikan oleh properti tertentu kepada badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian dari badan usaha tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari properti tersebut atau sejumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya.Definisi akuntansi dari Nilai dalam Penggunaan adalah nilai kini dari estimasi aliran kas yang diharapkan untuk didapat dari penggunaan berkelanjutan atas suatu aset dan dari penjualannya diakhir umur penggunaannya.

3.2 Nilai Investasi (Investment Value)
Nilai properti untuk investor tertentu atau sekelompok investor tertentu untuk tujuan investasi yang teridentifikasi. Konsep Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi (worth) ini mengkaitkan properti khusus dengan investor khusus, kelompok investor, atau badan usaha dengan kreteria-kreteria dan tujuan-tujuan investasi yang teridentifikasi. Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi suatu properti dapat lebih tinggi atau lebih rendah dari Nilai Pasar properti. Istilah Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi hendaknya jangan dirancukan dengan Nilai Pasar properti investasi. Walau bagaimanapun, Nilai Pasar dapat mencerminkan sejumlah penaksiran atas Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi secara individual, atau properti tertentu. Nilai Investasi, atau manfaat ekonomi berkaitan dengan Nilai Khusus (lihat SPI 2 butir 3.8).

3.3 Nilai Bisnis yang Berjalan (Going Concern Value)
Nilai Bisnis yang Berjalan adalah Nilai suatu bisnis secara keseluruhan. Konsep ini meilbatkan penilaian suatu bisnis yang berjalan, dimana alokasi atau pembagian dari Nilai Bisnis Yang Berjalan secara keseluruhan menjadi bagian-bagian penting yang memberikan kontribusi kepada keseluruhan bisnis, tetapi tidak satu pun dari komponen tersebut membentuk dasar untuk Nilai Pasar. Oleh karena konsep Nilai Bisnis yang Berjalan dapat diterapkan hanya pada property yang merupakan bagian penyertaan badan usaha atau perusahaan.3.4 Nilai Asuransi (Insurable Value)Nilai Asuransi adalah nilai property sebagaimana yang diatur berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci.

….. bersambung ke (b) …..

Bambang Budianto penilaian appraisal valuer

Selasa, 16 Desember 2008

Penilaian perkebunan

Tujuannya ini adalah untuk memberikan pedoman bagi para penilai dalam mempersiapkan penilaian aset pekebunan.Dasar pertimbangan bahwasanya aset perkebunan sebagai suatu kesatuan unit usaha yang menghasilkan, memiliki sifat dan ciri secara khusus berbeda dengan jenis properti real estate lainnya.Tanaman merupakan unsur utama pada properti perkebunan yang memberikan manfaat dengan kontribusi terbesar terhadap penciptaan nilai, selain adanya peroperti pendukung lainnya seperti tanah, bangunan, sarana pelengkap, mesin dan peralatan, kendaraan bermotor dan alat angkut lainnya.Dilihat dari sifat dan karateristiknya, properti perkebunan (agriculture property) termasuk kepada properti yang menghasilkan (income producing property) dimana dasar asetnya membutuhkan areal lahan yang relatip luas, dipengaruhi oleh kualitas lahan tertentu dengan unsur budidaya tertentu pula. Dengan demikian adalah sangat penting bagi seorang penilai untuk memahami dan mengetahui sifat-sifat khusus dari properti tersebut dan selalu memperhatikan dasar dan tujuan penilaian yang akan dilakukan.Hal yang paling mendasar pada penerapannya adalah tidak seluruhnya properti perkebunan dapat dinilai dengan dasar penilaian berbasis Nilai Pasar. Namun dijumpai sejumlah alasan tertentu yang penilaiannya dilakukan dengan dasar nilai selain Nilai Pasar. Hal ini disebabkan oleh beberapa faktor penentu seperti legalitas, jenis dan umur tanaman, pola pengembangan usaha dan tentunya dapat dilihat dari tujuan penilaian.Perkebunan sebagai salah satu unit usaha, secara operasional ditentukan oleh ketentuan dan peraturan yang berbeda dengan properti lainnya. Oleh karena unsur legalitas merupakan unsur utama yang perlu diperhatikan dalam menghasilkan Nilai, maka seorang penilai harus mengetahui dengan benar ketentuan-ketuntuan yang berlaku dan konteks relevansinya terhadap pelaksanaan pekerjaan penilaian.
Ruang LingkupRuang lingkup adalah aset perkebunan sebagai satu kesatuan aset diantara tanaman dan non tanaman yang sedang berjalan.Aset perkebunan yang dinilai lebih memfokuskan kepada aset tanaman sebagai bagian yang mendasari Nilai perkebunan secara keseluruhan. Aset tanaman dimaksud adalah aset tetap dari satu atau lebih dari satu komoditas pada suatu perkebunan tertentu.
DefinisiAset Perkebunan yang dimaksud adalah tanah dalam satuan lahan yang diusahakan pada luasan tertentu, dengan satu atau lebih dari satu komoditas tanaman yang dibudidayakan, sarana dan prasarana serta fasilitas penunjang lainnya yang dikelola dengan standar manajemen perkebunan yang berlaku umum.Aset Tanaman yang dimaksud adalah tanaman tahunan atau lebih dikenal dengan tanaman keras yang dibudidayakan secara komersial pada suatu lahan perkebunan tertentu dan dikelola berdasarkan teknis budidaya yang berlaku umum pada suatu tempat tertentu.Aset nonTanaman meliputi sarana dan prasarana serta fasilitas penunjang lainnya yang merupakan bagian yang tidak terlepas dari suatu kesatuan aset tetap usaha perkebunan.
Beberapa sifat khusus tanaman yang harus diketahui :
 Tanaman sebagai bagian dari aset perkebunan dapat dilihat dari status tanaman meliputi ; Bibitan, Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) dan Tanaman Menghasilkan (TM) dengan jenis dan varitas tanaman yang sama maupun tidak sama.
 Umur tanaman adalah masa waktu tanaman dapat dibudidayakan dimulai dari penanaman hingga akhir masa produktif. Sedangkan umur produktif tanaman disebut juga umur ekonomis tanaman yang dihitung mulai tanaman berproduksi hingga akhir masa produktif tanaman. Umur produktif atau umur ekonomis tanaman dapat disebut periode tanaman menghasilkan (TM) sedangkan selisih umur tanaman terhadap umur tanaman produktif atau ekonomis disebut periode tanam belum menghasilkan (TBM).
Hubungan dengan Standar Akuntansi
 Di dalam sistim akuntansi pada umumnya aset tetap perkebunan yang dikelompokkan kepada aset tanaman, bangunan, sarana pelengkap, mesin-mesin dan peralatan, peralatan dan perabotan kantor, kendaraan bermotor dan alat-alat berat disusun berdasarkan biaya sedangkan dalam penilaian disusun berdasarkan kelompok fisik sesuai dengan manfaatnya dan merupakan satu kesatuan yang lengkap.
 Didalam sistim akuntansi nilai aset tetap dinyatakan dalam Nilai Buku yang merupakan Biaya Perolehan dikurangi dengan penyusutan dimana penyusutan hanya diperhitungkan berdasarkan ketentuan Standar Akuntansi yang berlaku. Penerapan pada penilaian, dasar nilai dinyatakan dalam Nilai Pasar atau Nilai selain Nilai Pasar pada tanggal penilaian.
Pernyataan Standar
 Oleh karena aset perkebunan dinilai sebagai suatu properti yang dapat menghasilkan pendapatan, maka nilai perkebunan secara keseluruhan harus dilihat dalam konteks satu kesatuan aset yang sedang berjalan.
 Penilaian properti terlebih dahulu harus didasari kepada dasar dan tujuan penilaian.
 Dalam keadaan tertentu tidak dapat terpenuhi. Seperti suatu perkebunan yang dinilai pada masa pembangunan, peraturan yang berhubungan dengan legalitas usaha perkebunan adakalanya masih belum memenuhi syarat, sehingga untuk tujuan jaminan pelunasan hutang dalam bentuk hak tanggungan atau tujuan lainnya yang sering menggunakan Nilai Pasar sebagai dasar penilaian sulit untuk dipenuhi. Hal-hal demikian tersebut, penilai dapat menjelaskan kepada pemberi tugas, dasar dan tujuan penilaian yang akan diambil harus dilihat dari kondisi properti yang sedang berlangsung. Untuk penilaian dengan atas dasar Nilai Pasar, sepanjang diperoleh data pasar atau perhitungan maupun asumsi yang digunakan dalam menghasilkan Nilai Pasar dapat dibuktikan secara benar dan berdasarkan hasil riset pasar, maka Nilai Pasar dapat dijadikan dasar penilaian. Bila ketentuan ini tidak dapat terpenuhi, maka penilai harus menjelaskan kepada pemberi tugas dasar Nilai yang akan diterbitkan.
 Penilai harus dapat membedakan dan memisahkan unsur-unsur yang termasuk dalam kategori aset tetap (tangible asset) dengan aset tidak tetap (intangible asset). Penilai juga harus dapat memisahkan antara perkebunan sebagai aset tetap dengan perkebunan sebagai entitas usaha.
 Pola pengembangan perkebunan di Indonesia memiliki beberapa ciri, dimana pada masa tahapan pembangunan seperti adanya pola perkebunan inti, pola bapak angkat dan perkebunan plasma, memiliki konsekwensi terhadap penguasaan aset secara bersama atau masing-masing dari aset seperti tanah dan tanaman berikut kelengkapan lainnya. Untuk hal demikian, penilai harus teliti dan memahami unsur-unsur kepemilikan serta batasan tanggung jawab dari masing-masing pola pengembangan dan kepemilikan yang ada. Untuk kepentingan pinjaman oleh badan hukum maupun perorangan dari Bank dan lembaga keuangan lainnya, dimana aset perkebunan sebagai jaminan, Penilai seharusnya memiliki pemahaman yang menyeluruh terhadap perijinan dan ketentuan persyaratan pinjaman.
Pembahasan
 Secara khusus, seorang penilai harus memiliki pemahaman terhadap kondisi dan kualitas lahan, teknis budidaya atas tanaman serta pemahaman pasar atas komoditi atau produk yang dihasilkan oleh tanaman.
 Pada perkebunan tertentu, seorang penilai harus dapat membedakan antara tanaman yang dikategorikan sebagai tanaman pokok (tanaman utama) dan tanaman selingan (tumpang sari), dimana adakalanya tanaman yang bukan tanaman pokok dapat mempengaruhi keberadaan tanaman utamanya secara signifikan.
 Setiap jenis dan varitas tanaman dapat mengalami berbagai jenis penyakit dan gangguan atau hama tanaman dengan berbagai tingkat serangan serta membutuhkan penanganan yang berbeda pula. Dalam hal ini, penilai harus memperhatikan apakah kondisi tanaman masih ekonomis untuk dipertahankan dan dapat dipanen hasilnya.
 Standar umur dan proyeksi produksi suatu tanaman dapat ditentukan oleh masing-masing jenis dan varietas tanaman, asal bibit (bahan tanam) yang digunakan. Informasi ini harus dapat didukung oleh data referensi dari Lembaga/Pusat Penelitian atau Perusahaan yang mengeluarkan sertifikasi Bibit yang digunakan dan telah diakui secara umum.
 Standar karateristik penggunaan lahan dan teknis budidaya untuk masing-masing jenis tanaman harus didasari kepada standar normal yang berlaku dan ditentukan oleh lembaga atau instansi yang diakui secara umum.
 Untuk tujuan tertentu, hasil penilaian diminta untuk dirinci berdasarkan masing-masing unsur aktiva, apakah aset tetap tanaman atau non tanaman. Dalam hal ini, basis nilai yang digunakan tetap Nilai Pasar atau dapat juga dinilai dengan nilai selain Nilai Pasar. Penilai dapat memberikan pendapat secara hati-hati dan objektip dengan tetap memperhatikan prosedur penilaian dan asumsi-asumsi yang dapat dipertanggung jawabkan.
 Metode Penilaian yang digunakan dan yang perlu diperhatikan dalam lingkup penilaian perkebunan :Secara umum penilaian perkebunan dapat dinilai dengan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan kalkulasi biaya dan atau pendekatan pendapatan.Penilaian aset tetap non tanaman dapat dinilai dengan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar dan pendekatan kalkulasi biaya.Nilai tanaman pada umumnya disimpulkan dari Nilai keseluruhan aset (dengan menggunakan pendekatan pendapatan) melalui proses ekstraksi (pemisahan), dengan memperhatikan konstribusi setiap jenis aset non tanaman yang ikut menunjang terbentuknya nilai perkebunan. Proses ekstraksi untuk sampai pada nilai tanaman hendaknya dilakukan dengan mempertimbangkan konstribusi aset non tanaman dalam jumlah yang wajar.Tanaman tahunan umumnya memiliki siklus produksi tahunan yang tidak tetap.
Oleh sebab itu, penilaian dengan menggunakan pendekatan pendapatan harus menggunakan metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow/DCF) sebagai dasar perkiraan dari nilai yang diharapkan. Proyeksi untuk mendapatkan pendapatan harus didasari asumsi proyeksi produksi dari komoditi yang dihasilkan. Dimana sisa umur ekonomis dari tanaman sebelumnya harus disesuaikan berdasarkan faktor-faktor yang mempengaruhi produksi yang dapat dilihat dari aspek teknis maupun non teknis.Perkebunan yang memiliki lebih dari satu komoditi tanaman, penilaiannya harus memperhatikan karateristik masing-masing tanaman apakah dilihat dari unsur budidayanya, pasar komoditi, harga, biaya-biaya yang akan diasumsikan dan tingkat diskon yang ditetapkan. Bila nilai tanaman yang dikehendaki dirinci untuk masing-masing jenis tanaman, penilai harus hati-hati dan lebih teliti dalam mengasumsikan biaya-biaya langsung terhadap masing-masing komoditi dan alokasi biaya tidak langsung dari satu kesatuan operasional perkebunan secara menyeluruh. Seluruh asumsi harga maupun biaya yang diambil tetap mengacu kepada harga dan biaya setempat sebagai acuan.Penilaian atas Tanaman Menghasilkan (TM) dapat dinilai dengan menggunakan pendekatan pendapatan dengan metode DCF dengan teknik Penyisaan Tanaman (Plant Residual). Penilaian tanaman atas Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) dapat dinilai dengan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan kalkulasi biaya dan pendekatan pendapatan. Untuk pendekatan pendapatan atas penilaian TBM dapat menggunakan teknik Penyisaan Tanaman (Plant Residual).Bila penilaian Tanaman Belum menghasilkan (TBM) dinilai menggunakan pendekatan pendapatan, maka seorang penilai harus cermat memperhitungkan sisa biaya pembangunan yang masih harus dikeluarkan serta mempertimbangkan resiko yang tercermin pada penentuan tingkat diskon.Pada penilaian Tanaman, sebaiknya nilai tanaman harus dilihat dari satu kesatuan nilai antara tanaman berikut lahannya (tanah).Lahan atau tanah perkebunan yang masing belum tertanam (tanah kosong) penilaiannya dapat dilakukan dengan pendekatan perbandingan data pasar dan atau pendekatan pendapatan dengan teknik penyisaan tanah (land residual) . Pada perkebunan tertentu, didapat tanaman-tanaman yang berumur tua atau masa ekonomisnya tinggal beberapa tahun. Untuk hal demikian, penilai harus mempelajari dengan seksama atau mendiskusikan kepada pemberi tugas, apakah perhitungan DCF-nya perlu memasukkan unsur penanaman kembali (replanting). Namun demikian, untuk tujuan tertentu, unsur penanaman kembali dari tanaman tua bagian yang harus diperhitungkan sepanjang jangka waktu atas legalitas tanah memungkinkan. Penilai harus menjelaskan hal-hal yang berkaitan dengan penanaman kembali tersebut di dalam laporan penilaian. Gambaran di atas apakah hasilnya dapat mengungkapkan Nilai Pasar atau tidak, seorang penilai harus dapat melakukan pengkajian (riset) terhadap data pasar atas kondisi seperti ini. Bila Nilai Pasar tidak dapat dikemukakan, maka penilai berkewajiban untuk menjelaskan kepada pemberi tugas.
Syarat Pengungkapan
 Penilai harus mengungkapkan semua informasi dan temuan di lapangan, terutama untuk hal-hal yang terkait baik langsung maupun tidak langsung berpengaruh kepada nilai perkebunan.
 Hal-hal khusus yang harus tercakup dalam laporan penilaian perkebunan antara lain : Deskripsi jelas tentang lokasi perkebunan, baik dari segi jarak, waktu tempuh, aksesibilitas dan sarana transportasi yang tersedia.Keadaan perkebunan secara keseluruhan meliputi aset tanaman maupun non tanaman.Karateristik lahan dan keadaan tanaman secara keseluruhan, termasuk hasil panen, gangguan hama dan penyakit.Aset non tanaman yang terdapat dalam lingkup properti perkebunan, harus diungkapkan secara jelas dan benar berikut hal-hal di luar keadaan normal bila dijumpai.Seluruh metode penilaian yang digunakan termasuk asumsi-asumsi yang dipertimbangkan.Dalam hal penilaian tidak berdasar pada Nilai Pasar, penilai harus menjelaskan alasan dan kaitannya dengan tujuan penilaian.
Ketentuan PenyimpanganJika seorang penilai diminta melaksanakan tugas penilaian di luar ini, ia dapat menerima dan melaksanakan tugas yang diberikan tersebut dengan syarat berikut :Penilai harus yakin bahwa tugas tersebut tidak mempunyai tendensi untuk menyesatkan pihak-pihak yang berkepentingan dengan penilaian tersebut atau masyarakat umum.Penilai harus memberitahukan kepada pemberi tugas bahwa tugas tersebut dilaksanakan dengan mempergunakan asumsi khusus atau pengecualian dari tulisan ini yang harus diungkapkan secara lengkap dalam laporan penilaian.Penilaian aset perkebunan di luar dari definisi yang disebutkan dapat saja terjadi. Bila seorang penilai diminta untuk melakukan penilaian properti perkebunan dimana jenis tanamannya bukan tanaman tahunan atau tanaman keras, maka penilai dapat saja menerima dan melaksanakan tugas tersebut di luar ketentuan tulisan ini. Penilai dapat mengambil dan menetukan dasar dan asumsi yang digunakan sepanjang tidak menyesatkan pemahaman bagi pemakai jasa.

