Ilustrasi Penilaian

Dalam menentukan Tingkat Kapitalisasi dengan Summation Method maka Reliability of Net Income merupakan faktor yang dipertimbangkan sebagai :

Merupakan faktor penambah safe rate.

Penggunaan yang terbaik dan tertinggi atas sebidang tanah yang sesuai dengan peruntukannya akan diperoleh kesimpulan :

Nilai pasar tanah tertinggi

Nilai bagi Penyewa dalam sistem sewa menyewa properti antara pemilik dengan penyewa terjadi bila :

Nilai bagi penyewa adalah selisih nilai sewa berdasar kontrak dengan nilai sewa pasar. Apabila nilai sewa pasar lebih tinggi dibanding dengan nilai sewa kontrak maka terdapat selisih positif berarti nilai bagi penyewa dapat terjadi.

Bila Nilai Pasar hasil Penilaian Penilai atas sebuah rumah tinggal dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar, dengan data yang telah teruji adalah Rp. 300.000.000, sedangkan hasil Penilaian Penilai dengan Pendekatan Biaya adalah Rp. 375.000.000 pada tanggal penilaian yang sama, maka anda sebagai penilai wajib melakukan review terhadap hasil penilaian tersebut. Hal ini mungkin dapat terjadi karena :

Kemungkinan penentuan penyusutan kurang tepat.

Dalam melakukan penilaian mesin dan peralatannya dengan Pendekatan Biaya, penyusutan fungsional sebuah mesin lebih banyak disebabkan oleh :

Dengan adanya teknologi baru kemungkinan fungsi mesin menjadi kurang maksimal sehingga mesin tersebut mengalami penyusutan fungsi (misal komputer Pentium 3 akan mengalami penyusutan akibat adanya Pentium 4)

Bila nilai pasar tanah : nilai pasar bangunan = 2 : 3. Sedangkan tingkat kapitalisasi tanah ditetapkan adalah sebesar 10% dan tingkat kapitalisasi untuk bangunan adalah sebesar 16%, maka tingkat kapitalisasi untuk properti tersebut (tanah dan bangunan) adalah :

Overall cap. Rate = (rasio nilai tanah x cap rate tanah) + (rasio nilai bangunan x cap rate bangunan)

= (0.4 x 10%) + (0.6 x 16%) = 13,6%

Pernyataan dibawah ini berhubungan dengan Nilai Pasar tanah untuk penggunaan komersial dalam proses penilaian. Tanah komersial tersebut mempunyai ketentuan KDB 40%, KLB 5 % dan KDH 15 % dan tertinggi min 6 lantai serta tinggi maksimal 40 lantai. Serta harus memenuhi persyaratan lainnya sebagai bangunan komersial perkantoran. Mana pernyataan dibawah ini :

Nilai adalah berkaitan dengan manfaat, semakin tinggi manfaat maka semakin tinggi nilainya. (Nilai Pasar tanah akan berbanding lurus dengan tingginya manfaat tanah tersebut)

Dalam suatu penilaian diketahui bahwa GIM pada suatu lokasi adalah 20, nilai sewa rumah di daerah tersebut adalah Rp. 7.500.000,- per tahun, dengan harga jual
Rp. 150.000.000,-, jika di daerah tersebut ada sebuah rumah dijual dengan harga
Rp. 200.000.000,- maka rumah tsb dapat disewakan sebesar :

V = GI x GIM

GI = V : GIM à GI = 200.000.000 : 20 = 10.000.000

Langkah-langkah didalam suatu proses penilaian adalah Batasan masalah, perencanaan penilaian, pengumpulan data, penentuan metode penilaian, kesimpulan nilai.

Didalam asumsi dan syarat pembatasan laporan penilaian sering dinyatakan bahwa mesin dan peralatan dianggap merupakan kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dan merupakan bagian dari suatu sistem yang berjalan. Hal ini dimaksudkan untuk menegaskan bahwa: Mesin dan peralatan tersebut merupakan rangkaian dari beberapa mesin-mesin produksi

Apabila pendapatan bersih tahunan dianggap tetap, sementara tingkat kapitalisasi semakin kecil, maka nilai properti menjadi V = NOI : R à R sebagai faktor pembagi, semakin kecil faktor pembagi maka semakin besar hasilnya, semakin kecil tingkat kapitalisasi maka semakin besar nilainya.

Komponen cadangan penggatian (Reserve for Replacement) dalam perhitungan Discounted Cash Flow (DCF) adalah cadangan dana untuk: Biaya cadangan penggantian adalah biaya untuk mengganti aktiva tetap yang harus diganti.

Kalau biaya perbaikan dan pemeliharaan masuk pada biaya operasinal

Salah satu ciri-ciri dari nilai adalah utility, apa yang dimaksud dengan kata tersebut ?

Utility : Kemampuan (kegunaan) untuk memenuhi keinginan dan kebutuhan manusia

Kelangkaan : Kekurangan pasokan barang secara relatif terhadap permintaannya

Keinginan : Keinginan pembeli atas sebuah barang untuk memenuhi kebutuhan manusia

Daya Beli : Kemampuandari individu atau kelompok untuk berpartisipasi di pasar dengan menyertakan uang tunai maupun sesuatu yang setara

Nilai pasar sebuah Gedung Perkantoran Rp. 50 milyar, jika capitalization rate gedung ini turun sedangkan biaya operasi juga turun, maka nilai pasar gedung perkantoran :

V = NOI : R à Biaya turun berarti NOI naik berarti kemungkinan nilai naik,

Cap. Rate tutun berarti kemungkinan nilai naik,

NOI naik, cap rate turun berarti properti nilainya naik

bambang budianto penilaian property valuer appraisal

Sejarah penilai di Indonesia

Berbicara tentang berbagai disiplin ilmu tentu kita tidak bisa lepas dari mana ilmu tersebut berasal dan bagaimana perkembangannya sampai saat ini. Sejarah ilmu pengetahuan menjadi penting untuk diketahui agar perkembangan ilmu tersebut selalu terinspirasi dari orientasi dan filosofi dasar dikembangkannya ilmu tersebut. Demikian juga dengan Penilaian Properti. Disiplin ilmu yang satu ini memang sudah lama dikenal dinegara maju. Namun di Indonesia sendiri perkembangan ilmu ini belum bisa dibilang menggembirakan meskipun telah banyak usaha yang dilakukan oleh akademisi maupun praktisi dalam mensosialisasikan dan mengembangkannya.

