Syarat penilai

PERSYARATAN DAN TUGAS – TUGAS PENILAI PROFESIONAL


I. PROFESI PENILAI

1. PROFESI
Kegiatan profesi berbeda dari kegiatan perdagangan atau industri jasa lainnya.
Perbedaan ini terletak pada faktor – faktor :

1. Kegiatannya bersifat khusus / spesialis, dan dilakukan dengan standar kompetensi yang tinggi.

2. Didukung oleh hadirnya suatu badan / lembaga yang secara kontinyu mengembangkan pengetahuan di bidang tersebut, sebagai hasil dari kontribusi para anggotanya
.
2. PENILAI
Apakah penilaian merupakan suatu profesi? Jawabannya adalah YA, karena :

1. Untuk menjalankan kegiatan penilaian, penilai harus memiliki kompetensi yang tinggi didukung oleh pengetahuan dalam bidang keahlian masing – masing.

2. Para penilai terhimpun pada suatu wadah asosiasi yang mengharapkan kontribusi anggotanya agar dapat terus berkembang, baik dari aspek pengetahuan maupun kompetensinya.

3. Penilai khususnya di Indonesia memiliki Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia yang harus ditaati oleh semua anggotanya, dan secara terus menerus disempurnakan serta diselaraskan dengan perkembangan ekonomi dunia dan Standar Penilaian Internasional.

II. PROFESIONALISME

Profesionalisme sering juga dibedakan atau dibandingkan ke amatiran, dimana seseorang dapat dikatakan professional bila dia hidup atau memperoleh pendapatan finansial atas kegiatannya. Sudah tentu dia paling tidak dianggap sebagai orang yang kompeten melaksanakan tugasnya sehingga pantas untuk menerima imbalan jasa professional yang wajar. Sedangkan amatir diartikan sebagai seseorang yang belum secara penuh menjalani profesinya, antara lain karena tingkat kompetensinya, ketekunannya atau faktor lain yang menyebabkan belum terpenuhinya persyaratan profesionalisme.

PERSYARATAN SEBAGAI PROFESIONAL
Seseorang penilai dapat dikatakan Profesional bila dia memenuhi semua persyaratan yang saling terkait di bawah ini :
1. TAHU
Penilai sudah tentu harus menguasai secara penuh dan menyeluruh pengetahuan yang terkait dengan bidang kegiatannya.
Pengetahuan tersebut mencakup :

a. Teori Penilaian
Pemahaman tentang teori penilaian akan memudahkan penilai dalam mempertanggung jawabkan hasil kerjanya.

b. Kompetensi tinggi dalam berpraktek
Kemampuan atau kompetensi yang tinggi dapat dimiliki oleh seseorang dari ketekunan, dedikasi dan pengalaman.

c. Peraturan – peraturan yang terkait dengan tugas penilaian
Peraturan-peraturan tersebut antara lain hukum pertanahan, Undang Undang Perbankan, Undang Undang Pasar Modal, Undang Undang Perusahaan Terbatas, Perpajakan dll.

d. Pengetahuan – pengetahuan yang menunjang tugas penilaian
Pengetahuan tersebut antara lain perubahan nilai tukar mata uang, bunga bank, harga bahan bangunan, upah buruh, bea masuk dll.

e. Pemahaman tentang Standar Penilaian
Dalam hal ini sebaiknya penilai paham tentang SPI dan Standar Internasional, sehingga siap melaksanakan tugas dimana saja ; dan dapat menjelaskan keduanya, bila diperlukan.

2. TAAT
Setiap profesi memiliki aturan yang dituangkan dalam Kode Etik, yang antara lain mengatur batasan sejauh mana penilai dibenarkan atau tidak dibenarkan untuk melakukan.
Disamping aturan yang dicakup oleh Kode Etik, dalam hal ini Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), penilai juga harus mematuhi peraturan – peraturan umum lainnya, baik peraturan yang terkait langsung dengan profesinya, seperti peraturan perbankan, peraturan pasar modal, maupun peraturan yang tidak secara langsung terkait dengan kegiatan profesinya, peraturan perpajakan dan lain – lain.
Semua aturan harus senantiasa dipahami dan ditaati oleh semua individu penilai yang ingin diakui sebagai penilai yang Profesional.

