Pengelolaan Bank Tanah Belum Optimal

TEMPO Interaktif, Jakarta -

MINGGU, 27 MARET 2011 | 18:32 WIB

Pemerintah daerah belum optimal dalam pengelolaan bank tanah atau land banking. Bahkan banyak lahan yang justru dibiarkan dan tak dimanfaatkan. Penelantaran tanah sering kali terjadi akibat kurangnya tenaga profesional yang bisa mendata pengelolaan bank tanah.

Data bank tanah yang tak diawasi bakal menimbulkan sengketa atau berpindah tangan ke pihak ketiga. "Ini terkait profesional sumber daya. Data bank tanah di daerah juga tak diawasi dengan baik," kata Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch Ali Tranghanda kepada Tempo di Jakarta, Ahad (27/3).

Ali meminta Kementerian Perumahan Rakyat tak hanya sebagai stimulus dan pendorong pengelolaan bank tanah oleh pemerintah daerah, tapi juga dapat pula menjadi eksekutor serta perencana strategis. Pengadaan tanah perlu bagi pembangunan perumahan yang menjadi program pemerintah.

"Wewenang otonomi daerah yang terlalu kuat dapat menyebabkan kegagalan penyediaan hunian bagi rakyat. Perlu sosialisasi dan koordinasi antara pemerintah daerah dan pemerintah pusat," ujar Ali.

Land banking pada dasarnya merupakan proses pembelian tanah dan properti dengan harga sekarang kemudian menyimpan dan dikembangkan untuk keperluan tertentu sehingga mempunyai nilai tambah. Di beberapa negara, bank tanah digunakan sebagai alat pelaksanaan rencana pembangunan kota.

Wakil Ketua Komisi Perumahan dan Infrastruktur Dewan Perwakilan Rakyat Muhidin Said mengatakan bank tanah sulit dilakukan karena tak ada dasar hukum yang kuat mengenai tanah. "Idealnya memang bagus ada bank tanah. Tapi cita-cita itu terlalu jauh dan realisasinya sulit," katanya.

Dewan tengah menyusun Rancangan Undang-Undang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum. Beleid tersebut terus tersendat akibat banyaknya resistensi berbagai pihak. Muhidin pesimistis program 100 ribu rumah murah bisa terwujud tahun ini. Sebab, beleid pengadaan tanah belum rampung.

"Saya rasa RUU itu baru selesai akhir tahun ini. Jadi lebih baik pemerintah melakukan sosialisasi kepada masyarakat supaya mereka memahami alasan perlunya pembebasan lahan," kata Muhidin.

Sebelumnya, Menteri Perumahan Rakyat Suharso Monoarfa meminta pemerintah daerah menyisihkan anggaran untuk mendanai bank tanah. Hal ini berkaitan dengan kewajiban pemerintah daerah menyediakan tanah untuk pembangunan rumah murah seharga Rp 20-25 juta per unit bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Rumah murah ini akan dicicil Rp 200 ribu per bulan selama 15 tahun. Tapi, persyaratan utama sebelum proyek itu terwujud tahun ini, pemda harus lebih dulu menyediakan lahan. “Ke depan, saya meminta pemda yang memiliki lahan luas untuk membeli tanah di daerahnya,” ujar Suharso.

Pembangunan rumah murah dicanangkan pemerintah untuk mengatasi kekurangan kebutuhan (backlog) rumah sebesar 8,2 juta unit pada 2010. Tiap tahun, permintaan kebutuhan rumah mencapai 700 ribu unit, yang bisa dipenuhi hanya 200 ribu unit per tahun.

Bambang Budianto appraisal penilaian valuer

Teori penilaian (a)

Jelaskan pengertian tentang biaya, harga dan nilai serta bagaimana hubungan antara ketiganya?

§ BIAYA adalah sejumlah uang yang harus disediakan untuk memproduksi atau menciptakan barang dan jasa. Biaya merupakan suatu fakta (historis)

§ HARGA adalah sejumlah uang yang disetujui pembeli untuk dibayarkan dan disetujui penjual untuk diterima di saat tertentu dan melalui mekanisme pasar yang wajar. Harga merupakan suatu fakta (histories)

§ NILAI adalah sejumlah uang yang setara dengan milik ( property ) yang dapat memberikan keuntungan dari kepemilikan tersebut. Nilai bukan suatu fakta tetapi merupakan suatu harapan.

Hubungan antara ketiganya adalah :

§ Dalam kondisi normal adalah Nilai > Harga > Biaya

§ Selisih antara harga dan biaya disebut dengan profit margin (keuntungan)

§ Selisih antara nilai dan harga disebut dengan capital gain

-------------------------------------------

Sebutkan dan jelaskan 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi agar penggunaan suatu properti dapat dianggap merupakan penggunaan terbaik dan tertinggi (highest and best use)

Kriteria suatu properti memenuhi Penggunaan Terbaik dan Tertinggi

§ Secara hukum diizinkan artinya dokumen legal dan peraturan-peraturan yang melekat pada properti tersebut secara hukum sah untuk dapat memanfaatkan properti tersebut

§ Secara fisik dimungkinkan artinya kondisi fisik pengembangan yang mempengaruhi nilai dapat dimanfaatkan secara optimal

§ Secara finansial layak, artinya bahwa apabila properti tersebut dikembangkan akan memberikan keuntungan yang optimal secara finansial

§ Menghasilkan nilai tertinggi, artinya pemanfaatan properti yang memungkinkan secara fisik, legal dan finansial memberikan nilai tertinggi

Pelaporan penilaian

Standar Penilaian Indonesia 3
( SPI 3 )
Pelaporan Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Aspek terpenting dari suatu Laporan Penilaian yang merupakan tahap akhir dalam proses penilaian adalah terletak pada pengkomunikasian kesimpulan penilaian, penegasan tujuan penilaian, dasar penilaian, dan asumsi atau kondisi dan syarat pembatas yang mendasari penilaian. Proses analisis dan data empiris yang digunakan untuk mendapatkan kesimpulan nilai dapat dicantumkan dalam laporan penilaian untuk membimbing pembaca melalui prosedur dan data yang digunakan penilai dalam melaksanakan penilaian.
1.2 Laporan Penilaian menghasilkan kesimpulan nilai dengan mencantumkan nama Penilai dan tanggal penilaian. Laporan penilaian mengidentifikasikan properti dan hak properti yang dinilai, dasar penilaian, dan tujuan penilaian. Laporan penilaian mengungkapkan semua asumsi serta kondisi dan syarat pembatas yang dipergunakan dalam penilaian, menetapkan tanggal penilaian dan pelaporan, menjelaskan hasil inspeksi lapangan, merujuk pada penerapan SPI dan pengungkapan yang diperlukan, serta mencantumkan tanda tangan penilai.
1.3 Dikarenakan peran kunci laporan penilaian dalam pengkomunikasian kesimpulan penilaian terhadap para penggunanya dan pihak ketiga, maka standar ini menetapkan beberapa maksud dan tujuan yang bersifat prinsip sebagai berikut:
1.3.1 Membahas persyaratan pelaporan yang konsisten dengan praktek profesional terbaik
1.3.2 Mengidentifikasikan elemen-elemen penting untuk dicantumkan dalam laporan penilaian.

