Google
 

Selasa, 06 Januari 2009

Kapitalisasi Pendapatan (a)

METODE KAPITALISASI PENDAPATAN (a)
( INCOME APPROACH )

Metode ini digunakan untuk menilai suatu harta tetap / Properti yang dapat menghasilkan pendapatan karena sewa.
Apabila harta tetap / Properti yang akan kita nilai ini tidak disewakan, kita dapat mengambil data sewa dari perbandingan sewa harta tetap / Properti yang sejenis di lokasi dimana harta tetap / Properti yang dinilai atau data sewa di lokasi yang sejenis.
Dengan demikian dasar pemikiran dari Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach) yaitu :
Nilai Pasar dari suatu Harta tetap / Properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan Pendapatan.
Persyaratan yang harus dipenuhi untuk dapat digunakan Metode Kapitalisasi ( Income Approach ), dalam menilai suatu harta tetap / Properti komersial adalah :
Pendapatan bersih pertahun tidak pernah berubah jumlahnya selama masa investasi.
Lamanya investasi sifatnya tak terhingga.
Dari pendapatan tahunan yang didiskontokan dapat disimpulkan bahwa :
Nilai Investasi = Pendapatan Bersih Tahunan : i

Dari formula di atas, dapat dijabarkan Formula untuk metode Kapitalisasi Pendapatan ( Income Approach ).

Formula ini dikenal dengan IRV Formula sebagai berikut :
V = I : i
Bila i adalah Tingkat pengembalian yang diwajibkan ( Required Rate of Return ) yang dalam IRV Formula disebut R atau Tingkat Kapitalisasi ( Capitalization Rate ).
Maka rumus umum dalam Metode Kapitalisasi Pendapatan adalah sebagai berikut :
I = R X V
Keterangan :
I = Pendapatan bersih dari Properti / harta tetap ( Rp )
R = Tingkat Kapitalisasi / Capitalization Rate ( % )
V = Nilai harta tetap / Properti ( Rp )

LANGKAH – LANGKAH DASAR YANG DIPERLUKAN :
Ada 4 ( empat ) langkah dasar yang diperlukan untuk menerapkan Metode Kapitalisasi Pendapatan ( Income Approach ) yaitu :
Menghitung Pendapatan Kotor dari Properti, termasuk pendapatan tahunan dari sumber lainnya.
Menghitung Biaya Operasional dari Properti, meliputi biaya Variabel / Variable Expenses, Beban Tetap / Fixed Expenses dan Beban Cadangan untuk penggantian / Reserves for replacement.
Menghitung Pendapatan Bersih dari Properti yakni Pendapatan Kotor dikurangi Biaya Operasional.
Proses Kapitalisasi dari Properti yaitu Proses memilih tingkat Kapitalisasi yang sesuai untuk Properti yang dinilai.
Secara garis besar Skema Metode Kapitalisasi Pendapatan dapat diikuti pada skema Metode Kapitalisasi Pendapatan.

TINGKAT KAPITALISASI
Tingkat Kapitalisasi ( Capitalization rate ) adalah Gabungan dari tingkat suku bunga ( interest rate ) atau return on an investment dan tingkat pengembalian ( recapture rate ) atau return of an investment.

ESTIMASI PENDAPATAN BERSIH TAHUNAN
PENDAPATAN KOTOR POTENSIAL
( – ) KEKOSONGAN DAN KERUGIAN SEWA
( + ) PENDAPATAN LAIN – LAIN
= PENDAPATAN KOTOR EFEKTIF
( – ) BIAYA OPERASIONAL
= PENDAPATAN BERSIH TAHUNAN

PENJELASAN :
PENDAPATAN KOTOR POTENSIAL
PENDAPATAN YANG DIHASILKAN OLEH PROPERTI YANG DIHASILKAN OLEH 100 % TINGKAT HUNIAN ATAS LUAS LANTAI PROPERTI YANG DAPAT DISEWAKAN.
KEKOSONGAN DAN KERUGIAN SEWA
YANG DIPERHITUNGKAN DALAM ELEMEN INI ADALAH TINGKAT KEKOSONGAN DAN KERUGIAN KARENA ADANYA TAGIHAN YANG TIDAK DAPAT DITAGIH.
PENDAPATAN LAIN – LAIN
PENDAPATAN YANG DIPEROLEH KARENA ADA BAGIAN DARI LANTAI PROPERTI LAINNYA YANG TERMASUK DALAM PENILAIAN, DAPAT MENGHASILKAN PENDAPATAN.
PENDAPATAN KOTOR EFEKTIF
PENDAPATAN KOTOR POTENSIAL – KEKOSONGAN DAN KERUGIAN SEWA + PENDAPATAN LAIN – LAIN
BIAYA OPERASIONAL
ADALAH BIAYA YANG BERHUBUNGAN DENGAN OPERASI PROPERTI YANG BIASANYA DIKATEGORIKAN SEBAGAI BERIKUT :
( 1 ) BIAYA TETAP
( 2 ) BIAYA VARIABEL
( 3 ) BIAYA PERALATAN DAN PERBAIKAN
( 4 ) BIAYA CADANGAN PENGGANTIAN

.....................bersambung ke b ...............

1 komentar:

Adrian mengatakan...

thanks for sharing this great article posting.Accounting logo design