3. TANGGUNG JAWAB
Tanggung jawab seorang penilai profesional mencakup :
a. Tanggung Jawab pada Tuhan
Sebagai ciptaan Tuhan, diharapkan penilai menyadari bahwa segala tindakannya selalu diketahui oleh Yang Maha Menciptakan. Oleh karenanya dia selalu harus siap mempertanggung jawabkan hasil kerjanya pada Tuhan.
b. Tanggung Jawab pada Negara dan Bangsa
Kita pasti pernah mendengar bahwa jatuhnya industri perbankan atau bahkan terjadinya krisis ekonomi di Indonesia dikatakan akibat juga dari perilaku penilai yang tidak professional. Lalu bagaimana kita mempertanggungjawabkannya?
c. Tangung Jawab pada Pengguna Jasa
Hasil kerja penilai harus dapat dipertangungjawabkan kepada pengguna jasa sampai kapanpun, dengan demikian bila terjadi mal praktek pengguna jasa dapat mengadukannya kepada Dewan Penilai.
d. Tangung Jawab pada Sesama Profesi
Setiap penilai hendaknya sadar bahwa apabila dia melakukan kesalahan, maka dia telah juga mencemarkan nama sesama profesi. Sebaliknya perilaku yang baik akan membangun citra yang baik pula bagi sesama profesi.
e. Tanggung Jawab pada Keluarga
Dengan selalu mengingat bahwa penilai bertangung jawab pada keluarga yang dicintainya, maka penilai akan selalu taat pada semua peraturan, antara lain agar keluarga dapat disejahterakan dengan cara yang benar, tidak melanggar hukum dan tatanan etika yang lain.
Khususnya mengenai ketaatan dan tanggung jawab penilai akan dibahas lebih dalam pada sesi Kode Etik Penilai Indonesia.

4. TEKUN
Yang dimaksud dengan tekun disini adalah secara terus menerus dan berkesinambungan menjalani profesi ini, dan selalu mengembangkan pengetahuannya sebagaimana mestinya.
Dengan demikian diharapkan penilai tersebut tetap setia secara aktif berkarya pada bidang penilaian dan atau bidang terkait lainnya.
Ketekunan juga dapat dilihat dari kepedulian seseorang pada eksistensi dan kegiatan organisasi profesinya, termasuk upayanya dalam mengembangkan profesi itu sendiri.
Beraktivitas secara terus menerus di bidang penilaian akan menambah pengetahuan dan pengalaman bagi penilai tersebut.
Oleh karenanya dipersyaratkan bagi setiap profesi, untuk tetap tekun dibidangnya. Sebagai contoh, di Malaysia seseorang yang baru lulus dari Universitas, untuk dapat ujian untuk memperoleh izin , harus menunjukkan ketekunannya selama 10 (sepuluh) tahun.

5. TERTIB
Yang dimaksud dengan tertib disini adalah kesanggupan penilai untuk meng ’organize’ dirinya sendiri dan kelompok kerjanya. Tertibnya seorang penilai dapat dilihat pada :

- Komitmen terhadap waktu, untuk selalu tepat waktu menghadiri rapat atau pertemuan apapun, baik untuk keperluan dinas maupun bukan dinas.
- Komitmen terhadap janji, untuk menyerahkan laporan hasil kerja, untuk menelepon seseorang dan untuk kegiatan – kegiatan lainnya.
- Penampilan sehari – hari, yaitu senantiasa rapi, tidak berlebih – lebihan, sesuai dengan kaidah dan norma yang berlaku pada dunia usaha secara umum, khususnya professional.
- Komitmen pada tugas, yaitu bekerja dengan sepenuh hati, serius, konsentrasi, bertanggung jawab dan sanggup bekerjasama dalam tim kerja, serta mengikuti prosedur yang telah ditetapkan.

6. TELITI
Setiap pekerjaan memerlukan ketelitian, agar dapat diperoleh hasil kerja yang optimal. Pada bidang penilaian, jelas bahwa kepercayaan yang diberikan oleh pemberi tugas harus dilaksanakan dengan tingkat kompetensi dan ketelitian yang tinggi pula.
Teliti dalam menerima tugas, termasuk memahami lingkup kerja yang dikehendaki, teliti dalam meminta data yang diperlukan, teliti dalam melakukan analisis dan perhitungan, serta teliti dalam menggunakan kata - kata dan terminologi pada laporan yang dibuatnya.
Ketelitian juga dapat dilihat dari kesanggupannya melihat kekurangan pada dirinya, kelompok kerjanya dan laporan hasil kerjanya.
Semua 6 (enam) syarat diatas secara lengkap wajib dimilki oleh seseorang yang ingin diakui sebagai penilai yang professional.