Izin penilai publik

MENKEU BERWENANG TERBITKAN IZIN PENILAI PUB
Released 17 October 2008

Jakarta, 19/9 (ANTARA) - Menteri Keuangan (Menkeu) berwenang menerbitkan izin kepada penilai untuk menjadi Penilai Publik.Kepala Biro Humas Depkeu, Samsuar Said, di Jakarta, Jumat, menyebutkan, pemberian izin dimaksud diberikan oleh Sekretaris Jendral atas nama Menkeu.Ketentuan itu diatur berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 125/PMK.01/2008 tentang Jasa Penilai Publik yang menggantikan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 57/KMK.017/2008 tentang Jasa Penilai Publik."Pemberian izin akan diklasifikasikan dalam dua bidang yaitu bidang penilaian properti dan penilaian bisnis," kata Samsuar. Sementara bidang jasa, penilaian dibagi tiga yang meliputi bidang jasa penilaian properti, bidang jasa penilaian bisnis, dan jasa lain yang berkaitan dengan kegiatan penilaian antara lain konsultasi pengembangan properti, desain sistem informasi aset, pengelolaan properti, studi kelayakan usaha, jasa agen properti, dan pengawasan pembiayaan proyek.Mengenai badan usaha, kantor jasa penilai publik (KJPP) dapat berbentuk perseorangan atau persekutuan. KJPP perseorangan hanya dapat didirikan dan dijalankan oleh seorang penilai publik sekaligus bertindak sebagai pemimpin.Sedangkan KJPP badan usaha persekutuan yaitu persekutuan perdata atau firma hanya dapat didirikan dan dijalankan oleh paling sedikit dua orang penilai publik, di mana masing-masing sekutu merupakan rekan dan salah seorang sekutu bertindak sebagai pemimpin rekan.Dalam hal KJPP berbentuk badan usaha persekutuan mempunyai rekan bukan penilai publik, persekutuan dapat didirikan dan dijalankan jika paling sedikit 60 persen dari seluruh sekutu adalah penilai publik.Depkeu akan melakukan pemeriksaan terhadap penilai publik dan KJPP dan atau cabang KJPP dalam rangka transparansi pelayanan publik dan peningkatan tata kelola dan prosedur pengawasan.Pemeriksaan dilakukan secara berkala dan atau sewaktu-waktu terhadap penilai publik, KJPP, dan atau cabang KJPP. Sekjen dapat menunjuk dan menugaskan pejabat atau petugas sebagai pemeriksa untuk melakukan pemeriksaan."Pemeriksaan berkala dilakukan berdasar rencana tahunan yang ditetapkan Sekjen, sedangkan pemeriksaan sewaktu-waktu dilakukan jika hasil pemeriksaan berkala memerlukan tindak lanjut, terdapat pengaduan masyarakat, atau terdapat informasi yang layak ditindak-lanjuti," jelas Samsuar.Pemeriksaan dilakukan untuk menilai ketaatan penilai publik, KJPP, dan atau cabang KJPP terhadap ketentuan PMK 125/PMK.01/2008. Sekjen dalam melaksanakan fungsi pemeriksaan dapat meminta pendapat atau masukan dari asosiasi profesi dan atau pihak terkait.Pelanggaran terhadap PMK 125/2008 dikenai sanksi administratif berupa peringatan, pembekuan izin, dan pencabutan izin. Sanksi ditetapkan oleh Sekjen atas nama Menkeu.Pengenaan sanksi dilakukan dengan ketentuan tidak harus dikenakan secara berurutan, sanksi berlaku sejak tanggal ditetapkan, dan sanksi peringatan atau sanksi pembekuan izin dapat disertai dengan suatu kewajiban atau rekomendasi tertentu.

Rabu, 23 Juli 2008

Mesin dan peralatannya

PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN

I. PENDAHULUAN

Istilah Mesin dan Peralatan secara garis besar dapat diartikan sebagai seperangkat peralatan, lengkap dengan instalasi serta perlengkapan pendukungnya yang diperlukan untuk dapat beroperasi didalam suatu kegiatan industri, menghasilkan sesuatu sesuai dengan fungsinya seperti yang direncanakan.
Seperangkat peralatan tersebut dapat merupakan unit yang beroperasi tersendiri maupun tergabung dengan unit-unit lainnya yang secara bersama-sama membentuk sebuah kesatuan sarana produksi, termasuk peralatan-peralatan yang terpasang tetap maupun yang dapat dipindahkan, diluar komponen yang termasuk dalam kategori real-estat (tanah dan bangunan).

Oleh karena sangat banyaknya jenis dan ragam mesin dan peralatan dengan karakteristik masing-masing yang berbeda-beda, penilaian mesin dan peralatan menjadi sangat komplek. Hal ini sebenarnya lebih banyak menyangkut pada bidang yang berkaitan dengan tekonologi permesinan (engineering) serta pengetahuan tentang produk yang dihasilkan bukannya pada ilmu atau metode penilaiannya. Dengan demikian, disamping memiliki kemampuan yang cukup dalam bidang penilaian, penilai mesin dan peralatan juga dituntut untuk menguasai bidang teknologi permesinan dari mesin yang dihadapi serta pengetahuan tentang produk yang dihasilkan termasuk kondisi pasarnya baik secara makro maupun mikro.