2.0 Ruang Lingkup

2.1 Persyaratan pelaporan yang diatur di dalam standar ini berlaku untuk semua jenis laporan penilaian.
2.2 Pemenuhan persyaratan pelaporan ini wajib dilaksanakan baik oleh Penilai Internal maupun Penilai Eksternal.
2.3 Beberapa instruksi yang melibatkan penilaian yang dilakukan untuk tujuan dan jenis properti tertentu, seperti pelaporan keuangan dan pemberian pinjaman, dapat berbeda dari penugasan lainnya. Para pembaca disarankan untuk merujuk kepada bagian-bagian SPI yang berkaitan dengan tujuan penilaian tersebut, yaitu PPI 1 dan PPI 2. Standar Penilaian Indonesia 3 (SPI 3) - 2 –

3.0 Definisi

3.1 Laporan penilaian
Suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan opini nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi yang penting yang digunakan dalam analisis. Laporan Penilaian dapat berupa lisan maupun tertulis. Jenis, isi, dan panjangnya laporan dapat bervariasi tergantung pada pengguna yang dimaksud, persyaratan hukum, jenis properti, dan sifat dasar serta kompleksitas penugasan.
Pernyataan Penilai (Compliance Statement) adalah suatu pernyataan dimana Penilai menegaskan bahwa fakta-fakta yang diungkapkan adalah benar, analisis-analisis dibatasi oleh asumsi-asumsi yang dilaporkan, besaran imbalan jasa penilai tidak tergantung pada aspek apapun dari laporan penilaian, dan Penilai telah melaksanakan penilaian dengan memenuhi KEPI dan SPI.
3.2 Laporan Lisan
Hasil penilaian yang dikomunikasikan secara verbal dengan dipresentasikan di depan sidang pengadilan baik sebagai saksi ahli atau pemberian kesaksian. Suatu laporan yang dikomunikasikan secara lisan kepada klien harus didukung dengan suatu kertas kerja dan minimal ditindaklanjuti dengan ringkasan tertulis dari penilaian.
3.3 Laporan Tertulis
Hasil penilaian yang dikomunikasikan kepada Pemberi Tugas dalam bentuk tulisan, termasuk yang dikomunikasikan secara elektronik. Laporan tertulis dapat merupakan suatu dokumen narasi terinci yang berisikan semua materi yang terkait yang diuji dan dianalisis untuk mendapatkan kesimpulan nilai atau dokumen narasi ringkas, termasuk pemutakhiran nilai secara periodik (Penilaian Ulang), formulir yang digunakan oleh Pemerintah atau badan yang lain, atau surat-surat yang ditujukan kepada Pemberi Tugas.
3.4 Kerangka Acuan Penugasan Penilaian
Langkah pertama dalam proses penilaian adalah menetapkan konteks dan ruang lingkup penugasan dan menghindari berbagai ketidakjelasan yang terkait dengan permasalahan penilaian.. Penilai memastikan bahwa analisis, informasi dan kesimpulan yang dipresentasikan dalam laporan adalah sesuai dengan kerangka acuan penugasan. Kerangka acuan penugasan penilaian meliputi tujuh hal sebagai berikut:
3.4.1 Identifikasi real estat, personalti (mesin dan peralatannya; furniture, fixture, dan equipment), kegiatan usaha/bisnis, atau properti lain dan golongan properti lainnya yang termasuk dalam penilaian selain kategori properti yang utama.
3.4.2 Identifikasi hak kepemilikan properti (pemilikan tunggal, kemitraan, atau hak kepemilikan parsial) yang dinilai.
3.4.3 Maksud dan tujuan penilaian dan batasan-batasan lain yang terkait, dan identifikasi bantuan dari pihak luar maupun profesi lainnya yang dilibatkan dalam penilaian serta kontribusinya.
3.4.4 Definisi dasar atau jenis nilai yang digunakan.
3.4.5 Tanggal penilaian dan pelaporan Standar Penilaian Indonesia 3 (SPI 3) - 3 -
3.4.6 Identifikasi ruang lingkup penilaian dan laporan; dan
3.4.7 Identifikasi kondisi yang tidak pasti dan kondisi pembatas yang mendasari dilakukannya penilaian.
3.5 Pernyataan Penilai (Compliance Statement), suatu pernyataan dimana Penilai menegaskan bahwa Penilai telah mengikuti persyaratan etika dan profesi sesuai dengan ketentuan KEPI dan SPI. Untuk isi dari Pernyataan Penilai, lihat paragraf 5.1.10 dan 5.1.10.1 dibawah.
3.6 Asumsi adalah dugaan yang dianggap benar. Asumsi melibatkan fakta, kondisi atau situasi yang mempengaruhi properti yang dinilai atau pendekatan penilaian tetapi mungkin verifikasinya tidak mungkin atau tidak berarti untuk dilakukan. Asumsi apabila telah dinyatakan adalah sesuatu yang diterima dalam pemahaman penilaian. Setiap asumsi yang mendasari penilaian harus bersifat wajar.
3.7 Kondisi & Syarat Pembatas.
Batasan yang diterapkan pada penilaian, baik berasal dari Pemberi Tugas, Penilai atau peraturan perundangan setempat.
3.8 Asumsi Khusus
Asumsi khusus dapat terjadi karena kondisi khusus, tidak biasa, atau luar biasa. Sebelum membeli suatu properti, pembeli yang berhati-hati di pasar biasanya melakukan uji tuntas (due diligence) melalui berbagai pertanyaan tertentu tentang properti. Adalah wajar bagi Penilai untuk membuat asumsi mengenai hasil yang paling memungkinkan dari proses due diligence ini dan bergantung pada informasi aktual berkenaan dengan masalah-masalah dalam penugasan penilaian yang diberikan oleh Pemberi Tugas. Asumsi khusus dapat merupakan suatu asumsi tambahan berkenaan dengan masalah yang tercakup dalam proses uji tuntas, atau dapat berkenaan dengan hal-hal lain, seperti identifikasi pembeli, kondisi fisik properti, adanya polusi (seperti kontaminasi air bawah tanah), atau kemampuan pengembangan kembali properti (Lihat para 5.1.7 di bawah). Asumsi khusus hanya dapat dibuat dalam suatu kondisi yang tidak memungkinkan Penilai untuk melakukan prosedur penilaian secara lazim.

4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi
4.1 Sedapat mungkin, Laporan Penilaian seharusnya memenuhi persyaratan pada Standar Pelaporan Keuangan Internasional (International Financial Reporting Standards/IFRSs/ Standar Akuntansi Internasional (International Accounting Standards/IASs) dan Standar Akuntansi Sektor Publik Internasional (International Public Sector Accounting Standards /IPSASs).
4.2 Penilaian untuk Pelaporan Keuangan yang merupakan fokus dari PPI 1 harus dipahami dalam kaitannya dengan Standar ini.