Di Indonesia Penilaian properti riil bukan merupakan hal baru. Penilaian properti riil telah dikenal dan usianya sama panjangnya dengan sejarah penjajahan di negeri ini, walaupun saat itu, Penilaian hanya dipahami dalam kalangan yang terbatas baik pengguna dan praktisinya. Penilaian yang pada jaman kolonial dikenal secara terbatas ini dikenal dengan klasiran dan nilai yang diperoleh berbentuk kelas tanah dan lebih dikonsentrasikan dalam menilai tanah pertanian/sawah/kebun dan ditujukan untuk tujuan perpajakan.

Dalam pelaksanaan pajak properti, pada jaman penjajahan dikenal dengan Land Rente, kemudian dalam masa Raffles dikenal Land Rent, selanjutnya menjadi Pajak Hasil Bumi, Ipeda dan terakhir Pajak Bumi dan Bangunan , Penilaian merupakan core system-nya pajak properti.

Sejak jaman kolonial dulu, pada kenyataannya profesi Penilai umumnya banyak berkiprah di instansi pemerintah. Profesi Penilai masa kolonial tidak hanya bekerja di bidang perpajakan saja namun juga berkiprah di instansi lain seperti juru taksir pada instasi Pegadaian untuk kepentingan menentukan nilai pasar properti yang diagunkan di pegadaian, Lelang Negara untuk menentukan nilai lelang properti yang akan dilelang oleh Kantor Lelang Negara.

Masyarakat pedesaan sejak zaman kolonial telah mengenal Mantri Klasir yang pekerjaannya menentukan nilai tanah pertanian untuk dikelompokkan dalam kelas tanah sebagai dasar pengenaan Pajak Tanahnya.

Mantri Klasir inilah yang berperan dan berfungsi sebagai Penilai untuk tujuan perpajakan. Pendidikan untuk menjadi Mantri Klasir harus melalui jenjang pendidikan 2 tahun yang berlokasi di Malang Jawa Timur dan Cirebon Jawa Barat. Mantri Klasir ini juga sekaligus berfungsi sebagai Land Surveyor, karenanya mereka juga berpredikat sebagai Mantri Ukur. Metode Penilaian yang digunakan pada zaman itu adalah metoda kapitalisasi pendapatan, yakni berdasarkan hasil bersih yang dihasilkan tanah pertanian dikalikan dengan tingkat kapitalisasi 10 %.

Bahkan untuk terawasinya praktek Penilaian dan perkembangan nilai tanah pertanian, Direktorat Ipeda pada masa itu “memelihara” benchmark tanah pertanian dengan membuat sawah percobaan tiap tahunnya. Sehingga hasil bersih (net operating income) yang dihasilkan tanah pertanian dengan kondisi yang wajar dapat diketahui.

Sesuai dengan tuntutan perkembangan dan sejak diundangkan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, yang didalamnya tidak hanya menetapkan objek pajak pertanian, maka untuk memenuhi tuntutan pemenuhan Penilaian bangunan dikembangkan pendidikan yang lebih luas lagi.

Untuk memenuhi tuntutan tersebut Pemerintah Indonesia menjalin kerjasama dengan Pemerintah Malaysia. Departemen Keuangan yang mewakili pemerintah Indonesia, sejak tahun 1987 menyelengarakan Kursus/Pelatihan Penilaian Harta sebagai cikal bakal pengembangan lebih luas atas properti yang harus dinilai. Sehingga kita dapat mengejar ketertinggalan perkembangan Penilaian dari saudara seprofesi diwilayah regional ASEAN.

Sebagai contoh Malaysia yang serumpun dan memiliki karakter sosial yang relatif sama dengan kita memelihara profesi Penilai sejak zaman pemeritahan kolonial Inggris dan mengembangkan profesi Penilai ini. Negeri jiran itu telah memiliki institusi bidang Penilaian yang kuat, baik di sektor swasta maupun dalam struktur pemerintahan.

Di Indonesia pekerjaan penilaian properti dibebankan kepada satu unit setingkat eselon II yaitu Direktorat Penilaian yang berada di bawah Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, yang bertanggungjawab atas pekerjaan penilaian properti, baik dari standardisasi maupun teknis penilaian kekayaan negara.

B. ORGANISASI PROFESI PENILAI

Para Penilai di dunia bergabung dalam organisasi profesi Penilai di nasing-masing negara. Mereka juga menjadi anggota asosiasi profesi sesuai dengan wilayah/region masing-masing.

Sejarah Asosiasi Profesi Penilai yang ada di Indonesia :

1976 berdiri API (Asosiasi Penilai Indonesia).

1980 berdiri MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia)

1979 berdiri GAPINDO (Gabungan Profesi Penilai Indonesia) menjadi GAPPI 1980.