III. TUGAS – TUGAS PENILAI
Tugas seorang penilai mencakup, namun tidak terbatas pada hal - hal berikut ini :
a. Memahami tugas yang diberikan
Tugas penilaian akan mudah dipahami, bila identifikasi masalah telah dilakukan dengan teliti.

b. Menyiapkan diri untuk bertugas
Setiap penilai harus dalam kondisi sehat untuk melaksanakan tugas, karena setiap tugas akan berhasil baik bila dilakukan dengan konsentrasi penuh.

c. Melakukan inspeksi fisik atas aset yang dinilai dengan teliti
Inspeksi sebaiknya tidak dilakukan dengan terburu-buru, karena inspeksi memerlukan ketelitian.

d. Mengumpulkan semua data yang diperlukan
Daftar data yang diperlukan harus sudah disiapkan sebelum inspeksi lapangan dimulai.

e. Melakukan verifikasi atas data yang diterima

f. Melakukan analisis terhadap data dan perhitungan nilai

g. Memeriksa kembali semua hasil perhitungan

h. Menyusun Laporan penilaian
Laporan penilaian disusun sesuai dengan format yang dikehendaki, mengacu pada tujuan penilaian.

i. Menyiapkan, kelengkapan laporan
Penilai harus paham tentang dokumen-dokumen apa yang perlu dilampirkan dalam laporan penilaian.

j. Memeriksa kelengkapan laporan

k. Menyatukan laporan untuk dijilid
Penyajian laporan juga menjadi tugas dan tanggung jawab penilai.

l. Mempertanggung jawabkan hasil penilaian.
Perlu dipahami, bahwa penilai setiap saat harus siap untuk mempertangung jawabkan hasil penilaian yang dilakukan.
Oleh karenanya penyimpanan kertas kerja dan data pendukung harus dilakukan dengan rapih dan mudah dicari kembali saat diperlukan.
Dari tugas – tugas diatas jelaslah bahwa penilai wajib memahami teori dan praktek secara mendalam.
Keseluruhan tugas tersebut harus dilaksanakan secara :
- Profesional, dengan kompetensi tinggi dengan mengikuti standar dan taat pada kode etik.
- Independen, tidak terlalu tergantung pada pihak – pihak yang bertransaksi atau pihak yang memiliki kepentingan
- Obyektif, bekerja dengan fokus dan konsentrasi penuh tanpa pengaruh apapun, dan tidak memihak
- Fair (adil), dimana hasil kerja harus adil bagi seluruh pihak terkait, dan telah mempertimbangkan berbagai faktor.