Didalam pengelompokan jenis properti, mesin dan peralatan termasuk dalam golongan personal properti yang memiliki sifat-sifat yang berbeda dengan real properti seperti tanah dan bangunan. Sifat-sifat tersebut merupakan salah satu faktor yang sangat penting untuk diperhatikan oleh penilai dalam menentukan nilai mesin dan peralatan sesuai dengan tujuan penilaiannya.

Sebagai personal properti, mesin dan peralatan memiliki personal value, artinya adalah mempunyai nilai khusus bagi personal tertentu yang mungkin berbeda dengan nilai pasarnya oleh karena adanya hubungan atau kepentingan tertentu. Sebuah personal properti dapat mempunyai nilai tinggi buat sipemilik namun tidak mempunyai nilai bagi pihak lain yang tidak dapat memanfaatkannya.

Secara garis besar Personal Property didefinisikan sebagai properti berwujud yang tidak secara tetap melekat atau terpasang pada tanah, bangunan dan prasarananya.

Disamping tergolong sebagai personal properti, mesin dan peralatan juga seringkali termasuk sebagai aset investasi atau investment property dimana mesin dan peralatan tersebut dibeli atau diadakan sebagai bagian dari suatu kegiatan investasi yang diharapkan akan menghasilkan keuntungan. Dalam hal ini, mesin dan peralatan dapat dikatakan merupakan bagian dari suatu usaha yang berjalan, dengan demikian nilai nya terkait dengan nilai usahanya atau perusahaannya. Dengan demikian pengetahuan penilai mesin tentang kondisi pasar dari usaha terkait menjadi sangat penting oleh karena mempunyai pengaruh sangat besar atas nilai pasar mesin bersangkutan. Didalam SPI 2002 terdapat ketentuan bahwa didalam laporan penilaian wajib dicantumkan uraian mengenai informasi bisnis (SPI 7.5.4.30) dan kondisi pasar (SPI 7.5.4.31) dari kegiatan usaha serta properti terkait.

II. DEFINISI

Didalam Standar Penilaian Indonesia 2002, penilaian mesin dan peralatan tercantum dalam SPI 10 - Penilaian Mesin dan Peralatan dan penjelasannya diuraikan dalam PPI 10 - Penilaian Mesin dan Peralatan.

Sesuai dengan SPI 0.5.28 Mesin dan peralatan didefinisikan sebagai berikut :
SPI 0.5.28.1 Mesin dan peralatan terdiri dari instalasi pelayanan gedung serta mesin dan peralatan yang dirangkai dalam suatu kesatuan proses dalam hubungannya dengan kegiatan industri atau komersial dari perusahaan, termasuk mebel, perabotan dan peralatan, kendaraan, cetakan dan perkakas lainnya yang digunakan dalam kegiatan usaha.

Definisi tersebut diatas mencakup pengertian mesin dan peralatan secara luas, tidak hanya meliputi mesin dan peralatan industri dimana mesin dan peralatan merupakan komponen yang sangat dominan, namun mencakup juga mesin dan peralatan pelayanan gedung serta kendaraan, perabotan dan peralatan kantor.

Didalam kegiatan penilaian sehari-hari, pada umumnya kendaraan serta perabotan dan peralatan kantor (furniture, fixtures & office equipment) di pisahkan tersendiri. Pemisahan ini dimaksudkan hanya untuk sistematika pelaporan dan pengelompokan properti bukannya penggunaan metode penilaian yang berbeda.
Penjelasan dari definisi tersebut diatas diuraikan dalam PPI 10.3 sebagai berikut :

PPI 10.3.2 Pada dasarnya, mesin dan peralatan dapat merupakan mesin-mesin, perangkat dan peralatan lain serta instalasi yang terpasang pada suatu gedung tertentu untuk menunjang pengoperasian gedung tersebut, ataupun mesin-mesin, perangkat dan peralatan lain serta instalasi yang dirangkai dalam suatu kesatuan tak terpisahkan untuk melakukan suatu proses produksi dalam kegiatan industri.

Istilah “mesin dan peralatan” sebenarnya diambil dari istilah dalam bahasa Inggris yaitu “plant, machinery and equipment” dimana masing-masing istilah tersebut mempunyai pengertian sebagai berikut :

PPI 10.3.2.1 Pabrik (plant) adalah suatu kesatuan dari berbagai jenis aset, dapat pula termasuk bangunan nonpermanen yang bersifat khusus, mesin-mesin dan peralatan.

PPI 10.3.2.2 Mesin (machinery) adalah suatu perangkat yang mempergunakan atau memanfaatkan daya mekanik, memiliki komponen-komponen yang masing-masing mempunyai fungsinya sendiri-sendiri, dan secara kesatuan berfungsi melakukan pekerjaan atau proses tertentu.

PPI 10.3.2.3 Peralatan (equipment) merupakan aset pendukung yang berfungsi untuk membantu operasional suatu kegiatan usaha.

III. METODOLOGI PENILAIAN

Penilaian mesin dan peralatan untuk berbagai tujuan penilaian tunduk pada Standar Penilaian untuk tujuan masing-masing. Sebagai contoh, penilaian mesin dan peralatan untuk tujuan penyusunan laporan keuangan harus mengikuti SPI 3, dimana salah satu ketentuannya adalah nilai aset operasional dinyatakan dalam Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada sedangkan nilai aset investasi atau non-operasional dinyatakan dalam Nilai Pasar.

Secara garis besar, untuk berbagai tujuan penilaian nilai mesin dan peralatan dapat dibedakan sebagai Nilai Pasar atau Selain Nilai Pasar. Penilai harus dapat membedakan dengan tegas dan jelas apakah nilai yang dihasilkan dapat dinyatakan sebagai Nilai Pasar yang memenuhi definisi Nilai Pasar pada SPI 0.5.39 atau Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada pada SPI 0.5.41 atau Selain Nilai Pasar yang diuraikan pada SPI 2.

Nilai Pasar Mesin dan Peralatan
Secara mayoritas, berbagai jenis tujuan penilaian mensyaratkan penggunaan dasar penilaian Nilai Pasar atas properti yang dinilai termasuk mesin dan peralatan.

Sesuai definisinya, pengertian Nilai Pasar sangat jelas, yaitu berkaitan dengan penjualan bebas ikatan (arm’s length), tanpa paksaan dan waktu penawaran yang memadai. Namun demikian untuk mesin dan peralatan masih perlu dilakukan analisa lebih jauh lagi apakah penjualan tersebut termasuk tanah dan bangunan dimana mesin dan peralatan tersebut berada sehingga tidak perlu dilakukan pemindahan (dismantle/removal), ataukah mesin dan peralatan tersebut dijual tersendiri sehingga perlu dilakukan pemindahan.

Pada umumnya penilaian mesin dan peralatan didasarkan pada anggapan bahwa mesin dan peralatan tersebut berada ditempatnya (in site/in situ), lengkap dan dalam keadaan berjalan dan merupakan bagian dari suatu sistem yang sedang berjalan (going concern), dengan kata lain apabila harus dijual maka penjualannya bersama dengan tanah dan bangunan dimana mesin tersebut berada, dan juga segenap aset pendukung termasuk perijinan, lisensi dan sebagainya yang diperlukan untuk mengoperasikan mesin dan peralatan tersebut. Dengan demikian nilai dengan asumsi ini adalah termasuk fondasi, instalasi dan biaya lain dari mesin dan peralatan tersebut, seperti diuraikan pada definisi Biaya Reproduksi/Pengganti Baru SPI 0.5.11.1

Apabila berdasarkan pada maksud dan tujuan penilaian nilai pasar mesin dan peralatan harus didasarkan pada anggapan untuk dipindahkan maka nilai pasar yang dipergunakan adalah Nilai Pasar Untuk Dipindahkan dengan definisi seperti pada SPI 0.5.40.1

Apapun yang dijadikan dasar penilaian, penilai harus mencantumkan dan menerangkan secara jelas dalam laporan penilaian yang dibuat.

Dalam hal penentuan Nilai Pasar properti, apapun itu jenisnya, sudah seharusnya digunakan Pendekatan Perbandingan Data Pasar. Persoalan yang dihadapi dalam penilaian mesin dan peralatan adalah oleh karena banyaknya jenis, ragam dan variasi mesin maka seringkali sulit diperoleh data pembanding yang setara. Dalam melakukan analisa perbandingan, penilai harus memperhatikan dengan teliti faktor-faktor mana yang berpengaruh pada nilai mesin dan peralatan yang dinilai. Setiap jenis mesin dan peralatan mempunyai faktor-faktor dominan penentu nilai yang berbeda-beda. Sebagai contoh, dalam penilaian Pembangkit Daya Listrik (Genset) disamping daya kerja, besarnya putaran merupakan penentu nilai yang dominan, jadi harus diperhatikan.

Penilaian dengan Pendekatan Kalkulasi Biaya pada dasarnya hanya akan menghasilkan nilai selain nilai pasar, terkecuali apabila semua unsur pendekatannya diambil dari data pasar maka nilai yang dihasilkan merupakan estimasi nilai pasar (SPI 1.1.4). Dengan demikian apabila pendekatan perbandingan data pasar tidak dapat diterapkan maka penentuan nilai pasar mesin dan peralatan dapat dilakukan melalui pendekatan kalkulasi biaya dengan ketentuan bahwa segenap unsur pendekatannya diambil dari data pasar.

Unsur-unsur pokok dalam pendekatan kalkulasi biaya adalah Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dan Penyusutan, dimana data pasar kedua unsur pokok tersebut seringkali sulit diperoleh, terutama dalam data pasar penyusutan.

Dari uraian tersebut diatas kita menyadari bahwa dalam penilaian mesin dan peralatan faktor terpenting yang harus dimiliki oleh penilai adalah data pembanding. Setiap penilai mesin dan peralatan dituntut untuk memiliki pangkalan data (data base) yang lengkap, teliti dan up to date.

Data harga mesin baru serta mesin bekas pakai dapat diperoleh dari berbagai sumber seperti pihak pembuat mesin, agen penjual, konsultan dan pihak lain yang biasa melakukan jual beli mesin, baik didalam maupun luar negeri.

Data penyusutan mesin dan peralatan dapat diperoleh dengan melakukan riset atau analisa terhadap perbandingan antara harga pasar mesin-mesin sejenis dengan harga barunya.

Penentuan Nilai Pasar mesin dan peralatan melalui Pendekatan Kalkulasi Biaya pada prinsipnya sama dengan penentuan Nilai Pasar melalui Perbandingan Data Pasar, perbedaannya terletak pada unsur yang diperbandingkan, dalam hal ini adalah penyusutan.

Properti Khusus
Properti Khusus adalah properti yang oleh karena sifatnya yang khusus sehingga jarang terjadi transaksi jaual beli dipasaran terbuka. Kalaupun ada, jual beli properti tersebut adalah merupakan bagian dari jual beli properti usaha terkait. Sifat khusus tersebut dapat berasal dari konstruksi, tataletak, ukuran, rancangan ataupun lokasi dari properti tersebut
(disarikan dari SPI 0.5.73.1).

Oleh karena jarang adanya penjualan di pasar bebas, maka untuk tujuan penilaian apapun properti khusus boleh untuk tidak dinyatakan dalam Nilai Pasar nya, tetapi dalam Selain Nilai Pasar seperti misalnya Biaya Pengganti Disusutkan (DRC).

Penilai harus berhati-hati dalam menentukan apakah mesin dan peralatan yang dinilai merupakan properti khusus atau bukan. Jangan sampai hanya karena sulitnya memperoleh data pembanding, sebuah properti dianggap sebagai properti khusus.