2010 berdiri APPP (Asosiasi Profesi Penilai Pemerintah)

http://penilaian.djkn.or.id/2011/04/sejarah-penilaian-di-indonesia.html

Bambang Budianto penilaian appraisal value

Teori Penilaian Usaha 1 (penilaian saham)

2.1.1 Teori penilaian usaha

(Pratt dkk, 2000: 42) berpendapat bahwa variabel-variabel mendasar yang mempengaruhi nilai secara finansial dari kepemilikan pada suatu bisnis/perusahaan berasal dari beberapa sumber berikut.1. Dividends, distribusi cash flow dari operasional atau dari investasi.2. Likuidasi (hypothetication of assets).3. Menjual kepemilikan (sale of the interest).Penilaian usaha menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI 2002:191) adalah suatu proses untuk memperkirakan nilai suatu perusahaan baik yang bersifat going concern (berjalan atau beroperasi) maupun yang tidak, termasuk berbagai kepentingan dan kepemilikan (business ownership interest), serta transaksi dan kegiatan yang memiliki pengaruh terhadap nilai perusahaan. Penilaian bisnis atau usaha menurut Ruky (1999:22) adalah kegiatan untuk memperkirakan nilai korporat (business) yang bermuara pada penilaian kepentingan, penyertaan atau kepemilikan (business ownership interest) atas suatu perusahaan. Dalam bahasa umum yang dimaksud dengan business ownership interest adalah ekuitas atau saham. Pengertian lain tentang penilaian usaha adalah nilai suatu kepentingan atau business interest tergantung kepada suatu estimasi manfaat yang akan datang dan tingkat pengembalian yang dipersyaratkan yang mana manfaat yang akan datang itu didiskontokan kembali sesuai dengan tingkat diskonto pada tanggal penilaian. Oleh karena itu pendekatan yang benar adalah memproyeksikan beberapa kategori manfaat yang akan datang dari suatu kepemilikan (biasanya beberapa ukuran mengenai pendapatan ekonomis yang digunakan seperti arus kas, laba atau deviden) dan kemudian mengestimasi nilai sekarang dari manfaat itu dengan mendiskontokannya berdasarkan nilai waktu dari uang (discount rate yang telah mempertimbangkan unsur inflasi (Prawoto 2004:57).Dari beberapa definisi dan pendapat tersebut di atas dapat diambil pengertian yang sama bahwa, penilaian usaha atau penilaian bisnis merupakan penilaian atas suatu kepentingan pada suatu usaha yang besarnya tergantung kepada manfaat yang diperoleh di masa yang akan datang. Ruang lingkup penilaian usaha itu sendiri menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI) (2002:191) mencakup penilaian atas perusahaan (badan usaha/korporat), penilaian penyertaan modal dalam perusahaan (berupa ekuitas/saham), penilaian aktiva tak berwujud, penilaian atas transaksi material dan penilaian kerugian ekonomis yang diakibatkan oleh suatu kegiatan atau peristiwa tertentu (economic damage). Ruky (1999:89) menyebutkan kegiatan penilaian yang terkait dengan penilaian bisnis adalah intangible property appraisal di mana yang objek yang dinilai adalah intangible property seperti hak paten, goodwill, formula resep atau merk dagang. Dalam perkembangan yang terjadi dalam kegiatan pengambilalihan dan pelepasan perusahaan, informasi yang dibutuhkan adalah nilai dari perusahaan (business entity) atau saham (kepemilikan, business ownesrship interest) perusahaan tersebut bukan aktiva tidak berwujud, sehingga dengan demikian kegiatan penilaian usaha adalah menilai saham atau ekuitas baik sebagian saham (partial interest) maupun seluruh saham.

2.1.2 Pengertian nilai pasar wajar

Menurut SPI (2002:195) nilai pasar wajar (fair market value) adalah perkiraan jumlah uang tunai atau yang bersifat ekuivalen yang dapat diperoleh dari suatu transaksi jual beli perusahaan atau saham atau kepentingan dalam perusahaan antara yang berminat membeli (willing buyer) dengan yang berminat menjual (willing seller) yang keduanya memiliki kapasitas untuk melakukan suatu transaksi, bertindak tanpa ada keterpaksaan dan masing-masing memiliki fakta dan informasi yang relevan (SPI nomor 12.3.1.37.1).Ruky (2003:1) berpendapat bahwa dalam penilaian usaha (perusahaan/ ekuitas, aktiva tak berwujud dan transaksi/tindakan korporasi), dikenal 3 konsep nilai antara lain, nilai pasar wajar (fair market value), nilai investasi dan nilai wajar, yang penggunaannya berbeda tergantung kepada tujuan dan jenis transaksi yang dilakukan. Definisi nilai yang akan dicari, harus dirumuskan dan dijelaskan terlebih dahulu sebelum melakukan penilaian. Ketentuan tersebut bersifat wajib (mandatory), karena aplikasi dari metoda penilaian yang dipilih, akan dipengaruhi oleh jenis nilai yang akan dicari dan ditetapkan dalam penilaian. JC Bonbright, seorang pakar penilaian di Amerika Serikat menyatakan bahwa adalah sulit secara intelektual membahas metoda penilaian tanpa mengacu kepada definisi nilai yang akan dicari. Proses penilaian yang mengabaikan standar tersebut, akan dapat menghasilkan indikasi nilai yang tidak jelas dan tidak objektif, karena setiap definisi nilai dalam aplikasinya memiliki syarat-syarat tertentu. Di Amerika Serikat, bahkan nilai pasar wajar sebagaimana diatur dalam Revenue Ruling 59-60 telah ditetapkan sebagai suatu legal standard untuk banyak transaksi, dengan berbagai persyaratan yang harus dipenuhi untuk penentuannya.Berbeda dengan nilai investasi yang berlaku untuk strategi investor tertentu dan nilai wajar yang diaplikasikan untuk kasus-kasus adanya sekelompok pemegang saham (dissenting shareholders) yang tidak setuju terhadap suatu transaksi korporasi, nilai pasar wajar digunakan untuk kepentingan transaksi jual-beli atau pengalihan business interest secara umum dan perpajakan (Ruky 2003:1)Definisi operasional tentang nilai pasar wajar yang telah diakui dan digunakan secara umum, mengacu kepada definisi yang dirumuskan oleh IRS (Internal Revenue Services): the price at which the property (and or business interest) would change hands between a willing buyer and a willing seller when the former is not under compulsion to buy and the latter is not under compulsion to sell, both parties having reasonable knowledge of the relevant facts. Beberapa Keputusan Pengadilan di AS menambah definisi tersebut dengan: the hypothetical buyer and seller are assumed to be able, as well as willing, to trade and to be well informed about the business interest and the market for such business interest (lihat Ruky: 2003 Nilai Pasar Wajar (fair market value) dan implikasinya dalam penilaian usaha.

