Highest Best and Used
Peraturan perencanaan kota untuk bangunan berlantai banyak
Ketentuan planologis
Ketentuan ini mengatur agar setiap perencanaan fisik lahan yang dimohonkan RTLB nya sesuai dengan :
a.Jenis peruntukan dan penggunaan yang ditentukan Tata Kota
b.Tidak melampaui Batas Intensitas Bangunan yang ditentukan
c.Orientasi dan keselarasan massa bangunan didalam Daerah Perencanaan
d.Penyediaan sarana2 umum didalam Daerah Perencanaan
Optimalisasi luas lantai bangunan
Faktor2 yang mempengaruhi optimalisasi luas lantai bangunan
Koeffisien Dasar Bangunan (KDB)
Koeffisien Lantai Bangunan (KLB)
Koeffisien Dasar Hijau (KDH)
Tuntutan terhadap fasilitas penunjang
Catatan :
KDB = Luas lantai dasar : luas tapak/tanah perencanaan. (satuan dalam %)
Misal : KDB = 55 %.
KLB = Luas lantai total bangunan : luas tapak/tanah perencanaan. (tanpa satuan)
Misal : KLB = 3
KDH = Luas daerah hijau/terbuka : luas tapak/tanah perencanaan. (satuan dalam %)
Misal : KDH 15 %
Ketinggian Bangunan = Tinggi maksimu yang diperkenankan (tanpa satuan)
Misal : Ketinggian bangunan = 8
Fasilitas penunjang/parkir
Kantor : 1 Parkir untuk 100 m2 lantai bruto
Pusat perbelanjaan : 1 parkir untuk 60 m2 lantai bruto
Hotel :
a.Bintang 4&5 : 1 Pakir untuk setiap 5 kamar/room
b.Bintang 2&3 : 1 Parkir untuk setiap 7 kamar/room
c.Bintang 1 : 1 Parkir untuk setiap 10 kamar/room
- Apartemen
a.Unit dengan luas > 90 m2 : 1 Parkir untuk 1 unit
b.Unit dengan luas 70-90 m2 : 1 Parkir untuk 2 unit
c.Unit dengan luas <70 m2 : 1 Parkir untuk 5 unit
Perhitungan luas lantai :
1.Daerah luas lantai dasar bangunan maksimum harus berada didalam GSB
2.Basement untuk parkir dan bangunan parkir diatas tanah tidak diperhitungan dalam KLB asal tidak melebihi 50% KLB yang ditetapkan
3.Basement tidak dipergunakan untuk parkir diperhitungkan penuh sebagai luas lantai bangunan
4.Untuk bangunan khusus parkir diperkenankan 150% KLB yang ditetapkan
5.Luas basement boleh lebih besar dari luas lantai bangunan asal tidak melampaui GSB
....bersambung ke HGU 2...
Selasa, 20 Mei 2008
Senin, 05 Mei 2008
Perusahaan pribadi 1c
…………… sambungan ……………………
PERTUMBUHAN ( GROWTH)
Angka pertumbuhan untuk perusahaan pribadi dapat diestimasi dengan melihat riwayat pertumbuhan atau secara mendasar ( reinvestment rate dan return on capital ).
Estimasi pertumbuhan
Dalam mengestimasi pertumbuhan perusahaan publik . menggunakan tiga sumber yaitu riwayat pertumbuhan , estimasi ahli analisis , dan hal – hal yang mendasar . sedangkan perusahaan pribadi tidak akan mendapatkan analisis yang memprediksi pertumbuhan , dan riwayat pertumbuhan harus digunakan dengan hati – hati . perubahan sistem akuntasi seperti yang dilakukan perusahaan publik akan menimbulkan celah antara pertumbuhan waktu sebelumnya dengan estimasi pertumbuhan dari analis. Tingkat pertumbuhan yang diharapkan dalam pendapatan operasional adalah hasil :
Angka pertumbuhan yang diharapkan = angka investasi kembali X Pengembalian modal ( RoC).
Ilustasi 24.8 : ESTIMASI ARUS KAS UNTUK YANKEES
Kita akan mengasumsikan suatu 3 % laju pertumbuhan untuk selamanya untuk pendapatan usaha. Untuk menghasilkan pertumbuhan ini , kita akan berasumsi bahwa orang amerika akan mendapat 20% pada investasi mereka yang baru . hasil ini adalah suatu tingkat pendapatan reinvestasi dari
Reinvestment rate = g/ROC = 3% / 20 % = 15 %
ROC = EBIT(1-t)BV of Capital = $ 2,933/$12,933 = 23,67%
Reinvestment rate = ( nep cap ex + R&D- amortization + AWC)/EBIT(1-t)
($2,633+500)+$2,933 = 106,82%
Expected growth rate = 23, 67% x 1,0682 = 25,28%
Pertumbuhan terus – menerus
Implikasi dari pemidahan kepemilikan pada perusahaan pribadi , yang umumnya diturunkan kepada anggota keluarga sendiri , terkadang tidak selamanya berhasil . hal ini akan mempengaruhi nilai perusahaan , dimana terminal value perusahaan pribadi akan lebih rendah daripada perusahaan public . anggap perusahaan pribadi akan berhenti operasi pada titik tertentu , misalnya pemilik perusahaan ingin pensiun , maka nilai likuidasi akan lebih rendah daripada nilai perusahaan yang beroperasi . sedangkan jika pemilik berencana mengalihkan kepemilikannya kepada generasi penerus akan lebih berharga daripada tidak dialihkan .
Beberapa perusahaan pribadi yang semakin membesar , yang menyerupai perusahaan public dalam mempekerjakan manajer professional , maka pertumbuhan yang diharapkan akan terus terjaga .
Illiquidity Discounts
Pada perusahaan public, likuiditas memiliki biaya rendah , karena biaya transaksi untuk saham yang likuid hanyalah prosentase kecil dari nilai . dalam perusahaan pribadi . nilai likuiditas merupakan persentase dari nilai perusahaan secara substansial. Konsekuensinya , nilai ekuitas perusahaan pribadi mungkin berkurang ( terdiskon ) untuk ketidakliquidas yang potensial .
