LDA

LAND DEVELOPMENT METHOD
CONTOH
Tanah dengan luas 10,5 ha, cocok untuk dikembangkan sebagai daerah pemukiman karena jalan masuk memadai. Daerah sekitar tanah ini telah berkembang dan tersedia data tanah yang telah dikembangkan sebagai perumahan, data pertahun adalah sebagai berikut : tahun ke 1=15.000 m2, tahun ke 2=30.000 m2 dan sisanya terjual tahun ke 3. Tanah yang digunakan untuk sarana dan prasana kurang lebih 35%, Harga jual tanah matang Rp 45.000;/m2 dengan apresiasi harga tanah pertahun diperkirakan 15%

Asumsi2 :
1.Penentuan biaya pengembangan berdasarkan rencana pembangunan dan kondisi2 umum meliputi sarana pelengkap dan prasarana, pekerjaan pematangan tanah, survey, pembangunan jalan, system penyediaan air bersih, instalasi dan drainase
2.Seluruh pendapatan diperoleh dari hasil penjualan tanah kavling.
3.Biaya2 administrasi, perijinan dan biaya lainnya adalah wajar
4.Keuntungan yang wajar bagi developer/pengembang
Tanah yang dibangun luasnya 10,5 ha (105.000 m2)
Tanah yang digunakan untuk sarana dan prasarana kurang lebih 35% (36.750 m2)
Tanah yang dapat dijual/tanah efektif seluas 105.000 m2 – 36.750 m2 = 68.250 m2
Dalam penilaian tanah ini, diasumsikan bahwa kegiatan pembangunan dan penjualan tanah akan dilaksanakan secara bertahap dalam waktu 3 tahun
Nilai tanah diperoleh dengan menghitung nilai sekarang (present value) dari tanah efektif yang dapat dijual, yang diproyeksikan.
Nilai sekarang dari tanah ini ditentukan dengan menggunakan proses diskonto/diskon faktor dengan tingkat suku bunga 18 % pertahun
Tahun. Luas yg terjual(m2). Harga (Rp/m2). Pendapatan (Rp)
1 15.000 45.000 675.000.000
2 30.000 52.000 1.560.000.000
3 23.250 60.000 1.395.000.000

Jumlah yang diproyeksikan 3.630.000.000

Biaya yang diproyeksikan :
- Biaya ijinan :Rp. 126.494.000;
- Biaya umum, administrasi dan pemasaran :Rp. 145.697.000;
- Biaya pengembang sarana dan prasarana :Rp. 756.875.000;
- keuntungan developer (20%) :Rp. 726.000.000; (+)
Jumlah biaya yang diproyeksikan Rp. 1.755.066.000;

Nilai tanah mentah yang diproyeksikan =
Rp, 3.630.000.000; - Rp. 1.755.066.000; = Rp. 1.874.934.000;
Nilai tanah mentah yang diproyeksikan/m2 tanah matang adalah :
Rp. 1.874.934.000; : 68.250 = Rp. 27.471,56;

Thn. Ls tanah yg terjual. Nilai tanah yg diproyeksikan. Diskon faktor 18%. Nilai skr
1 15.000 412.073.400 0,8474576 349.214.746
2 30.000 824.146.800 0,7181844 591.889.400
3 23.250 638.713.770 0,6086309 388.740.919
Jumlah 1.329.845.065

Nilai tanah mentah per m2 = Rp. 1.329.845.065 : 105.000 = Rp. 12.665,19;
Dibulatkan Rp. 12.600;/m2

Bila nilai pasar dari tanah mentah, dapat diperoleh data jual belinya disekitar lokasi yang direncanakan untuk dikembangkan, misal Rp 11.500;/m2
Maka dari hasil penilaian berdasarkan metode data pasar dan penilaian berdasarkan metode pengembangan tanah (land development method) dapat digunakan proses berat (weight process)
Dalam menentukan perbandingan beratnya, ditentukan data mana yang lebih dapat dipercaya, asal sumber data, lokasi data, keadaan tanah dan lain2nya yang diperlukan dalam penilaian.
Apabila dari kedua metode tersebut diatas, data yang diperoleh mempunyai tingkat validitas yang sama, maka perbandingan berat dengan metode perbandingan data pasar dan metode pengembangan tanah (land development methot) dapat diambil masing2 50%

Kesimpulan
Metode Penilaian. Perbandingan berat. Nilai Rp/m2. Nilai Pasar Rp/m2
Data Pasar 50% 11.500 5.750
Pengembangan Tanah 50% 11.600 6.300
Total 12.050
Dibulatkan 12.000

Jadi Nilai Pasar dari tanah tersebut adalah Rp. 12.000; permeter persegi

Bambang budinto penilaian
http://bambang77001.blogspot.com
Bambang77001@yahoo.com
Bambang77001@gmail.com