2.1.3 Pengertian kekayaan negara

Pengelolaan kekayaan negara di Indonesia mengacu pada Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 2005 tentang Standar Akuntansi Pemerintahan dan Peraturan Pemerintah No. 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah. Adapun tujuan utama dari pengelolaan kekayaan negara adalah membantu organisasi pemerintah agar dapat memenuhi tujuannya dalam menyediakan jasa/pelayanan kepada masyarakat secara efektif dan efisien.Departemen Keuangan pada strategy map tentang kekayaan negara berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 464/KMK.01/2005 tanggal 29 September 2005 menyatakan tujuan strategis adalah mewujudkan pengelolaan kekayaan negara yang optimal sesuai dengan asas fungsional kepastian hukum, transparan, efisien, akuntabilitas publik dan terdapat kepastian nilai. Dalam kerangka strategy map itu pegelolaan kekayaan negara juga termasuk melakukan analisis kebutuhan (needs analysis), Penilaian Ekonomis (Economic Appraisal), Perencanaan (Planning), Penganggaran (Budgeting), Penentuan Harga (Pricing), Pengadaan dan Penghapusan (Acquisition and Disposal), Pencatatan, Penilaian, Pelaporan (Recording, Valuation, and Reporting) dan Manajemen dalam Penggunaan (Management in Use).

Dengan demikian untuk dapat melakukan pengelolaan kekayaan negara yang baik diperlukan adanya nilai kekayaan negara yang dapat diakses masyarakat sehingga menjadi data base nilai untuk berbagai kegunaan (value data base for multi puposes) sebagaimana gambar 2.1.

Gambar 2.1 Value Data Base for Multi Purposes

Sumber: Hadiyanto, nilai kekayaan negara sebagai single value for multi purposes disampaikan pada Seminar Nasional Penilaian, 9 Juni 2007.

Membicarakan kekayaan negara adalah membahas tentang pengertian aset. Pengertian aset secara umum menurut Siregar (2004:178) adalah barang (thing) atau sesuatu barang (anything) yang mempunyai nilai ekonomi (economic value), nilai komersial (commercial value) atau nilai tukar (exchange value) yang dimiliki badan usaha, instansi atau individu (perorangan). Aset dalam pengertian hukum adalah benda yang terdiri dari benda tidak bergerak dan benda bergerak. Barang dimaksud yang meliputi benda tidak bergerak seperti tanah dan atau bangunan sedangkan benda bergerak baik berwujud maupun yang tidak berwujud yang tercakup dalam aktiva/ kekayaan atau harta dari suatu perusahaan, badan usaha, institusi atau individu perorangan.Aset negara adalah kekayaan negara yang terdiri dari barang bergerak dan tidak bergerak yang dimiliki, dikuasai oleh instansi pemerintah, yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) serta perolehan lainnya yang sah. Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor 17 tahun 2003 memberi pengertian kekayaan negara adalah sangat luas yang meliputi semua hak dan kewajiban negara yang dapat dinilai dengan uang serta segala sesuatu baik berupa uang maupun barang yang dapat dijadikan milik negara, sebagaimana pada Pasal 2 undang-undang tersebut meliputi:a. hak negara untuk memungut pajak, mengeluarkan dan mengedarkan uang, dan melakukan pinjaman;b. kewajiban negara untuk menyelenggarakan tugas layanan umum pemerintahan negara dan membayar tagihan pihak ketiga;c. Penerimaan Negara;d. Pengeluaran Negara;e. Penerimaan Daerah;f. Pengeluaran Daerah;g. kekayaan negara/kekayaan daerah yang dikelola sendiri atau oleh pihak lain berupa uang, surat berharga, piutang, barang, serta hak-hak lain yang dapat dinilai dengan uang, termasuk kekayaan yang dipisahkan pada perusahaan negara/ perusahaan daerah;h. kekayaan pihak lain yang dikuasai oleh pemerintah dalam rangka penyelenggaraan tugas pemerintahan dan/atau kepentingan umum;i. kekayaan pihak lain yang diperoleh dengan menggunakan fasilitas yang diberikan pemerintah.Ditinjau dari aspek keuangan negara tersebut, kekayaan negara menurut Nasution (2007:1) dalam pandangan Undang-undang Nomor 17 tahun 2003 tentang Keuangan Negara dapat dibuat garis besar bahwa, kekayaan negara yang dipisahkan ke dalam perusahaan (persero) adalah termasuk sebagai kekayaan negara. Pandangan undang-undang tersebut telah membuat posisi hukum perusahaan (Persero) tersebut telah jadi berdimensi publik, yang sekaligus harus diatur oleh hukum publik dan kepemilikannya juga mengakibatkan menjadi kepemilikan publik (domain public). Pada ketentuan tersebut sebagaimana Pasal 2 huruf g dinyatakan bahwa “Kekayaan negara/kekayaan daerah yang dikelola sendiri atau oleh pihak lain berupa uang, surat berharga, piutang, barang, serta hak-hak lain yang dapat dinilai dengan uang, termasuk kekayaan yang dipisahkan pada perusahaan negara/perusahaan daerah.Dengan berlakunya Undang-undang Nomor 17 Tahun 2003 tentang Keuangan Negara dan Undang-undang Nomor 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara, diharapkan manajemen kekayaan negara akan semakin baik karena memiliki landasan hukum yang kuat.Sebagai upaya empowering profesional management dibidang pengelolaan kekayaan negara pemerintah melalui Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, Departemen Keuangan, bertugas sebagai state assets manager menyelenggarakan fungsi diantaranya:a. perumusan kebijakan di bidang kekayaan negara, piutang negara termasuk pelaksanaan tugas Panitia Urusan Piutang Negara, dan lelang sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku;b. pelaksanaan inventarisasi dan penilaian kekayaan negara;c. penyusunan laporan, akuntansi, dan pembuatan daftar kekayaan negara;d. pelaksanaan perencanaan, penyajian dan pengembangan sistem informasi kekayaan negara, piutang negara dan lelang.

