Jasa penilai publik

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 125/PMK.01/2008 Tentang Jasa Penilai Publik

MENTERI KEUANGAN,
Menimbang :

a. bahwa sejalan dengan tujuan Pemerintah dalam rangka mendukung perekonomian yang sehat dan efisien, diperlukan Penilai Publik dan Kantor Jasa Penilai Publik yang profesional dan independen;

b. bahwa sehubungan dengan huruf a dan dalam rangka melindungi kepentingan umum perlu pengaturan, pembinaan, dan pengawasan yang efektif dan berkesinambungan terhadap Jasa Penilai Publik;

c. bahwa untuk mendukung tujuan sebagaimana huruf b, Keputusan Menteri Keuangan Nomor 57/KMK.017/1996 tentang Jasa Penilai sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 106/PMK.01/2006 perlu disempurnakan untuk mendukung tujuan tersebut, sehingga dipandang perlu untuk diatur kembali dengan mengganti Keputusan Menteri Keuangan dimaksud;

d. bahwa berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 100/PMK.01/2008 tentang Organisasi dan Tata Kerja Departemen Keuangan, pembinaan dan pengawasan Penilai Publik termasuk dalam tugas dan fungsi Menteri Keuangan;

e. bahwa berdasarkan pertimbangan sebagaimana dimaksud pada huruf a, huruf b, huruf c, dan huruf d, perlu menetapkan Peraturan Menteri Keuangan tentang Jasa Penilai Publik;

Mengingat :

1. Peraturan Presiden Nomor 9 Tahun 2005 tentang Kedudukan, Tugas,Fungsi,Kewenangan, Susunan Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Negara Republik Indonesia sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Peraturan Presiden Nomor 94 Tahun 2006;

2. Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2005 tentang Unit Organisasi dan Tugas Eselon I Kementerian Negara Republik Indonesia sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Peraturan Presiden Nomor 63 Tahun 2005;

3. Keputusan Presiden Nomor 20/P Tahun 2005;

4. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 100/PMK.01/2008 tentang Organisasi dan Tata Kerja Departemen Keuangan;

MEMUTUSKAN:
Menetapkan : PERATURAN MENTERI KEUANGAN TENTANG JASA PENILAI PUBLIK.

BAB I KETENTUAN UMUM

Pasal 1
Dalam Peraturan Menteri Keuangan ini yang dimaksud dengan:

1. Penilai adalah seseorang yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan Penilaian.

2. Penilai Publik adalah Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri untuk memberikan jasa sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan ini atau penilai eksternal sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Menteri Keuangan di bidang kekayaan negara dan lelang.

3. Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu obyek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia.

4. Laporan Penilaian adalah dokumen tertulis hasil Penilaian yang ditandatangani oleh Penilai Publik.

5. Kantor Jasa Penilai Publik yang selanjutnya disebut KJPP , adalah badan usaha yang telah mendapat izin usaha dari Menteri sebagai wadah bagi Penilai Publik dalam memberikan jasanya.

6. Cabang Kantor Jasa Penilai Publik yang selanjutnya disebut Cabang KJPP, adalah kantor yang dibuka oleh KJPP untuk melakukan kegiatan sesuai dengan kegiatan usaha KJPP yang dipimpin oleh salah seorang Rekan KJPP yang bersangkutan.

7. Kantor Perwakilan Kantor Jasa Penilai Publik yang selanjutnya disebut Kantor Perwakilan KJPP, adalah unit atau bagian dari KJPP yang diberikan kewenangan oleh KJPP untuk melakukan fungsi pemasaran.

8. Kantor Jasa Penilai Publik Asing yang selanjutnya disebut KJPPA ,adalah badan usaha jasa profesi Penilai di luar negeri yang telah memiliki izin dari otoritas di negara yang bersangkutan.

9. Asosiasi Profesi Penilai yang selanjutnya disebut Asosiasi Profesi, adalah organisasi profesi yang bersifat nasional sebagai wadah berhimpun Penilai termasuk Penilai Publik.