Profesi Appraisal

APPRAISAL (Penilaian Asset) Proses pekerjaan seorang Penilai dalam memberikan suatu estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu properti, baik harta berwujud (tangible assets) maupun harta tidak berwujud (intangible assets), berdasarkan hasil analisis terhadap fakta-fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. Penilaian dilaksanakan sesuai dengan ketentuan baku yang telah ditetapkan dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang dikeluarkan bersama oleh ; organisasi MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia), GAPPI (Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia), Direktorat Pembinaan Akuntan dan Jasa Penilai Dirjen Lembaga Keuangan Departemen Keuangan, Direktorat PBB Dirjen Pajak Departemen Keuangan dan Direktorat Bina Sarana Perdagangan Dirjen Perdagangan Dalam Negeri Departemen Perindustrian dan Perdagangan RI. Ruang lingkup jenis harta kekayaan (asset) yang dapat dinilai, sesuai dengan kelompoknya yaitu ; 1.HARTABERWUJUD (Tangible Assets) a. Real Property b. Personal Property 2. HARTA TAK BERWUJUD (Intangible Assets) a. Hak Patent b. Goodwill c. Merek Dagang d. Franchise e. Lisensi, dll. 3. SURAT BERHARGA (Marketable Securities) a. Saham b. Obligasi c. Deposito d. Investasi, dll. 4. PENILAIAN USAHA (Business Valuation) 5. PENGAWASAN PROYEK (Inspection Field Service) atau Pengawasan Penggunaan Kredit Bank. Jasa penilaian dapat digunakan untuk kepentingan secara umum, tetapi saat ini pemanfaatannya lebih banyak digunakan oleh dunia usaha dan Instansi Pemerintah. Tujuan dan alasan dilakukannya penilaian terhadap harta kekayaan, pada hakekatnya mencakup hal-hal berikut ini : · Melengkapi aplikasi pinjaman. · Pengembangan dan rehabilitasi perusahaan dengan fasilitas investasi dari Pemerintah. · Perusahaan yang akan "go public". · Penutupan asuransi. · Perusahaan merger / akusisi. · Pemindahan hak. · Likwidasi perusahaan. · Penetapan NJOP Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Pihak-pihak yang dapat memanfaatkan jasa penilaian yaitu ; PEMERINTAH : a. Pengenaan tarip pajak, b. Menghitung dan mengetahui kekayaan nasional, c. Dalam rangka penggabungan usaha/penambahan modal bagi perusahaan negara atau investasi dibidang-bidang lain, d. Hibah (termasuk bantuan dari pihak lain), e. Penilaian proyek sebelum diserahkan kepada pemerintah, f. Menutup asuransi, g. Jual-beli, h. Pembebasan tanah, dsb, i. Penilaian sarana umum untuk penentuan tarip yang wajar (seperti: PLN, Perumtel, Jalan Tol, dsb). LEMBAGA KEUANGAN (Bank dan Non Bank) : a. Dasar pengeluaran kredit (pinjaman) dan leasing, b. Jaminan hipotek, c. Dasar perhitungan untuk dijual bila harus dilelang, d. Menghitung kekayaan bank atau nasabah, dsb PERUSAHAAN ASURANSI : a. Dasar pengenaan tarif polis (premi asuransi), b. Dasar menetapkan ganti rugi, c. Jaminan, dsb. PERUSAHAAN LELANG dan PENGADAIAN : a. Menetapkan dasar harga dasar lelang, dsb. BADAN PELAKSANA PASAR MODAL : a. Penentuan nilai aktiva perusahaan yang akan go public, b. Penentuan nilai saham, dsb. PRIBADI / PERORANGAN / MASYARAKAT : a. H i b a h, b. Penggabungan / pendirian / pembagian usaha dan harta, c. Pembagian harta / dan warisan, d. Jual-beli / lelang, e. Menutup asuransi, f. Memutuskan kredit / jaminan hipotek

SPI (B)

SPI (A)

Optimalisasi

CONTOH
LOKASI ASET
Lokasi properti terletak di sebelah Timur Jln. Sudirman, yang termasuk wilayah Kel. Braga, Kec. Pasirkalili, Kota Bandung. Jalan Sudirman adalah lalu lintas utama di daerah tersebut yang merupakan lalu lintas 1 (satu) arah yaitu dari arah Utara ke Selatan dengan intensitas pemakaian sangat tinggi. Perkerasan jalan, Jln. Sudirman terbuat dari asphalt hotmix dengan lebar  14 meter dan dilengkapi dengan saluran air dan trotoar dan terbagi menjadi 2 lajur (kendaraan bermotor dan kendaraan tidak bermotor).
Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik, telepon dan air bersih, namun belum disambungkan ke lokasi.
Lokasi obyek penilaian mudah dicapai dari arah alun2 Bandung (Timur) memasuki Jln. Sudirman menuju lokasi aset.
Lokasi obyek penilaian terletak di daerah Komersial dan merupakan daerah bebas banjir. Beberapa bangunan yang berada di sekitar lokasi yang dapat dijadikan petunjuk antara lain H.Perdana Wisata, Matahari dan Kantor POS. Alun2 Bandung terdapat di sebelah Timur ± 800 meter, sedangkan di sebelah Timur ± 200 meter terdapat Hotel Perdana Wisata.
DATA PROPERTI
Data Tanah
Tanah tersebut terdiri dari 1 (satu) Surat Bukti Kepemilikan yaitu : Sertipikat Hak Pengelolaan No. 001 yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kotamadia Bandung pada tanggal 24-12-1994, terakhir tercatat atas nama PD. Kerta Wisata berkedudukan di Bandung, dengan luas 10.917 m2, sesuai dengan Gambar Situasi No. 1940/1994 tanggal 18-05-1994.
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut.
- Barat : Toko Maju
- Utara : Rumah Tinggal
- Timur : Jl. Sudirman
- Selatan : Toko Sederhana
Bentuk tanah menyerupai empat persegi panjang dengan ukuran yang menghadap jalan 105 meter dan panjang ke belakang 99 meter. Kontur tanah datar dengan ketinggian tanah sama dengan permukaan jalan di depannya.
ANALISA OPTIMALISASI TERHADAP PEMANFAATAN PERATURAN TATA KOTA
Sesuai dengan peraturan tata kota yang dikeluarkan oleh Pemerintah Kota Bandung lokasi obyek studi dapat diuraikan sebagai berikut.
Peruntukan : Komersial (Perdagangan dan Jasa)
Koefisien Lantai Bangunan : 3,0
Koefisien Dasar Bangunan : 75 %
Garis Sempadan Bangunan : 4 – 22 – 4
Jumlah Lantai : 5 lantai
Ketinggian Bangunan : 22 m
Berdasar ketentuan di atas maka dapat diperoleh analisa sebagai berikut.
No. Deskripsi. Eksisting. Sesuai Peraturan. Keterangan
1. Luas Tanah (m2) 10.917 10.917 -
2. Luas Dasar Bangunan (KDB 75%) - 8.187,75 Belum dimanfaatkan
3. Luas Lantai (m2) - 32.751 Belum dimanfaatkan
4. Jumlah Lantai - 5 Belum dimanfaatkan