Selain Nilai Pasar
Dasar penilaian Selain Nilai Pasar hanya digunakan untuk beberapa tujuan penilaian seperti asuransi, laporan keuangan (khusus aset operasional), dan aset Pemerintah/Pemda (belum ada aturan yang jelas).

Dalam penilaian mesin dan peralatan, nilai selain nilai pasar ditentukan dengan Pendekatan Kalkulasi Biaya namun tidak seluruh unsur pendekatannya diambil dari data pasar.

Biaya Pengganti Baru/Reproduksi baru ditentukan dengan cara yang sama dengan penilaian berbasis Nilai Pasar sedangkan dalam hal penyusutan diperhitungkan berdasarkan sisa usia ekonomisnya dengan memperhatikan kondisi sebenarnya sesuai hasil pemeriksaan. Kemunduran ekonomis diperhitungkan berdasarkan pada analisa atas pengaruh eksternal yang mengakibatkan menurunnya pendapatan hasil operasional mesin sedangkan kemunduran fungsional/teknologi diperhitungkan berdasarkan pada perancangan/perencanaan serta kemajuan teknologi yang mengakibatkan penurunan efisiensi mesin apabila diperbandingkan dengan mesin baru model terbaru.

Selasa, 22 Juli 2008

Syarat penilai

PERSYARATAN DAN TUGAS – TUGAS PENILAI PROFESIONAL


I. PROFESI PENILAI

1. PROFESI
Kegiatan profesi berbeda dari kegiatan perdagangan atau industri jasa lainnya.
Perbedaan ini terletak pada faktor – faktor :

1. Kegiatannya bersifat khusus / spesialis, dan dilakukan dengan standar kompetensi yang tinggi.

2. Didukung oleh hadirnya suatu badan / lembaga yang secara kontinyu mengembangkan pengetahuan di bidang tersebut, sebagai hasil dari kontribusi para anggotanya
.
2. PENILAI
Apakah penilaian merupakan suatu profesi? Jawabannya adalah YA, karena :

1. Untuk menjalankan kegiatan penilaian, penilai harus memiliki kompetensi yang tinggi didukung oleh pengetahuan dalam bidang keahlian masing – masing.

2. Para penilai terhimpun pada suatu wadah asosiasi yang mengharapkan kontribusi anggotanya agar dapat terus berkembang, baik dari aspek pengetahuan maupun kompetensinya.

3. Penilai khususnya di Indonesia memiliki Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia yang harus ditaati oleh semua anggotanya, dan secara terus menerus disempurnakan serta diselaraskan dengan perkembangan ekonomi dunia dan Standar Penilaian Internasional.

II. PROFESIONALISME

Profesionalisme sering juga dibedakan atau dibandingkan ke amatiran, dimana seseorang dapat dikatakan professional bila dia hidup atau memperoleh pendapatan finansial atas kegiatannya. Sudah tentu dia paling tidak dianggap sebagai orang yang kompeten melaksanakan tugasnya sehingga pantas untuk menerima imbalan jasa professional yang wajar. Sedangkan amatir diartikan sebagai seseorang yang belum secara penuh menjalani profesinya, antara lain karena tingkat kompetensinya, ketekunannya atau faktor lain yang menyebabkan belum terpenuhinya persyaratan profesionalisme.

PERSYARATAN SEBAGAI PROFESIONAL
Seseorang penilai dapat dikatakan Profesional bila dia memenuhi semua persyaratan yang saling terkait di bawah ini :
1. TAHU
Penilai sudah tentu harus menguasai secara penuh dan menyeluruh pengetahuan yang terkait dengan bidang kegiatannya.
Pengetahuan tersebut mencakup :

a. Teori Penilaian
Pemahaman tentang teori penilaian akan memudahkan penilai dalam mempertanggung jawabkan hasil kerjanya.

b. Kompetensi tinggi dalam berpraktek
Kemampuan atau kompetensi yang tinggi dapat dimiliki oleh seseorang dari ketekunan, dedikasi dan pengalaman.

c. Peraturan – peraturan yang terkait dengan tugas penilaian
Peraturan-peraturan tersebut antara lain hukum pertanahan, Undang Undang Perbankan, Undang Undang Pasar Modal, Undang Undang Perusahaan Terbatas, Perpajakan dll.

d. Pengetahuan – pengetahuan yang menunjang tugas penilaian
Pengetahuan tersebut antara lain perubahan nilai tukar mata uang, bunga bank, harga bahan bangunan, upah buruh, bea masuk dll.

e. Pemahaman tentang Standar Penilaian
Dalam hal ini sebaiknya penilai paham tentang SPI dan Standar Internasional, sehingga siap melaksanakan tugas dimana saja ; dan dapat menjelaskan keduanya, bila diperlukan.

2. TAAT
Setiap profesi memiliki aturan yang dituangkan dalam Kode Etik, yang antara lain mengatur batasan sejauh mana penilai dibenarkan atau tidak dibenarkan untuk melakukan.
Disamping aturan yang dicakup oleh Kode Etik, dalam hal ini Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), penilai juga harus mematuhi peraturan – peraturan umum lainnya, baik peraturan yang terkait langsung dengan profesinya, seperti peraturan perbankan, peraturan pasar modal, maupun peraturan yang tidak secara langsung terkait dengan kegiatan profesinya, peraturan perpajakan dan lain – lain.
Semua aturan harus senantiasa dipahami dan ditaati oleh semua individu penilai yang ingin diakui sebagai penilai yang Profesional.

3. TANGGUNG JAWAB
Tanggung jawab seorang penilai profesional mencakup :
a. Tanggung Jawab pada Tuhan
Sebagai ciptaan Tuhan, diharapkan penilai menyadari bahwa segala tindakannya selalu diketahui oleh Yang Maha Menciptakan. Oleh karenanya dia selalu harus siap mempertanggung jawabkan hasil kerjanya pada Tuhan.
b. Tanggung Jawab pada Negara dan Bangsa
Kita pasti pernah mendengar bahwa jatuhnya industri perbankan atau bahkan terjadinya krisis ekonomi di Indonesia dikatakan akibat juga dari perilaku penilai yang tidak professional. Lalu bagaimana kita mempertanggungjawabkannya?
c. Tangung Jawab pada Pengguna Jasa
Hasil kerja penilai harus dapat dipertangungjawabkan kepada pengguna jasa sampai kapanpun, dengan demikian bila terjadi mal praktek pengguna jasa dapat mengadukannya kepada Dewan Penilai.
d. Tangung Jawab pada Sesama Profesi
Setiap penilai hendaknya sadar bahwa apabila dia melakukan kesalahan, maka dia telah juga mencemarkan nama sesama profesi. Sebaliknya perilaku yang baik akan membangun citra yang baik pula bagi sesama profesi.
e. Tanggung Jawab pada Keluarga
Dengan selalu mengingat bahwa penilai bertangung jawab pada keluarga yang dicintainya, maka penilai akan selalu taat pada semua peraturan, antara lain agar keluarga dapat disejahterakan dengan cara yang benar, tidak melanggar hukum dan tatanan etika yang lain.
Khususnya mengenai ketaatan dan tanggung jawab penilai akan dibahas lebih dalam pada sesi Kode Etik Penilai Indonesia.

4. TEKUN
Yang dimaksud dengan tekun disini adalah secara terus menerus dan berkesinambungan menjalani profesi ini, dan selalu mengembangkan pengetahuannya sebagaimana mestinya.
Dengan demikian diharapkan penilai tersebut tetap setia secara aktif berkarya pada bidang penilaian dan atau bidang terkait lainnya.
Ketekunan juga dapat dilihat dari kepedulian seseorang pada eksistensi dan kegiatan organisasi profesinya, termasuk upayanya dalam mengembangkan profesi itu sendiri.
Beraktivitas secara terus menerus di bidang penilaian akan menambah pengetahuan dan pengalaman bagi penilai tersebut.
Oleh karenanya dipersyaratkan bagi setiap profesi, untuk tetap tekun dibidangnya. Sebagai contoh, di Malaysia seseorang yang baru lulus dari Universitas, untuk dapat ujian untuk memperoleh izin , harus menunjukkan ketekunannya selama 10 (sepuluh) tahun.

5. TERTIB
Yang dimaksud dengan tertib disini adalah kesanggupan penilai untuk meng ’organize’ dirinya sendiri dan kelompok kerjanya. Tertibnya seorang penilai dapat dilihat pada :

- Komitmen terhadap waktu, untuk selalu tepat waktu menghadiri rapat atau pertemuan apapun, baik untuk keperluan dinas maupun bukan dinas.
- Komitmen terhadap janji, untuk menyerahkan laporan hasil kerja, untuk menelepon seseorang dan untuk kegiatan – kegiatan lainnya.
- Penampilan sehari – hari, yaitu senantiasa rapi, tidak berlebih – lebihan, sesuai dengan kaidah dan norma yang berlaku pada dunia usaha secara umum, khususnya professional.
- Komitmen pada tugas, yaitu bekerja dengan sepenuh hati, serius, konsentrasi, bertanggung jawab dan sanggup bekerjasama dalam tim kerja, serta mengikuti prosedur yang telah ditetapkan.

6. TELITI
Setiap pekerjaan memerlukan ketelitian, agar dapat diperoleh hasil kerja yang optimal. Pada bidang penilaian, jelas bahwa kepercayaan yang diberikan oleh pemberi tugas harus dilaksanakan dengan tingkat kompetensi dan ketelitian yang tinggi pula.
Teliti dalam menerima tugas, termasuk memahami lingkup kerja yang dikehendaki, teliti dalam meminta data yang diperlukan, teliti dalam melakukan analisis dan perhitungan, serta teliti dalam menggunakan kata - kata dan terminologi pada laporan yang dibuatnya.
Ketelitian juga dapat dilihat dari kesanggupannya melihat kekurangan pada dirinya, kelompok kerjanya dan laporan hasil kerjanya.
Semua 6 (enam) syarat diatas secara lengkap wajib dimilki oleh seseorang yang ingin diakui sebagai penilai yang professional.

III. TUGAS – TUGAS PENILAI
Tugas seorang penilai mencakup, namun tidak terbatas pada hal - hal berikut ini :
a. Memahami tugas yang diberikan
Tugas penilaian akan mudah dipahami, bila identifikasi masalah telah dilakukan dengan teliti.

b. Menyiapkan diri untuk bertugas
Setiap penilai harus dalam kondisi sehat untuk melaksanakan tugas, karena setiap tugas akan berhasil baik bila dilakukan dengan konsentrasi penuh.

c. Melakukan inspeksi fisik atas aset yang dinilai dengan teliti
Inspeksi sebaiknya tidak dilakukan dengan terburu-buru, karena inspeksi memerlukan ketelitian.

d. Mengumpulkan semua data yang diperlukan
Daftar data yang diperlukan harus sudah disiapkan sebelum inspeksi lapangan dimulai.

e. Melakukan verifikasi atas data yang diterima

f. Melakukan analisis terhadap data dan perhitungan nilai

g. Memeriksa kembali semua hasil perhitungan

h. Menyusun Laporan penilaian
Laporan penilaian disusun sesuai dengan format yang dikehendaki, mengacu pada tujuan penilaian.

i. Menyiapkan, kelengkapan laporan
Penilai harus paham tentang dokumen-dokumen apa yang perlu dilampirkan dalam laporan penilaian.

j. Memeriksa kelengkapan laporan

k. Menyatukan laporan untuk dijilid
Penyajian laporan juga menjadi tugas dan tanggung jawab penilai.

l. Mempertanggung jawabkan hasil penilaian.
Perlu dipahami, bahwa penilai setiap saat harus siap untuk mempertangung jawabkan hasil penilaian yang dilakukan.
Oleh karenanya penyimpanan kertas kerja dan data pendukung harus dilakukan dengan rapih dan mudah dicari kembali saat diperlukan.
Dari tugas – tugas diatas jelaslah bahwa penilai wajib memahami teori dan praktek secara mendalam.
Keseluruhan tugas tersebut harus dilaksanakan secara :
- Profesional, dengan kompetensi tinggi dengan mengikuti standar dan taat pada kode etik.
- Independen, tidak terlalu tergantung pada pihak – pihak yang bertransaksi atau pihak yang memiliki kepentingan
- Obyektif, bekerja dengan fokus dan konsentrasi penuh tanpa pengaruh apapun, dan tidak memihak
- Fair (adil), dimana hasil kerja harus adil bagi seluruh pihak terkait, dan telah mempertimbangkan berbagai faktor.