Yang mempengaruhi illiquidity Discounts
Investasi yang kurang likuid seharusnya diperdagangkan lebih sedikit daripada investasi sejenis yang lebih likuid . ada 4 faktor dalam Illiquidity discounts :
1.likuiditas asset yang dimiliki oleh perusahaan : semakin likuid asset yang dimiliki oleh perusahaan , seharusnya potongan likuiditasnya semakin rendah .
2.kesehatan dan arus keuangan perusahaan : perusahaan yang lebih sehat akan lebih mudah diperdagangkan . maka perusahaan yang mempunyai pendapatan kuat dan arus kas positif seharusnya potongan tidak likuidnya semakin kecil .
3.kemungkinan untuk dijual kepada public di masa mendatang ; semakin besar kemungkinan perusahaan pribadi untuk dijual kepada umum di masa mendatang , seharusnya potongan tidak likuid nya semakin kecil .
4.Ukuran perusahaan : semakin besar perusahaan maka potongan tidak likuidnya semakin kecil .
Fakta empiris pada Illiqudity Discounts
Pendekatan Saham Restricted
Sekuritas restricted adalah sekuritas yang dibuat oleh sebuah perusahaan , akan tetapi tidak didaftarkan dalam bursa efek sekuritas tersebut terjual melalui jalur privat ke investor , tapi tidak dapat dijual kembali melalui open market untuk periode 2 tahun dan dibatasi jumlah yang dapat dijual setelah waktu itu . sekuritas restricted ini pada umumnya diperdagangkan dengan diskon yang signifikan
1.Maher menguji penjualan saham restricted pada periode 1969-1973 dan saham – saham tersebut diperdagangkan dengan rata – rata diskon 35,43% pada perdagangan umum saham pada perusahaan – perusahaan yang sama.
2.Moroney melaporkan mean diskon 35% untuk akusisi dari 146 saham restricted oleh 10 perusahaan investasi , dengan data tahun 1970
3.studi terbaru saat ini , silber menemukan bahwa median dari diskon saham restricted adalah 33.75%.
Pertentangan Cross Sectional : Saham restricted
Silber (1991) membuat rumusan hubungan antara ukuran dari diskon dan karakteristik perusahaan dengan saham yang didaftarkan .
Ln(RPRS)=4.33+0,036ln(REV)-142ln(RBRT)+0.174DERN+0.332DOUST
Dimana :
RPRS = harga relative dari saham restricted ( perdagangan umum saham )
REV = revenue dari perusahaan privat ( dalam juta dollar )
RBRT = Blok restricted relatif pada total common stock dalam persentase
DERN = I jika earning positif , 0 jika earning negatif
DOUST = 1 jika ada hubungan khusus antara customer dengan investor , jika 0 lainnya .
Yang menarik , silber menemukan tidak ada efek penggunaan control dummy , nilai satu masuk persamaan jika ada board representation untuk investor dan nol untuk lainnya .
Menggunakan Hasil studi untuk mengestimasi Illiquidity discounts
Pendekatan 1 : menggunakan rata – rata dari liquidity discount, berdasar pada studi terdahulu adalah 20 % dari perusahaan privat . secara subyektif perusahaan besar akan memberikan diskon lebih kecil
Pendekatan 2 : Estimasi diskon sebagai sebuah fungsi yang menentukan – besaran perusahaan , stabilitas aliran kas , tipe dari aset dan akiran kas yang menghasilkan kapasitas . memasukkan nilai perusahaan itu dalam regresi untuk mengestimasi liquidity discount .
Dapat dicopy dengan menyantumkan sumbernya
http://bambang77001.blogspot.com
bambang77001@gmail.ocm
PERTUMBUHAN ( GROWTH)
Angka pertumbuhan untuk perusahaan pribadi dapat diestimasi dengan melihat riwayat pertumbuhan atau secara mendasar ( reinvestment rate dan return on capital ).
Estimasi pertumbuhan
Dalam mengestimasi pertumbuhan perusahaan publik . menggunakan tiga sumber yaitu riwayat pertumbuhan , estimasi ahli analisis , dan hal – hal yang mendasar . sedangkan perusahaan pribadi tidak akan mendapatkan analisis yang memprediksi pertumbuhan , dan riwayat pertumbuhan harus digunakan dengan hati – hati . perubahan sistem akuntasi seperti yang dilakukan perusahaan publik akan menimbulkan celah antara pertumbuhan waktu sebelumnya dengan estimasi pertumbuhan dari analis. Tingkat pertumbuhan yang diharapkan dalam pendapatan operasional adalah hasil :
Angka pertumbuhan yang diharapkan = angka investasi kembali X Pengembalian modal ( RoC).
Ilustasi 24.8 : ESTIMASI ARUS KAS UNTUK YANKEES
Kita akan mengasumsikan suatu 3 % laju pertumbuhan untuk selamanya untuk pendapatan usaha. Untuk menghasilkan pertumbuhan ini , kita akan berasumsi bahwa orang amerika akan mendapat 20% pada investasi mereka yang baru . hasil ini adalah suatu tingkat pendapatan reinvestasi dari
Reinvestment rate = g/ROC = 3% / 20 % = 15 %
ROC = EBIT(1-t)BV of Capital = $ 2,933/$12,933 = 23,67%
Reinvestment rate = ( nep cap ex + R&D- amortization + AWC)/EBIT(1-t)
($2,633+500)+$2,933 = 106,82%
Expected growth rate = 23, 67% x 1,0682 = 25,28%
Pertumbuhan terus – menerus
Implikasi dari pemidahan kepemilikan pada perusahaan pribadi , yang umumnya diturunkan kepada anggota keluarga sendiri , terkadang tidak selamanya berhasil . hal ini akan mempengaruhi nilai perusahaan , dimana terminal value perusahaan pribadi akan lebih rendah daripada perusahaan public . anggap perusahaan pribadi akan berhenti operasi pada titik tertentu , misalnya pemilik perusahaan ingin pensiun , maka nilai likuidasi akan lebih rendah daripada nilai perusahaan yang beroperasi . sedangkan jika pemilik berencana mengalihkan kepemilikannya kepada generasi penerus akan lebih berharga daripada tidak dialihkan .
Beberapa perusahaan pribadi yang semakin membesar , yang menyerupai perusahaan public dalam mempekerjakan manajer professional , maka pertumbuhan yang diharapkan akan terus terjaga .
