Perkembangan Penilai

Pemahaman

Pengumpulan data

Identifikasi dan Pengumpulan Data

Pentingnya Identifikasi dan Pengumpulan Data
 Salah satu aspek penting proses penilaian
 Pemilihan teknik penilaian yang sesuai
 Pencatatan data yang sistematis
Tujuan
 Mengidentifikasi data dan informasi yang relevan
 Mengidentifikasi sumber data dan informasi
Definisi
 Informasi – Pengetahuan dari investigasi, studi dan instruksi
 Data – Fakta yang digunakan sebagai dasar diskusi dan pengambilan keputusan
Penggunaan Data dan Informasi Real Estate
 Penilaian
 Konsultasi
 Kegiatan broker
 Kegiatan pembiayaan
 pengambangan
 Manajemen properti
 Investasi
Sumber Informasi Real Estate
 Pesaing
 Pasar
 Demografi
 Ramalan Ekonomi
 Biaya/Pengeluaran
 Keuntungan
 Hukum & Perundang-undangan
 Informasi Pemerintah
Masalah yang Terkait Informasi Real Estate
 Info terlalu sedikit
 Info terlalu banyak
 Terlalu banyak “hits”
 Solusi:
 Definisikan masalah secara gamblang
 Identifikasi infor yang diperlukan secara jelas
 Pelajari metode untuk mengungkap sumber informasi
Jenis Data dan Informasi
 Data Anekdot
 Data Empirs
 Data Ilmiah
 Informasi Asimetris
 Informasi Simetris
 Sources vs Resources
Keuntungan Mengumpulkan Data dan Informasi
 Peningkatan Pengetahuan
 Kepuasan dan kepercayaan diri
 Komunikasi secara cerdas
 Efisiensi Pengetahuan
 Riset yang benar
 Persiapan laporan yang baik
 Kemampuan untuk memberi advise kepada klien
 Hindari kesalahan dan “terlewat”
 Segi kompetitif
Bagaimana Mengumpulkannya?
 Baca dengan prioritas
 Prioritas Media – cetak vs. elektronik
 Perjalanan
 Pengumpulan dan penyimpanan data
 Wawancara
 Mempelajari peta
Agen
 Kantor yang mengurusi lahan
 Otoritas lokal
 Kantor perencanaan dan pembatasan wilayah
 Departemen lain
 Depperindag
 Depnaker
 Dept. Sumber Daya Alam
 Dept. Pertanian
 Dll.
Jenis Data Real Estate
 Tanah dan peningkatannya
 Transaksi penjualan
 Jenis khusus properti
 Data perihal persewaan/penghunian
 Perpajakan
 Biaya konstruksi
Melanjutkan Data Real Estate
 Demografi
 Ekonomi lokal
 Sewa/hunian
 Survei Investor
 Penjualan lahan
 Penjualan meningkat
Data dan Information yang Dapat Dibandingkan
 Kompleks perbelanjaan
 Perkantoran
 Hotel
 Pompa bensin
 Bioskop
 Gedung
Data Penawaran dan Permintaan
 Perumahan
 Perkantoran
 Industri
 Hotel
 Pompa bensin
Persewaan
 Tempat tinggal
 Ruko
 Kompleks perbelanjaan
 Perkantoran
 Industri
Biaya Konstruksi
 Biaya Bangunan
 Pe-level-an/Pengisian
 Biaya infrastruktur
 Biaya profesional
 Biaya hukum
 Iklan
 Penataan ruang
 Dll.

Bambang77001@gmail.com

Pasar Real Estate

PASAR REAL ESTATE Apakah Pasar Real Estate Efisien?
 Pasar yang efisien dapat didefinisikan sebagai pasar dimana harga benar-benar merupakan cerminan dari informasi relevan yang tersedia.
 Pasar yang efisien biasanya memiliki pembeli dan penjual dalam jumlah banyak yang membentuk pasar yang kompetitif.
 Pembeli dan penjual mendapatkan informasi yang benar mengenai dinamika pasar.
 Pasar real estate bukanlah pasar yang efisien
 Ketaksempurnaan seperti ketiadaan standarisasi produk, dan waktu yang diperlukan untuk memproduksi pasokan baru membuat sangat sulit untuk memprediksi karakteristik pasar real estate secara akurat.

Lokasi Membuat Pasar Menjadi Sangat Menarik
 Kondisi pasar kompetitif meliputi:
Homogenitas produk
Pasar bebas – sedikit kontrol dari pihak luar
Peserta pasar tidak buta informasi
Jumlah besar pembeli dan penjual yang secara individu tidak dapat mempengaruhi harga pasar
Produknya dapat dipecah dan dapat dipindahkan

Perilaku Harga Pasar Real Estate
 Ketidaksempurnaan pasar dapat menyebabkan harga transaksi cenderung menyimpang dari harga dasar pasar. Ketaksempurnaan meliputi:
Akses pengetahuan yang tidak memadai
Biaya transaksi tinggi
Sedikitnya pembeli atau penjual
Permintaan jangka pendek / ketakseimbangan pasokan berkaitan dengan lokai, peraturan, atau hambatan politik.