Kamis, 26 Juni 2008

Profesi Appraisal

APPRAISAL (Penilaian Asset)

Proses pekerjaan seorang Penilai dalam memberikan suatu estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu properti, baik harta berwujud (tangible assets) maupun harta tidak berwujud (intangible assets), berdasarkan hasil analisis terhadap fakta-fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku.
Penilaian dilaksanakan sesuai dengan ketentuan baku yang telah ditetapkan dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang dikeluarkan bersama oleh ; organisasi MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia), GAPPI (Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia), Direktorat Pembinaan Akuntan dan Jasa Penilai Dirjen Lembaga Keuangan Departemen Keuangan, Direktorat PBB Dirjen Pajak Departemen Keuangan dan Direktorat Bina Sarana Perdagangan Dirjen Perdagangan Dalam Negeri Departemen Perindustrian dan Perdagangan RI.
Ruang lingkup jenis harta kekayaan (asset) yang dapat dinilai, sesuai dengan kelompoknya yaitu ;

1.HARTABERWUJUD (Tangible Assets)
a. Real Property
b. Personal Property
2. HARTA TAK BERWUJUD (Intangible Assets)
a. Hak Patent
b. Goodwill
c. Merek Dagang
d. Franchise
e. Lisensi, dll.

3. SURAT BERHARGA (Marketable Securities)
a. Saham
b. Obligasi
c. Deposito
d. Investasi, dll.
4. PENILAIAN USAHA (Business Valuation)
5. PENGAWASAN PROYEK (Inspection Field Service) atau Pengawasan Penggunaan Kredit Bank.

Jasa penilaian dapat digunakan untuk kepentingan secara umum, tetapi saat ini pemanfaatannya lebih banyak digunakan oleh dunia usaha dan Instansi Pemerintah. Tujuan dan alasan dilakukannya penilaian terhadap harta kekayaan, pada hakekatnya mencakup hal-hal berikut ini :
· Melengkapi aplikasi pinjaman.
· Pengembangan dan rehabilitasi perusahaan dengan fasilitas investasi dari Pemerintah.
· Perusahaan yang akan "go public".
· Penutupan asuransi.
· Perusahaan merger / akusisi.
· Pemindahan hak.
· Likwidasi perusahaan.
· Penetapan NJOP Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pihak-pihak yang dapat memanfaatkan jasa penilaian yaitu ;

PEMERINTAH :
a. Pengenaan tarip pajak,
b. Menghitung dan mengetahui kekayaan nasional,
c. Dalam rangka penggabungan usaha/penambahan modal bagi perusahaan negara atau investasi dibidang-bidang lain,
d. Hibah (termasuk bantuan dari pihak lain),
e. Penilaian proyek sebelum diserahkan kepada pemerintah,
f. Menutup asuransi,
g. Jual-beli,
h. Pembebasan tanah, dsb,
i. Penilaian sarana umum untuk penentuan tarip yang wajar (seperti: PLN, Perumtel, Jalan Tol, dsb).

LEMBAGA KEUANGAN (Bank dan Non Bank) :
a. Dasar pengeluaran kredit (pinjaman) dan leasing,
b. Jaminan hipotek,
c. Dasar perhitungan untuk dijual bila harus dilelang,
d. Menghitung kekayaan bank atau nasabah, dsb

PERUSAHAAN ASURANSI :
a. Dasar pengenaan tarif polis (premi asuransi),
b. Dasar menetapkan ganti rugi,
c. Jaminan, dsb.

PERUSAHAAN LELANG dan PENGADAIAN :
a. Menetapkan dasar harga dasar lelang, dsb.

BADAN PELAKSANA PASAR MODAL :
a. Penentuan nilai aktiva perusahaan yang akan go public,
b. Penentuan nilai saham, dsb.
PRIBADI / PERORANGAN / MASYARAKAT :
a. H i b a h,
b. Penggabungan / pendirian / pembagian usaha dan harta,
c. Pembagian harta / dan warisan,
d. Jual-beli / lelang,
e. Menutup asuransi,
f. Memutuskan kredit / jaminan hipotek

Senin, 26 Mei 2008

Optimalisasi



CONTOH
LOKASI ASET
Lokasi properti terletak di sebelah Timur Jln. Sudirman, yang termasuk wilayah Kel. Braga, Kec. Pasirkalili, Kota Bandung. Jalan Sudirman adalah lalu lintas utama di daerah tersebut yang merupakan lalu lintas 1 (satu) arah yaitu dari arah Utara ke Selatan dengan intensitas pemakaian sangat tinggi. Perkerasan jalan, Jln. Sudirman terbuat dari asphalt hotmix dengan lebar  14 meter dan dilengkapi dengan saluran air dan trotoar dan terbagi menjadi 2 lajur (kendaraan bermotor dan kendaraan tidak bermotor).
Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik, telepon dan air bersih, namun belum disambungkan ke lokasi.
Lokasi obyek penilaian mudah dicapai dari arah alun2 Bandung (Timur) memasuki Jln. Sudirman menuju lokasi aset.
Lokasi obyek penilaian terletak di daerah Komersial dan merupakan daerah bebas banjir. Beberapa bangunan yang berada di sekitar lokasi yang dapat dijadikan petunjuk antara lain H.Perdana Wisata, Matahari dan Kantor POS. Alun2 Bandung terdapat di sebelah Timur ± 800 meter, sedangkan di sebelah Timur ± 200 meter terdapat Hotel Perdana Wisata.
DATA PROPERTI
Data Tanah
Tanah tersebut terdiri dari 1 (satu) Surat Bukti Kepemilikan yaitu : Sertipikat Hak Pengelolaan No. 001 yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kotamadia Bandung pada tanggal 24-12-1994, terakhir tercatat atas nama PD. Kerta Wisata berkedudukan di Bandung, dengan luas 10.917 m2, sesuai dengan Gambar Situasi No. 1940/1994 tanggal 18-05-1994.
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut.
- Barat : Toko Maju
- Utara : Rumah Tinggal
- Timur : Jl. Sudirman
- Selatan : Toko Sederhana
Bentuk tanah menyerupai empat persegi panjang dengan ukuran yang menghadap jalan 105 meter dan panjang ke belakang 99 meter. Kontur tanah datar dengan ketinggian tanah sama dengan permukaan jalan di depannya.
ANALISA OPTIMALISASI TERHADAP PEMANFAATAN PERATURAN TATA KOTA
Sesuai dengan peraturan tata kota yang dikeluarkan oleh Pemerintah Kota Bandung lokasi obyek studi dapat diuraikan sebagai berikut.
Peruntukan : Komersial (Perdagangan dan Jasa)
Koefisien Lantai Bangunan : 3,0
Koefisien Dasar Bangunan : 75 %
Garis Sempadan Bangunan : 4 – 22 – 4
Jumlah Lantai : 5 lantai
Ketinggian Bangunan : 22 m
Berdasar ketentuan di atas maka dapat diperoleh analisa sebagai berikut.
No. Deskripsi. Eksisting. Sesuai Peraturan. Keterangan
1. Luas Tanah (m2) 10.917 10.917 -
2. Luas Dasar Bangunan (KDB 75%) - 8.187,75 Belum dimanfaatkan
3. Luas Lantai (m2) - 32.751 Belum dimanfaatkan
4. Jumlah Lantai - 5 Belum dimanfaatkan

Saat ini tanah belum dimanfaatkan secara optimal. Terdapat tanah seluas 2.566 m2 yang telah diconblok dan disewa oleh pihak lain untuk dimanfaatkan sebagai lahan parkir. Dengan adanya beberapa perjanjian dengan beberapa pihak untuk mengembangkan sebagai hotel sebenarnya lahan ini mempunyai potensi ekonomi yang tinggi.
NILAI PROPERTI
Nilai properti berdasarkan penilaian adalah sebesar Rp 30.021.750.000.
analisa sewa
Berdasar data yang diperoleh dari PD. Kerta Wisata besarnya pendapatan sewa yang diperoleh dari penyewa dari tahun 1999 sampai dengan tahun 2001 adalah sebagai berikut .

No. Properti. Besar Sewa per Tahun (Rp. 000)
99 00 01
1. Tanah Kosong 3.000.000 3.450.000 3.795.000
Dari data di atas dapat dilakukan analisa sebagai berikut

a. Pertumbuhan Sewa
Selama 5 tahun rata-rata pertumbuhan nilai sewa adalah 12,47% per tahun. Apabila dilihat angka pertumbuhan tersebut relatif cukup karena berada dalam koridor rata-rata inflasi yang berkisar antara 5%-10%.
b. Nilai Sewa per Meter Persegi
Sebagai suatu properti komersial, manfaat aset dapat diukur dari nilai sewa yang dihasilkan per m2 bangunan. Apabila dilihat dari nilai sewa tahunan terakhir (tahun 2001) maka dapat dilakukan analisa sebagai berikut .
Luas Tanah yang Disewa : 2.566 m2
Nilai Sewa per Tahun : Rp 3.795.000
Nilai Sewa per Bulan : Rp 3.795.000 : 12 = Rp 316.250
Nilai sewa per m2 per Bulan : Rp 316.250 : 2.566 = Rp 125
Apabila dilihat dari potensi nilai tanah dibandingkan dengan nilai sewa yang diperoleh sangatlah kecil, sehingga secara ekonomi aset di Jln. Mangkubumi ini tidak memberikan kontribusi.
c. Analisa Alternatif Optimalisasi Aset
Berdasar analisa makro dan beberapa perjanjian yang telah ditandatangi untuk pemanfaatan aset di Jln. Sudirman ini maka aset tersebut memang mempunyai potensi untuk dikembangkan menjadi hotel.
Dengan tanah seluas 10.917 m2 dan peraturan tata kota yang ada maka luas bangunan yang dapat dibangun di atas tanah tersebut adalah seluas 3 x 10.917 m2 = 32.751 m2. Dengan luas bangunan tersebut dapat dibangun hotel sekelas bintang 4 dengan jumlah kamar sekitar 325 kamar.
Dengan menggunakan analisa Ground Lease Approach maka dapat ditentukan nilai potensi sewa tanah apabila dilakukan kerjasana dengan investor. Berdasar analisa Ground Lease Approach nilai sewa tanah dihitung berdasarkan persentase dari revenue yang dihasilkan oleh kamar hotel tersebut. Berdasar hasil riset yang dilakukan oleh HVS International nilai sewa untuk tanah yang disewakan untuk pengembangan hotel adalah berkisar antara 4% - 7% dari revenue kamar hotel. Berdasar hal itu maka dapat dihitung nilai sewa tanah tersebut apabila akan disewakan kepada investor untuk pembangunan hotel sebagai berikut .