5.0 Pernyataan Standar
Untuk melaksanakan penilaian yang memenuhi SPI 3 ini dan KPUP, Penilai wajib mematuhi ketentuan KEPI. Standar Penilaian Indonesia 3 (SPI 3) - 4 -
5.1 Laporan penilaian seharusnya :
5.1.1 Menyusun kesimpulan penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti serta tidak menimbulkan kesalahpahaman.
5.1.2 Mengidentifikasi Pemberi Tugas, maksud dan tujuan penilaian, tanggal-tanggal yang relevan dengan penilaian:
5.1.2.1 Tanggal penilaian;
5.1.2.2 Tanggal laporan penilaian;
5.1.2.3 Tanggal inspeksi lapangan.
5.1.3 Menentukan dasar penilaian, termasuk jenis dan definisi nilai:
5.1.3.1 Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar akan dilaporkan secara terpisah dalam hal beberapa komponen properti dalam penilaian dinilai pada dasar Selain Nilai Pasar.
5.1.4 Mengidentifikasi dan menjelaskan:
5.1.4.1 Hak kepemilikan atau kepentingan properti yang dinilai;
5.1.4.2 Karakteristik fisik dan legal properti;
5.1.4.3 Golongan properti lain yang dinilai selain kategori properti yang utama.
5.1.5 Menjelaskan ruang lingkup penugasan penilaian;
5.1.6 Menyatakan semua asumsi dan kondisi pembatas yang mendasari kesimpulan nilai ;
5.1.7 Mengidentifikasikan asumsi khusus dan menentukan kemungkinan kondisi tersebut akan terjadi;
5.1.8 Memuat deskripsi informasi dan data yang diperiksa, analisis pasar yang dilaksanakan, pendekatan dan prosedur penilaian yang diterapkan, dan alasan yang mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan (lihat juga pada PPPI yang terkait);
5.1.9 Memuat pernyataan yang secara khusus melarang publikasi dari laporan secara keseluruhan atau sebagian, atau referensi didalamnya, atau opini nilai, atau nama dan afiliasi profesional dari penilai, tanpa persetujuan tertulis dari penilai;
5.1.10 Memuat Pernyataan Penilai (Compliance Statement) dimana penilaian telah dilakukan sesuai dengan SPI, mengungkapkan beberapa penyimpangan dari persyaratan khusus SPI dan memberikan penjelasan terhadap penyimpangan tersebut, namun harus tetap memenuhi KEPI.
5.1.10.1 Pernyataan Penilai (Compliance Statement) harus mengkonfirmasikan bahwa:
Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian adalah benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari Penilai;
Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan;
Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap properti yang dinilai (jika terdapat kepentingan tertentu harus disebutkan);
Imbalan jasa Penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan;
Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan KEPI dan SPI;
Standar Penilaian Indonesia 3 (SPI 3) - 5 -

Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah;
Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis properti yang dinilai;
Penilai melakukan (atau dalam kondisi tertentu tidak melakukan – lihat juga PPPI 12 Syarat Penugasan dan PPPI 13 Inspeksi Lapangan) inspeksi terhadap properti yang dinilai; dan
Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.

5.1.11 Mencantumkan nama, kualifikasi profesional, dan tanda tangan Penilai
5.2 Apabila laporan penilaian dikirimkan secara elektronik, seorang Penilai harus melakukan langkah yang wajar untuk melindungi integritas data/tulisan dalam laporan dan memastikan tidak terjadi kesalahan selama proses pengiriman. Piranti lunak (software) yang digunakan seharusnya memberikan perlindungan/pengamanan dalam pengiriman.
5.2.1 Mengidentifikasikan asal tempat, tanggal dan waktu pengiriman serta penerimaan. Piranti lunak harus dapat mengkonfirmasi bahwa kuantitas data/tulisan yang dikirimkan sesuai dengan yang diterima dan memberikan laporan dalam format “read only” kepada semua pihak selain Penilai yang bersangkutan.
5.2.2 Penilai harus memastikan tandatangan digital dilindungi dan berada dibawah kendali Penilai sepenuhnya melalui password (nomor identifikasi pribadi), perangkat keras (kartu keamanan) atau cara yang lainnya. Sebuah tandatangan dibubuhkan pada sebuah laporan secara elektronik sesuai dengan aslinya dan mempunyai tingkat pertanggungjawaban yang sama dengan sebuah tandatangan tertulis dalam sebuah salinan kertas laporan.
5.2.3 Salinan laporan penilaian baik dalam bentuk kertas atau elektronik yang dikirim secara elektronik harus disimpan oleh Penilai untuk beberapa waktu yang disyaratkan oleh peraturan perundangan, dalam berbagai keadaan paling tidak selama lima tahun. Arsip laporan yang dikirim secara elektronik perlu disimpan secara elektronik, magnetik atau media lainnya.
5.3 Penyajian Laporan Penilaian ditentukan oleh Penilai dan Pemberi Tugas berdasarkan instruksi dan spesifikasi penugasan.
5.4 Jenis, isi dan panjangnya laporan tergantung dari maksud dan tujuan pengguna, persyaratan hukum, jenis properti, dan sifat serta kompleksitas dari permasalahan penilaian.
5.5 Dokumentasi yang cukup untuk semua Laporan Penilaian harus disimpan dalam arsip kerja untuk mendukung hasil dan kesimpulan dari penilaian dan harus disimpan dalam jangka waktu setidaknya lima tahun setelah penyelesaian. Standar Penilaian Indonesia 3 (SPI 3) - 6 -

6.0 Pembahasan
6.1 Konteks dimana kesimpulan penilaian dilaporkan adalah sama penting dengan dasar dan akurasi kesimpulan nilai itu sendiri. Kesimpulan nilai seharusnya didasarkan pada referensi dari fakta pasar dan prosedur serta alasan yang mendukung kesimpulan
6.2 Mengkomunikasikan jawaban dari pertanyaan penilaian dalam sebuah sikap yang logis dan konsisten membutuhkan sebuah pendekatan metodologikal yang memungkinkan pengguna memahami proses yang dilakukan dan relevansinya terhadap kesimpulan.
6.3 Laporan seharusnya mengarahkan pembaca agar benar-benar mengerti opini yang dikemukakan oleh Penilai dan juga sekaligus dapat dibaca dan dipahami oleh seseorang yang tidak memiliki pengetahuan tentang properti secara memadai.
6.4 Laporan seharusnya menyajikan kejelasan, transparansi, dan pendekatan yang konsisten.
6.5 Penilai seharusnya berhati-hati sebelum mengizinkan hasil penilaiannya untuk digunakan selain untuk tujuan yang semula telah disetujui.

7.0 Syaratan Pengungkapan
7.1 Jika penilaian dibuat oleh seorang Penilai Internal, pengungkapan khusus harus dicantumkan dalam laporan penilaian mengenai keberadaan dan sifat hubungan antara Penilai dan pihak pemilik/penguasa aset.
7.2 Jika seorang Penilai dalam penugasan penilaian memiliki kapasitas lebih dari seorang penilai, seperti berperan sebagai agen independen atau imparsial, konsultan atau penasehat bagi suatu perusahaan, atau sebagai perantara (mediator), Penilai harus menyebutkan peran khusus yang disandangnya dalam tiap penugasan tersebut.
7.3 Penilai harus mengungkapkan kerangka peraturan dan penyimpangan dari standar ini untuk memenuhi ketentuan peraturan pemerintah daerah setempat, peraturan lainnya (termasuk peraturan akuntansi) atau kebiasaan setempat.

8.0 Ketentuan Penyimpangan
8.1 Tidak ada penyimpangan yang diperbolehkan sepanjang memenuhi persyaratan bahwa setiap laporan penilaian menyatakan secara jelas dan akurat kesimpulan penilaian dan mengungkapkan secara jelas semua asumsi dan syarat pembatas yang mempengaruhi penilaian dan kesimpulan nilai.
8.2 Jika Penilai diminta untuk melaksanakan penugasan yang menyimpang dari persyaratan ini atau mengakibatkan dilaksanakannya pekerjaan yang kurang dari atau berbeda dengan yang lazim dilaksanakan dengan memenuhi SPI dan KEPI, Penilai hanya dapat menerima dan melaksanakan penugasan tersebut apabila kondisi di bawah ini dipenuhi :
8.2.1 Penilai menentukan bahwa instruksi tersebut tidak akan cenderung menyesatkan pengguna laporan penilaian;
8.2.2 Penilai menentukan bahwa penilaian tidak menjadi sangat terbatas yang membuat hasil penilaian tidak lagi dapat dipercaya dan andal untuk tujuan yang diharapkan dan penggunaan dari penilaian;
Standar Penilaian Indonesia 3 (SPI 3) - 7 –

8.2.3 Penilai memberi masukan kepada Pemberi Tugas bahwa instruksi yang diberikan merupakan penyimpangan dari SPI yang harus diungkapkan sepenuhnya dalam Laporan Penilaian.
8.3 Dalam segala kondisi yang melibatkan penyimpangan dari pelaporan Nilai Pasar, Penilai harus mengidentifikasi dengan jelas bahwa penilaian yang dilaporkan adalah berbeda dengan Nilai Pasar.