Illiquidity Discounts
Pada perusahaan public, likuiditas memiliki biaya rendah , karena biaya transaksi untuk saham yang likuid hanyalah prosentase kecil dari nilai . dalam perusahaan pribadi . nilai likuiditas merupakan persentase dari nilai perusahaan secara substansial. Konsekuensinya , nilai ekuitas perusahaan pribadi mungkin berkurang ( terdiskon ) untuk ketidakliquidas yang potensial .
Yang mempengaruhi illiquidity Discounts
Investasi yang kurang likuid seharusnya diperdagangkan lebih sedikit daripada investasi sejenis yang lebih likuid . ada 4 faktor dalam Illiquidity discounts :
1.likuiditas asset yang dimiliki oleh perusahaan : semakin likuid asset yang dimiliki oleh perusahaan , seharusnya potongan likuiditasnya semakin rendah .
2.kesehatan dan arus keuangan perusahaan : perusahaan yang lebih sehat akan lebih mudah diperdagangkan . maka perusahaan yang mempunyai pendapatan kuat dan arus kas positif seharusnya potongan tidak likuidnya semakin kecil .
3.kemungkinan untuk dijual kepada public di masa mendatang ; semakin besar kemungkinan perusahaan pribadi untuk dijual kepada umum di masa mendatang , seharusnya potongan tidak likuid nya semakin kecil .
4.Ukuran perusahaan : semakin besar perusahaan maka potongan tidak likuidnya semakin kecil .
Fakta empiris pada Illiqudity Discounts
Pendekatan Saham Restricted
Sekuritas restricted adalah sekuritas yang dibuat oleh sebuah perusahaan , akan tetapi tidak didaftarkan dalam bursa efek sekuritas tersebut terjual melalui jalur privat ke investor , tapi tidak dapat dijual kembali melalui open market untuk periode 2 tahun dan dibatasi jumlah yang dapat dijual setelah waktu itu . sekuritas restricted ini pada umumnya diperdagangkan dengan diskon yang signifikan
1.Maher menguji penjualan saham restricted pada periode 1969-1973 dan saham – saham tersebut diperdagangkan dengan rata – rata diskon 35,43% pada perdagangan umum saham pada perusahaan – perusahaan yang sama.
2.Moroney melaporkan mean diskon 35% untuk akusisi dari 146 saham restricted oleh 10 perusahaan investasi , dengan data tahun 1970
3.studi terbaru saat ini , silber menemukan bahwa median dari diskon saham restricted adalah 33.75%.
Pertentangan Cross Sectional : Saham restricted
Silber (1991) membuat rumusan hubungan antara ukuran dari diskon dan karakteristik perusahaan dengan saham yang didaftarkan .
Ln(RPRS)=4.33+0,036ln(REV)-142ln(RBRT)+0.174DERN+0.332DOUST
Dimana :
RPRS = harga relative dari saham restricted ( perdagangan umum saham )
REV = revenue dari perusahaan privat ( dalam juta dollar )
RBRT = Blok restricted relatif pada total common stock dalam persentase
DERN = I jika earning positif , 0 jika earning negatif
DOUST = 1 jika ada hubungan khusus antara customer dengan investor , jika 0 lainnya .
Yang menarik , silber menemukan tidak ada efek penggunaan control dummy , nilai satu masuk persamaan jika ada board representation untuk investor dan nol untuk lainnya .
Menggunakan Hasil studi untuk mengestimasi Illiquidity discounts
Pendekatan 1 : menggunakan rata – rata dari liquidity discount, berdasar pada studi terdahulu adalah 20 % dari perusahaan privat . secara subyektif perusahaan besar akan memberikan diskon lebih kecil
Pendekatan 2 : Estimasi diskon sebagai sebuah fungsi yang menentukan – besaran perusahaan , stabilitas aliran kas , tipe dari aset dan akiran kas yang menghasilkan kapasitas . memasukkan nilai perusahaan itu dalam regresi untuk mengestimasi liquidity discount .
Dapat dicopy dengan menyantumkan sumbernya
http://bambang77001.blogspot.com
bambang77001@gmail.ocm
Perusahaan pribadi 1b
........................ sambungan ......................
Fundamental Betas
Beberapa penelitian untuk menghubungkan beta perusahaan yang diperdagangkan umum dengan variabel – variabel seperti tingkat pertumbuhan pendapatan . rasio hutang , dan varians pendapatan . Beaver , kettler, dan Scholes ( 1970) menguji hubungan antara beta dan tujuh variabel - pembayaran dividen , tingkat pertumbuhan aset , leverage, likuiditas, ukuran aset , variabel pendapatan , dan accounting beta . ada juga percobaan menguji beta dari NYSE dan saham AMEX di tahun 1996 berdasarkan empat variabel , koefisien variasi dari pendapatan operasional , book debt / equity(D/E), riwayat pertumbuhan penghasilan , dan nilai buku dari total aset (TA). Hasilnya :
Ini merupakan ukuran standar deviasi relatif , dimana standar deviasi nilai ekuitas perusahaan pribadi dari skala terhadap standar deviasi indeks pasar , hasilnya disebut total beta :
Total beta akan lebih tinggi dari pada market beta tergantung korelasi antara perusahaan dan pasar . semakin rendah korelasi berarti total beta semakin besar .
Penggunaan total beta ( ukuran total risiko ) sesuai dalam hal :
Ketika menilai perusahaan pribadi untuk kepentingan initial public offering (IPO)
Menilai perusahaan pribadi yang dijual dalam pasar perdagangan umum
Menilai perusahaan pribadi untuk dijual kepada investor pribadi lainnya .
Semakin banyak diversifikasi investasi dari pembeli , semakin besar korelasi dengan pasar dan semakin kecil penyesuaian total beta .
