BOT (Build Operate And Transfer), (1)

Penilaian Partial

Penilaian properti yang mana Hak Atas Properti

tersebut dimiliki oleh lebih dari satu pemilik,

misalnya :

1.Pemilik tanah & Pemilik Bangunan

2. Penyewa dan yang menyewakan

BOT ( Build Operate And Transfer )

HUBUNGAN ANTARA :

• Pemilik tanah, dan

• Developer

Melakukan kerjasama yang saling menguntungkan

KENAPA MELAKUKAN KERJASAMA BOT ?

Pemilik tanah

Memiliki tanah komersial, namun :

• Tidak memiliki modal

• Tidak memiliki kemampuan untuk :

• Mengembangkan

• Mengelola

• Memasarkan properti secara profesional

Develover

Memiliki kemampuan, tetapi :

Tidak memiliki lahan komersial, karena lahan komersial pada daerah tertentu jumlahnya sangat terbatas

PENGERTIAN BOT

• Pemilik tanah menyerahkan hak atas tanah untuk masa tertentu kepada developer untuk dikembangkan ( dibangun dan dikelola )

• Kedua pihak mendapatkan keuntungan yang sama sesuai dengan jumlah investasi yang dikeluarkan»dengan memperhatikan tingkat resiko yang ditanggung oleh masing – masing pihak

• Dalam sistem hukum pertanahan, tanah tersebut dapat dimohonkan Hak Guna Bangunan untuk masa tertentu sesuai dengan perjanjian yang ada

TEHNIK PENILAIAN

Melakukan penilaian untuk :

• Lessor’s Interest ( Pemilik Tanah )

• Lessee’s Interest ( Penyewa / Develover )

Penilaian pada umumnya menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan metode DCF (Discounted Cash Flow Method )

FAKTOR – FAKTOR YANG PERLU DIPERHATIKAN

• Bentuk Kerjasama

• Jangka Waktu

• Isi dan pernyataan dalam perjanjian

• Proyeksi Pendapatan & Biaya Operasional

• Tingkat resiko masing – masig pihak selama masa perjanjian

• Tingkat kapitalisai & tingkat Diskonto yang sesuai

BENTUK PERSAMAAN YANG DIKENAL DALAM PENILAIAN PARTIAL

V = VLO + VLE

Dimana

V = Nilai Pasar Property

VLO = Nilai bagi pemilik tanah (Lessor’s Interest)

VLE = Nilai bagi penyewa / Developer (Lessee’s Interest)

NILAI BAGI YANG MENYEWAKAN ( Pemilik Tanah )

Menerima Pembayaran Sewa ( Dari Developer / Penyewa )

+

Sisa Nilai Property ( Pada Akhir Masa Sewa )

NILAI BAGI PENYEWA ( Developer )

• Menikmati keuntungan dari selisih harga sewa berdasarkan kontrak dengan Nilai Pasar sewa untuk masa tertentu sesuai dengan hak atas penggunaan property tersebut

• Nilai bagi penyewa dapat terjadi apabila harga sewa berdasarkan kontrak lebih kecil dari Nilai Pasar sewa.

KONDISI UMUM

Dengan kondisi yang berubah – ubah akan berakibat kepada Nilai Pasar

Properti, Contoh :

• Nilai Pasar Propeti naik » Harga Sewa naik

• Nilai Pasar Propeti turun » Harga Sewa turun

Ø Bila harga pasar sewa naik » Pemilik properti memberikan sebagian keuntungannya kepada penyewa ( penyewa mendapatkan nilai positif )

Ø Bila harga pasar sewa turun » Penyewa akan memberi keuntungannya kepada pemilik properti (nilai negatif bagi penyewa )

Ø Bila harga pasar sewa = Harga pasar sewa dalam kontrak, maka nilai bagi penyewa = 0

Ø Bila harga pasar sewa turun dan perbedaan dengan harga sewa dalam kontrak semakin jauh, biasanya penyewa akan mengusulkan negosiasi ulang atas kontrak harga sewa

Ø Biasanya nilai negatif bagi yang menyewakan ( Pemilik Tanah ) hampir tidak pernah terjadi