9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku
9.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 3 - Pelaporan Penilaian
9.2 SPI 3 ini mulai berlaku tanggal 1 Desember 2007

Kredit perbankan

PERAN KONSULTAN PENILAI DALAM KREDIT PERBANKAN

KREDIT PERBANKAN
Pengertian Kredit

Menurut Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan adalah : ”penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak meminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga, imbalan atau pembagian hasil keuntungan”.

Fungsi dan Manfaat Kredit
Bagi Dunia Usaha/Debitur

• Sebagai sumber permodalan untuk menjaga kelangsungan atau meningkatkan usahanya.
• Pengembalian kredit wajib dilakukan tepat waktu, diharapkan dapat diperoleh dari keuntungan usahanya
• Memberi keuntungan usaha dengan adanya tambahan modal dan berkembangnya usaha

Bagi Lembaga Keuangan/Kreditur

• Menyalurkan dana masyarakat (deposito, tabungan, giro) dalam bentuk kredit kepada dunia usaha.
• Memberi keuntungan dari selisih bunga pemberian kredit atau jasa lainnya

Jenis Kredit
Berdasar jangka waktu dan penggunaannya kredit dapat digolongkan menjadi 3 jenis, yaitu :

a. Kredit investasi

Kredit jangka menengah/panjang yang diberikan kepada (calon) debitur untuk membiayai barang-barang modal dalam rangka rehabilitasi,modernisasi, perluasan ataupun pendirian proyek baru, misalnya untuk pembelian mesin-mesin, bangunan dan tanah untuk pabrik, yang pelunasannya dari hasil usaha dengan barang-barang modal yang dibiayai

b. Kredit Modal Kerja (KMK)

Kredit modal kerja yang diberikan baik dalam rupiah maupun valuta asing untuk memenuhi modal kerja yang habis dalam satu siklus usaha dengan jangka waktu maksimal 1 tahun dan dapat diperpanjang.

c. Kredit Konsumsi

Kredit jangka pendek atau panjang yang diberikan kepada (calon) debitur untuk membiayai barang-barang kebutuhan/konsumsi dalam skala rumah tangga yang pelunasannya dari penghasilan bulanan debitur.

Manajemen Kredit

Manajemen kredit adalah pengelolaan kredit untuk mengendalikan agar kredit dapat berjalan dengan baik yang dapat memberikan manfaat baik bagi debitur maupun kreditur. Tiga hal penting yang harus diperhatikan dalam manajemen kredit adalah :

• Jumlah pengajuan kredit harus sesuai dengan kebutuhan (jika jumlah kredit yang diminta berlebihan akan terbebani bunga yang cukup besar)
• Penggunaan kredit sesuai dengan tujuan pengembangan usaha
• Kredit yang diterima ditatausahakan sebaik mungkin sehingga jadwal angsuran dan pelunasan dapat terpenuhi.

Ketentuan dan Persyaratan Umum Kredit

Beberapa ketentuan dan persyaratan yang umum dalam pemberian kredit di perbankan adalah sebagai berikut :

• Mempunyai feasibility study. (Biasanya akan melibatkan konsultan independen dalam penyusunannya)
• Mempunyai dokumen adminsitrasi dan izin-izin usaha, misalnya akte perusahaan, NPWP, SIUP, TDP, dll.
• Maksimum jangka waktu kredit 15 tahun dan masa tenggang waktu (grace period) maksimum 4 tahun.
• Agunan utama adalah usaha yang dibiayai. Debitur menyerahkan agunan tambahan jika menurut penilaian bank diperlukan. (Biasanya akan melibatkan appraiser independen dalam menentukan nilai agunan)
• Maksimum pembiayaan bank 65% dan self financing 35%.
• Penarikan atau pencairan kredit biasanya didasarkan atas dasar prestasi proyek (Biasanya akan melibatkan konsultan pengawas independen yang menentukan progres proyek)
• Pencairan biasanya dipindahbukukan ke rekening giro.
• Rencana angsuran ditetapkan atas dasar cash flow yang disusun (Berdasar analisa dalam feasibility study)
• Pelunasan sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan/jatuh tempo.

PERAN KONSULTAN DALAM PROSES KREDIT DI PERBANKAN

Proses kredit di perbankan selain melibatkan pihak debitur dan pihak bank sebagai kreditur melibatkan beberapa pihak, antara lain konsultan independen yaitu konsultan keuangan/feasibility study, konsultan penilai dan konsultan pengawas (credit monitoring). Konsultan tersebut bertindak sebagai pihak indpenden yang memberikan opini atau nasehatnya sesuai kompetensi dan profesionalitasnya. Tentu saja untuk dapat menjadi konsultan pada suatu perbankan konsultan tersebut harus memiliki kualifikasi dan sertifikasi yang dipersyaratkan untuk menunjukkan profesionalismenya. Contohnya; konsultan penilai harus merupakan konsultan penilai yang telah memiliki Ijin Penilai Publik dari Menteri Keuangan.
Konsultan-konsultan tersebut terlibat mulai dari awal pengajuan kredit sampai dengan proses pencairan kreditnya. Keterlibatan masing-masing konsultan tersebut adalah sebagai berikut :

a. Konsultan Keuangan/Feasibility Study
Konsultan ini berperan dalam menyusun studi kelayakan dari suatu rencana pengembangan usaha atau investasi. Analisa yang dilakukan meliputi analisa kelayakan dari sisi perusahaan (masalah legalitas usaha), kelayakan pasar, kelayakan teknis serta kelayakan keuangannya. Dalam studi kelayakan ini juga dilakukan analisa sensitifitas untuk memberikan gambaran resiko atas rencana pengembangan usaha akibat faktor-faktor yang mempengaruhinya.

Dalam posisi ini konsultan harus memberikan rekomendasi yang independen untuk memberikan gambaran yang jelas kepada calon debitur maupun pihak bank apakah rencana pengembangan usaha atau investasi tersebut layak atau tidak. Di sini sering independensi dan profesionalisme konsultan diuji, apakah dia akan bertindak professional menyatakan kondisi yang sebenarnya atau dia akan mengikuti kehendak dari calon debitur atau kehendak bersama calon debitur dan pihak bank. Apabila rekomendasi yang diberikan tersebut tidak independen dan professional atau dipengaruhi salah satu pihak maka akan membahayakan rencana pengembangan usaha maupun kreditnya yang akhirnya akan merugikan pihak debitur dan kreditur.

b. Konsultan Penilai

Konsultan ini berperan dalam memberikan opini mengenai nilai pasar dan nilai likuidasi dari agunan yang menjadi jaminan dalam pelunasan utang atau dibebani hak tanggungan dalam kredit di perbankan. Dalam melakukan penilaian ini penilai harus seorang penilai yang memiliki Ijin Penilai Publik dan harus menggunakan standar penilaian yang berlaku yaitu Standar Penilain Indonesia 2002.