Ilustrasi 24.4 :Dalam contoh New York Yankess, dengan market beta 0,85 , rata – rata koefisien korelasi perusahaan di pasar 0,5 dan untuk perusahaan pembanding 25 % dapat disetimasi :
Total Unvelered Beta = 0,90/5 = 1.80
Total levered Beta = 1.80(1+(1-0,4)(0,25 ) = 2.07
Total Cost of equity = 6% + 2.07(4 % ) = 14.28%
Dari Cost of Equity menuju Cost of Capital
Untuk menentukan cost of capital diperlukan dua input tambahan , yaitu :
1.Cost of debt , yang mengukur rate yang perusahaan pinjam . biasanya diestimasi dari yield obligasi perusahaan atau peringkat obligasi dalam default spreads . perusahaan pribadi tidak memiliki rating hutang dan tidak menerbitkan obligasi , konsekuensinya :
Menggunakan suku bunga pinjaman sebagai cost of debt . sejak cost of debt harus dijadikan saat ini . suku bunga hutang dalam buku ( book interest rate ) yang diberlakukan dulu umumnya tidak tepat dianggap sebagai cost of debt
( book interest rate = interest expenses/book value of debt)
interest expenses/bookvalue of debt
Jika perusahaan dinilai untuk , IPO, dapat diasumsikan bahwa cost of debtnya akan mendekati rata – rata cost of debt dalam industri yang sama .
Cost of debt untuk industri sejenis.
- Untuk mengestimasi apakah perusahaan pribadi lebih berisiko atau tidak dibanding kebanyakan perusahaan public , dapat diestimasikan dari peringkat obligasi perusahaan berdasarkan rasio financial dan menggunakan suku bunga estimasi rating obligasi , atau menggunakan hubungan antara interest coverage ratios dan rating obligasi
interest rate berdasarkan rating obligasi .
Table 24.4; Interest coverage Ratios and Bond Ratings
Interest Coverage Ratio Rating
>12.5 AAA
9,50 - 12.50 AA
7.50 - 9.50 A+
6.00 - 7.50 A
4.50 - 6.00 A-
3.50 - 4.50 BBB
3.00 - 3.50 BB
2.50 - 3.00 B+
2.00 - 2.50 B
1.50 - 2.00 B-
1.25 – 1.50 CCC
0.80 – 1.25 CC
0.50 – 0.80 C
< 0.50 D
Kemungkinan terjadi under estimasi dari cost of debt jika bank mengenakan bunga lebih tinggi dibanding perusahaan public sejenis . sehingga harus diberikan spread tambahan ( jika perusahaan dinilai untuk transaksi pribadi ). Dan tidak berlaku jika perusahaan pribadi dinilai untuk kepentingan public atau IPO .
Ilustrasi 24.5.
Yankee
Interest rate of debt = 7.00 %
Alter – tax costof debt = 7 %(1- 4 ) = 4 .20 %
Infosoft, menggunakan interest coverage ratio diestimasi dari beberapa tahun terakhir
Interest coverage ratio = EBIT / Interest expense = 2000/ 265 = 7.55
Rating based upon interest coverage ratio = A+
Interest rate on debt = 6%(T-bond)+0.80%(default spread ) = 6.80%
After – tax cost of debt = 6.80%(1-35 ) = 4.42%
2.Debt Ratio , merupakan representasi proporsi nilai pasar suatu perusahaan berdasarkan debt financing . Pada perusahaan public , digunakan harga pasar dari saham dan obligasi yang diperdagangkan umum untuk menentukan rasio ini . hal inilah yang tidak dipunyai oleh perusahaan public . sehingga harus dicarikan solusinya melalui :
diasumsikan bahwa perusahaan pribadi akan mengarah pada debt ratio rata- rata industri
debt Ratio for private Firm = industry average debt Ratio
diperlukan konsistensi asumsi . jika debt to equity ratio rata- rata industri digunakan untuk mengestimasi levered beta . maka debt to capital ratio rata – rata industri digunakan untuk mengestimasi cost of capital .
diasumsikan bahwa perusahaan pribadi akan mengarah pada debt ratio yang optimal .
debt Ratio private firm = optimal debt ratio
Ilustrasi 24.6 : estimasi costs of capital
Diasumsikan Yankees berdasarkan target to equity ratio 25 % dari market . debt to equity ratio 20 % dengan total beta 2.07 . T- Bond rate 6 % dan risk premium 4 % akan menghasilkan cost of equity 14.8 %.
Infosoft menggunakan debt to equity ratio rata – rata industri 7.00% yang menghasilkan debt to capital ratio 6.62%, estimasi beta pasar 1.29 dengan T- bond rate 6 % dan risk premium 4 % mendapatkan cost of equity 11.16%.
New york Infosoft
Yankee Corporation
Cost of equity 14.28%(total beta) 11.16%(market beta)
E/(D+E) 80.00% 93.38%
Cost of debt 7.00% 6.80%
After tax cost of debt 4.20% 4.42%
D/(D+E) industry average 20.00% 6.62%
Cost of capital 12.26% 10.71%
ESTIMASI ALIRAN KAS
Pengertian aliran kas untuk perusahaan pribadi dan public adalah sama . aliran kas untuk ekuitas adalah aliran kas setelah pajak , pembayaran hutang dan penerbitan , dan kebutuhan investasi kembali . aliran kas untuk perusahaan aliran kas setelah pajak dan kebutuhan investasi kembali, namun sebelum pembayaran hutang . ada tiga hal pokok yang berpengaruh dalam estimasi aliran kas perusahaan pribadi .
1.Banyak perusahaan pribadi kurang mempertimbangkan gaji untuk pemilik sekaligus manajer , sejak pemilik tidak membedakan penghasilan yang diterima sebagai deviden ataukah gaji . sehingga perlu pernyataan kembali tentang earnings, jika perlu , menggunakan standar akuntasi yang konsisten . untuk mendapatkan ukuran yang masuk akal , lihat margin keuntungan dari pembanding perusahaan public yang mempunyai jenis usaha yang sama . perlu juga diestimasikan gaji yang “masuk akal “ disesuaikan dengan peranan pemilik dalam menjalankan perusahaan .
2.Mencampur adukkan pengeluaran pribadi dengan pengeluaran perusahaan . jika ada pengeluaran pribadi . harus diestimasikan pendapatan tanpa memperhitungkan pengeluaran jenis ini .
3.Efek pajak terhadap nilai, karena status dan tarif pajak perorangan lebih luas daripada tariff pajak perusahaan .
……………… bersambung ke 1c…………….