Asumsi
Luas bangunan : 32.751 m2
Tipe Hotel : Bintang 5
Jumlah Kamar : 325 kamar
Average Room Rate : Rp 350.000
Average Occupancy Rate : 60%
Jumlah Hari Operasi : 365 hari per tahun
Nilai sewa : 4% - 7% dari room revenue

Analisa
Jumlah Kamar (NR) = 325
Hari Operasi (OD) = 365
Jumlah Kamar Tersedia (NR x OD) = 118,625
Rata-rata Occupancy Rate (OR) = 60.00%
Kamar Terhuni (NR x OD x OR) = 71,175
Rata-rata Room rate (RR) = 350,000
Room Revenue = 24,911,250,000
Nilai Sewa Tanah (4%) = 996,450,000
Nilai Sewa Tanah (5%) = 1,245,562,500
Nilai Sewa Tanah (6%) = 1,494,675,000
Nilai Sewa Tanah (7%) = 1,743,787,500

Berdasar analisa di atas diperoleh nilai potensi sewa tanah adalah berkisar antara
Rp 996.450.000 sampai dengan Rp 1.743.787.500 per tahun. Nilai tersebut dapat dijadikan sebagai dasar di dalam melakukan negosiasi dengan investor yang akan bekerja sama.
KESIMPULAN DAN SARAN
- Berdasar analisa di atas maka dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut :
Secara lokasi aset mempunyai potensi ekonomi yang tinggi karena terletak di kawasan komersial utama Kota Bandung.
- Manfaat ekonomi masih belum optimal jika dilihat dari nilai sewa yang diperoleh dibandingkan dengan nilai aset.
Selain itu beberapa saran yang dapat dipertimbangkan untuk optimalisasi pemanfaatan aset adalah :
- Untuk meningkatkan optimalisasi pemanfaatan dapat dilakukan pengembangan tanah menjadi hotel dengan cara kerja sama dengan investor baik secara joint venture maupun BOT (Built, Operate & Transfer)
- Untuk menentukan nilai sewa analisa Ground Leasec Approach dapat digunakan dalam negosiasi dengan investor

Bambang Budianto Penilanan

LDA



LAND DEVELOPMENT METHOD
CONTOH
Tanah dengan luas 10,5 ha, cocok untuk dikembangkan sebagai daerah pemukiman karena jalan masuk memadai. Daerah sekitar tanah ini telah berkembang dan tersedia data tanah yang telah dikembangkan sebagai perumahan, data pertahun adalah sebagai berikut : tahun ke 1=15.000 m2, tahun ke 2=30.000 m2 dan sisanya terjual tahun ke 3. Tanah yang digunakan untuk sarana dan prasana kurang lebih 35%, Harga jual tanah matang Rp 45.000;/m2 dengan apresiasi harga tanah pertahun diperkirakan 15%

Asumsi2 :
1.Penentuan biaya pengembangan berdasarkan rencana pembangunan dan kondisi2 umum meliputi sarana pelengkap dan prasarana, pekerjaan pematangan tanah, survey, pembangunan jalan, system penyediaan air bersih, instalasi dan drainase
2.Seluruh pendapatan diperoleh dari hasil penjualan tanah kavling.
3.Biaya2 administrasi, perijinan dan biaya lainnya adalah wajar
4.Keuntungan yang wajar bagi developer/pengembang
Tanah yang dibangun luasnya 10,5 ha (105.000 m2)
Tanah yang digunakan untuk sarana dan prasarana kurang lebih 35% (36.750 m2)
Tanah yang dapat dijual/tanah efektif seluas 105.000 m2 – 36.750 m2 = 68.250 m2
Dalam penilaian tanah ini, diasumsikan bahwa kegiatan pembangunan dan penjualan tanah akan dilaksanakan secara bertahap dalam waktu 3 tahun
Nilai tanah diperoleh dengan menghitung nilai sekarang (present value) dari tanah efektif yang dapat dijual, yang diproyeksikan.
Nilai sekarang dari tanah ini ditentukan dengan menggunakan proses diskonto/diskon faktor dengan tingkat suku bunga 18 % pertahun
Tahun. Luas yg terjual(m2). Harga (Rp/m2). Pendapatan (Rp)
1 15.000 45.000 675.000.000
2 30.000 52.000 1.560.000.000
3 23.250 60.000 1.395.000.000

Jumlah yang diproyeksikan 3.630.000.000

Biaya yang diproyeksikan :
- Biaya ijinan :Rp. 126.494.000;
- Biaya umum, administrasi dan pemasaran :Rp. 145.697.000;
- Biaya pengembang sarana dan prasarana :Rp. 756.875.000;
- keuntungan developer (20%) :Rp. 726.000.000; (+)
Jumlah biaya yang diproyeksikan Rp. 1.755.066.000;

Nilai tanah mentah yang diproyeksikan =
Rp, 3.630.000.000; - Rp. 1.755.066.000; = Rp. 1.874.934.000;
Nilai tanah mentah yang diproyeksikan/m2 tanah matang adalah :
Rp. 1.874.934.000; : 68.250 = Rp. 27.471,56;

Thn. Ls tanah yg terjual. Nilai tanah yg diproyeksikan. Diskon faktor 18%. Nilai skr
1 15.000 412.073.400 0,8474576 349.214.746
2 30.000 824.146.800 0,7181844 591.889.400
3 23.250 638.713.770 0,6086309 388.740.919
Jumlah 1.329.845.065

Nilai tanah mentah per m2 = Rp. 1.329.845.065 : 105.000 = Rp. 12.665,19;
Dibulatkan Rp. 12.600;/m2

Bila nilai pasar dari tanah mentah, dapat diperoleh data jual belinya disekitar lokasi yang direncanakan untuk dikembangkan, misal Rp 11.500;/m2
Maka dari hasil penilaian berdasarkan metode data pasar dan penilaian berdasarkan metode pengembangan tanah (land development method) dapat digunakan proses berat (weight process)
Dalam menentukan perbandingan beratnya, ditentukan data mana yang lebih dapat dipercaya, asal sumber data, lokasi data, keadaan tanah dan lain2nya yang diperlukan dalam penilaian.
Apabila dari kedua metode tersebut diatas, data yang diperoleh mempunyai tingkat validitas yang sama, maka perbandingan berat dengan metode perbandingan data pasar dan metode pengembangan tanah (land development methot) dapat diambil masing2 50%

Kesimpulan
Metode Penilaian. Perbandingan berat. Nilai Rp/m2. Nilai Pasar Rp/m2
Data Pasar 50% 11.500 5.750
Pengembangan Tanah 50% 11.600 6.300
Total 12.050
Dibulatkan 12.000

Jadi Nilai Pasar dari tanah tersebut adalah Rp. 12.000; permeter persegi

Bambang budinto penilaian
http://bambang77001.blogspot.com
Bambang77001@yahoo.com
Bambang77001@gmail.com

DCF



METODE ARUS KAS
(Discounted Cash Flow/DCF)

Pengertian metode arus kas
Arus kas dalah perbedaan antara total peneriman/pemasukan dan total pengeluaran/pemakaian dana dalam suatu periode waktu tertentu.
Untuk menentukan nilai suatu property dengan metode kapitalisasi pendapatan dapat digunakan arus kas yang kemudian dikenal dengan metode discounted cash flow atau metode arus kas yang didiskonto.
Arus kas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu property baik sekarang maupun dimasa yang akan datag dengan memperhatikan data2 dimasa yang lampau. Juga dengan metode ini nilai pasar suatu property akan dapat lebih akurat diperhitungkan tanpa melakukan banyak asumsi2 yang dimasa akan dating memungkinkan terjadinya suatu kondisi yang gatgal. Metode arus kas yang terdiskonto sangat tepat digunakan pada kondisi suatu negara secara makro dan mikro ekonomi dan keadaan tidak stabil.
Cara termudah untuk memperlihatkan suatu cash flow atau arus kas adalah melalui cash flow atau arus kas diagram, dimana, dimana setiap cash flow/arus kas dinaytakan sebagai arus kas penerimaan dan arus kas pengeluaran.
Dalam penilaian properti arus kas penerimaan mengikuti aturan dalam penilaian yaitu suatu penerimaan yang dapat diperoleh dari properti itu sendiri. Sedang arus kas pengeluran adalah terdiri dari biaya2 yang harus dipersiapkan agar property dapat menghasilkan pendapatan. Biaya2 ini terdiri dari biaya tetap (fixed expenses), biaya tidak tetap (variable expenses) dan biaya pengganti (reserves for replancement) yang harus memenuhi norma2 penilaian.
Dengan memegang prinsip antipasti (principle of antipation), proyeksi arus kas adalah yang terpenting dalam penilaian, karena itu proyeksi arus kas harus sesuai dengan seluruh data pasar yang tersedia, dengan melakukan analisa data pasar secara cermat. Proyeksi arus kas akan dapat menghasilkan Nilai Pasar yang akurat, bila proyeksi arus kas dibuat berdasarkan data pasar yang akurat dan dapat dipercaya.
Selain prediksi arus kas yang akurat, penilaian dengan metode arus kas terdiskonto akan dipengaruhi oleh jangka proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas yang dapat dikatakan akurat yang digunakan oleh penilai.
Jangka waktu proyeksi arus kas yang dapat dianggap cukup akurat adalah 5-10 tahun. Dalam analisa Metode Kuantatif dapat dibandingkan secara statistic bahwa semakin pendek jangka waktu proyeksi, maka harapan akan terpenuhinya prediksi arus kas lebih besar, dengan kata lain probabilitas berhasilnya prediksi arus kas semakin besar.

PROYEKSI ARUS KAS
Jangka waktu proyeksi arus kas rata2 dapat dianggap cukup akurat untuk jangka 10 tahun. Jangka waktu arus kas dimungkinkan dapat lebih panjang, maupun lebih pendek tergantung keyakinan penilai.
Beberapa hal penting yang perlu diperhatikan dalam merencanakan proyeksi arus kas dengan metode arus kas yang terdiskonto (discounted cash flow method) adalah sebagai berikut :
1.Tarif sewa pasar saat uni dan data naik maupun turun tarif sewa dimasa yang akan datang berdasarkan siklus properti sewa.
2.Tarif sewa yang berlaku saat ini tergantung pada yang dinilai dan penyesuai tariff sewa sesuai data pasar
3.Perkiraan tingkat hunian untuk mementukan proyeksi tingkat hunian berdasarkan data gedung yang dinilai dengan pasar properti sewa.
4.Estimasi besarnya penerimaan yang dapat ditagih dari penyewa karena satu dan lainhal dari estimasi kerugian yang disebabkan ada tenggang waktu kosong karena sewa berakhir dan biaya persiapan untuk ruang penyewa pengganti dan biaya agen pemasaran
5.Proyeksi pengeluaran yang terdiri dari biaya tetap, baiay variable dan biaya cadangan yang harus disesuaikan dengan kondisi pasar dan kondisi gedung yang dinilai.
6.Perkiraan nilai pasar gedung pada akhir masa proyeksi arus kas (reversion) dan yang mungkin timbul karena transasksi properti.
7.Pengaruh ekonomi makro, antara lain perubahan besarnya inflasi suatu Negara, jumlah uang yang beredar dalam suatu Negara.
8.Diskon factor/tariff diskonto yang digunakan (discount rate)
9.Siklus bisnis yaitu kondisi ekonomi suatu Negara dan perkembangan ekonomi dimasa yang akan datang.

PENERAPAN METODE ARUS KAS
Penilaian dengan metode arus kas biasanya digunakan sarana komputer untuk mempermudah penilai melakukan perhitungan.
Dalam beberapa hal dimana proyeksi arus kas sederhana pekerjaan penilaian dapat dilakukan dengan bantuan tabel penilaian dan kalkulator.