Opini yang diberikan harus professional dan independent karena opini yang dihasilkan akan menentukan berapa besar nilai agunan yang akan dijaminkan pada pihak bank yang akhirnya akan menetukan besarnya nilai kredit yang dapat disalurkan. Di sini sering independensi dan profesionalisme penilai juga diuji seperti konsultan feasibility study, apakah dia akan bertindak professional menyatakan nilai yang sebenarnya atau dia akan mengikuti kehendak dari calon debitur atau kehendak bersama calon debitur dan pihak bank. Apabila opini yang diberikan tersebut tidak independen dan professional atau dipengaruhi salah satu pihak maka akan membahayakan rencana pengembangan usaha maupun kreditnya yang akhirnya akan merugikan pihak debitur dan kreditur.

c. Konsultan Pengawas

Konsultan ini berperan dalam malakukan pengawasan terhadap kemajuan pekerjaan atau pengembangan usaha yang dibiayai oleh kredit, mengawasi penggunaan kredit yang telah dicairkan dan memberikan rekomendasi besarnya kredit yang dapat dicairkan oleh debitur sesuai kemajuan pekerjaan. Konsultan pengawas ini juga dituntut independensi dan profesionalismenya untuk memberikan laporan mengenai kondisi yang sebenarnya dan rekomendasi yang benar. Problem yang sama dengan konsultan feasibility study dan penilai juga dialami oleh konsultan pengawas yaitu pengaruh dari debitur maupun kreditur. Sehingga agar kredit tersebut benar-benar dimanfaatkan sesuai dengan rencana yang ada di dalam feasibility study dan proposal kredit yang diajukan maka peran konsultan pengawas sangatlah besar.

Konsultan harus memberikan peringatan baik kepada pihak debitur maupun kreditur apabila terdapat penyimpangan dari rencana atau terdapat keterlambatan dari jadwal yang seharusnya serta akibatnya dari hal-hal tersebut, sehingga dapat dilakukan antisipasi selanjutnya.
Selain itu dalam proses persetujuan kredit pihak kreditur akan melibatkan divisi risk management untuk melakukan analisa kelayakan kredit dan analisa keuangan untuk menentukan apakah proposal kredit tersebut dapat disetujui atau disetujui dengan syarat misalnya penambahan agunan dsb. Analisa yang dilakukan meliputi evaluasi terhadap bonafiditas debitur, studi kelayakan, serta kualitas dan nilai agunan. Analisa keuangan yang dilakukan meliputi rasio-rasio keuangan yaitu :

• Liqudity ratio, digunakan untuk mengukur tingkat likuiditas perusahaan
• Leverage ratio, rasio untuk mengukur seberapa jauh aktiva yang dibiayai dari hutang
• Activity ratio, rasio untuk mengukur seberapa jauh efektivitas perusahaan dalam mengelola sumber-sumber keuangan
• Profitability ratio, rasio untuk menunjukkan hasil akhir yang dicapai manajemen dari setiap kebijakan dan keputusannya

Dari hasil analisa kelayakan kredit dan keuangan yang dilakukan oleh divisi risk management maka akan dapat direkomendasikan kredit tersebut layak dibiayai atau tidak. Kemudian berdasar rekomendasi tersebut maka pihak yang berwenang untuk memutuskan pemberian kredit akan memberikan persetujuan pemberisan kredit kepada debitur.

Jadi dengan melihat proses dan pihak-pihak yang terlibat tersebut seharusnya kredit yang diberikan apabila di kemudian hari menjadi kredit yang bermasalah akan mudah ditelusuri permasalahannya.

KREDIT BERMASALAH DI PERBANKAN (NON PERFORMING LOAN/NPL)

Kredit bermasalah di perbankan dapat disebabkan oleh berbagai hal apakah itu kesengajaan pihak yang terlibat dalam proses kredit atau kesalahan prosedur atau mungkin faktor makro ekonomi.

Untuk dapat mencari permasalahan tersebut yang pertama dilihat tentu saja adalah prosedur atau proses kredit tersebut dilaksanakan dengan benar atau ada penyimpangan. Apabila prosedur telah dijalankan dengan benar maka perlu dikaji apakah ada kesengajaan pihak-pihak yang terlibat dalam memberikan rekomendasi, opini dan informasi yang tidak sebenarnya. Atau mungkin perlu dikaji apakah ada faktor makro ekonomi yang menyebabkan penyimpangan terhadap proyeksi atau rencana yang telah ditetapkan.

Kesalahan prosedur biasanya terjadi apabila terdapat suatu hubungan khusus atau hubungan istimewa antara pihak calon debitur dengan pihak bank. Dengan adanya hubungan khusus tersebut cenderung akan ditempuh suatu prosedur yang memudahkan sehingga menyimpang dari ketentuan. Penyimpangan prosedur tersebut dapat terjadi misalnya terhadap kelengkapan dokumen atau percepatan waktu pemrosesan atau salah satu tahap proses tidak dilalui. Penyimpangan prosedur tersebut mengindikasikan adanya kolusi atau bahkan tindak korupsi antara calon debitur dengan oknum perbankan.

Kesengajaan pihak-pihak yang terlibat dalam proses kredit yang mungkin terjadi baik dari pihak calon debitur, pihak kreditur maupun konsultan independen antara lain :

• Pemberian informasi dan dokumen yang tidak sebenarnya oleh calon debitur baik dokumen administrasi, legal maupun laporan keuangan.
• Rekayasa terhadap feasibility yang dilakukan oleh pihak konsultan akibat pengaruh calon debitur atau oknum kreditur.
• Rekayasa terhadap penilaian yang dilakukan oleh penilai independen pengaruh dari calon debitur atau oknum kreditur.
• Rekayasa terhadap analisa kelayakan kredit dan analisa keuangan yang dilakukan oleh oknum divisi risk management akibat pengaruh dari calon debitur atau oknum kreditur.
• Rekayasa terhadap laporan pengawasan yang dilakukan oleh konsultan pengawas akibat pengaruh dari calon debitur atau oknum kreditur.

Apabila prosedur telah berjalan dengan benar dan tidak terdapat rekayasa seperti di atas maka kemungkinan NPL terjadi akibat faktor luar atau faktor makro ekonomi yang mungkin di luar kemampuan pihak debitur maupun pihak kreditur. Sehingga kemungkinan terjadi NPL yang terdapat kecenderungan adanya tindak kolusi dan korupsi adalah akibat penyimpangan prosedur dan rekayasa dari pihak pihak yang terlibat dalam proses kredit.

Beberapa hal yang perlu juga dilihat berkaitan dengan prosedur pengucuran kredit adalah :

• Fungsi dan tugas group head apakah berjalan sebagaimana mestinya dalam pengucuran kredit.
• Fungsi dan tugas komisaris apakah berjalan sebagaimana mestinya dalam pengucuran kredit.
• Pengawasan dari Bank Indonesia telah berjalan sebagaimana mestinya atau tidak.

Penilaian barang milik Negara

Penilaian barang milik Negara

Patut diketahui, terhitung 18 Januari 2008 Menteri Keuangan mengeluarkan peraturan baru, yaitu Peraturan Menkeu Nomor 02/PMK.06/2008 mengenai Penilaian Barang Milik Negara. Peraturan ini dimaksudkan untuk memberi kepastian menyangkut nilai Barang Milik Negara (BMN).

Yang dimaksud Barang Milik Negara adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) atau berasal dari perolehan lainnya yang sah. Penilaian ini dilakukan untuk mengetahui nilai wajar dari Barang Milik Negara tersebut.

Apabila dilihat kategorinya, Barang Milik Negara terdiri dari barang yang diperoleh dari hibah/sumbangan atau yang sejenis. Selain itu juga berupa barang yang diperoleh sebagai pelaksanaan perjanjian/kontrak, barang yang diperoleh berdasarkan ketentuan undang-undang, atau barang yang diperoleh berdasarkan putusan pengadilan yang memperoleh kekuatan hukum tetap.