Fundamental Betas
Beberapa penelitian untuk menghubungkan beta perusahaan yang diperdagangkan umum dengan variabel – variabel seperti tingkat pertumbuhan pendapatan . rasio hutang , dan varians pendapatan . Beaver , kettler, dan Scholes ( 1970) menguji hubungan antara beta dan tujuh variabel - pembayaran dividen , tingkat pertumbuhan aset , leverage, likuiditas, ukuran aset , variabel pendapatan , dan accounting beta . ada juga percobaan menguji beta dari NYSE dan saham AMEX di tahun 1996 berdasarkan empat variabel , koefisien variasi dari pendapatan operasional , book debt / equity(D/E), riwayat pertumbuhan penghasilan , dan nilai buku dari total aset (TA). Hasilnya :
Ini merupakan ukuran standar deviasi relatif , dimana standar deviasi nilai ekuitas perusahaan pribadi dari skala terhadap standar deviasi indeks pasar , hasilnya disebut total beta :
Total beta akan lebih tinggi dari pada market beta tergantung korelasi antara perusahaan dan pasar . semakin rendah korelasi berarti total beta semakin besar .
Penggunaan total beta ( ukuran total risiko ) sesuai dalam hal :
Ketika menilai perusahaan pribadi untuk kepentingan initial public offering (IPO)
Menilai perusahaan pribadi yang dijual dalam pasar perdagangan umum
Menilai perusahaan pribadi untuk dijual kepada investor pribadi lainnya .
Semakin banyak diversifikasi investasi dari pembeli , semakin besar korelasi dengan pasar dan semakin kecil penyesuaian total beta .
Ilustrasi 24.4 :Dalam contoh New York Yankess, dengan market beta 0,85 , rata – rata koefisien korelasi perusahaan di pasar 0,5 dan untuk perusahaan pembanding 25 % dapat disetimasi :
Total Unvelered Beta = 0,90/5 = 1.80
Total levered Beta = 1.80(1+(1-0,4)(0,25 ) = 2.07
Total Cost of equity = 6% + 2.07(4 % ) = 14.28%
Dari Cost of Equity menuju Cost of Capital
Untuk menentukan cost of capital diperlukan dua input tambahan , yaitu :
1.Cost of debt , yang mengukur rate yang perusahaan pinjam . biasanya diestimasi dari yield obligasi perusahaan atau peringkat obligasi dalam default spreads . perusahaan pribadi tidak memiliki rating hutang dan tidak menerbitkan obligasi , konsekuensinya :
Menggunakan suku bunga pinjaman sebagai cost of debt . sejak cost of debt harus dijadikan saat ini . suku bunga hutang dalam buku ( book interest rate ) yang diberlakukan dulu umumnya tidak tepat dianggap sebagai cost of debt
( book interest rate = interest expenses/book value of debt)
interest expenses/bookvalue of debt
Jika perusahaan dinilai untuk , IPO, dapat diasumsikan bahwa cost of debtnya akan mendekati rata – rata cost of debt dalam industri yang sama .
Cost of debt untuk industri sejenis.
- Untuk mengestimasi apakah perusahaan pribadi lebih berisiko atau tidak dibanding kebanyakan perusahaan public , dapat diestimasikan dari peringkat obligasi perusahaan berdasarkan rasio financial dan menggunakan suku bunga estimasi rating obligasi , atau menggunakan hubungan antara interest coverage ratios dan rating obligasi
interest rate berdasarkan rating obligasi .
Table 24.4; Interest coverage Ratios and Bond Ratings
Interest Coverage Ratio Rating
>12.5 AAA
9,50 - 12.50 AA
7.50 - 9.50 A+
6.00 - 7.50 A
4.50 - 6.00 A-
3.50 - 4.50 BBB
3.00 - 3.50 BB
2.50 - 3.00 B+
2.00 - 2.50 B
1.50 - 2.00 B-
1.25 – 1.50 CCC
0.80 – 1.25 CC
0.50 – 0.80 C
< 0.50 D
Kemungkinan terjadi under estimasi dari cost of debt jika bank mengenakan bunga lebih tinggi dibanding perusahaan public sejenis . sehingga harus diberikan spread tambahan ( jika perusahaan dinilai untuk transaksi pribadi ). Dan tidak berlaku jika perusahaan pribadi dinilai untuk kepentingan public atau IPO .
Ilustrasi 24.5.
Yankee
Interest rate of debt = 7.00 %
Alter – tax costof debt = 7 %(1- 4 ) = 4 .20 %
Infosoft, menggunakan interest coverage ratio diestimasi dari beberapa tahun terakhir
Interest coverage ratio = EBIT / Interest expense = 2000/ 265 = 7.55
Rating based upon interest coverage ratio = A+
Interest rate on debt = 6%(T-bond)+0.80%(default spread ) = 6.80%
After – tax cost of debt = 6.80%(1-35 ) = 4.42%
2.Debt Ratio , merupakan representasi proporsi nilai pasar suatu perusahaan berdasarkan debt financing . Pada perusahaan public , digunakan harga pasar dari saham dan obligasi yang diperdagangkan umum untuk menentukan rasio ini . hal inilah yang tidak dipunyai oleh perusahaan public . sehingga harus dicarikan solusinya melalui :
diasumsikan bahwa perusahaan pribadi akan mengarah pada debt ratio rata- rata industri
debt Ratio for private Firm = industry average debt Ratio
diperlukan konsistensi asumsi . jika debt to equity ratio rata- rata industri digunakan untuk mengestimasi levered beta . maka debt to capital ratio rata – rata industri digunakan untuk mengestimasi cost of capital .
diasumsikan bahwa perusahaan pribadi akan mengarah pada debt ratio yang optimal .
debt Ratio private firm = optimal debt ratio
Ilustrasi 24.6 : estimasi costs of capital
Diasumsikan Yankees berdasarkan target to equity ratio 25 % dari market . debt to equity ratio 20 % dengan total beta 2.07 . T- Bond rate 6 % dan risk premium 4 % akan menghasilkan cost of equity 14.8 %.
Infosoft menggunakan debt to equity ratio rata – rata industri 7.00% yang menghasilkan debt to capital ratio 6.62%, estimasi beta pasar 1.29 dengan T- bond rate 6 % dan risk premium 4 % mendapatkan cost of equity 11.16%.