Teori Lokasi
 Teori Lokasi Klasik
 Perbedaan harga sewa merupakan akibat dari sulit tidaknya akses dari lahan ke pasar dan pengguna
 Teori Lokasi Neo Klasik
 Memahami lahan sebagai sebuah faktor produksi, bersama dengan tenaga kerja, modal dan kewirausahaan
 Kurva Penawaran Sewa
 Faktor Penetapan Lokasi oleh Rumah Tangga:
Pengguna biasanya menghindari lokasi dengan biaya transportasi yang tinggi, dan cenderung untuk memilih lokasi yang dekat dengan pusat perekonomian
Harga lahan sesuai dengan jarak dari pusat aktivitas ekonomi di perkotaan, dan pembeli rela mendapatkan lahan yang lebih sempit demi lokasi yang lebih dekat.

 Faktor Penetapan Lokasi oleh Perusahaan:
Ongkos transportasi
Kedekatan dengan pelanggan
Kedekatan dengan pemasok
Kedekatan dengan angkatan kerja
Permintaan lahan
Jenis barang atau jasa
Permintaan akan barang dengan kepadatan tinggi / rendah
Produksi barang penambah/pengurang berat badan

Jenis Pasar Tempat Tinggal
 Tempat tinggal
 Komersial
 Industrial
 Pertanian
 Tujuan khusus

Penawaran dan Permintaan
Mengapa sangat penting?
Faktor yang Mempengaruhi Permintaan
 Harga Komoditas
 Pendapatan Konsumen
 Harga Komoditas Pesaing
 Harapan Konsumen
 Selera dan Kesukaan

Jenis Permintaan
Permintaan fisik
Permintaan ekonomis

Mengukur Permintaan
Penjualan properti menurut kategori
Sambungan listrik
Survei komersial
Indeks harga

Variasi Permintaan
Siklus tingkah laku pasar
Gejala Boom and Bust
Harga jangka pendek
Harga jangka panjang

Urutan Siklus
Titik keseimbangan
Perkembangan permintaan di beberapa sektor
Peningkatan kepercayaan konsumen
Kenaikan harga/keuntungan
Pengembang merespon permintaan
Investor baru berbondong masuk
Friksi mulai muncul dan keuangan mulai mengetat
Permintaan merosot tapi penawaran tetap meningkat
Beberapa proyek gagal – dan ini menular
Kehilangan kepercayaan – semakin muram dan kemudian petaka terjadi!
Secara perlahan kepercayaan kembali muncul

Faktor Penawaran dan Permintaan untuk Perumahan
 Faktor permintaan untuk perumahan :
 Pembentukan keluarga baru, komposisi umur dari keluarga baru, pendapatan rumah tangga, dan kondisi pembiayaan kredit.
 Faktor penawaran untuk perumahan :
 Harga faktor produksi, faktor produktivitas, jumlah pengembang di pasar, dan kondisi kredit.

Faktor Permintaan dan Penawaran untuk Pasar Retail
 Faktor permintaan untuk pasar retail :
 Jumlah konsumen, pendapatan konsumen, selera dan kesukaan konsumen, harga produk pengganti dan kondisi kredit.
 Faktor penawaran untuk pasar retail :
 Harga dan produktivitas faktor produksi, jumlah pengembang, harapan pengambang, dan kondisi kredit.

Faktor Permintaan dan Penawaran untuk Perkantoran
 Faktor permintaan untuk perkantoran:
 Jumlah firma lokal, jenis usaha firma lokal, perkembangan firma lokal dan luas lahan perkantoran per karyawan.
 Faktor penawaran untuk perkantoran :
 Sama dengan faktor penawaran pasar retail.

Analisa Pasar
 Identifikasi dan studi tentang pasar untuk sektor barang dan jasa tertentu.
Membentuk dasar untuk menentukan HBU dari sebuah properti.
 Nilai pasar dari sebuah properti umumnya merupakan fungsi dari posisinya dalam persaingan di pasar.
 Analisa pasar menyediakan penaksir dengan informasi tentang biaya pengelolaan gedung dan kondisi pasar untuk digunakan dalam metode pendekatan biaya.
 Analisa pasar menolong mengidentifikasi properti pesaing dan derajat (posisi) mereka dalam perbandingan jiika digunakan metode pendekatan perbandingan penjualan.
 Analisa pasar menyediakan informasi yang digunakan untuk mengantisipasi tingkat bunga sewa guna maupun nilai sewa dari properti, aliran pendapatan di masa depan, dan tingkat diskon yang sesuai untuk ditetapkan dalam pendekatan pendapatan.