Bambang Budianto Penilaian
http://bambang77001.blogspot.com
bambang77001@yahoo.com
bambang77001@gmail.com

Minggu, 25 Mei 2008

Perusahaan Pendapatan Negatif

MENILAI PERUSAHAAN
DENGAN PENDAPATAN NEGATIF

Dari sebagian besar penilaian yang telah dijelaskan sebelumnya, kita telah melihat perusahaan yang memiliki pendapatan positif. Pada bab ini, kita akan mempertimbangkan sebuah perusahaan dengan pendapatan negatif atau rendah yang dikategorikan sebagai sebuah perusahaan yang bermasalah. Kita akan mulai dengan melihat :
a) mengapa perusahaan memiliki pendapatan negatif
b) bagaimana penilaian disesuaikan untuk merefleksi alasan ini.
PENDAPATAN NEGATIF : KONSEKUENSI DAN PENYEBAB
Sebuah perusahaan yang memiliki pendapatan negatif atau rendah lebih sulit untuk dinilai daripada perusahaan yang memiliki pendapatan positif. Pada bagian ini akan memperlihatkan mengapa perusahaan menimbulkan masalah untuk dianalisa, kemudian diikuti dengan menyelidiki alasan dari pendapatan negatif.
Konsekuensi dari Pendapatan Negatif atau Rendah
Perusahaan yang mengalami kerugian keuangan menimbulkan beberapa permasalahan untuk para analis yang bermaksud menilai perusahaan tersebut. Walaupun tidak satupun dari permasalahan berikut yang bersifat konseptual, namun akan berpengaruh secara signifikan :
(1) Tingkat pertumbuhan pendapatan tidak dapat diestimasi atau digunakan dalam penilaian. Permasalahan pertama dan yang paling sering diamati adalah kita tidak dapat lagi mengestimasi tingkat pertumbuhan pendapatan yang diharapkan dan menggunakannya untuk mengestimasi pendapatan ke depan. Ketika pendapatan saat ini adalah negatif, mempergunakan suatu tingkat pertumbuhan hanya akan membuatnya lebih negatif lagi.
• Mengestimasi pertumbuhan historis ketika pendapatan saat ini negatif adalah hal yang sulit dilakukan, dan jumlahnya walaupun sudah diestimasi, sering tidak ada artinya. Untuk melihat sebabnya, diasumsikan bahwa pendapatan operasional perusahaan mengalami kerugian dari -$200 juta tahun lalu menjadi -$100 juta ditahun sekarang. Persamaan pertumbuhan historis sebagai berikut :
Tingkat pertumbuhan pendapatan = Pendapatan saat ini/Pendapatan tahun lalu – 1 = (-100/-200)-1 = -50%
• Pendekatan alternatif untuk mengestimasi tingkat pertumbuhan adalah menggunakan estimasi analisa pertumbuhan pendapatan yang direncanakan, khususnya setelah lima tahun kedepan.
• Pendekatan ketiga untuk mengestimasi tingkat pertumbuhan adalah menggunakan fundamental. Pendekatan ini juga sulit diterapkan untuk perusahaan yang memiliki pendapatan negatif, karena dua input fundamental yaitu pengembalian investasi (Pengembalian pada ekutitas atau modal) dan tingkat investasi ulang (atau rasio retensi) biasanya dihitung dengan menggunakan pendapatan saat ini. Ketika pendapatan saat ini adalah negatif, dua input ini menjadi tidak berarti apa-apa dari perspektif estimasi pertumbuhan yang diharapkan.
(2) Perhitungan mengenai pajak menjadi semakin rumit. Pendekatan standar untuk mengestimasi pajak adalah :
Penerimaan operasional setelah pajak = Penerimaan operasional sebelum pajak ( 1 – tingkat pajak).
(3) Asumsi yang ada tidak dapat digunakan. Permasalahan terakhir yang dikaitkan dengan menilai perusahaan yang memiliki nilai negatif adalah adanya kemungkinan dimana perusahaan akan menjadi bangkrut jika pendapatan masih saja negatif, dan asumsi yang tidak terbatas yang mendasari astimasi dari terminal value mungkin tidak digunakan dalam kasus ini.
Penyebab Pendapatan Negatif
Ada beberapa alasan mengapa perusahaan memiliki pendapatan negatif atau secara abnormal rendah, sebagian dapat dilihat sebagai suatu masalah sementara, sebagian lagi sebagai masalah jangka panjang, dan sebagian lagi berhubungan dengan dimana perusahaan itu berdiri.
a) Permasalahan Sementara. Untuk beberapa perusahaan, pendapatan negatif adalah akibat dari permasalahan sementara.
(1) Alasan spesifik pendapatan negatif perusahaan dapat dikarenakan adanya aksi mogok karyawan, penarikan produk atau akibat perusahaan dikenakan tuntutan hukum. Walaupun hal ini akan menyebabkan pendapatan rendah, namun tidak mempengaruhi pendapatan ke depan.
(2) Alasan lain dari adanya pendapatan negatif adalah penurunan harga produk yang perusahaan hasilkan.
(3) Karena siklus perusahaan, yakni berupa resesi yang akan mempengaruhi pendapatan dan penghasilan.
b) Permasalahan Jangka Panjang. Pendapatan negatif terkadang menggambarkan permasalahan yang lebih dalam dan bersifat jangka panjang yang ada diperusahaan.
(1) Akibat pilihan strategi dalam pembuatan produk atau kebijakan pemasaran yang mungkin beresiko.
(2) Karena kegiatan operasional yang dilakukan perusahaan yang tidak efisien. Misal, pabrik dan peralatan perusahaan yang mungkin sudah usang atau tenaga kerja yang mungkin kurang terlatih.
(3) Perusahaan terlalu banyak melakukan pinjaman untuk membiayai kegiatan operasional perusahaan.
c) Siklus Hidup. Dalam beberapa kasus, pendapatan negatif perusahaan mungkin tidak berasal dari permasalahan bagaimana perusahaan menjalankan kegiatan operasionalnya tetapi disebabkan dimana perusahaan tersebut ada didalam siklus. Misalnya :
(1) Perusahaan bisnis yang memerlukan investasi infrastruktur yang besar seringkali ke depannya akan mengalami kerugian sampai investasi ini tergantikan.
(2) Perusahaan kecil yang bergerak di bidang bioteknologi atau obat-obatan sering kali mengeluarkan jutaan dollar untuk biaya penelitian, agar menghasilkan produk yang menjanjikan untuk dipatenkan, tetapi kemudian harus menunggu selama bertahun-tahun untuk mendapatkan persetujuan FDA (Food and Drug Administration) agar produk tersebut dapat dijual.
(3) Kelompok ketiga ini termasuk perusahaan yang baru berdiri. Perusahaan semacam ini seringkali memiliki gagasan-gagasan yang menarik dan menguntungkan, tetapi mereka akan kehilangan banyak biaya sampai gagasan ini terwujud dalam bentuk produk yang siap dipasarkan.
MENILAI PERUSAHAAN DENGAN PENDAPATAN NEGATIF
Pada bagian ini akan menggali alternatif-alternatif yang dapat digunakan untuk menilai perusahaan dengan pendapatan negatif.
Perusahaan dengan Permasalahan Sementara
Ketika pendapatan perusahaan negatif karena permasalahan sementara atau jangka pendek, harapannya adalah pendapatan akan pulih dalam jangka waktu dekat. Jadi, solusi yang kita temukan akan menjadi salah satu solusi yang termudah, dimana sebagian besar akan mengganti pendapatan saat ini (yang negatif) menjadi pendapatan yang normal (surplus atau positif). Bagaimana kita menormalisasikan pendapatan akan bervariasi tergantung pada sifat-sifat dari masalah.
a) Permasalahan Spesifik Perusahaan. Perusahaan dapat mengalami tahun dimana pendapatannya sangat buruk, tetapi permasalahan tersebut mungkin hanya terbatas pada perusahaan, dan hanya bersifat jangka pendek. Jika kerugian bisa dikaitkan dengan peristiwa spesifik, misalnya karena aksi mogok karyawan atau tuntutan hukum, dan laporan keuangan yang melaporkan biaya-biaya yang terkait dengan peristiwa tersebut, solusinya sederhana. Anda harus mengestimasi pendapatan sebelumnya terhadap biaya-biaya ini dan gunakan pendapatan ini bukan hanya untuk mengestimasi arus kas, tetapi juga untuk menghitung fundamental termasuk pengembalian modal (Return on Capital). Jika penyebab kerugian itu bersifat lebih luas atau jika biaya dari peristiwa yang menyebabkan kerugian tidak dapat dipisahkan dari pengeluaran lain, anda akan menghadapai tugas yang lebih sulit. Pertama pastikan bahwa kerugian hanya bersifat sementara dan bukan gejala permasalahan jangka panjang perusahaan. Kemudian, estimasikan pendapatan normal perusahaan. Cara yang paling sederhana dan mudah adalah dengan membandingkan item-item pengeluaran perusahaan pada tahun berjalan dengan item-item pengeluaran yang sama untuk tahun sebelumnya, yakni dengan skala terhadap pendapatan. Setiap item yang sangat tidak normal, dan berhubungan dengan tahun sebelumnya, harus dinormalkan kembali (dengan menggunakan rata-rata dari tahun sebelumnya). Alternatifnya, anda dapat menggunakan marjin operasional yang perusahaan dapatkan pada tahun sebelumnya terhadap pendapatan tahun berjalan dan mengestimasi pendapatan operasional untuk digunakan dalam penilaian. Pada umumnya, anda harus mempertimbangkan untuk membuat penyesuaian terhadap pendapatan perusahaan tahun berikutnya yang berhubungan dengan adanya akuisisi.
b) Sectorwide or Market-Driven Problem. Definisi pendapatan dari siklus perusahaan adalah volatile dan tergantung dari keadaan perekonomian. Pada booming perekonomian, pendapatan dari perusahaan ini kemungkinan meningkat, sedangkan pada saat resesi, pendapatan akan terdepresiasi. Pada kedua kasus ini, anda bisa salah mengestimasi nilai jika anda menggunakan pendapatan tahun berjalan sebagai dasar pendapatan tahunan.
c) Penilaian Siklus Perusahaan. Penilaian siklus perusahaan dapat secara signifikan dipengaruhi oleh level dari dasar pendapatan tahunan. Ada dua solusi yang memungkinkan, pertama menyesuaikan tingkat pertumbuhan yang diharapkan pada periode terdekat untuk menggambarkan adanya perubahan siklus, Kemudian kedua menilai perusahaan berdasarkan pada pendapatan normal dari pada pendapatan tahun berjalan.
Penyesuaian Pertumbuhan yang Diharapkan. Siklus perusahaan seringkali melaporkan pendapatan rendah yang berada dibawah siklus perekonomian, namun pendapatan akan kembali pulih dengan cepat ketika perekonomian kembali ke kondisi semula. Salah satu solusinya, jika pendapatan tidak negatif, adalah menyesuaikan tingkat pertumbuhan yang diharapkan dalam pendapatan, terutama dalam jangka pendek, untuk menggambarkan perubahan dalam siklus perekonomian. Hal ini akan diterapkan menggunakan tingkat pertumbuhan yang lebih tinggi satu atau dua tahun kemudian, jika pendapatan perusahaan dan perekonomian terdepresiasi namun diharapkan pulih dengan cepat.
Menormalisasi Pendapatan. Ada beberapa cara untuk menormalisasikan pendapatan, yaitu :
(1) Merata-rata pendapatan perusahaan pada periode sebelumnya.
(2) Merata-rata return on investment atau keuntungan marjinal perusahaan pada periode sebelumnya. Perusahaan dengan rata-rata return on capital sebesar 12 persen pada periode sebelumnya dan modal investasi pada saat ini sebesar $1,00 juta akan memiliki pendapatan operasional normal sebesar $120 juta.
d) Menilai Komoditi dan Sumber Daya Alam Perusahaan
Untuk menilai sumber daya alam perusahaan, anda memiliki tiga pilihan :
(1) Mencoba meramalkan harga komoditi ke depannya-siklus harga komoditi-dan membuat peramalan ini kedalam penerimaan yang diharapkan pada tahun-tahun ke depan.
(2) Anda dapat menilai perusahaan menggunakan harga komoditi normal, estimasi dengan melihat pada harga rata-rata komoditi dalam satu siklus.
(3) Anda dapat menilai produksi perusahaan saat ini dengan menggunakan harga komoditi saat ini, yang mungkin saja rendah, dan menambahkan nilai ini terhadap pilihan yang digunakan perusahaan, dimana untuk memproduksi lebih banyak jika harga naik dan berkurang jika harga turun.
Perusahaan dengan Permasalahan Jangka Panjang
Pada beberapa kasus, pendapatan negatif diakibatkan karena permasalahan jangka panjang yang ada pada perusahaan. Pada kasus semacam itu, akan dilakukan perkiraan apakah permasalahan tersebut dapat diatasi, dan jika diatasi, kapankah pelaksanaannya. Berikut ini beberapa solusi untuk perusahaan yang ada pada kondisi tersebut.
a) Masalah-masalah Strategis. Perusahaan terkadang membuat kesalahan dalam hal pembuatan produk yang mereka tawarkan, strategi pemasaran yang mereka buat, atau bahkan target pasar yang mereka pilih. Perusahaan seringkali akhirnya harus membayar biaya substansial dalam bentuk pendapatan negatif atau rendah dan mungkin kerugian pada pangsa pasar yang permanen. Ketika perusahaan memiliki pendapatan negatif atau rendah maka dapat dilacak terhadap kesalahan langkah-langkah strategis, dan menentukan apakah pergeseran tersebut bersifat permanen.
b) Masalah Operasional. Perusahaan-perusahaan yang kurang efisien dalam pengiriman barang dan jasa dari pesaingnya akan berkurang keuntungan dan nilainya. Tapi bagaimana dan mengapa perusahaan menjadi kurang efisien? Variabel terbaik untuk mengukur efisiensi operasional adalah margin operasional, dengan perusahaan-perusahaan yang memiliki masalah operasional cenderung memiliki margin yang lebih rendah dibandingkan pesaingnya. Salah satu cara membangun perbaikan operasional adalah meningkatkan marjin menuju rata-rata industri, tetapi kecepatan marjin itu sendiri akan tergantung pada beberapa faktor berikut:
Ukuran perusahaan. Pada umumnya perusahaan besar, akan membutuhkan waktu lebih lama untuk mengatasi ketidakefisienan yang ada di perusahaan tersebut. Misalnya, perusahaan dengan penerimaan sebesar $10 milyar harus melakukan pemotongan biaya sebesar $300 juta untuk mendapatkan 3% perbaikan dalam marjin operasional sebelum pajak, hal yang sama perusahaan dengan pendapatan $100 juta akan melakukan pemotongan sebesar $3 juta untuk mendapatkan tujuan yang sama.
Sifat ketidakefisienan. Beberapa ketidakefisienan dapat ditentukan lebih cepat dari pada permasalahan yang lain. Misal, perusahaan dapat mengganti peralatan yang telah usang atau sistem inventori yang buruk lebih cepat, tetapi melatih ulang tenaga kerja akan memerlukan waktu yang lebih lama.
Batasan eksternal. Perusahaan seringkali dibatasi dalam hal seberapa banyak dan seberapa cepat memperbaiki ketidakefisienan. Misal, mengurangi tenaga kerja dalam jumlah besar nampaknya menjadi solusi yang nyata untuk perusahaan yang mengalami permasalahan kelebihan tenaga kerja, tetapi kontrak serikat pekerja dan publisitas negatif mungkin membuat perusahaan enggan melakukan tindakan tersebut.
Kualitas manajemen. Manajemen yang berkomitmen untuk melakukan perubahan merupakan komponen penting dari kesuksesan. Dalam beberapa kasus, penggantian Top Management mungkin perlu dilakukan perusahaan agar mampu memecahkan permasalahan operasional yang dihadapi.
c) Kasus Khusus dari Privatisasi. Dalam berbagai privatisasi, kita harus menilai perusahaan dengan histori keuangan yang panjang tetapi sangat tidak menguntungkan.
d) Pengaruh Finansial
Dalam beberapa kasus perusahaan mendapatkan masalah karena perusahaan tersebut melakukan pinjaman yang terlalu besar dan bukan karena operasional atau permasalahan strategi. Pada kasus semacam ini, ekuitas pendapatan akan menjadi negatif sedangkan pendapatan operasional akan positif.
Overlevered with No Immediate Threat of Bankruptcy. Perusahaan yang melakukan pinjaman terlalu besar tidak selalu beresiko kebangkrutan. Pada kenyataannya, perusahaan yang memiliki aset operasional yang berharga dan arus kas operasional yang substansial dapat memperoleh hutang lebih banyak dan itu bermanfaat secara optimal bagi perusahaan tersebut. Jadi, apa yang membuat biaya menjadi berlebihan? Pertama, perusahaan mungkin dapat menghentikan adanya resiko yang mempengaruhi operasinya misalnya konsumen tidak membeli produk perusahaan, suppliers meminta bayaran lebih cepat, pembayaran upah pekerja. Hal kedua, beta dan biaya hutang yang tinggi akan meningkatkan biaya modal perusahaan dan mengurangi nilai. Oleh karenanya perusahaan hendaknya mengurangi rasio hutangnya, jika tidak dilakukan dengan segera, akan berdampak berkepanjangan. Ada dua hal pilihan penilaian yaitu :
(a) Mengestimasi Free Cash Flow (FCF) perusahaan kemudian menilai perusahaan.
(b) Menggunakan penyesuaian terhadap pendekatan nilai sekarang (Present value approach) kemudian menilai perusahaan sebagai perusahaan dengan beban lebih, serta menambahkan nilai perusahaan tersebut dengan biaya dan keuntungan (keuntungan pajak) dari hutang.
Overlevered with High Probability of Bankruptcy. Penilaian arus kas terdiskon (discounted cash flow) adalah disyaratkan pada perusahaan yang bersangkutan, dengan arus kas yang berkesinambungan ke masa depan. Ketika masalah keuangan perusahaan sangat parah yang mengarahkan ke kebangkrutan, pendekatan yang lain mungkin diperlukan untuk menilai perusahaan dan ekuitas. Ada dua pendekatan yang memungkinkan :
(a) Mengestimasi nilai likuidasi aset saat ini.
(b) Memperbaiki perusahaan secara berkelanjutan dan menilai ekuitas sebagai sebuah pilihan (option).
1) Nilai likuidasi. Nilai likuidasi perusahaan adalah keseluruhan dari nilai aset-aset perusahaan, transaksi bersih dan biaya resmi. Nilai ekuitas dapat diperoleh dengan menguraikan nilai pengeluaran hutang dari nilai aset.
Nilai ekuitas = nilai likuidasi aset – pengeluaran hutang
Mengestimasi nilai likuidasi menjadi rumit ketika aset perusahaan tidak secara mudah dapat dipisahkan dan karenanya tidak dapat dinilai secara individual.
2) Option Pricing Models. Pendekatan nilai likuidasi memperkirakan bahwa nilai pasar dari aset yang ada saat ini melebihi nilai dari pengeluaran hutang. Ketika asumsi ini dilanggar, maka satu-satunya pendekatan yang tersisa untuk menilai ekuitas pada perusahaan adalah menggunakan Option Pricing Models.