New york Infosoft
Yankee Corporation
Cost of equity 14.28%(total beta) 11.16%(market beta)
E/(D+E) 80.00% 93.38%
Cost of debt 7.00% 6.80%
After tax cost of debt 4.20% 4.42%
D/(D+E) industry average 20.00% 6.62%
Cost of capital 12.26% 10.71%
ESTIMASI ALIRAN KAS
Pengertian aliran kas untuk perusahaan pribadi dan public adalah sama . aliran kas untuk ekuitas adalah aliran kas setelah pajak , pembayaran hutang dan penerbitan , dan kebutuhan investasi kembali . aliran kas untuk perusahaan aliran kas setelah pajak dan kebutuhan investasi kembali, namun sebelum pembayaran hutang . ada tiga hal pokok yang berpengaruh dalam estimasi aliran kas perusahaan pribadi .
1.Banyak perusahaan pribadi kurang mempertimbangkan gaji untuk pemilik sekaligus manajer , sejak pemilik tidak membedakan penghasilan yang diterima sebagai deviden ataukah gaji . sehingga perlu pernyataan kembali tentang earnings, jika perlu , menggunakan standar akuntasi yang konsisten . untuk mendapatkan ukuran yang masuk akal , lihat margin keuntungan dari pembanding perusahaan public yang mempunyai jenis usaha yang sama . perlu juga diestimasikan gaji yang “masuk akal “ disesuaikan dengan peranan pemilik dalam menjalankan perusahaan .
2.Mencampur adukkan pengeluaran pribadi dengan pengeluaran perusahaan . jika ada pengeluaran pribadi . harus diestimasikan pendapatan tanpa memperhitungkan pengeluaran jenis ini .
3.Efek pajak terhadap nilai, karena status dan tarif pajak perorangan lebih luas daripada tariff pajak perusahaan .
……………… bersambung ke 1c…………….
Perusahaan pribadi 1a
MENILAI PERUSAHAAN PRIBADI
Untuk menilai perusahaan pribadi pada dasarnya sama dengan menilai perusahaan public . yang berbeda adalah mengenai informasi tentang perusahaan yang terbatas . termasuk system akuntasi yang berbeda dari perusahaan public . ketika menilai perusahaan pribadi , motivasi akan mempengaruhi hasil penilaian . misalnya nilai yang dibutuhkan public dalam bursa perusahaan akan berbeda untuk nilai perusahaan yang dijual kepada perorangan dengan nilai untuk penjualan kepada public termasuk untuk menjual perdana kepada public ( Initial public Offering ).
Perbedaan karakteristik perusahaan pribadi
Terdapat empat karakteristik utama yang membedakan perusahaan pribadi dengan perusahaan public , yaitu :
1.perusahaan publik umumnya dikelola berdasarkan standar akuntasi yang baku . sedangkan perusahaan pribadi khususnya yang tidak berbadan hukum , dijalankan jauh dari standar yang ada .
2.kurangnya informasi mengenai perusahaan pribadi dalam hal data yang tersedia atau diterbitkan tiap tahun , misalnya perusahaan publik harus memisahkan jenis usaha berdasarkan segmentasi usaha dan menyediakan informasi tentang penerimaan dan penghasilan tiap segmen, sedangkan perusahaan pribadi umumnya tidak pernah .
3.perusahaan publik selalu menyesuaikan harga ekuitas sehingga memudahkan masyarakat dalam memperdagangkan perusahaan , sedangkan perusahaan publik tidak .
4.pemegang saham atau pemilik di perusahaan publik biasanya memperkerjakan manajer untuk menjalankan perusahaan , dan kebanyakan pemilik perusahaan memegang beberapa perusahaan dalam portofolionya , sedangkan pemilik perusahaan pribadi juga bertindak sebagai manajer dan menginvestasikan seluruh kekayaannya dalam perusahaan . tiadanya pemisahan ini akan menimbulkan pencampur- adukan antara pengeluaran perusahaan dan pengeluaran pribadi . yang pada gilirannya akan meningkatkan resiko .
Estimasi Input Penilaian pada Perusahaan pribadi
Nilai perusahaan pribadi ditunjukkan oleh nilai kini dari aliran tunai terdiskon yang diharapkan pada tingkat diskon yang tepat .
Tingkat Diskon
Untuk menilai ekuitas , kita mendiskon aliran tunai ekuitas pada biaya ekuitas ( cost of equity ) , yaitu mendiskon aliran tunai pada biaya modal ( cost of capital )
Biaya Ekuitas
Dalam menetapkan biaya ekuitas pada perusahaan publik , kita melihat risiko investasi pada investor marginal . dengan menambahkan asumsi bahwa investor telah teridentifikasi . maka dapat mendefinisikan risiko yang ditambahkan dalam deversifikasi portofolio atau risiko pasar . Beta dalam Capital Asset Pricing Model ( CAPM ) . dan beta ( sebagai model multifaktor ) yang mengukur tingkat risiko biasanya diestimasikan melalui riwayat harga saham .tidak adanya informasi riwayat harga pada ekuitas perusahaan pribadi dan kegagalan sebagian pemilik perusahaan pribadi untuk mendeversifikasikan menimbulkan permasalahan serius dalam hal estimasi dan penggunaan beta untuk perusahaan tersebut .
Pendekatan untuk Mengestimasi Market Beta
Dalam CAPM , beta dari suatu investasi adalah resiko yang ditambahkan investasi padaa sebuah portofolio pasar . proses standar untuk mengestimasi beta dengan membuat regresi dari return saham terhadap return pasar . Model multi faktor menggunakan teknik statistik lain , namun tetap membutuhkan informasi riwayat harga . jika informasi tersebut tersedia , maka ada tiga pendekatan untuk menghitung beta , yaitu accounting betas , fundamental betas , dan botom – up betas .
Accounting betas , digunakan ketika informasi harga pada perusahaan pribadi tidak tersedia . Kita dapat membuat regresi dari perubahan accounting earning perusahaan pribadi terhadap perubahan penghasilan bersadarkan index ekuitas ( seperti S & P 500 )dalam menghitung beta :
Slope dari persamaan regresi (b) merupakan accounting beta untuk perusahaan , penggunaan penghasilan operasional memberikan hasil yang tidak berpengaruh terhadap beta , sedangkan penggunaan pendapatan bersih memberikan hasil yang berpengaruh atau beta akuitas .