Pelaksanaan penilaian terhadap Barang Milik Negara dilakukan oleh Direktur Jenderal Kekayaan Negara. Tujuan penilaian ini adalah dalam rangka penyusunan neraca pemerintah pusat, pemanfaatan dan atau pemindahtanganan Barang Milik Negara.

Pemanfaatan adalah pendayagunaan Barang Milik Negara yang tidak dipergunakan sesuai dengan tugas pokok dan fungsi kementrian/lembaga dalam bentuk sewa, pinjam pakai, kerjasama pemanfaatan dan bangun serah guna/bangun guna serah dengan tidak mengubah status kepemilikan. Sedangkan, yang dimaksud dengan pemindahtanganan adalah pengalihan kepemilikan Barang Milik Negara sebagai tindak lanjut dari penghapusan dengan cara dijual, dipertukarkan, dihibahkan atau disertakan sebagai modal pemerintah.

Permohonan penilaian bisa diajukan oleh pengelola barang untuk Barang Milik Negara berupa tanah dan/atau bangunan dalam rangka pemanfaatan atau pemindahtanganan. Permohonan penilaian juga bisa diajukan oleh pengguna barang untuk Barang Milik Negara selain tanah dan/atau bangunan dalam rangka pemanfaatan atau pemindahtanganan. Pengelola barang adalah pejabat yang berwenang dan bertanggungjawab menetapkan kebijakan dan pedoman serta melakukan pengelolaan Barang Milik Negara. Sedangkan yang dimaksud dengan pengguna barang adalah pejabat pemegang kewenangan penggunaan Barang Milik Negara.

Dalam peraturan tersebut penilai terbagi dua, yaitu Penilai Internal dan Penilai Eksternal. Penilai Internal adalah Pegawai Negeri Sipil Direktorat Jebderal, lalu Penilai Eksternal boleh digunakan sebagai penilai Barang Milik Negara apabila diperintahkan oleh ketentuan perundang-undangan yang berlaku, tidak cukup tersedia penilai internal, atau terdapat anggaran untuk menggunakan jasa penilai eksternal.

Penilai diwajibkan bertindak secara independen dalam melakukan penilaian. Penilai tidak boleh bertindak sebagai Pejabat Penjual, Pejabat Lelang atau pembeli atas objek penilaian yang dinilainya, melaksanakan penilaian tanpa penugasan dari pejabat yang berwenang, memiliki kepentingan atas objek penilaian yang dinilainya, terpengaruh oleh pihak-pihak manapun dalam memberikan opini nilai, dan/atau memberitahukan sebagian atau seluruh hasil penilaian kepada pihak manapun kecuali atas izin pemberi tugas.

Dalam proses penilaiannya, penilai terhadap Barang Milik Negara meliputi mengidentifikasi permohonan penilaian, menentukan tujuan penilaian, mengumpulkan data awal, melakukan survei lapangan menganalisa data, menentukan pendekatan penilaian, menyimpulkan nilai dan menyusun laporan penilaian. Ketentuan mengenai standar penilaian dilakukan dengan berpedoman pada prinsip-prinsip yang berlaku umum. Pendekatan penilaian yang digunakan adalah dengan pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan kalkulasi biaya, dan/atau pendekatan kapitalisasi pendapatan.

Pendekatan Perbandingan Data Pasar dilakukan untuk menentukan nilai dari objek penilaian dengan cara mempertimbangkan data penjualan dan/atau data penawaran dari objek pembanding sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait melalui proses perbandingan. Pendekatan Kalkulasi Biaya dilakukan dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat atau memperoleh objek penilaian atau penggantinya pada waktu penilaian dilakukan kemudian dikurangi dengan penyusutan, keusangan fungsional, dan/atau keusangan ekonomis. Dan yang terakhir dengan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan yaitu mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan objek penilaian dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi.

Hasil dari penilaian adalah Laporan Penilaian yang berisi uraian objek penilaian, tujuan penilaian, tanggal survei lapangan, tanggal penilaian, hasil analisa data, pendekatan penilaian, dan kesimpulan nilai. Laporan penilaian berlaku paling lama 6 bulan sejak tanggal penilaiannya. Kecuali, penilaian dalam rangka penyusunan neraca pemerintah pusat, laporan penilaiannya berlaku sampai dilakukan penilaian ulang.
(Kutipan asli dari MAPPI/Jurnal Penilai Edisi Oktober 2008)

TEMPO Interaktif, Jakarta:Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) menilai aset negara seharusnya dinilai oleh penilai independen. Ketua Umum MAPPI, Hamid Yusuf, mengatakan penilai independen itu mutlak diperlukan untuk memberikan gambaran yang lebih tepat dan benar. Tapi masalahnya hingga kini Indonesia belum memiliki payung hukum tentang jasa penilai. Regulasi tentang jasa penilai saat ini baru sebatas Keputusan Menteri Keuangan No 57 tahun 1996 tentang jasa penilaian. Karena itu rancangan undang-undang tentang penilaian yang masih dalam proses penyusunan dapat segera diselesaikan. Dengan adanya jasa penilai independen ini, penilaian aset negara dapat lebih dilakuakn secara transparan . “Sayang sekali kalau terus ada aset-aset negara yang hilang entah kenapa,” kata Hamid. Saat ini penilai pemerintah tersebar di beberapa instansi seperti direktorat jenderal pajak, direktorat jenderal kekayaan negara, dan instansi di bawah pemerintahan daerah. Penilai lainnya adalah Badan Pertanahan Nasional, Badan Pemeriksaan Keuangan, dan Komisi Pemberantas Korupsi. (http://www.tempointeraktif.com/hg/ekbis/2008/04/18/brk,20080418-121591,id.html)

Bambang Budianto
bambang77001@yahoo.com

Jasa penilai publik

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 125/PMK.01/2008 Tentang Jasa Penilai Publik

MENTERI KEUANGAN,
Menimbang :

a. bahwa sejalan dengan tujuan Pemerintah dalam rangka mendukung perekonomian yang sehat dan efisien, diperlukan Penilai Publik dan Kantor Jasa Penilai Publik yang profesional dan independen;

b. bahwa sehubungan dengan huruf a dan dalam rangka melindungi kepentingan umum perlu pengaturan, pembinaan, dan pengawasan yang efektif dan berkesinambungan terhadap Jasa Penilai Publik;

c. bahwa untuk mendukung tujuan sebagaimana huruf b, Keputusan Menteri Keuangan Nomor 57/KMK.017/1996 tentang Jasa Penilai sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 106/PMK.01/2006 perlu disempurnakan untuk mendukung tujuan tersebut, sehingga dipandang perlu untuk diatur kembali dengan mengganti Keputusan Menteri Keuangan dimaksud;

d. bahwa berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 100/PMK.01/2008 tentang Organisasi dan Tata Kerja Departemen Keuangan, pembinaan dan pengawasan Penilai Publik termasuk dalam tugas dan fungsi Menteri Keuangan;

e. bahwa berdasarkan pertimbangan sebagaimana dimaksud pada huruf a, huruf b, huruf c, dan huruf d, perlu menetapkan Peraturan Menteri Keuangan tentang Jasa Penilai Publik;

Mengingat :

1. Peraturan Presiden Nomor 9 Tahun 2005 tentang Kedudukan, Tugas,Fungsi,Kewenangan, Susunan Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Negara Republik Indonesia sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Peraturan Presiden Nomor 94 Tahun 2006;

2. Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2005 tentang Unit Organisasi dan Tugas Eselon I Kementerian Negara Republik Indonesia sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Peraturan Presiden Nomor 63 Tahun 2005;

3. Keputusan Presiden Nomor 20/P Tahun 2005;

4. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 100/PMK.01/2008 tentang Organisasi dan Tata Kerja Departemen Keuangan;

MEMUTUSKAN:
Menetapkan : PERATURAN MENTERI KEUANGAN TENTANG JASA PENILAI PUBLIK.