Saat ini tanah belum dimanfaatkan secara optimal. Terdapat tanah seluas 2.566 m2 yang telah diconblok dan disewa oleh pihak lain untuk dimanfaatkan sebagai lahan parkir. Dengan adanya beberapa perjanjian dengan beberapa pihak untuk mengembangkan sebagai hotel sebenarnya lahan ini mempunyai potensi ekonomi yang tinggi.
NILAI PROPERTI
Nilai properti berdasarkan penilaian adalah sebesar Rp 30.021.750.000.
analisa sewa
Berdasar data yang diperoleh dari PD. Kerta Wisata besarnya pendapatan sewa yang diperoleh dari penyewa dari tahun 1999 sampai dengan tahun 2001 adalah sebagai berikut .

No. Properti. Besar Sewa per Tahun (Rp. 000)
99 00 01
1. Tanah Kosong 3.000.000 3.450.000 3.795.000
Dari data di atas dapat dilakukan analisa sebagai berikut

a. Pertumbuhan Sewa
Selama 5 tahun rata-rata pertumbuhan nilai sewa adalah 12,47% per tahun. Apabila dilihat angka pertumbuhan tersebut relatif cukup karena berada dalam koridor rata-rata inflasi yang berkisar antara 5%-10%.
b. Nilai Sewa per Meter Persegi
Sebagai suatu properti komersial, manfaat aset dapat diukur dari nilai sewa yang dihasilkan per m2 bangunan. Apabila dilihat dari nilai sewa tahunan terakhir (tahun 2001) maka dapat dilakukan analisa sebagai berikut .
Luas Tanah yang Disewa : 2.566 m2
Nilai Sewa per Tahun : Rp 3.795.000
Nilai Sewa per Bulan : Rp 3.795.000 : 12 = Rp 316.250
Nilai sewa per m2 per Bulan : Rp 316.250 : 2.566 = Rp 125
Apabila dilihat dari potensi nilai tanah dibandingkan dengan nilai sewa yang diperoleh sangatlah kecil, sehingga secara ekonomi aset di Jln. Mangkubumi ini tidak memberikan kontribusi.
c. Analisa Alternatif Optimalisasi Aset
Berdasar analisa makro dan beberapa perjanjian yang telah ditandatangi untuk pemanfaatan aset di Jln. Sudirman ini maka aset tersebut memang mempunyai potensi untuk dikembangkan menjadi hotel.
Dengan tanah seluas 10.917 m2 dan peraturan tata kota yang ada maka luas bangunan yang dapat dibangun di atas tanah tersebut adalah seluas 3 x 10.917 m2 = 32.751 m2. Dengan luas bangunan tersebut dapat dibangun hotel sekelas bintang 4 dengan jumlah kamar sekitar 325 kamar.
Dengan menggunakan analisa Ground Lease Approach maka dapat ditentukan nilai potensi sewa tanah apabila dilakukan kerjasana dengan investor. Berdasar analisa Ground Lease Approach nilai sewa tanah dihitung berdasarkan persentase dari revenue yang dihasilkan oleh kamar hotel tersebut. Berdasar hasil riset yang dilakukan oleh HVS International nilai sewa untuk tanah yang disewakan untuk pengembangan hotel adalah berkisar antara 4% - 7% dari revenue kamar hotel. Berdasar hal itu maka dapat dihitung nilai sewa tanah tersebut apabila akan disewakan kepada investor untuk pembangunan hotel sebagai berikut .

