Income Approach

METODE KAPITALISASI PENDAPATAN

Dengan metode kapitalisasi pendapatan (income Approach), nilai property dihitung berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan bersih yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh property tersebut sepanjang umur ekonomis yang masih tersisa.
Metode ini digunakan untuk menilai suatu property yang dapat menhasilkan pendapatan karena sewa.
Metode ini digunakan terutama apablia property yang akan kita nilai dapat menghasilkan pendapatan karena sewa secara terus menerus. Selain itu dianggap property itu menghasilkan pendapat yang tetap.
Apabila property tersebut pendapatnya tidak dapat dianggap tetap, sedangkan pendapatan karena sewa dapat secara terus menerus maka dapat digunakan rumus arus kas yang terdiskonto, sesuai ruus awal sebagai dasar penjabaran rumus metode kapitalisasi pendapatan (Income Approach).
Apabila property yang akan dinilai ini tidak disewakan, kita dapat mengambil data sewa dari perbandingan sewa property yang sejenis dilokasi dimana propery yang dinilai atau data sewa dilokasi yang sejenis.
Dengan demikian dasar pemikiran dari metode kapitalisasi pendapatan (income approach), yaitu :
Nilai Pasar dari suatu property kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan pendapatan.
Metode ini dikenal dengan metode “kapitalisasi”, karena pendapatan bersih yang dihasilkan oleh suatu propert dikapitalisasikan menjadi Nilai melalui perhitungan matematis yang disebut dengan kapitalisasi.

PENERAPAN
Peryaratan yang harus dipenuhi untuk dapat digunakan metode kapitalisasi pendapatan (Income Approach), dalam menilai suatu property komersial (income producing property) adalah :
Pendapatan bersih pertahun dianggap tetap, tidak pernah berubah jumlahnya selama masa investasi
Lamanya investasi sifatnya tak terhingga

Dari rumus metode investasi dapat disimpulkan bahwa
Nilai Investasi = Pendapatan bersih Per Tahun : i

Dari Formula diatas, dapat dijabarkan Formula untuk Metode Kapitalisasi Pendapatan (income apprtoach). Formula ini dikenal dengan IRV Formula sebagai berikut :
V = I : i
Bila I adalah tingkat pengembalian yang diwajibkan (Required Rate of Return), yang dalam IRV formula disebut R atau tingkat kapitalisai (Capitalization Rate).
Maka rumus umum dalam metode kapitalisasi pendapatan adalah sebagai berikut :
I = R x V
Keterangan :
I = Pendapatan bersih dari properti (Rp)
R = Tingkat kapitalisasi / Capuitalization Rate (%)
V = Nilai harta tetap / Properti (Rp)

Ada 4 (empat) langkah dasar yang diperlukan untuk menerapkan Metode Kapitalisasi Pendapatan (income approach), yaitu :
Menghitung pendapatan kotor dari properti, termasuk pendapatan tahunan dari sumber lain
Menghitung biaya operasional dari properti, meliputi biaya variabel / variable expenses, beban tetap / Fixed Expenses dan beban cadangan untuk penggantian / reserves for replacement
Menghitung pendapatan bersih dari properti, yaitu pendapatan kotor dikurangi biaya operasional
Proses kapitalisasi dari properti yaitu proses memilih kapitalisasi yang sesuai untuk properu yang dinilai

Bambang77001@yahoo.com
Bambang77001@gmail.com