Bambang Budianto
Bambang77001@yahoo.com

Terminal value

MENGESTIMASI TERMINAL VALUE

Dikarenakan kita tidak dapat memperkirakan cash flow perpetual, biasanya kita melakukan penutupan dalam penilain aliran kas terdiskonto dengan memperkirakan aliran kas pada suatu waktu dimasa depan dan kemudian menentukan terminal value yang menggambarkan nilai perusahaan pada saat itu, yaitu dengan rumus dibawah ini :
Ada 3 cara mencari terminal value :
1. Liquidation Value
mengasumsikan liquidasi aset perusahaan di tahun terakhir,
2. Multiple Approach
menerapkan perkalian terhadap earning, revenue dan book value untuk mengestimasi nilai pada tahun terakhir.
3. Stable Growth Model
mengasumsikan cashflow perusahaan akan tumbuh pada tingkat konstan selamanya

LIQUIDATION VALUE
Dimana perusahaan akan menghentikan operasionalnya pada suatu waktu dimasa depan dan menjual aset-aset yang terkumpul dengan penawaran yang tertinggi. Ada 2 cara perkiraan nilai liquidasi, yaitu :
1. berdasarkan niali buku dari aset, yang disesuaikan dengan tingkat inflasi yang terjadi selam periode tersebut.
Jadi, jika nilai buku selama 10 tahun dari saat ini diharapkan sebesar $2 milyar, rata-rata umur aset 5 tahun dan itngkat inflasi 3 persen, maka nilai liquidasi adalah

Nilai liquidasi yang diharapkan = Book Value Of asset term years (1 + Inflation Rate) Average Life Of Assets
= $2 milyar (1,03)5
= $2,319 milyar.

Hasil dari pendekatan ini adalah berdasarkan accounting book value dan tidak menggambarkan pendapatan dari aset.
2. berdasarkan daya pendapatan aset. Yaitu memperkirakan aliran kas yang diharapkan dari aset dengan menggunakn tingkat diskonto yang sesuai.
Contoh, jika kita mengasunsikan aset yang diharapkan dapat menghasilkan $400 milyar pada aliran kas setelah pajak untuk waktu 15 tahun dan biaya modal 10 persen, maka perkiraan niali liqudasi yang kita harapkan adalah

Nilai liquidasi yang diharapkan = CFAfter-tax (PV of Annuity, n years @ r )
= $400 milyar (15 tahun @ 0,10)
= $3, 042 milyar

MULTIPLE APPROACH
Pendekatan dimana nilai perusahaan dimasa depan diperkirakan dengan menggunakan perkalian terhadap menerapkan perkalian terhadap earning, revenue dan book value untuk mengestimasi nilai pada tahun terakhir. Misalkan, perusahaan dengan pendapatan yang diharapkan sebesar $6 milyar selama 10 tahun dari saat ini akan memiliki perkiraan terminal value pada tahun tersebut sebesar $12 milyar, jika nilai terhadap penjualan dikalikan dengan 2.

STABLE GROWTH MODEL
Mengasumsikan cashflow perusahaan akan tumbuh pada tingkat konstan selamanya. Dimana perusahaan dapat menginvestasi ulang beberapa aliran kas mereka ke dalam aset baru dan memperpanjang usia usaha mereka. Jika kita mengasumsikan bahwa aliran kas tahun terakhir akan tumbuh pada tingkat pertumbuhan yang kostan untuk selamanya, maka terminal value dapat ditentukan dengan :
Terminal Value t = Cash flow t+1 / (r-Stabel growth)
Jika kita meniali equitas, maka terminal value dari ekuitas dapat ditulis sebagai berikut :
Terminal Value of Equity n = Cash flow to equityn +1 / (Cost of equityn+1-gn)
Aliran kas terhadap ekuitas dapat ditentukan secara langsung sebagai deviden atau sebagai aliran kas bebas. Jika menilai perusahaan maka terminal value dapat di tulis sebagai berikut :
Terminal Value n = Free cash flow to firm n+1 / (Cost of capitaln+1-gn)