Namun terdapat dua keterbatasan yang signifikan dari pendekatan ini , yaitu :
1.perusahaan pribadi biasanya mengukur pendapatan hanya dalam satu tahun sekali, sehingga mengakibatkan dalam membuat persamaan regresi kekurangan observasi dan membatasi kemampuan statistik .
2.Pendapatan – pendapatan yang diukur kurang halus dan mengakibatkan ketidak akuratan dalam menghitung beta .
……………… bersambung ke 1b ………
Untuk menilai perusahaan pribadi pada dasarnya sama dengan menilai perusahaan public . yang berbeda adalah mengenai informasi tentang perusahaan yang terbatas . termasuk system akuntasi yang berbeda dari perusahaan public . ketika menilai perusahaan pribadi , motivasi akan mempengaruhi hasil penilaian . misalnya nilai yang dibutuhkan public dalam bursa perusahaan akan berbeda untuk nilai perusahaan yang dijual kepada perorangan dengan nilai untuk penjualan kepada public termasuk untuk menjual perdana kepada public ( Initial public Offering ).
Perbedaan karakteristik perusahaan pribadi
Terdapat empat karakteristik utama yang membedakan perusahaan pribadi dengan perusahaan public , yaitu :
1.perusahaan publik umumnya dikelola berdasarkan standar akuntasi yang baku . sedangkan perusahaan pribadi khususnya yang tidak berbadan hukum , dijalankan jauh dari standar yang ada .
2.kurangnya informasi mengenai perusahaan pribadi dalam hal data yang tersedia atau diterbitkan tiap tahun , misalnya perusahaan publik harus memisahkan jenis usaha berdasarkan segmentasi usaha dan menyediakan informasi tentang penerimaan dan penghasilan tiap segmen, sedangkan perusahaan pribadi umumnya tidak pernah .
3.perusahaan publik selalu menyesuaikan harga ekuitas sehingga memudahkan masyarakat dalam memperdagangkan perusahaan , sedangkan perusahaan publik tidak .
4.pemegang saham atau pemilik di perusahaan publik biasanya memperkerjakan manajer untuk menjalankan perusahaan , dan kebanyakan pemilik perusahaan memegang beberapa perusahaan dalam portofolionya , sedangkan pemilik perusahaan pribadi juga bertindak sebagai manajer dan menginvestasikan seluruh kekayaannya dalam perusahaan . tiadanya pemisahan ini akan menimbulkan pencampur- adukan antara pengeluaran perusahaan dan pengeluaran pribadi . yang pada gilirannya akan meningkatkan resiko .
Estimasi Input Penilaian pada Perusahaan pribadi
Nilai perusahaan pribadi ditunjukkan oleh nilai kini dari aliran tunai terdiskon yang diharapkan pada tingkat diskon yang tepat .
Tingkat Diskon
Untuk menilai ekuitas , kita mendiskon aliran tunai ekuitas pada biaya ekuitas ( cost of equity ) , yaitu mendiskon aliran tunai pada biaya modal ( cost of capital )
Biaya Ekuitas
Dalam menetapkan biaya ekuitas pada perusahaan publik , kita melihat risiko investasi pada investor marginal . dengan menambahkan asumsi bahwa investor telah teridentifikasi . maka dapat mendefinisikan risiko yang ditambahkan dalam deversifikasi portofolio atau risiko pasar . Beta dalam Capital Asset Pricing Model ( CAPM ) . dan beta ( sebagai model multifaktor ) yang mengukur tingkat risiko biasanya diestimasikan melalui riwayat harga saham .tidak adanya informasi riwayat harga pada ekuitas perusahaan pribadi dan kegagalan sebagian pemilik perusahaan pribadi untuk mendeversifikasikan menimbulkan permasalahan serius dalam hal estimasi dan penggunaan beta untuk perusahaan tersebut .
Pendekatan untuk Mengestimasi Market Beta
Dalam CAPM , beta dari suatu investasi adalah resiko yang ditambahkan investasi padaa sebuah portofolio pasar . proses standar untuk mengestimasi beta dengan membuat regresi dari return saham terhadap return pasar . Model multi faktor menggunakan teknik statistik lain , namun tetap membutuhkan informasi riwayat harga . jika informasi tersebut tersedia , maka ada tiga pendekatan untuk menghitung beta , yaitu accounting betas , fundamental betas , dan botom – up betas .
Accounting betas , digunakan ketika informasi harga pada perusahaan pribadi tidak tersedia . Kita dapat membuat regresi dari perubahan accounting earning perusahaan pribadi terhadap perubahan penghasilan bersadarkan index ekuitas ( seperti S & P 500 )dalam menghitung beta :
Slope dari persamaan regresi (b) merupakan accounting beta untuk perusahaan , penggunaan penghasilan operasional memberikan hasil yang tidak berpengaruh terhadap beta , sedangkan penggunaan pendapatan bersih memberikan hasil yang berpengaruh atau beta akuitas .
Namun terdapat dua keterbatasan yang signifikan dari pendekatan ini , yaitu :
1.perusahaan pribadi biasanya mengukur pendapatan hanya dalam satu tahun sekali, sehingga mengakibatkan dalam membuat persamaan regresi kekurangan observasi dan membatasi kemampuan statistik .
2.Pendapatan – pendapatan yang diukur kurang halus dan mengakibatkan ketidak akuratan dalam menghitung beta .
……………… bersambung ke 1b ………
Senin, 21 April 2008
Menilai perusahaan keuangan
Menilai Perusahaan Jasa Keuangan
Kategori Perusahaan Jasa Keuangan (dari perspektif menghasilkan/mengelola dana/uang ) sebagai berikut :
1. Bank
menghasilkan uang dari selisih antara bunga dari meningkatkan dana (fund) dengan bunga yang harus dibayarkan kepada penabung.
2. Perusahaan Asuransi
pendapatan dihasilkan dari claims premium dan investasi portfolio.
3. Bank Investasi
pendapatan dari produk berupa saran-saran dan suport untuk meningkatkan modal dari pasar keuangan.