Asumsi
Luas bangunan : 32.751 m2
Tipe Hotel : Bintang 5
Jumlah Kamar : 325 kamar
Average Room Rate : Rp 350.000
Average Occupancy Rate : 60%
Jumlah Hari Operasi : 365 hari per tahun
Nilai sewa : 4% - 7% dari room revenue

Analisa
Jumlah Kamar (NR) = 325
Hari Operasi (OD) = 365
Jumlah Kamar Tersedia (NR x OD) = 118,625
Rata-rata Occupancy Rate (OR) = 60.00%
Kamar Terhuni (NR x OD x OR) = 71,175
Rata-rata Room rate (RR) = 350,000
Room Revenue = 24,911,250,000
Nilai Sewa Tanah (4%) = 996,450,000
Nilai Sewa Tanah (5%) = 1,245,562,500
Nilai Sewa Tanah (6%) = 1,494,675,000
Nilai Sewa Tanah (7%) = 1,743,787,500

Berdasar analisa di atas diperoleh nilai potensi sewa tanah adalah berkisar antara
Rp 996.450.000 sampai dengan Rp 1.743.787.500 per tahun. Nilai tersebut dapat dijadikan sebagai dasar di dalam melakukan negosiasi dengan investor yang akan bekerja sama.
KESIMPULAN DAN SARAN
- Berdasar analisa di atas maka dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut :
Secara lokasi aset mempunyai potensi ekonomi yang tinggi karena terletak di kawasan komersial utama Kota Bandung.
- Manfaat ekonomi masih belum optimal jika dilihat dari nilai sewa yang diperoleh dibandingkan dengan nilai aset.
Selain itu beberapa saran yang dapat dipertimbangkan untuk optimalisasi pemanfaatan aset adalah :
- Untuk meningkatkan optimalisasi pemanfaatan dapat dilakukan pengembangan tanah menjadi hotel dengan cara kerja sama dengan investor baik secara joint venture maupun BOT (Built, Operate & Transfer)
- Untuk menentukan nilai sewa analisa Ground Leasec Approach dapat digunakan dalam negosiasi dengan investor

Bambang Budianto Penilanan

LDA

LAND DEVELOPMENT METHOD
CONTOH
Tanah dengan luas 10,5 ha, cocok untuk dikembangkan sebagai daerah pemukiman karena jalan masuk memadai. Daerah sekitar tanah ini telah berkembang dan tersedia data tanah yang telah dikembangkan sebagai perumahan, data pertahun adalah sebagai berikut : tahun ke 1=15.000 m2, tahun ke 2=30.000 m2 dan sisanya terjual tahun ke 3. Tanah yang digunakan untuk sarana dan prasana kurang lebih 35%, Harga jual tanah matang Rp 45.000;/m2 dengan apresiasi harga tanah pertahun diperkirakan 15%