e) Pendapatan Siklus. Seperti yang telah dibahas sebelumnya, bahwa hal yang wajar apabila perusahaan mengalami kerugian pada waktu-waktu tertentu dalam siklus hidup perusahaan tersebut. Ketika menilai perusahaan dalam kondisi tersebut, anda tidak dapat menormalisasi pendapatan, seperti halnya siklus perusahaan atau perusahaan dengan permasalahan sementara.
Perusahaan Infrastruktur. Jika bisnis yang perusahaan jalankan mengeluarkan investasi infrastruktur yang besar pada awal siklus dan perusahaan harus menunggu dengan periode yang lama sebelum dapat menghasilkan pendapatan, maka berkemungkinan akan terjadi di mana perusahaan akan melaporkan kerugian yang besar pada awal periode ketika melakukan investasi. Pada kenyataannya, banyak perusahaan semacam ini, harus meminjam pinjaman dengan jumlah yang besar untuk mendanai investasi infrastruktur mereka, yang menyebabkan pendapatan menjadi negatif dan tingginya beban keuangan.
Terhadap adanya kombinasi ini, seberapa mampu perusahaan infrastruktur, seperti perusahaan telekomunikasi, dapat dinilai? Salah satu cara dijelaskan sebagai berikut. Perusahaan meminjam uang dan membuat investasi infrastruktur dengan skala besar. Setelah membuat investasi ini, perusahaan harus masuk ke pasar dengan biaya masuk yang besar. Dalam beberapa kasus, perusahaan semacam ini memiliki hak legal monopoli untuk menghasilkan layanan. Setelah investasi dilakukan, maka selanjutnya tidak lagi melakukan investasi berupa infrastruktur, tetapi penyusutan terhadap infrastruktur terus ada yang juga dibebani oleh beban pajak yang besar. Pengaruh jaringan yang terjadi adalah perusahaan akan bertindak sebagai mesin pencetak uang yang tidak hanya mampu untuk membayar hutang tetapi juga dapat digunakan untuk melakukan investasi infrastruktur selanjutnya.
Perusahaan dengan hak paten. Nilai perusahaan pada umumnya berasal dari dua sumber, yakni aset dan peluang pertumbuhan yang diharapkan ke depan. Pada kasus tertentu dengan perusahaan yang memiliki porsi yang besar terhadap nilai dari hak paten produk, pertumbuhan yang diharapkan akan berbentuk pengembangan dari hak paten tersebut. Ada tiga kemungkinan terhadap permasalahan yang berkaitan dengan penilaian perusahaan dengan pilihan produk:
(1) Nilai pilihan produk pada pasar terbuka dan menambahkan mereka terhadap nilai dari penilaian discounted cash flow (DCF). Jika ada pasar perdagangan aktif dalam pilihan produk, maka hal ini akan menawarkan cara yang sederhana untuk melakukan pilihan ini. Dengan tidak adanya pasar semacam di atas, atau ketika pilihan produk tidak terpisah dan dapat diperdagangkan, maka pendekatan ini menjadi sulit untuk diaplikasikan.
(2) Menggunakan tingkat pertumbuhan yang lebih tinggi dari proyek dan aset yang ada, untuk mencapai nilai tambah dari pilihan produk.
(3) Menggunakan option pricing models untuk menilai pilihan produk dan menambahkan nilai yang diperoleh dari penilaian DCF dari aset. Keuntungan dari pendekatan in adalah bahwa pendekatan ini mencerminkan profil arus kas dari pilihan produk secara lebih tepat.
Perusahaan baru. Banyak perusahaan diawali dengan ide mengenai entrepreneurs (kemitraan) dan berkembang menjadi kerjasama perdagangan. Selama transisi ini, yakni dari ide perusahaan menjadi kerjasama perdagangan, maka bukan sesuatu hal yang biasa bagi perusahaan berada dalam kondisi rugi. Menilai perusahaan baru mungkin merupakan tugas yang sulit dari suatu penilaian.
KESIMPULAN
a. Tidak selamanya perusahaan dengan pendapatan negatif atau rendah dianggap masuk dalam kategori perusahaan yang mengalami kerugian, terutama kerugian di bidang finansial.
b. Penilaian perusahaan yang memiliki indikasi adanya pendapatan negatif atau rendah harus didasarkan beberapa faktor atau karakteristik perusahaan yang bersangkutan.
c. Pengetahuan mengenai faktor atau karakteristik perusahaan yang mengalami pendapatan negatif akan membantu untuk mengetahui penyebab pendapatan tersebut negatif sekaligus mencari solusi dalam penilaian dan penyelesaian permasalahan yang sedang dihadapi perusahaan semacam itu.

Bambang77001@yahoo.com
Bambang77001@gmail.com