2.1.4 Kekayaan negara dari penyertaan modal pemerintah

Penilaian kekayaan negara dari penyertaan modal pemerintah Sampai dengan bulan Desember 2007 masih berupa program kerja yang berlanjut pada tahun 2008. Program kerja tersebut yaitu:1. Bidang Kekayaan Negara Dipisahkan (aset fisik).a. Menyusun Standard Operating Prosedure (SOP) dan koordinasi Menteri Keuangan dengan Menteri Negara BUMN dalam rangka Penyertaan Modal Pemerintah dan Privatisasi;b. SOP Inventarisasi penyertaan modal pemerintah;c. Modul dan SOP penilaian dan Evaluasi Kinerja BUMN;d. Melanjutkan program privatisasi tahun 2007 yang belum selesai;e. Monitoring penggunaan dana penyertaan modal tahun 2007.2. Bidang Kekayaan Negara tidak dipisahkan (financial asset)a. Melanjutkan inventarisasi dan penilaian dalam rangka penertiban;b. Menyiapkan ketentuan teknis pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 96/PMK.06/2007 tentang Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, dan Pemindahtanganan Barang Milik Negara.Di Indonesia, kebutuhan akan sistem pengelolaan kekayaan negara dirasakan sangat mendesak, sehubungan dengan belum optimalnya pengelolaan kekayaan negara sebagaimana yang telah diamanatkan oleh paket undang-undang tentang keuangan negara. Misi pengelolaan kekayaan negara adalah keefektifan dalam mengelola, efisien dan optimal dalam pengeluaran, sehingga sangat diperlukan adanya value database for multi purposes untuk penyelenggaraan pemerintah yang akuntabel, transparan dan bertanggung jawab.Di negara lain, di Jepang misalnya inventarisasi dan pengelolaan aset telah dimulai kembali tahun 1948. Dari nilai kekayaan negara tersebut penyertaan modal pemerintah pusat adalah yang terbesar dalam struktur kekayaan negara Jepang. Nilai kekayaan negara (pemerintah pusat) Jepang saat ini secara keseluruhan data per 31 Maret 2007 adalah ¥ 106.756,8 milyar sebagai mana tabel berikut :Tabel 2.1 Penyertaan Modal Pemerintah Dalam Kekayaan Negara di JepangAsset Persentase NilaiPenyertaan Modal Pemerintah 62,6% ¥ 66,7814 triliunTanah 18,1% ¥ 19,3320 triliunPepohonan dan bamboo 6,3% ¥ 6,692 triliunKonstruksi selain gedung 5,7% ¥ 6,1291 triliunBangunan gedung 4,1% ¥ 4.410,8 triliunSumber : National Property Information Office, Financial Bureau, Ministry of Finance, The Japanese National Property System And Curret Conditions, January 2007 (diolah).Sementara ini di Indonesia data tentang nilai penyertaan modal semacam itu belum tersedia, karena belum dilakukan penilaian penyertaan modal Pemerintah.

2.1.5 Penelitian terdahulu

Deloof, dkk (2002) melaksanakan penelitian yang bertujuan untuk menginvestigasi penilaian yang dilakukan oleh underwriter terhadap 33 perusahaan yang melakukan IPO di pasar modal Belgia dalam kurun waktu tahun 1993 sampai dengan tahun 2000, kemudian membandingkan dengan harga yang ditawarkan dengan harga saham pada 1 bulan pertama setelah didaftarkan. Hasil penelitian tersebut menyimpulkan bahwa dari beberapa pendekatan atau metode yang digunakan oleh underwriter dalam menilai saham dengan metode discounted cash flow adalah yang paling populer digunakan, sedangkan harga penawaran ditentukan dengan menggunakan discounted dividend model. Metode ini tidak berarti lebih baik atau buruk dibanding dengan metode lain, namun hasil penelitiannya menunjukkan bahwa penilaian yang menggunakan discounted dividend model cenderung menghasilkan nilai yang underestimate, sedangkan yang menggunakan metode discounted cash flow dapat menghasilkan nilai yang tidak bias. Hasil ini mengindikasikan bahwa underwriter cenderung menghasilkan nilai di bawah pada saat IPO karena menggunakan discounted dividend model.Siahaan (2003) melakukan penelitian tentang penilaian saham dengan menggunakan model Gordon. Obyek yang diteliti adalah saham PT. Century Textile Industry Tbk. Adapun data yang digunakan adalah Laporan Keuangan PT. Century Textile Industry Tbk. mulai tahun 1995 sampai dengan tahun 2002. Penelitian tersebut dibuat dengan tujuan untuk menganalisis penggunaan model gordon (Gordon growth methodology), memasyarakatkan konsep/teori yang berkaitan dengan penilaian perusahaan dan sekuritas dan memberi contoh penggunaan teori dalam menganalisis harga wajar saham sesuai dengan persepsi masyarakat serta menganalisis apakah pasar modal sudah efisien atau belum. Hasil dari analisis menyimpulkan bahwa ternyata harga saham yang terjadi di Bursa Efek Jakarta atau harga menurut persepsi masyarakat investor pada saat dianalisis adalah overvalued. Oleh karena itu direkomendasikan agar pemilik saham menjual sahamnya karena pada akhirnya harga saham tersebut akan terkoreksi.Froidevaux (2004) melakukan penelitian yang bertujuan menilai saham biasa/common stocks dengan mengunakan model penilaian discounted cash flow (DCF). Ia membangun sebuah model dan mengestimasi input-input dengan mencoba mereplikasi sedekat mungkin tentang perilaku investor dalam menilai saham pada pasar modal dan secara konsekuen menggunakan metode campuran untuk menentukan pertumbuhan arus kas/cash flow growth, durasi pertumbuhan/the growth duration dan discount rate. Kesimpulan penelitian tersebut adalah bahwa discounted cash flow valuation model dapat mengidentifikasi dan mengekploitasi systematic mispricing pada stock market.Hakiman (2005) melakukan penelitian terhadap metode penentuan harga penawaran perdana kepada publik/Initial Public overing (IPO) atas perusahaan di Bursa Efek Jakarta yang melakukan IPO. Data yang digunakan adalah 147 emiten yang melakukan IPO sejak tahun 1996 sampai dengan Juni 2004. Penelitian ini mengaplikasikan model Real Option berdasarkan persamaan Black & Scholes sekaligus menggunakan model implied volatility untuk menghitung harga volatilitas saham. Hasil dari penelitian ini adalah, bahwa dengan penggunaan model real option penyimpangan harga yang dibuat oleh model real option terhadap harga aktual lebih kecil dibandingkan dengan penyimpangan harga model tradisional. Hal ini menunjukkan bahwa model real option lebih akurat daripada model tradisional. Penelitian ini juga membangun model persamaan untuk memprediksi arah saham IPO, apakah akan overvalue atau undervalue harga saham tersebut setelah IPO. Model prediksi menggunakan persamaan logistik dengan variabel bebasnya sama dengan variabel option dari Black & Scholes.Dalam artikelnya Torrez (2006) mendiskusikan tentang cara dan metodologi penilaian korporat (corporate valuation) dengan discounted cash flow models, the Capital Asset Pricing Model (CAPM) and Arbitrage Pricing Models (APM), Tobin’s q, sales accelerator dan cash flow models of investment, dan economic base performance measures termasuk sewa ekonomis dan excess Market Value. Metode-metode tersebut terlihat inovatif guna mendeteksi perubahan pada posisi keuangan perusahaan. Demikian pula halnya pengalaman-pengalaman manajer keuangan menjadi hal yang esensial bagi perusahaan dalam mengahadapi persaingan. Meskipun populer dan banyak digunakan ia mengemukakan bahwa teori tersebut masih mungkin berkembang. Pengukuran berbasis performa terlihat begitu atraktif dan cerdas karena ia menggunakan teori Microeconomic and Corporate Finance untuk menjelaskan penilaian.Tauriesanto (2007) melakukan penelitian guna menentukan saham PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk apakah undervalued atau overvalued sehubungan dengan rencana divestasi saham Bank BNI pada tahun 2007 oleh pemerintah guna mengatasi defisit APBN. Penelitian ini dilakukan dengan menggunakan data historis laporan keuangan Bank BNI mulai tahun 2002 sampai dengan tahun 2006, adapun hasil yang diperoleh adalah bahwa harga saham BNI saat itu yang diperdagangkan di Bursa Efek Indonesia apabila dibandingkan dengan estimasi nilai intrinsiknya mengalami undervalued. Hasil estimasi nilai intrinsik dengan menggunakan metode discounted cash flow dan relative valuation adalah antara Rp3.139,4 sampai dengan Rp3.441.Penelitian-penelitian tersebut di atas telah memaparkan penilaian dengan analisis fundamental yaitu analisis berdasarkan faktor-faktor yang dapat mempengaruhi nilai, faktor-faktor itu antara lain finansial, ekonomi, politik, lingkungan, dan lain-lain yang semuanya akan mempengaruhi harga di masa mendatang.