4. Perusahaan Investasi
melakukan investment advice dan mengelola portfolio clients. Income berasal dari fee advisory dan dari fee investment portfolio.
Contoh : Citigroups, merupakan merger dari Travelers dan Citi Corp dan melakukan keempat usaha di atas.
Apa keunikan dari perusahaan jasa keuangan?
Keunikan pada perusahaan jasa keuangan terdapat pada :
Utang, regulator restriction, kesulitan dalam mengidentifikasi reinvestment.
a. Utang : Raw material atau Sumber dana (source of capital) ?
Perusahaan Jasa Keuangan melihat utang sebagai “raw material” dimana utang dapat dibentuk ke dalam berbagai produk keuangan yang dapat dijual dengan harga yang tinggi dan menghasilkan keuntungan.
b. Batasan Aturan (The regulatory restriction)
Secara umum, batasan aturan ini terdiri dari 3 bentuk :
1. Bank dan perusahaan asuransi dibutuhkan untuk memelihara rasio modal untuk menjamin agar perusahaannya tidak berada dibawah rata-rata perusahaan sejenis dan mengambil risiko dari “claimholders” atau “depositors”.
2. Perusahan jasa keuangan sering tidak bebas dalam mengalokasikan dananya untuk diinvestasikan.
3. Perusahaan yang baru masuk ke bisnis ini akan dibatasi dengan aturan penggabungan (merger) dengan perusahaan yang masih berdiri.
c. Reinvestment pada perusahaan Jasa Keuangan
Hal ini dibatasi dengan :
a). dimana perusahaan menginvestasikan dananya?
b). Seberapa banyak perusahaan menginvestasikan?
Perusahaan jasa keuangan menginvestasikan ”intangible asset” seperti nama dagang dan sumber daya manusia (human capital). Sehingga investasi ini dalam pertumbuhan di masa yang akan datang (future growth) dikategorikan sebagai pengeluaran operasional pada laporan akuntansi.
Sedangkan pada ”statement of cash flow” bank menunjukkan jumlah biaya yang kecil atau tak ada pengeluaran modal serta deprisiasi yang kecil.
Perusahaan dapat mendeteksi sebuah masalah dengan Working Capital (Current Asset dan Current Liabilities) dengan melihat pada Neraca Rugi-Laba terdapat adanya penurunan/kenaikan laba yang diakibatkan oleh working capital.
Kesulitan dalam mengukur reinvestment suatu perusahaan jasa keuangan dibedakan menjadi dua bagian, yaitu :
1. tidak dapat mengestimasi cash flow tanpa mengestimasi reinvestment. Dengan kata lain bahwa jika kita tidak dapat mengidentifikasi pengeluaran modal bersih ( net capital expenditures ) dan perubahan pada working capital (modal kerja) maka kita tidak dapat mengestimasi cash flow.
2. sulit mengestimasi expected future growth jika reinvestment rate tidak bisa diukur.
KERANGKA UMUM PENILAIAN
Bagaimana menilai perusahaan jasa keuangan ?
1. harus paham/jelas untuk menilai equity pada perusahaan ini dibandingan perusahaan umum lainnya.
2. membutuhkan sebuah pengukuran cash flow yang tidak mensyaratkan kita untuk mengestimasi kebutuhan reinvestment (reinvestment needs) atau kita dapat menguraikan reinvestment menjadi lebih berguna bagi sebuah perusahaan jasa keuangan.
Equity VS Firm
Pada chapter sebelumnya, kita menilai perusahaan dengan discounting expected cash flow prior to debt payment at WACC dan untuk menilai equity dengan discounting cash flow to equity investors at the cost of equity.
Mengestimasi Discounting expected cash flow prior to debt payment at WACC sulit ketika utang dan pembayaran utang tidak mudah diidentifikasi. Hal ini menjadi sebuah masalah bagi perusahaan jasa keuangan karena banyak perdebatan mengenai ini.
Sedangkan equity dapat dinilai secara langsung dengan memakai discounting cash flow to equity investors at the cost of equity kemudian kita akan melakukan multiples secara baik. Equity multiples (seperti price to earning atau price to book ratio) merupakan pengukuran yang lebih baik untuk menilai perusahaan jasa keuangan daripada menggunakan value multiples (seperti value to EBITDA).
Mengestimasi Cash Flow
Untuk menilai equity sebuah perusahaan, biasanya kita mengestimasi the free cash flow to equity, dengan rumus sbb :
The free cash flow to equity = Net income – Net Capital Expenditures – Changes in Noncash working Capital – (Debt repaid – New Debt Issued)
Jika kita tidak dapat mengestimasi Net Capital Expenditures atau Noncash working Capital maka kita tidak bisa mengestimasi The free cash flow to equity.
Ada dua pilihan bagi perusahaan jasa untuk mengatasi masalah ini :
1. Menggunakan dividen sebagai pengukuran cash flow to equity dan mengasumsikan bahwa perusahaannya over time pay out untuk The free cash flow to equity sebagai dividen. Jika dividen dapat diamati, maka kita tidak akan menghadapi sebuah pertanyaan tentang how much firm reinvest.
2. Penggunaan pengukuran The free cash flow to equity diperkenankan untuk berbagai tipe reinvestment pada perusahaan jasa keuangan. Bank dapat beroperasi dibawah batasan sebuah capital ratio (rasio modal), hal ini dapat dikatakan bahwa perusahaan ini akan menginvestasikan kembali (reinvest) equity capital ke dalam berbagai bentuk investment sehingga membuat banyak pinjaman (loan) di masa yang akan datang.
Minggu, 20 April 2008
Harga, biaya, nilai
Pengertian Harga, Biaya dan Nilai
HARGA (Cost) adalah sejumlah uang yang disetujui pembeli untuk dibayarkan dan disetujui penjual untuk diterima di saat tertentu dan melalui mekanisme pasar yang wajar
BIAYA (Price) adalah sejumlah uang yang harus disediakan untuk memproduksi atau menciptakan barang dan jasa.
NILAI (Value) adalah sejumlah uang yang setara dengan milik ( property ) yang dapat memberikan keuntungan dari kepemilikan tersebut
NILAI PASAR adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan. (SPI 0.5.39.1).
Langganan:
Postingan (Atom)