BAB I KETENTUAN UMUM

Pasal 1
Dalam Peraturan Menteri Keuangan ini yang dimaksud dengan:

1. Penilai adalah seseorang yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan Penilaian.

2. Penilai Publik adalah Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri untuk memberikan jasa sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan ini atau penilai eksternal sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Menteri Keuangan di bidang kekayaan negara dan lelang.

3. Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu obyek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia.

4. Laporan Penilaian adalah dokumen tertulis hasil Penilaian yang ditandatangani oleh Penilai Publik.

5. Kantor Jasa Penilai Publik yang selanjutnya disebut KJPP , adalah badan usaha yang telah mendapat izin usaha dari Menteri sebagai wadah bagi Penilai Publik dalam memberikan jasanya.

6. Cabang Kantor Jasa Penilai Publik yang selanjutnya disebut Cabang KJPP, adalah kantor yang dibuka oleh KJPP untuk melakukan kegiatan sesuai dengan kegiatan usaha KJPP yang dipimpin oleh salah seorang Rekan KJPP yang bersangkutan.

7. Kantor Perwakilan Kantor Jasa Penilai Publik yang selanjutnya disebut Kantor Perwakilan KJPP, adalah unit atau bagian dari KJPP yang diberikan kewenangan oleh KJPP untuk melakukan fungsi pemasaran.

8. Kantor Jasa Penilai Publik Asing yang selanjutnya disebut KJPPA ,adalah badan usaha jasa profesi Penilai di luar negeri yang telah memiliki izin dari otoritas di negara yang bersangkutan.

9. Asosiasi Profesi Penilai yang selanjutnya disebut Asosiasi Profesi, adalah organisasi profesi yang bersifat nasional sebagai wadah berhimpun Penilai termasuk Penilai Publik.

Bambang Budianto
Bambang77001@yahoo.com

Terminal value

MENGESTIMASI TERMINAL VALUE

Dikarenakan kita tidak dapat memperkirakan cash flow perpetual, biasanya kita melakukan penutupan dalam penilain aliran kas terdiskonto dengan memperkirakan aliran kas pada suatu waktu dimasa depan dan kemudian menentukan terminal value yang menggambarkan nilai perusahaan pada saat itu, yaitu dengan rumus dibawah ini :
Ada 3 cara mencari terminal value :
1. Liquidation Value
mengasumsikan liquidasi aset perusahaan di tahun terakhir,
2. Multiple Approach
menerapkan perkalian terhadap earning, revenue dan book value untuk mengestimasi nilai pada tahun terakhir.
3. Stable Growth Model
mengasumsikan cashflow perusahaan akan tumbuh pada tingkat konstan selamanya

LIQUIDATION VALUE
Dimana perusahaan akan menghentikan operasionalnya pada suatu waktu dimasa depan dan menjual aset-aset yang terkumpul dengan penawaran yang tertinggi. Ada 2 cara perkiraan nilai liquidasi, yaitu :
1. berdasarkan niali buku dari aset, yang disesuaikan dengan tingkat inflasi yang terjadi selam periode tersebut.
Jadi, jika nilai buku selama 10 tahun dari saat ini diharapkan sebesar $2 milyar, rata-rata umur aset 5 tahun dan itngkat inflasi 3 persen, maka nilai liquidasi adalah

Nilai liquidasi yang diharapkan = Book Value Of asset term years (1 + Inflation Rate) Average Life Of Assets
= $2 milyar (1,03)5
= $2,319 milyar.

Hasil dari pendekatan ini adalah berdasarkan accounting book value dan tidak menggambarkan pendapatan dari aset.
2. berdasarkan daya pendapatan aset. Yaitu memperkirakan aliran kas yang diharapkan dari aset dengan menggunakn tingkat diskonto yang sesuai.
Contoh, jika kita mengasunsikan aset yang diharapkan dapat menghasilkan $400 milyar pada aliran kas setelah pajak untuk waktu 15 tahun dan biaya modal 10 persen, maka perkiraan niali liqudasi yang kita harapkan adalah

Nilai liquidasi yang diharapkan = CFAfter-tax (PV of Annuity, n years @ r )
= $400 milyar (15 tahun @ 0,10)
= $3, 042 milyar

MULTIPLE APPROACH
Pendekatan dimana nilai perusahaan dimasa depan diperkirakan dengan menggunakan perkalian terhadap menerapkan perkalian terhadap earning, revenue dan book value untuk mengestimasi nilai pada tahun terakhir. Misalkan, perusahaan dengan pendapatan yang diharapkan sebesar $6 milyar selama 10 tahun dari saat ini akan memiliki perkiraan terminal value pada tahun tersebut sebesar $12 milyar, jika nilai terhadap penjualan dikalikan dengan 2.

STABLE GROWTH MODEL
Mengasumsikan cashflow perusahaan akan tumbuh pada tingkat konstan selamanya. Dimana perusahaan dapat menginvestasi ulang beberapa aliran kas mereka ke dalam aset baru dan memperpanjang usia usaha mereka. Jika kita mengasumsikan bahwa aliran kas tahun terakhir akan tumbuh pada tingkat pertumbuhan yang kostan untuk selamanya, maka terminal value dapat ditentukan dengan :
Terminal Value t = Cash flow t+1 / (r-Stabel growth)
Jika kita meniali equitas, maka terminal value dari ekuitas dapat ditulis sebagai berikut :
Terminal Value of Equity n = Cash flow to equityn +1 / (Cost of equityn+1-gn)
Aliran kas terhadap ekuitas dapat ditentukan secara langsung sebagai deviden atau sebagai aliran kas bebas. Jika menilai perusahaan maka terminal value dapat di tulis sebagai berikut :
Terminal Value n = Free cash flow to firm n+1 / (Cost of capitaln+1-gn)

Dimana biaya modal dan dan tingkat pertumbuhan dalam model dianggap selamanya dalam keadaan tetap.
Hal yang perlu dipertimbangankan pada stabil growth
Apakah perusahaan terkendala untuk beroperasi sebagai perusahaan domestik, ataukah beroperasi sebagai perusahaan multinasional.
Apakah penilaian dilakukan dalam bentuk nominal atau riil
Apa mata uang yang digunakan dalam mengestimasi arus kas dan tingkat diskonto dalam penilaian
Penentuan tingkat pertumbuhan kurang dari atau sama dengan tingkat pertumbuhan perekonomian tidak hanya menjadi hal yang konsisten untuk dilakukan tetapi juga menjamin bahwa tingkat pertumbuhan tersebut dibawah tingkat diskon. Hal ini karena adanya hubungan antar tingkat resiko, tingkat diskon dan tingkat pertumbuhan perekomonian. Dimana tingkat resiko dapat ditentukan dengan :
Tingkat Resiko Nominal = Tingkat resiko riil + Tingkat inflasi yang diharapkan