Dimana biaya modal dan dan tingkat pertumbuhan dalam model dianggap selamanya dalam keadaan tetap.
Hal yang perlu dipertimbangankan pada stabil growth
Apakah perusahaan terkendala untuk beroperasi sebagai perusahaan domestik, ataukah beroperasi sebagai perusahaan multinasional.
Apakah penilaian dilakukan dalam bentuk nominal atau riil
Apa mata uang yang digunakan dalam mengestimasi arus kas dan tingkat diskonto dalam penilaian
Penentuan tingkat pertumbuhan kurang dari atau sama dengan tingkat pertumbuhan perekonomian tidak hanya menjadi hal yang konsisten untuk dilakukan tetapi juga menjamin bahwa tingkat pertumbuhan tersebut dibawah tingkat diskon. Hal ini karena adanya hubungan antar tingkat resiko, tingkat diskon dan tingkat pertumbuhan perekomonian. Dimana tingkat resiko dapat ditentukan dengan :
Tingkat Resiko Nominal = Tingkat resiko riil + Tingkat inflasi yang diharapkan

Asumsi kunci pada stabil growth
1. Pertanyaan seberapa lama perusahaan akan mampu mempertahankan pertumbuhan yang tinggi mungkin akan menjadi petanyaan yang akan sulit untuk dijawab dalam melakukan penilaian. Seberapa panjang periode pertumbuhan yang tinggi dipengaruhi oleh tiga faktor :
· Ukuran perusahaan
· Tingkat pertumbuhan yang ada dan kelebihan return
· Daya tarik dan daya tahan keunggulan kompetitif
2. Karakteristik perusahaan yang tumbuh stabil :
Memiliki beta yang lebih rendah dari perusahaan yang lebih tinggi pertumbuhannya
Memiliki return on Capital yang lebih rendah
Menggunakan hutang yang lebih banyak
Cenderung melakukan reinvesment yang lebih rendah daripada perusahaan yang leboih tinggi pertumbuhannya
3. Resiko equitas
Perusahaan dengan tingkat pertumbuhan yang tinggi cendrung menunjukan kearah resiko pasar dan memiliki resiko beta lebih tinggi daripada perusahaan yang pertumbuhannya stabil.
4. Return proyek
Perusahaan yang pertumbuhannya tinggi cendrung memiliki return yang tinggi pada modal dan equitas dan menunjukan adanya kelebihan return. Sedangkan perusahaan dengan pertumbuhan stabil akan mengalami keulitan untuk menjaga kelebihan return.
5. Rasio hutang dan biaya hutang
Perusahaan yang pertumbuhannya tinggi cendrung memakai hutang lebih rendah daripada perusahaan dengan pertumbuhan stabil. Semakin matang perusahaan maka kapasitas mereka semakin meningkat.
6. Investasi ulang dan resiko retensi
Perusahaan yang pertumbuhannya stabil cendrung melakukan investasi ulang lebih kecil daripada perusahaan yang pertumbuhannya tinggi.

Tingkat Pertumbuhan yang Diharapkan = Rasio retansi X Return ekuitas
Rasio Retensi = Tingkat pertumbuhan yang diharapkan / Return equitas

Jika kita mengasumsikan misalkan, tingkat pertumbuhan stabil sebesar 5 (berdasarkan tingkat pertumbuhan ekonomi) persen dan return ekuitas sebesar 15 persen (berdasarkan rata-rata industri), maka kita mampu menghitung ratio perusahaan dengan pertumbuhan stabil yaitu sebesar 33.33 persen. Artinya perusahaan akan menginvestasikan ulang sebesar 33,33 persen dari pendapatan perusahaan, dan mampu melunasi hutang dengan sisa pendapatan sebesar 66,67 persen.
Misalkan, jika perusahaan Coca-cola akan memiliki tingkat pertumbuhan yang stabil sebesar 5,5 persen dan return ekuitas pada pertumbuhan stabil sebesar 18 persen, maka akan diperkirakan tingkat investasi ulang ekuitas sebesar 5,5 persen dibagi 18 persen samadengan 30,56 persen.
Dengan manipulasi aljabar diperoleh :

