Penilaian (2)

Standar Penilaian Indonesia

1. SPI 2002 dibuat sebagai jawaban terhadap tuntutan dan kritikan dari semua pihak untuk meningkatkan kualitas profesionalisme Penilai di Indonesia dalam menghadapi tantangan dan perkembangan dalam era globalisasi dan otonomi daerah
2. Acuan minimum (benchmark) adalah International Valuation Standards edisi tahun 1997 dan sedikit IVS 2000
3. Memposisikan dirinya sebagai negara yang memiliki standar penilaian bertaraf internasional (internationally recognised standard) guna membekali Penilai Indonesia dalam mensetarakan dirinya dengan Penilai lainnya di dunia
4. Diharapkan pada penerbitan edisi berikutnya setelah SPI 2002 (edisi ketiga) sudah mengacu pada buku IVSC 2003 atau buku IVSC edisi yang terakhir
5. Memiliki sifat wajib/mandatory untuk semua bagiannya, yang ditetapkan oleh Asosiasi Penilai Indonesia yang diakui oleh pemerintah dalam keputusan Menteri dari departemen yang terkait
6. SPI 2002 telah ditetapkan pada tanggal 18 Juni 2002 dan efektif berlaku pada tanggal 1 Desember 2002.
Tujuan standar penilaian Indonesia
 Mendorong Penilai secara hati-hati menentukan dan memahami kebutuhan Pemberi Tugas
 Memajukan penggunaan dasar penilaian dan asumsi secara konsisten serta pemilihan dasar penilaian yg tepat
 Membantu Penilai untuk mencapai kompetensi profesional dalam persiapan dan pelaksanaan pekerjaan
 Memastikan bahwa laporan penilaian tidak mendua dan bersifat komprehensif, serta mudah dimengerti
 Memastikan bahwa referensi yang terkandung dalam laporan mengandung informasi yg jelas,akurat dan memadai sehingga tidak menyesatkan
 Memberikan guidance mengenai mekanisme praktek penilaian, termasuk penyusunan, interpretasi dan pelaporan

Tujuan dan proses penilaian
Tujuan penilaian
 Studi kelayakan
 Aplikasi untuk bidang keuangan
 Penetapan pajak atas properti
 Transaksi properti
 Laporan keuangan
 Prospektus investasi
 Proses likuidasi
 Kompensasi pengambil-alihan
 Sengketa hukum atas properti
 Asuransi

Kegiatan penilaian
1. Pengumpulan data yang relevan.
2. Pengamatan terhadap properti tersebut dan properti lain yang setara dan lingkungan sekitarnya.
3. Pengorganisasian dan analisa data untuk dapat menghasilkan opini yang tepat atas property

Proses penilaian
 Proses penilaian adalah sebuah prosedur sistematis yang digunakan untuk menjawab pertanyaan klien tentang nilai properti yang sebenarnya.
 Proses penilaian dimulai ketika penilai mengidentifikasi masalah penilaian dan diakhiri dengan laporan penilaian.

Proses penilaian
1. Perumusan masalah
2. Lingkup kerja
3. Pengumpulan data / deskripsi properti
4. Analisa data
5. Opini tentang nilai tanah
6. Aplikasi untuk melakukan pendekatan kepada nilai
7. Rekonsiliasi semua indikasi nilai / opini akhir tentang nilai
8. Laporan tentang nilai yang telah didefinisikan

1.Perumusan masalah
 Identifikasi Client
 Penetapan penggunaan penilaian
 Hal-hal yang biasanya dicari informasinya oleh client dari laporan yang dibuat :
 Harga jual maupun beli
 Jumlah pinjaman
 Dasar penetapan pajak
 Tujuan penilaian (termasuk definisi nilai)
 Untuk estimasi beberapa jenis nilai : nilai pasar, nilai selain nilai pasar
 Identifikasi tanggal penetapan nilai
 Harus ditetapkan karena karakteristik pasar yang sewaktu-waktu dapat berubah
Identifikasi karakteristik properti
 Lokasi dan atribut fisik
 Daya tarik properti
 Asumsi dan kondisi yang membatasi

2.Lingkup kerja
 Tetapkan mana yang telah dilakukan dan mana yang belum
 Jumlah dan jenis informasi yang diteliti
 Analisa yang diterapkan
 Ditentukan oleh penilai/analis sesuai dengan keinginan client dan karakteristik permasalahan
 Pengungkapan berbagai temuan sesuai SPI
 Membantu penilai membuat keputusan yang tepat dan memfasilitasi penggunaan waktu dengan sebaik-baiknya

3.Pengumpulan data
 Data tentang Properti yang Bersangkutan
 Data Area Pemasaran
 Data tentang properti lain yang setara

4.Analisa data
 Analisa Pasar
 Studi tentang kondisi pasar untuk jenis properti tertentu
 Penawaran dan permintaan dari produk tertentu
 Dasar untuk analisa kelayakan
 Analisa Manfaat Tertinggi dan Terbaik (HBU)
 Analisa jika HBU seolah kosong dan sedang dikembangkan
 Identifikasi pengembangan (penggunaan optimal) dan perbandingan
 Dasar penilaian – nilai pada HBU