Bambang77001@yahoo.com

Prinsip penilaian

PRINSIP PENILAIAN

1. Antisipasi dan Perubahan
“Antisipasi”: Persepsi bahwa nilai diciptakan oleh ekspektasi atas keuntungan di masa depan. Nilai didasarkan pada persepsi pelaku pasar tentang keuntungan kepemilikan di masa depan.

“Perubahan”: Hasil dari sebab dan efek hubungan antara kekuatan yang mempengaruhi nilai properti. Perubahan di pasar real estate berkaitan dengan kekuatan sosial, ekonomi, pemerintah dan lingkungan.
Depresiasi – berkurangnya nilai properti karena berbagai sebab.

2. Penawaran dan Permintaan
“Penawaran”: Kuantitas dari barang dan jasa yang tersedia
“Permintaan”: Keinginan dan kemampuan untuk membeli atau menyewa barang dan jasa.
Interaksi antara penawaran dan permintaan real estate menjadi penentu harga. Relatif terhadap faktor nilai – kegunaan, kelangkaan, keinginan dan daya beli efektif.

3. Substitusi dan Keseimbangan
“Substitusi”: Ketika komoditas atau barang yang semacam banyak tersedia, barang dengan harga yang terendah akan paling menarik permintaan pasar.
Seorang pembeli tidak akan membayar lebih untuk sebuah properti yang dianggap sama. Nilai properti cenderung ditentukan oleh biaya membeli properti lain yang dianggap sama.
“Keseimbangan”: Nilai diciptakan dan dipertahankan ketika unsur-unsur yang berlawanan berada dalam keadaan ekuilibrium.
Keuntungan maksimum dapat diperoleh ketika semua faktor produksi di titik ekuilibrium , yaitu ketika biaya marjinal sama dengan keuntungan marjinal dari sebuah input produksi

4. Eksternalitas
“Eksternalitas”: faktor eksternal pada properti yang memberikan efek positif atau negatif pada nilai.
Economies di luar properti memiliki efek positif atas nilai.
Sementara diseconomies memiliki efek negatif atas nilai
Eksternalitas seperti tetangga sekitar memilikki efek terhadap nilai.

5. Biaya Peluang
Biaya untuk hilangnya peluang yang tidak dipilih.
Investor akan mencari untuk memilih investasi yang memberikan tingkat keuntungan yang tertinggi dan tingkat resiko yang terendah.
Dengan kata lain – investor ingin memaksimalkan keuntungan tetapi meminimalkan resiko.
Terkait dengan prinsip substitusi dan relatif terhadap pendekatan pendapatan.

6. Kontribusi
Nilai dari komponen khusus diukur sebagai kontribusi terhadap nilai properti secara keseluruhan, atau jumlah yang ketidakberadaannya akan mengurangi nilai secara keseluruhan.
Terkait dengan pendekatan biaya.

7. Produktivitas Berlebih
Pendapatan bersih yang tersisa setelah biaya untuk faktor produksi telah dibayar seluruhnya.
Faktor Produksi:
Lahan
Tenaga Kerja
Kapital
Manajemen
Terkait dengan pendekatan pendapatan.

8. Kecocokan
Nilai properti riil diciptakan dan dipertahankan ketika karakteristik dari properti cocok dengan permintaan pasar..
Pembatasan wilayah mengatur kecocokan sesuai dengan karakteristik dasar properti.

9. Pemanfaatan Lahan (HBU)
Pemanfaatan secara benar lahan maupun properti diatasnya, yang secara fisik memungkinkan, secara wajar mendapat dukungan, secara keuangan memungkinkan kelak akan menghasilkan nilai yang tertinggi. Itu adalah konsep dasar penaksiran real estate.

Pemanfaatan Lahan (HBU) seolah kosong:
Di antar semua alasan pemanfaatan alternatif, pemanfaatanyang menghasilkan nilai lahan tertinggi, setelah pembayaran dilakukan untuk tenaga kerja, pemilik modal, dan manajemen biasanya dianggap sebagai HBU lahan seolah kosong.

Pemanfaatan (HBU) Lahan yang telah dibangun:
Maksudnya adalah bahwa peningkatan yang terjadi harus diperbaiki atau dipertahankan sehingga tetap dapat menyumbang terhadap total nilai pasar properti, atau sampai keuntungan dari pengembangan baru akan bernilai lebih dari biaya memusnahkan pengembangan yang sudah ada dan membangun yang baru.

Bambang77001@gmail.com