Tingkat Investasi Ulang Dalam Stable Growth = Stable Growth/ROC n

Dimana ROCn adalah return pada modal dimana perusahaan dapat menjaga stable growth. Tingkat investasi ulang ini kemudian digunakan untuk menghasilkan aliran kas bebas terhadap suatu perusahaan dalam tahun pertama dari stable growth. Jika return pada modal lebih tinggi dari biaya modal dalam periode stable growth, maka akan meningkatkan tingkat stable growth dan meningkatkan nilai. Tetapi jika return pada modal sama dengan tingkat stable growth maka kenaikan tingkat stable growth tidak akan memiliki pengaruh apapun pada nilai.
Terminal Value = EBIT n+1 (I-t) (1-tingkat investasi) / Biaya modaln - Stable Growth

Dengan mengsubtitusikan Stable Growth sebagai suatu fungsi dari tingkat investasi ulang, dari persamaan diperoleh :

Terminal Value = EBIT n+1 (I-t) (1-tingkat investasi ulang) / (Biaya modaln – tingkat investasi ulang X return modal)

Dengan mengganti return modal menjadi biaya modal, didapat :

Terminal Value = EBIT n+1 (I-t) (1-tingkat investasi ulang) / (Biaya modaln – tingkat investasi ulang X biaya modal)

Secara sederhana Terminal Value dapat ditulis :

Terminal Value = EBIT n+1 (I-t) / biaya modal

7. Transisi ke stable growth
Sekali anda memutuskan bahwa perusahaan akan menjadi perusahaan dengan pertumbuhan stabil pada waktu yang ditentukan dimasa depan, maka anda harus mempertimbangkan bagaimana perusahaan akan berubah seiring dengan pendekatan stable growth. Ada 3 skenario berbeda dalam hal ini, yaitu :
· Perusahaan akan menjaga tingkat pertumbuhan tinggi untuk beberapa periode dan kemudian menjadi perusahaan dengan pertumbuhan stabil secara tiba-tiba, yang disebut dengan model 2 tahap.
· Perusahaan akan menjaga tingkat pertumbuhan tinggi untuk bebarapa periode dan kemudian memiliki periode transisi dimana karakteristik perubah secara bertahap ke tingkat pertumbuhan yang stabil, yang disebut nbbnab
· Karakteristik perusahaan berubah dari tahun ke tahun dari periode ke periode pertumbuhan stabil, ini disebut dengan model n-tahap.

THE SURVIVAL ISSUE
Secara implisit penggunaan terminal value dalam penilain aliran kas terdiscon adalah asumsi bahwa nilai perusahaan datang dari pemahaman mengenai kelangsungan perusahaan yang berlangsung secara terus menerus. Untuk beberapa perusahaan yang berisiko, ada kemungkinan yang sangat riil bahwa perusahaan-perusahaan tersebut mungkin tidak akan bertahan dalam 5 atau 10 tahun dengan pendapatan yang berubah-rubah dan pergantian teknologi yang dipakai.
Perusahaan baru dan kecil dengan pendapatan dan aliran kas negatif akan mengalami permasalahan yang serius nantinya. Perusahaan ini akan menitik beratkan pada aliran kas yang diharapkan mencerminkan peluang bahwa perusahaan akan bertahan untuk beberapa tahun kedepan.
Kemungkinan kegagalan dan penilaian
1. Kegagalan diasumsikan sebagai keterkaitan dalam biaya. Perusahaan dengan peluang kegagalan tinggi dikarenakan tingkat diskon yang tinggi sedangkan nilai saat ini (present value) rendah.
2. Kegagalan timbul karena penilaian aliran kas terdiskon yang cendrung bias, dimana ada ketidaksesuaian analisa nilai aset operasional yang menggambarkan peluang perusahaan yang seharusnya menghasilkan terminal value yang tinggi pada tahun mendatang ternyata rendah.

Salah satu cara memperkirakan perlunya pemotongan nilai agar perusahaan bertahan maka perlunya penyesuaian nilai aset operasional .
Nilai Penyesuaian = Nilai aliran kas terdiskon (1-kemungkinan kebangkrutan) + nilai kebangkrutan penjualan (kemungkinan kebangkrutan)

Contoh,
Untuk perusahaan dengan nilai aliran kas terdiskon sebesar $1 milyar dari aset, nilai kebangkrutan penjualan sebesar $500 juta dan 20 persen kemungkinan kebangkrutan, maka nilai penyesuaian akan sebesar $900 milyar.
Nilai Penyesuaian = $1 milyar (0,8) + $500 juta(0,2) = $900 juta

Ada dua poin yang perlu di ingat dalam bagian ini :
1. Kegagalan bukan dipandang dari sebab kehilangan nilai tetapi kenyataan bahwa terjadinya pemotongan terhadap nilai sesungguhnya.
2. Pendekatan ini berkisar pada perkiraan kemungkinan dari kegagalan.

