Kapitalisasi Pendapatan (b)

METODE KAPITALISASI PENDAPATAN (b)

( INCOME APPROACH )

MENENTUKAN TINGKAT KAPITALISASI
Ada 3 macam metode yang lazim digunakan oleh penilai, yaitu :
Metode Perbandingan Data Jual / Nilai Properti dan Sewa ( Pendapatan Bersih Properti )
Rumus umum : R = I / V
R = Tingkat Kapitalisasi …………..……( % )
I = Pendapatan Bersih Tahun ke–1 ….( Rp )
V = Nilai Pasar Properti … ……………( Rp )

CONTOH
Suatu properti dijual dengan nilai pasar Rp. 24 milyar.
Pendapatan Bersih per tahun adalah Rp. 26,4 milyar.
R = Tingkat Kapitalisasi
= ( Rp. 26,4 / Rp. 240 ) X 100 % = 11 %
2. Metode Perhitungan Tingkat Pengembalian Modal Pinjaman dan Modal Sendiri ( Band of Investment Method)

Rumus umum :

Komponen Pinjaman M X Rm = A
Komponen Modal Sendiri ( 1 – M ) X RE = B
R = A + B
M = Modal Pinjaman ……….……………. ( % )
Rm = Tingkat pengembalian untuk modal pinjaman ( % )
RE = Tingkat pengembalian untuk modal sendiri ( % )

CONTOH
Suatu property terletak di LIPPO Karawaci akan dibeli dengan komposisi modal sebagai berikut :
Modal Sendiri 30 %
Modal Pinjaman 70 %
Tingkat pengembalian Modal Sendiri adalah : 12 %
Tingkat pengembalian Modal Pinjaman adalah : 10 %
R = 0,7 X 10 % + 0,3 X 12 % = 10,6 %
Metode Penjumlahan ( Summation Method ) Rumus umum :R = Tingkat bunga aman ( safe rate ) +/– penyesuaian
R = Tingkat Kapitalisasi ( % )
Tingkat bunga aman adalah tingkat pengembalian suatu investasi yang aman misal obligasi Pemerintah.
Penyesuaian mempertimbangkan ;
- Kepastian atas pendapatan bersih ( Reliability of Net Income )
- Likuiditas ( Liquidity )
- Beban Manajemen ( Burden of Management )
- Kemungkinan naik atau turunnya Nilai Properti ( Probability of Increase or Decrease in Value )
- Manfaat / keuntungan pajak ( Tax Benefits )
- Hipotek ( Hypothecation )

CONTOH
Safe Rate 16.0 %
Penyesuaian
Reliability of net income + 3.0 %
Liquiditas + 0.5 %
Burden of management + 0.5 %
Apresiasi – 5.7 %
Tax benefits – 1.9 %
Hipotek – 1.5 %
(+)
Tingkat Kapitalisasi 10.9 %

Teknik Kapitalisasi
Teknik Kapitalisasi untuk Properti ada 3 teknik :
1 . Teknik Penyisaan Properti ( Property residual technique ).
2 . Teknik Penyisaan Bangunan ( Building residual technique ) .
3 . Teknik Penyisaan Tanah ( Land residual technique ) .
Untuk menentukan tekinik yang akan digunakan tergantung pada keakuratan data yang tersedia agar dapat diperoleh Nilai pasar yang dapat dipercaya .
(....detailnya lihat posting lainnya tentang ini....)

Penilaian rumah tinggal dengan pendekatan pendapatan
Pendekatan pendapatan untuk menilai rumah tinggal dikenal dengan Analisa Pengali sewa kotor ( Gross Income Multiplier / GIM ) yaitu perbandingan antara Harga Rumah Tinggal dan besarnya sewa kotor rumah tinggal tersebut . ( GIM nya 20 )
Contoh Perhitungan
Rumah tinggal harga pasarnya adalah Rp 600.000.000; .
Dapat disewakan seharga Rp 30.000.000; .
Jadi GIM didaerah rumah tinggal tersebut adalah Rp 600.000.000; / Rp 30.000.000; = 20.