Penelitian-penelitian di atas mengulas dengan metode yang digunakan untuk menilai saham, bermacam-macam metode dapat digunakan, namun demikian model yang sering digunakan dan sudah terbukti dapat mengestimasi nilai pasar wajar saham adalah discounted cash flow (dcf) (Tauriesanto :2007). Pada penelitian kali ini juga menggunakan dua pendekatan yang sama yaitu pendekatan pendapatan dengan menggunakan metode discounted cash flow, relative valuation ditambah dengan Gordon dividend growth model. Hal berbeda yang dilakukan dalam penelitian kali ini adalah penggunaan metode pertumbuhan dividen model Gordon. Nilai pasar wajar saham yang ditentukan dalam masing-masing metode dan pendekatan akan digabungkan dengan pendekatan yang lain yaitu pendekatan data pasar dan pendapatan . Nilai yang dihasilkan dari peelitian sebagai nilai pasar wajar saham akan dijadikan sebagai masukan bagi data base nilai kekayaan negara untuk berbagai pemanfaatan oleh pemerintah maupun masyarakat.

http://nofians.wordpress.com/2009/09/17/teori-penilaian-usaha-1-penilaian-saham/

Bambang Budianto penilaian appraisal valuer

Penilaian "Hukum" di Indonesia

Apa yang mengatur profesi penilai di Indonesia? Baca artikel ini untuk tahu lebih banyak.

Sampai sekarang, profesi penilai di Indonesia diatur oleh Departemen Keuangan dengan peraturan di tingkat pelayanan, yaitu PMK No.125/PMK.01/2008 tentang Jasa Penilai Publik.

Namun, akhir-akhir ini di masyarakat penilai, dan pemerintah Republik Indonesia telah menyadari pentingnya memiliki Undang-Undang di tingkat negara untuk mengatur profesi ini.

Sebagai perbandingan, Malaysia telah memiliki undang-undang tentang profesi penilai sejak tahun 1981, dalam Undang-undang Malaysia, UU 242, "Penilai, Penilai, dan Agen Real Undang-Undang 1981". Indonesia menargetkan untuk memiliki hukum ("Undang-undang" atau "UU") tentang profesi penilaian pada tahun 2011. Pembicaraan di Legislatif ("Dewan Perwakilan Rakyat" atau "DPR") telah dimulai sejak tahun ini dan telah menjadi salah satu prioritas.

Dua dekade lalu, profesi penilaian hanya diketahui beberapa dari pengguna potensial. Tapi sekarang, dengan munculnya pasar ekonomi berbasis, pentingnya penilai menjadi sangat jelas. Jadi, agar profesi berfungsi dan melindungi semua pemangku kepentingan, termasuk masyarakat, hukum diperlukan.

MAPPI atau Masyarakat Profesi Penilai Indonesia telah menjadi masyarakat yang mengatur diri sendiri profesional dan "penjaga gerbang" untuk profesi ini untuk waktu yang lama. MAPPI telah mengeluarkan Standar Penilaian Indonesia 2007 ("Standar Penilaian Indonesia 2007" atau "SPI 2007"), dan Kode Etik Penilaian ("Kode Etik Penilai Indonesia" atau "KEPI) bahwa semua penilai harus mematuhi jika mereka ingin menjadi anggota dari MAPPI.