Kapitalisasi Pendapatan (b)

METODE KAPITALISASI PENDAPATAN (b)

( INCOME APPROACH )

MENENTUKAN TINGKAT KAPITALISASI
Ada 3 macam metode yang lazim digunakan oleh penilai, yaitu :
Metode Perbandingan Data Jual / Nilai Properti dan Sewa ( Pendapatan Bersih Properti )
Rumus umum : R = I / V
R = Tingkat Kapitalisasi …………..……( % )
I = Pendapatan Bersih Tahun ke–1 ….( Rp )
V = Nilai Pasar Properti … ……………( Rp )

CONTOH
Suatu properti dijual dengan nilai pasar Rp. 24 milyar.
Pendapatan Bersih per tahun adalah Rp. 26,4 milyar.
R = Tingkat Kapitalisasi
= ( Rp. 26,4 / Rp. 240 ) X 100 % = 11 %
2. Metode Perhitungan Tingkat Pengembalian Modal Pinjaman dan Modal Sendiri ( Band of Investment Method)

Rumus umum :

Komponen Pinjaman M X Rm = A
Komponen Modal Sendiri ( 1 – M ) X RE = B
R = A + B
M = Modal Pinjaman ……….……………. ( % )
Rm = Tingkat pengembalian untuk modal pinjaman ( % )
RE = Tingkat pengembalian untuk modal sendiri ( % )

CONTOH
Suatu property terletak di LIPPO Karawaci akan dibeli dengan komposisi modal sebagai berikut :
Modal Sendiri 30 %
Modal Pinjaman 70 %
Tingkat pengembalian Modal Sendiri adalah : 12 %
Tingkat pengembalian Modal Pinjaman adalah : 10 %
R = 0,7 X 10 % + 0,3 X 12 % = 10,6 %
Metode Penjumlahan ( Summation Method ) Rumus umum :R = Tingkat bunga aman ( safe rate ) +/– penyesuaian
R = Tingkat Kapitalisasi ( % )
Tingkat bunga aman adalah tingkat pengembalian suatu investasi yang aman misal obligasi Pemerintah.
Penyesuaian mempertimbangkan ;
- Kepastian atas pendapatan bersih ( Reliability of Net Income )
- Likuiditas ( Liquidity )
- Beban Manajemen ( Burden of Management )
- Kemungkinan naik atau turunnya Nilai Properti ( Probability of Increase or Decrease in Value )
- Manfaat / keuntungan pajak ( Tax Benefits )
- Hipotek ( Hypothecation )

CONTOH
Safe Rate 16.0 %
Penyesuaian
Reliability of net income + 3.0 %
Liquiditas + 0.5 %
Burden of management + 0.5 %
Apresiasi – 5.7 %
Tax benefits – 1.9 %
Hipotek – 1.5 %
(+)
Tingkat Kapitalisasi 10.9 %

Teknik Kapitalisasi
Teknik Kapitalisasi untuk Properti ada 3 teknik :
1 . Teknik Penyisaan Properti ( Property residual technique ).
2 . Teknik Penyisaan Bangunan ( Building residual technique ) .
3 . Teknik Penyisaan Tanah ( Land residual technique ) .
Untuk menentukan tekinik yang akan digunakan tergantung pada keakuratan data yang tersedia agar dapat diperoleh Nilai pasar yang dapat dipercaya .
(....detailnya lihat posting lainnya tentang ini....)

Penilaian rumah tinggal dengan pendekatan pendapatan
Pendekatan pendapatan untuk menilai rumah tinggal dikenal dengan Analisa Pengali sewa kotor ( Gross Income Multiplier / GIM ) yaitu perbandingan antara Harga Rumah Tinggal dan besarnya sewa kotor rumah tinggal tersebut . ( GIM nya 20 )
Contoh Perhitungan
Rumah tinggal harga pasarnya adalah Rp 600.000.000; .
Dapat disewakan seharga Rp 30.000.000; .
Jadi GIM didaerah rumah tinggal tersebut adalah Rp 600.000.000; / Rp 30.000.000; = 20.