5.Opini tentang nilai tanah
Mengapa menilai tanah?
 Nilai tanah merupakan komponen utama nilai properti
 Nilai tanah dan bangunan dapat berubah dengan tingkat perubahan yang berbeda
- Tanah dapat mengalami apresiasi
- Bangunan dapat mengalami depresiasi
 Beberapa penugasan mensyaratkan hal tersebut
 Diperlukan untuk melakukan pendekatan biaya
Pilihan:
Perbandingan penjualan
 Ekstraksi
 Alokasi
 Pengembangn subdivisi
 Sisa Lahan
 Kapitalisasi Sewa Tanah

6.Aplikasi pendekatan penilaian
1. Depresiasi Biaya
2. Perbandingan Penjualan
3. Kapitalisasi Pendapatan

7.Rekonsiliasi akhir dan laporan penilaian
Rekonsiliasi Akhir:
– Pemberian pembobotan yang sesuai untuk mengindikasikan nilai
Laporan tentang Nilai yang Ditetapkan
– Penyimpulan data, nilai, dll

…………. Bersambung ke prinsip prinsip penilaian …..

Penilaian (1)

Pengertian Properti
SK Menteri Perumahan Rakyat no. 05/KPTS/BKP4N/1995
Properti (real property) adalah tanah hak dan/atau bangunan permanen yang menjadi obyek pemilik dan pembangunan (Ps 1 a: 4)

Hukum Anglo Saxon (Common Law)
a. Ownership or right to own something : hak memiliki sesuatu
b. Anything which can be owned : segala sesuatu yang dapat dimiliki
c. Real property : tanah dan bangunan

Hukum Positif Indonesia : KUH Perdata dan UU Pokok Agraria
a. Benda tak Bergerak : tanah berikut benda lain yang ada di atasnya
b. Benda bergerak : benda yang dapat dipindahkan, terdiri dari benda berwujud dan benda tak berwujud

 Properti adalah konsep hukum. Pengertian real properti adalah hak perorangan atau badan hukum untuk memiliki dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya Hak Milik atau Hak Guna Bangunan berikut bangunan (permanen) yang didirikan di atasnya atau tanpa bangunan. Pengertian tersebut perlu dibedakan antara penguasaannya secara fisik atas tanah dan/atau bangunan yang disebut real estate dan kepemilikannya sebagai konsep hukum (penguasaan secara yuridis), yaitu yang dilandasi dengan sesuatu hak atas tanah disebut real property.
 Properti lain yang bukan real estate disebut “benda bergerak” atau personalty dan kepemilikannya disebut personal property. Istilah properti dapat berarti “real estate” atau “personalty”.
 Dalam perkembangan dunia penilaian properti, sesuai IVS 2003 properti dikelompokkan menjadi empat jenis properti (property types) yaitu:
 real property
 personal property
 businesses
 financial interests

Pengertian Biaya, Harga dan Nilai
 BIAYA adalah sejumlah uang yang harus disediakan untuk memproduksi atau menciptakan barang dan jasa.
 HARGA adalah sejumlah uang yang disetujui pembeli untuk dibayarkan dan disetujui penjual untuk diterima di saat tertentu dan melalui mekanisme pasar yang wajar
 NILAI adalah sejumlah uang yang setara dengan milik ( property ) yang dapat memberikan keuntungan dari kepemilikan tersebut
 NILAI PASAR adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan. (SPI 0.5.39.1).

Faktor-Faktor Nilai
• Kegunaan Kemampuan untuk memenuhi keinginan dan kebutuhan manusia
• Kelangkaan Kekurangan pasokan barang secara relatif terhadap permintaannya
• Keinginan Keinginan pembeli atas sebuah barang untuk memenuhi kebutuhan manusia
• Daya Beli Kemampuandari individu atau kelompok untuk berpartisipasi di pasar dengan menyertakan uang tunai maupun sesuatu yang setara

Kekuatan yang mempengaruhi properti
Kekuatan Sosial
Komposisi demografis dari populasi, umur, banyaknya anggota rumah tangga, dll
Kekuatan Ekonomi
Karakteristik pasar seperti pendapatan, ketenagakerjaan, ketersediaan dan biaya kredit, dll
Kekuatan Pemerintah
Aksi politis dan hukum, layanan publik, pembatasan wilayah, kode bangunan, dll
Kekuatan Lingkungan
Lokasi, lokasi, lokasi
Lokasi adalah hubungan jarak-waktu antara sebuah properti dan lingkungannya

Pengertian Penilai dan Penilaian
Penilai adalah orang perseorangan yang melakukan kegiatan penilaian sesuai dengan keahlian dan profesionalisme yang dimiliki dan menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang diakui oleh pemerintah serta mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI), Kode Etik Penilai -Indonesia (KEPI) dan standar keahlian lainnya yang terkait dengan kegiatan penilaian. SPI 0.5.57.1

Penilaian
An estimated value set upon property: melakukan estimasi terhadap nilai suatu harta kekayaan (Webster’s Dictionary)
Penilaian (valuation) adalah pekerjaan profesi penilai untuk memberikan suatu opini nilai ekonomi yang berakar pada ilmu ekonomi klasik dan kontemporer (SPI 2002)

…Bersambung ke .Standar penilaian Indonesia…..