MAPPI adalah pemerintah yang disetujui hanya profesi penilai di Indonesia, sehingga satu-satunya organisasi yang menghadap pendidikan di Indonesia penilai, dan meskipun tidak memberikan lisensi, adalah prequisite untuk mendapatkan lisensi penilaian dari Departemen Keuangan.

Klik untuk DL Tentang Jasa Penilai Publik

http://appraisalindonesia.com/download/pmk-125-2008-ttg-jasa-penilai-publik.pdf

Profesi Penilai

1. PROFESI
   Kegiatan profesi berbeda dari kegiatan perdagangan atau industri jasa lainnya.
   Perbedaan ini terletak pada faktor – faktor :

§ Kegiatannya bersifat khusus / spesialis, dan dilakukan dengan standar kompetensi yang tinggi.

§ Didukung oleh hadirnya suatu badan / lembaga yang secara kontinyu mengembangkan pengetahuan di bidang tersebut, sebagai hasil dari kontribusi para anggotanya

2. PENILAI
   Apakah penilaian merupakan suatu profesi? Jawabannya adalah YA, karena :

§ Untuk menjalankan kegiatan penilaian, penilai harus memiliki kompetensi yang tinggi didukung oleh pengetahuan dalam bidang keahlian masing – masing.

§ Para penilai terhimpun pada suatu wadah asosiasi yang mengharapkan kontribusi anggotanya agar dapat terus berkembang, baik dari aspek pengetahuan maupun kompetensinya.

§ Penilai khususnya di Indonesia memiliki Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia yang harus ditaati oleh semua anggotanya, dan secara terus menerus disempurnakan serta diselaraskan dengan perkembangan ekonomi dunia dan Standar Penilaian Internasional.

II. PROFESIONALISME

Profesionalisme sering juga dibedakan atau dibandingkan ke amatiran, dimana seseorang dapat dikatakan professional bila dia hidup atau memperoleh pendapatan finansial atas kegiatannya. Sudah tentu dia paling tidak dianggap sebagai orang yang kompeten melaksanakan tugasnya sehingga pantas untuk menerima imbalan jasa professional yang wajar. Sedangkan amatir diartikan sebagai seseorang yang belum secara penuh menjalani profesinya, antara lain karena tingkat kompetensinya, ketekunannya atau faktor lain yang menyebabkan belum terpenuhinya persyaratan profesionalisme.

PERSYARATAN SEBAGAI PROFESIONAL

Seseorang penilai dapat dikatakan Profesional bila dia memenuhi semua persyaratan yang saling terkait di bawah ini :

1. TAHU

Penilai sudah tentu harus menguasai secara penuh dan menyeluruh pengetahuan yang terkait dengan bidang kegiatannya. Pengetahuan tersebut mencakup :

§ Teori Penilaian

Pemahaman tentang teori penilaian akan memudahkan penilai dalam mempertanggung jawabkan hasil kerjanya.

§ Kompetensi tinggi dalam berpraktek

Kemampuan atau kompetensi yang tinggi dapat dimiliki oleh seseorang dari ketekunan, dedikasi dan pengalaman.

§ Peraturan – peraturan yang terkait dengan tugas penilaian

Peraturan-peraturan tersebut antara lain hukum pertanahan, Undang Undang Perbankan, Undang Undang Pasar Modal, Undang Undang Perusahaan Terbatas, Perpajakan dll.

§ Pengetahuan – pengetahuan yang menunjang tugas penilaian

Pengetahuan tersebut antara lain perubahan nilai tukar mata uang, bunga bank, harga bahan bangunan, upah buruh, bea masuk dll.

§ Pemahaman tentang Standar Penilaian

Dalam hal ini sebaiknya penilai paham tentang SPI dan Standar Internasional, sehingga siap melaksanakan tugas dimana saja ; dan dapat menjelaskan keduanya, bila diperlukan.

2. TAAT

Setiap profesi memiliki aturan yang dituangkan dalam Kode Etik, yang antara lain mengatur batasan sejauh mana penilai dibenarkan atau tidak dibenarkan untuk melakukan. Disamping aturan yang dicakup oleh Kode Etik, dalam hal ini Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), penilai juga harus mematuhi peraturan – peraturan umum lainnya, baik peraturan yang terkait langsung dengan profesinya, seperti peraturan perbankan, peraturan pasar modal, maupun peraturan yang tidak secara langsung terkait dengan kegiatan profesinya, peraturan perpajakan dan lain – lain. Semua aturan harus senantiasa dipahami dan ditaati oleh semua individu penilai yang ingin diakui sebagai penilai yang Profesional.

3. TANGGUNG JAWAB

Tanggung jawab seorang penilai profesional mencakup :

§ Tanggung Jawab pada Tuhan

Sebagai ciptaan Tuhan, diharapkan penilai menyadari bahwa segala tindakannya selalu diketahui oleh Yang Maha Menciptakan. Oleh karenanya dia selalu harus siap mempertanggung jawabkan hasil kerjanya pada Tuhan.

§ Tanggung Jawab pada Negara dan Bangsa

Kita pasti pernah mendengar bahwa jatuhnya industri perbankan atau bahkan terjadinya krisis ekonomi di Indonesia dikatakan akibat juga dari perilaku penilai yang tidak professional. Lalu bagaimana kita mempertanggungjawabkannya?

§ Tangung Jawab pada Pengguna Jasa

Hasil kerja penilai harus dapat dipertangungjawabkan kepada pengguna jasa sampai kapanpun, dengan demikian bila terjadi mal praktek pengguna jasa dapat mengadukannya kepada Dewan Penilai.

§ Tangung Jawab pada Sesama Profesi

Setiap penilai hendaknya sadar bahwa apabila dia melakukan kesalahan, maka dia telah juga mencemarkan nama sesama profesi. Sebaliknya perilaku yang baik akan membangun citra yang baik pula bagi sesama profesi.