Kapitalisasi Pendapatan (a)

METODE KAPITALISASI PENDAPATAN (a)

( INCOME APPROACH )

Metode ini digunakan untuk menilai suatu harta tetap / Properti yang dapat menghasilkan pendapatan karena sewa.
Apabila harta tetap / Properti yang akan kita nilai ini tidak disewakan, kita dapat mengambil data sewa dari perbandingan sewa harta tetap / Properti yang sejenis di lokasi dimana harta tetap / Properti yang dinilai atau data sewa di lokasi yang sejenis.
Dengan demikian dasar pemikiran dari Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach) yaitu :
Nilai Pasar dari suatu Harta tetap / Properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan Pendapatan.
Persyaratan yang harus dipenuhi untuk dapat digunakan Metode Kapitalisasi ( Income Approach ), dalam menilai suatu harta tetap / Properti komersial adalah :
Pendapatan bersih pertahun tidak pernah berubah jumlahnya selama masa investasi.
Lamanya investasi sifatnya tak terhingga.
Dari pendapatan tahunan yang didiskontokan dapat disimpulkan bahwa :
Nilai Investasi = Pendapatan Bersih Tahunan : i

Dari formula di atas, dapat dijabarkan Formula untuk metode Kapitalisasi Pendapatan ( Income Approach ).

Formula ini dikenal dengan IRV Formula sebagai berikut :
V = I : i
Bila i adalah Tingkat pengembalian yang diwajibkan ( Required Rate of Return ) yang dalam IRV Formula disebut R atau Tingkat Kapitalisasi ( Capitalization Rate ).
Maka rumus umum dalam Metode Kapitalisasi Pendapatan adalah sebagai berikut :
I = R X V
Keterangan :
I = Pendapatan bersih dari Properti / harta tetap ( Rp )
R = Tingkat Kapitalisasi / Capitalization Rate ( % )
V = Nilai harta tetap / Properti ( Rp )

LANGKAH – LANGKAH DASAR YANG DIPERLUKAN :
Ada 4 ( empat ) langkah dasar yang diperlukan untuk menerapkan Metode Kapitalisasi Pendapatan ( Income Approach ) yaitu :
Menghitung Pendapatan Kotor dari Properti, termasuk pendapatan tahunan dari sumber lainnya.
Menghitung Biaya Operasional dari Properti, meliputi biaya Variabel / Variable Expenses, Beban Tetap / Fixed Expenses dan Beban Cadangan untuk penggantian / Reserves for replacement.
Menghitung Pendapatan Bersih dari Properti yakni Pendapatan Kotor dikurangi Biaya Operasional.
Proses Kapitalisasi dari Properti yaitu Proses memilih tingkat Kapitalisasi yang sesuai untuk Properti yang dinilai.
Secara garis besar Skema Metode Kapitalisasi Pendapatan dapat diikuti pada skema Metode Kapitalisasi Pendapatan.

TINGKAT KAPITALISASI
Tingkat Kapitalisasi ( Capitalization rate ) adalah Gabungan dari tingkat suku bunga ( interest rate ) atau return on an investment dan tingkat pengembalian ( recapture rate ) atau return of an investment.

ESTIMASI PENDAPATAN BERSIH TAHUNAN
PENDAPATAN KOTOR POTENSIAL
( – ) KEKOSONGAN DAN KERUGIAN SEWA
( + ) PENDAPATAN LAIN – LAIN
= PENDAPATAN KOTOR EFEKTIF
( – ) BIAYA OPERASIONAL
= PENDAPATAN BERSIH TAHUNAN