Asumsi kunci pada stabil growth
1. Pertanyaan seberapa lama perusahaan akan mampu mempertahankan pertumbuhan yang tinggi mungkin akan menjadi petanyaan yang akan sulit untuk dijawab dalam melakukan penilaian. Seberapa panjang periode pertumbuhan yang tinggi dipengaruhi oleh tiga faktor :
· Ukuran perusahaan
· Tingkat pertumbuhan yang ada dan kelebihan return
· Daya tarik dan daya tahan keunggulan kompetitif
2. Karakteristik perusahaan yang tumbuh stabil :
Memiliki beta yang lebih rendah dari perusahaan yang lebih tinggi pertumbuhannya
Memiliki return on Capital yang lebih rendah
Menggunakan hutang yang lebih banyak
Cenderung melakukan reinvesment yang lebih rendah daripada perusahaan yang leboih tinggi pertumbuhannya
3. Resiko equitas
Perusahaan dengan tingkat pertumbuhan yang tinggi cendrung menunjukan kearah resiko pasar dan memiliki resiko beta lebih tinggi daripada perusahaan yang pertumbuhannya stabil.
4. Return proyek
Perusahaan yang pertumbuhannya tinggi cendrung memiliki return yang tinggi pada modal dan equitas dan menunjukan adanya kelebihan return. Sedangkan perusahaan dengan pertumbuhan stabil akan mengalami keulitan untuk menjaga kelebihan return.
5. Rasio hutang dan biaya hutang
Perusahaan yang pertumbuhannya tinggi cendrung memakai hutang lebih rendah daripada perusahaan dengan pertumbuhan stabil. Semakin matang perusahaan maka kapasitas mereka semakin meningkat.
6. Investasi ulang dan resiko retensi
Perusahaan yang pertumbuhannya stabil cendrung melakukan investasi ulang lebih kecil daripada perusahaan yang pertumbuhannya tinggi.

Tingkat Pertumbuhan yang Diharapkan = Rasio retansi X Return ekuitas
Rasio Retensi = Tingkat pertumbuhan yang diharapkan / Return equitas

Jika kita mengasumsikan misalkan, tingkat pertumbuhan stabil sebesar 5 (berdasarkan tingkat pertumbuhan ekonomi) persen dan return ekuitas sebesar 15 persen (berdasarkan rata-rata industri), maka kita mampu menghitung ratio perusahaan dengan pertumbuhan stabil yaitu sebesar 33.33 persen. Artinya perusahaan akan menginvestasikan ulang sebesar 33,33 persen dari pendapatan perusahaan, dan mampu melunasi hutang dengan sisa pendapatan sebesar 66,67 persen.
Misalkan, jika perusahaan Coca-cola akan memiliki tingkat pertumbuhan yang stabil sebesar 5,5 persen dan return ekuitas pada pertumbuhan stabil sebesar 18 persen, maka akan diperkirakan tingkat investasi ulang ekuitas sebesar 5,5 persen dibagi 18 persen samadengan 30,56 persen.
Dengan manipulasi aljabar diperoleh :

Tingkat Investasi Ulang Dalam Stable Growth = Stable Growth/ROC n

Dimana ROCn adalah return pada modal dimana perusahaan dapat menjaga stable growth. Tingkat investasi ulang ini kemudian digunakan untuk menghasilkan aliran kas bebas terhadap suatu perusahaan dalam tahun pertama dari stable growth. Jika return pada modal lebih tinggi dari biaya modal dalam periode stable growth, maka akan meningkatkan tingkat stable growth dan meningkatkan nilai. Tetapi jika return pada modal sama dengan tingkat stable growth maka kenaikan tingkat stable growth tidak akan memiliki pengaruh apapun pada nilai.
Terminal Value = EBIT n+1 (I-t) (1-tingkat investasi) / Biaya modaln - Stable Growth

Dengan mengsubtitusikan Stable Growth sebagai suatu fungsi dari tingkat investasi ulang, dari persamaan diperoleh :

Terminal Value = EBIT n+1 (I-t) (1-tingkat investasi ulang) / (Biaya modaln – tingkat investasi ulang X return modal)

Dengan mengganti return modal menjadi biaya modal, didapat :

Terminal Value = EBIT n+1 (I-t) (1-tingkat investasi ulang) / (Biaya modaln – tingkat investasi ulang X biaya modal)

Secara sederhana Terminal Value dapat ditulis :

Terminal Value = EBIT n+1 (I-t) / biaya modal

7. Transisi ke stable growth
Sekali anda memutuskan bahwa perusahaan akan menjadi perusahaan dengan pertumbuhan stabil pada waktu yang ditentukan dimasa depan, maka anda harus mempertimbangkan bagaimana perusahaan akan berubah seiring dengan pendekatan stable growth. Ada 3 skenario berbeda dalam hal ini, yaitu :
· Perusahaan akan menjaga tingkat pertumbuhan tinggi untuk beberapa periode dan kemudian menjadi perusahaan dengan pertumbuhan stabil secara tiba-tiba, yang disebut dengan model 2 tahap.
· Perusahaan akan menjaga tingkat pertumbuhan tinggi untuk bebarapa periode dan kemudian memiliki periode transisi dimana karakteristik perubah secara bertahap ke tingkat pertumbuhan yang stabil, yang disebut nbbnab
· Karakteristik perusahaan berubah dari tahun ke tahun dari periode ke periode pertumbuhan stabil, ini disebut dengan model n-tahap.

THE SURVIVAL ISSUE
Secara implisit penggunaan terminal value dalam penilain aliran kas terdiscon adalah asumsi bahwa nilai perusahaan datang dari pemahaman mengenai kelangsungan perusahaan yang berlangsung secara terus menerus. Untuk beberapa perusahaan yang berisiko, ada kemungkinan yang sangat riil bahwa perusahaan-perusahaan tersebut mungkin tidak akan bertahan dalam 5 atau 10 tahun dengan pendapatan yang berubah-rubah dan pergantian teknologi yang dipakai.
Perusahaan baru dan kecil dengan pendapatan dan aliran kas negatif akan mengalami permasalahan yang serius nantinya. Perusahaan ini akan menitik beratkan pada aliran kas yang diharapkan mencerminkan peluang bahwa perusahaan akan bertahan untuk beberapa tahun kedepan.
Kemungkinan kegagalan dan penilaian
1. Kegagalan diasumsikan sebagai keterkaitan dalam biaya. Perusahaan dengan peluang kegagalan tinggi dikarenakan tingkat diskon yang tinggi sedangkan nilai saat ini (present value) rendah.
2. Kegagalan timbul karena penilaian aliran kas terdiskon yang cendrung bias, dimana ada ketidaksesuaian analisa nilai aset operasional yang menggambarkan peluang perusahaan yang seharusnya menghasilkan terminal value yang tinggi pada tahun mendatang ternyata rendah.

Salah satu cara memperkirakan perlunya pemotongan nilai agar perusahaan bertahan maka perlunya penyesuaian nilai aset operasional .
Nilai Penyesuaian = Nilai aliran kas terdiskon (1-kemungkinan kebangkrutan) + nilai kebangkrutan penjualan (kemungkinan kebangkrutan)

Contoh,
Untuk perusahaan dengan nilai aliran kas terdiskon sebesar $1 milyar dari aset, nilai kebangkrutan penjualan sebesar $500 juta dan 20 persen kemungkinan kebangkrutan, maka nilai penyesuaian akan sebesar $900 milyar.
Nilai Penyesuaian = $1 milyar (0,8) + $500 juta(0,2) = $900 juta

Ada dua poin yang perlu di ingat dalam bagian ini :
1. Kegagalan bukan dipandang dari sebab kehilangan nilai tetapi kenyataan bahwa terjadinya pemotongan terhadap nilai sesungguhnya.
2. Pendekatan ini berkisar pada perkiraan kemungkinan dari kegagalan.