Asumsi2 :
1.Penentuan biaya pengembangan berdasarkan rencana pembangunan dan kondisi2 umum meliputi sarana pelengkap dan prasarana, pekerjaan pematangan tanah, survey, pembangunan jalan, system penyediaan air bersih, instalasi dan drainase
2.Seluruh pendapatan diperoleh dari hasil penjualan tanah kavling.
3.Biaya2 administrasi, perijinan dan biaya lainnya adalah wajar
4.Keuntungan yang wajar bagi developer/pengembang
Tanah yang dibangun luasnya 10,5 ha (105.000 m2)
Tanah yang digunakan untuk sarana dan prasarana kurang lebih 35% (36.750 m2)
Tanah yang dapat dijual/tanah efektif seluas 105.000 m2 – 36.750 m2 = 68.250 m2
Dalam penilaian tanah ini, diasumsikan bahwa kegiatan pembangunan dan penjualan tanah akan dilaksanakan secara bertahap dalam waktu 3 tahun
Nilai tanah diperoleh dengan menghitung nilai sekarang (present value) dari tanah efektif yang dapat dijual, yang diproyeksikan.
Nilai sekarang dari tanah ini ditentukan dengan menggunakan proses diskonto/diskon faktor dengan tingkat suku bunga 18 % pertahun
Tahun. Luas yg terjual(m2). Harga (Rp/m2). Pendapatan (Rp)
1 15.000 45.000 675.000.000
2 30.000 52.000 1.560.000.000
3 23.250 60.000 1.395.000.000

Jumlah yang diproyeksikan 3.630.000.000

Biaya yang diproyeksikan :
- Biaya ijinan :Rp. 126.494.000;
- Biaya umum, administrasi dan pemasaran :Rp. 145.697.000;
- Biaya pengembang sarana dan prasarana :Rp. 756.875.000;
- keuntungan developer (20%) :Rp. 726.000.000; (+)
Jumlah biaya yang diproyeksikan Rp. 1.755.066.000;

Nilai tanah mentah yang diproyeksikan =
Rp, 3.630.000.000; - Rp. 1.755.066.000; = Rp. 1.874.934.000;
Nilai tanah mentah yang diproyeksikan/m2 tanah matang adalah :
Rp. 1.874.934.000; : 68.250 = Rp. 27.471,56;

Thn. Ls tanah yg terjual. Nilai tanah yg diproyeksikan. Diskon faktor 18%. Nilai skr
1 15.000 412.073.400 0,8474576 349.214.746
2 30.000 824.146.800 0,7181844 591.889.400
3 23.250 638.713.770 0,6086309 388.740.919
Jumlah 1.329.845.065

Nilai tanah mentah per m2 = Rp. 1.329.845.065 : 105.000 = Rp. 12.665,19;
Dibulatkan Rp. 12.600;/m2

Bila nilai pasar dari tanah mentah, dapat diperoleh data jual belinya disekitar lokasi yang direncanakan untuk dikembangkan, misal Rp 11.500;/m2
Maka dari hasil penilaian berdasarkan metode data pasar dan penilaian berdasarkan metode pengembangan tanah (land development method) dapat digunakan proses berat (weight process)
Dalam menentukan perbandingan beratnya, ditentukan data mana yang lebih dapat dipercaya, asal sumber data, lokasi data, keadaan tanah dan lain2nya yang diperlukan dalam penilaian.
Apabila dari kedua metode tersebut diatas, data yang diperoleh mempunyai tingkat validitas yang sama, maka perbandingan berat dengan metode perbandingan data pasar dan metode pengembangan tanah (land development methot) dapat diambil masing2 50%

Kesimpulan
Metode Penilaian. Perbandingan berat. Nilai Rp/m2. Nilai Pasar Rp/m2
Data Pasar 50% 11.500 5.750
Pengembangan Tanah 50% 11.600 6.300
Total 12.050
Dibulatkan 12.000

Jadi Nilai Pasar dari tanah tersebut adalah Rp. 12.000; permeter persegi

Bambang budinto penilaian
http://bambang77001.blogspot.com
Bambang77001@yahoo.com
Bambang77001@gmail.com