PENJELASAN :
PENDAPATAN KOTOR POTENSIAL
PENDAPATAN YANG DIHASILKAN OLEH PROPERTI YANG DIHASILKAN OLEH 100 % TINGKAT HUNIAN ATAS LUAS LANTAI PROPERTI YANG DAPAT DISEWAKAN.
KEKOSONGAN DAN KERUGIAN SEWA
YANG DIPERHITUNGKAN DALAM ELEMEN INI ADALAH TINGKAT KEKOSONGAN DAN KERUGIAN KARENA ADANYA TAGIHAN YANG TIDAK DAPAT DITAGIH.
PENDAPATAN LAIN – LAIN
PENDAPATAN YANG DIPEROLEH KARENA ADA BAGIAN DARI LANTAI PROPERTI LAINNYA YANG TERMASUK DALAM PENILAIAN, DAPAT MENGHASILKAN PENDAPATAN.
PENDAPATAN KOTOR EFEKTIF
PENDAPATAN KOTOR POTENSIAL – KEKOSONGAN DAN KERUGIAN SEWA + PENDAPATAN LAIN – LAIN
BIAYA OPERASIONAL
ADALAH BIAYA YANG BERHUBUNGAN DENGAN OPERASI PROPERTI YANG BIASANYA DIKATEGORIKAN SEBAGAI BERIKUT :
( 1 ) BIAYA TETAP
( 2 ) BIAYA VARIABEL
( 3 ) BIAYA PERALATAN DAN PERBAIKAN
( 4 ) BIAYA CADANGAN PENGGANTIAN

.....................bersambung ke b ...............

Standar Penilaian Indonesia 2 (c)

Standar Penilaian Indonesia 2 (c)

(SPI 2)

Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar

3.9 Nilai Jaminan Pinjaman (Mortgage Lending Value)

Nilai properti yang ditentukan oleh penilai dengan penaksirian secara berhati-hati atas marketabilitas properti dimasa mendatang dengan memperhatikan aspek kesinambungan jangka panjang properti, kondisi pasar local dan normal, dan penggunaan saat ini serta alternatif penggunaan properti penggunaan properti yang sesuai. Elemen-elemen yang bersifat spekulatif tidak dapat diperhitungkan dalam penilaian Nilai Jaminan Pinjaman. Nilai Jaminan Pinjaman akan didokumentasikan secara jelas dan transparan.Definisi Nilai Jaminan Pinjaman terdapat dalam Europa Union Directive 89/647/ECC jo Directive 98/32/EC. Nilai Jaminan Pinjaman merupakan salah satu teknik menganalisa resiko pinjaman, yang dapat digunakan untuk menghitung bobot resiko yang dapat dikenakan pada jaminan pinjaman yang dikuasai oleh bank. Hal ini adalah teknik mengukur resiko jangka panjang dan bukan merupakan dasar penilaian yang sesuai untuk menentukan nilai pada suatu waktu tertentu. Oleh karenanya, nilai ini secara fundamental berbeda dengan Nilai Pasar.

3.10 Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost – DRC)

Adalah metode penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan untuk menentukan nilai dari properti khusus untuk tujuan pelaporan keuangan, dimana data pasar secara langsung tidak didapatkan atau terbatas.

3.11 Ekspensi lain dari nilai yang lebih spesifik untuk mesin-mesin dan peralatan dan/atau situasi khusus, akan didefinisikan dalam PPP 3 – Penilaian Mesin dan Peralatan.

Bambang Budianto

Standar Penilaian Indonesia 2 (b)

Standar Penilaian Indonesia 2 (b)

(SPI 2)

Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar

3.5 Nilai Kena Pajak (Assessed, Rateable, Taxable Value)

Nilai kena Pajak adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundangan-undangan yang berlaku berkaitan dengan penafsiran nilai, atau dan atau penentuan pajak property. Walaupun beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip Nilai Pasar sebagai dasar penafsiran nilai, metodologi penilaian yang digunakan untuk menestimasikan nilai dapat menghasilkan nilai yang berbeda dengan Nilai Pasar sebagaimana telah didefinisikan dalam SPI 1. Oleh karena itu Nilai Kena Pajak tidak dapat dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar sebagaimana didefinisikan dalam SPI 1 kecuali diindikasikan sebaliknya secara eksplisit.3.6 Nilai Sisa (Salvage Value)Nilai Sisa adalah nilai suatu properti, tanpa nilai tanah, seperti jika dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus. Nilai tersebut dapat diberikan dengan atau tanpa memperhitungkan biaya penjualan, dan apabila memperhitungkan biaya penjualan, hasil dihitung dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih (net realisable value)