§ Tanggung Jawab pada Keluarga

Dengan selalu mengingat bahwa penilai bertangung jawab pada keluarga yang dicintainya, maka penilai akan selalu taat pada semua peraturan, antara lain agar keluarga dapat disejahterakan dengan cara yang benar, tidak melanggar hukum dan tatanan etika yang lain.

Khususnya mengenai ketaatan dan tanggung jawab penilai akan dibahas lebih dalam pada sesi Kode Etik Penilai Indonesia.

4. TEKUN

Yang dimaksud dengan tekun disini adalah secara terus menerus dan berkesinambungan menjalani profesi ini, dan selalu mengembangkan pengetahuannya sebagaimana mestinya. Dengan demikian diharapkan penilai tersebut tetap setia secara aktif berkarya pada bidang penilaian dan atau bidang terkait lainnya. Ketekunan juga dapat dilihat dari kepedulian seseorang pada eksistensi dan kegiatan organisasi profesinya, termasuk upayanya dalam mengembangkan profesi itu sendiri. Beraktivitas secara terus menerus di bidang penilaian akan menambah pengetahuan dan pengalaman bagi penilai tersebut. Oleh karenanya dipersyaratkan bagi setiap profesi, untuk tetap tekun dibidangnya. Sebagai contoh, di Malaysia seseorang yang baru lulus dari Universitas, untuk dapat ujian untuk memperoleh izin , harus menunjukkan ketekunannya selama 10 (sepuluh) tahun.

5. TERTIB

Yang dimaksud dengan tertib disini adalah kesanggupan penilai untuk meng ’organize’ dirinya sendiri dan kelompok kerjanya. Tertibnya seorang penilai dapat dilihat pada :

§ Komitmen terhadap waktu, untuk selalu tepat waktu menghadiri rapat atau pertemuan apapun, baik untuk keperluan dinas maupun bukan dinas.

§ Komitmen terhadap janji, untuk menyerahkan laporan hasil kerja, untuk menelepon seseorang dan untuk kegiatan – kegiatan lainnya.

§ Penampilan sehari – hari, yaitu senantiasa rapi, tidak berlebih – lebihan, sesuai dengan kaidah dan norma yang berlaku pada dunia usaha secara umum, khususnya professional.

§ Komitmen pada tugas, yaitu bekerja dengan sepenuh hati, serius, konsentrasi, bertanggung jawab dan sanggup bekerjasama dalam tim kerja, serta mengikuti prosedur yang telah ditetapkan.

6. TELITI

Setiap pekerjaan memerlukan ketelitian, agar dapat diperoleh hasil kerja yang optimal. Pada bidang penilaian, jelas bahwa kepercayaan yang diberikan oleh pemberi tugas harus dilaksanakan dengan tingkat kompetensi dan ketelitian yang tinggi pula. Teliti dalam menerima tugas, termasuk memahami lingkup kerja yang dikehendaki, teliti dalam meminta data yang diperlukan, teliti dalam melakukan analisis dan perhitungan, serta teliti dalam menggunakan kata - kata dan terminologi pada laporan yang dibuatnya. Ketelitian juga dapat dilihat dari kesanggupannya melihat kekurangan pada dirinya, kelompok kerjanya dan laporan hasil kerjanya. Semua 6 (enam) syarat diatas secara lengkap wajib dimilki oleh seseorang yang ingin diakui sebagai penilai yang professional.

III. TUGAS – TUGAS PENILAI

Tugas seorang penilai mencakup, namun tidak terbatas pada hal - hal berikut ini :

- Memahami tugas yang diberikan

Tugas penilaian akan mudah dipahami, bila identifikasi masalah telah dilakukan dengan teliti.

- Menyiapkan diri untuk bertugas

Setiap penilai harus dalam kondisi sehat untuk melaksanakan tugas, karena setiap tugas akan berhasil baik bila dilakukan dengan konsentrasi penuh.

- Melakukan inspeksi fisik atas aset yang dinilai dengan teliti

Inspeksi sebaiknya tidak dilakukan dengan terburu-buru, karena inspeksi memerlukan ketelitian.

- Mengumpulkan semua data yang diperlukan

Daftar data yang diperlukan harus sudah disiapkan sebelum inspeksi lapangan dimulai.

- Melakukan verifikasi atas data yang diterima.

- Melakukan analisis terhadap data dan perhitungan nilai

- Memeriksa kembali semua hasil perhitungan

- Menyusun Laporan penilaian

Laporan penilaian disusun sesuai dengan format yang dikehendaki, mengacu pada tujuan penilaian.

- Menyiapkan, kelengkapan laporan

Penilai harus paham tentang dokumen-dokumen apa yang perlu dilampirkan dalam laporan penilaian.

- Memeriksa kelengkapan laporan.

- Menyatukan laporan untuk dijilid

Penyajian laporan juga menjadi tugas dan tanggung jawab penilai.

- Mempertanggung jawabkan hasil penilaian

Perlu dipahami, bahwa penilai setiap saat harus siap untuk mempertangung jawabkan hasil penilaian yang dilakukan. Oleh karenanya penyimpanan kertas kerja dan data pendukung harus dilakukan dengan rapih dan mudah dicari kembali saat diperlukan.

Dari tugas – tugas diatas jelaslah bahwa penilai wajib memahami teori dan praktek secara mendalam.

Keseluruhan tugas tersebut harus dilaksanakan secara :

- Profesional, dengan kompetensi tinggi dengan mengikuti standar dan taat pada kode etik.

- Independen, tidak terlalu tergantung pada pihak – pihak yang bertransaksi atau pihak yang memiliki kepentingan.

- Obyektif, bekerja dengan fokus dan konsentrasi penuh tanpa pengaruh apapun, dan tidak memihak

Fair (adil), dimana hasil kerja harus adil bagi seluruh pihak terkait, dan telah mempertimbangkan berbagai faktor.

Alamsyah Saptono

http://aan-appraiser.blogspot.com

Bambang Budianto penilaian appraisal valuer