DCF

METODE ARUS KAS
(Discounted Cash Flow/DCF)
Pengertian metode arus kas
Arus kas dalah perbedaan antara total peneriman/pemasukan dan total pengeluaran/pemakaian dana dalam suatu periode waktu tertentu.
Untuk menentukan nilai suatu property dengan metode kapitalisasi pendapatan dapat digunakan arus kas yang kemudian dikenal dengan metode discounted cash flow atau metode arus kas yang didiskonto.
Arus kas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu property baik sekarang maupun dimasa yang akan datag dengan memperhatikan data2 dimasa yang lampau. Juga dengan metode ini nilai pasar suatu property akan dapat lebih akurat diperhitungkan tanpa melakukan banyak asumsi2 yang dimasa akan dating memungkinkan terjadinya suatu kondisi yang gatgal. Metode arus kas yang terdiskonto sangat tepat digunakan pada kondisi suatu negara secara makro dan mikro ekonomi dan keadaan tidak stabil.
Cara termudah untuk memperlihatkan suatu cash flow atau arus kas adalah melalui cash flow atau arus kas diagram, dimana, dimana setiap cash flow/arus kas dinaytakan sebagai arus kas penerimaan dan arus kas pengeluaran.
Dalam penilaian properti arus kas penerimaan mengikuti aturan dalam penilaian yaitu suatu penerimaan yang dapat diperoleh dari properti itu sendiri. Sedang arus kas pengeluran adalah terdiri dari biaya2 yang harus dipersiapkan agar property dapat menghasilkan pendapatan. Biaya2 ini terdiri dari biaya tetap (fixed expenses), biaya tidak tetap (variable expenses) dan biaya pengganti (reserves for replancement) yang harus memenuhi norma2 penilaian.
Dengan memegang prinsip antipasti (principle of antipation), proyeksi arus kas adalah yang terpenting dalam penilaian, karena itu proyeksi arus kas harus sesuai dengan seluruh data pasar yang tersedia, dengan melakukan analisa data pasar secara cermat. Proyeksi arus kas akan dapat menghasilkan Nilai Pasar yang akurat, bila proyeksi arus kas dibuat berdasarkan data pasar yang akurat dan dapat dipercaya.
Selain prediksi arus kas yang akurat, penilaian dengan metode arus kas terdiskonto akan dipengaruhi oleh jangka proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas yang dapat dikatakan akurat yang digunakan oleh penilai.
Jangka waktu proyeksi arus kas yang dapat dianggap cukup akurat adalah 5-10 tahun. Dalam analisa Metode Kuantatif dapat dibandingkan secara statistic bahwa semakin pendek jangka waktu proyeksi, maka harapan akan terpenuhinya prediksi arus kas lebih besar, dengan kata lain probabilitas berhasilnya prediksi arus kas semakin besar.

PROYEKSI ARUS KAS
Jangka waktu proyeksi arus kas rata2 dapat dianggap cukup akurat untuk jangka 10 tahun. Jangka waktu arus kas dimungkinkan dapat lebih panjang, maupun lebih pendek tergantung keyakinan penilai.
Beberapa hal penting yang perlu diperhatikan dalam merencanakan proyeksi arus kas dengan metode arus kas yang terdiskonto (discounted cash flow method) adalah sebagai berikut :
1.Tarif sewa pasar saat uni dan data naik maupun turun tarif sewa dimasa yang akan datang berdasarkan siklus properti sewa.
2.Tarif sewa yang berlaku saat ini tergantung pada yang dinilai dan penyesuai tariff sewa sesuai data pasar
3.Perkiraan tingkat hunian untuk mementukan proyeksi tingkat hunian berdasarkan data gedung yang dinilai dengan pasar properti sewa.
4.Estimasi besarnya penerimaan yang dapat ditagih dari penyewa karena satu dan lainhal dari estimasi kerugian yang disebabkan ada tenggang waktu kosong karena sewa berakhir dan biaya persiapan untuk ruang penyewa pengganti dan biaya agen pemasaran
5.Proyeksi pengeluaran yang terdiri dari biaya tetap, baiay variable dan biaya cadangan yang harus disesuaikan dengan kondisi pasar dan kondisi gedung yang dinilai.
6.Perkiraan nilai pasar gedung pada akhir masa proyeksi arus kas (reversion) dan yang mungkin timbul karena transasksi properti.
7.Pengaruh ekonomi makro, antara lain perubahan besarnya inflasi suatu Negara, jumlah uang yang beredar dalam suatu Negara.
8.Diskon factor/tariff diskonto yang digunakan (discount rate)
9.Siklus bisnis yaitu kondisi ekonomi suatu Negara dan perkembangan ekonomi dimasa yang akan datang.

PENERAPAN METODE ARUS KAS
Penilaian dengan metode arus kas biasanya digunakan sarana komputer untuk mempermudah penilai melakukan perhitungan.
Dalam beberapa hal dimana proyeksi arus kas sederhana pekerjaan penilaian dapat dilakukan dengan bantuan tabel penilaian dan kalkulator.

Bambang Budianto Penilaian
http://bambang77001.blogspot.com
bambang77001@yahoo.com
bambang77001@gmail.com