3.7 Nilai Jual Paksa (Foorced Sale Value)

Nilai Jual Paksa adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relative pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual. Istilah Nilai Likuidasi seringkali digunakan dan memiliki arti sama dengan Nilai Jual Paksa

3.8 Nilai Khusus (Spesial Value)

Nilai Khusus adalah istilah istilah yang berkait dengan unsure luar biasa dari nilai sehingga melebihi Nilai Pasar. Nilai Khusus dapat terajdi, misalnya oleh karena kaitan fisik, fungsi, ataupun ekonomi dari properti dengan properti lainnya seperti property bersambungan. Nilai Khusus merupakan suatu penambahan nilai yang dapat diterapkan untuk pemilik/pengguna tertentu atau pemilik/pengguna prospektif dari properti dan bukan pasar secara keseluruhan. Nilai Khusus hanya dapat diterapkan untuk membeli dengan kepentingan khusus. Nilai penggabungan (marriage value) merupakan penambahan nilai hasil penggabungan dua atau lebih hak atas properti, mereprensentasikan contoh khusus dari nilai khusus. Nilai khusus dapat dikaitkan dengan elemen-elemen Nilai Bisnis yang Berjalan, dan Nilai Investasi atau Nilai Manfaat Ekonomi. Nilai harus memastikan bahwa kreteria tersebut berbeda dengan Nilai Pasar, dengan menyatakan sejelas-jelasnya Asumsi Khusus yang dibuat.

….. bersambung ke (c) …..

Standar Penilaian Indonesia 2 (a)

Standar Penilaian Indonesia 2 (SPI 2)

Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar

3.0 Definisi

3.1 Nilai dalam Penggunaan (Value in Use)

Nilai dalam Pengunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu property tertentu bagi penggunaan tertentu untuk seseorang tertentu dan oleh karena tidak berkaitan dengan Nilai Pasar. Nilai dalam penggunaan ini adalah nilai yang diberikan oleh properti tertentu kepada badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian dari badan usaha tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari properti tersebut atau sejumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya.Definisi akuntansi dari Nilai dalam Penggunaan adalah nilai kini dari estimasi aliran kas yang diharapkan untuk didapat dari penggunaan berkelanjutan atas suatu aset dan dari penjualannya diakhir umur penggunaannya.

3.2 Nilai Investasi (Investment Value)

Nilai properti untuk investor tertentu atau sekelompok investor tertentu untuk tujuan investasi yang teridentifikasi. Konsep Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi (worth) ini mengkaitkan properti khusus dengan investor khusus, kelompok investor, atau badan usaha dengan kreteria-kreteria dan tujuan-tujuan investasi yang teridentifikasi. Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi suatu properti dapat lebih tinggi atau lebih rendah dari Nilai Pasar properti. Istilah Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi hendaknya jangan dirancukan dengan Nilai Pasar properti investasi. Walau bagaimanapun, Nilai Pasar dapat mencerminkan sejumlah penaksiran atas Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi secara individual, atau properti tertentu. Nilai Investasi, atau manfaat ekonomi berkaitan dengan Nilai Khusus (lihat SPI 2 butir 3.8).

3.3 Nilai Bisnis yang Berjalan (Going Concern Value)

Nilai Bisnis yang Berjalan adalah Nilai suatu bisnis secara keseluruhan. Konsep ini meilbatkan penilaian suatu bisnis yang berjalan, dimana alokasi atau pembagian dari Nilai Bisnis Yang Berjalan secara keseluruhan menjadi bagian-bagian penting yang memberikan kontribusi kepada keseluruhan bisnis, tetapi tidak satu pun dari komponen tersebut membentuk dasar untuk Nilai Pasar. Oleh karena konsep Nilai Bisnis yang Berjalan dapat diterapkan hanya pada property yang merupakan bagian penyertaan badan usaha atau perusahaan.3.4 Nilai Asuransi (Insurable Value)Nilai Asuransi adalah nilai property sebagaimana yang diatur berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci.

….. bersambung ke (b) …..

Bambang Budianto penilaian appraisal valuer