Penilaian appraisal property valuer

MAPPI: 2015, Indonesia Butuh 1.000 Penilai

2012-01-11T22:38:00.001-08:00

MAPPI: 2015, Indonesia Butuh 1.000 Penilai

Selasa, 07 Desember 2010 10:49 WIB

REPUBLIKA.CO.ID,BEKASI--Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) memperkirakan bahwa Indonesia memerlukan sekitar 1.000 penilai bersertifikat pada 2015 sesuai dengan perkembangan kondisi perekonomian di tanah air. "Saat ini kita baru memiliki 330 orang penilai bersertifikat," kata Sekretaris Umum Pengurus Pusat MAPPI Robinson Tampubolon di sela peresmian pendirian Asosiasi Profesi Penilai Pemerintah (APPP) di Bekasi Jawa Barat, Senin.

Ia menyebutkan, sebagian dari jumlah tersebut adalah penilai publik yang bekerja di Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP). Saat ini terdapat 108 KJPP yang berada di bawah MAPPI. Penilai adalah pihak yang melakukan penilaian secara independen berdasarkan kompetensi yang dimiliki. Dikenal dua penilai yaitu penilai internal dan penilai eksternal.

Penilai internal adalah penilai pegawai negeri sipil di lingkungan pemerintah yang diangkat oleh kuasa Menteri Keuangan yang diberi tugas, wewenang, dan tanggung jawab melakukan penilaian secara independen. Penilai eksternal adalah penilai selain penilai internal yang mempunyai izin praktik penilaian dan menjadi anggota asosiasi penilaian yang diakui Kemenkeu.

Berdasar PP Nomor 38 tahun 2008 dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 125/PMK.01/2008, penilai eksternal ini adalah penilai publik. Sementara itu mengenai UU tentang Penilai, Robinson mengatakan, saat ini sedang disiapkan rancangan UU-nya dan diharapkan tahun depan (2011) sudah selesai pembahasannya di DPR.

Ia menyebutkan, kemungkinan UU itu akan mengatur sanksi jika penilai melakukan kesalahan dalam melakukan penilaian. Sebelumnya Sekjen Kemenkeu Mulia Nasution pernah mengungkapkan bahwa pihaknya tengah menyiapkan RUU tentang Penilai dan akan diajukan ke DPR pada awal 2011. "Krisis ekonomi yang dialami Indonesia pada 1997-1998 mendorong perlunya peningkatan kompetensi dan integritas penilai," katanya.

Redaktur: Krisman Purwoko

Sumber: ant

http://www.republika.co.id/berita/breaking-news/ekonomi/10/12/07/150924-mappi-2015-indonesia-butuh-1-000-penilai

Jangan Asal Bisnis Properti

2011-11-09T19:24:00.001-08:00

Maraknya iming-iming keuntungan bisnis properti jangan sampai membuat Anda terlena. Ingatlah, tak ada bisnis tanpa risiko.

Saat ini marak dorongan untuk berbisnis properti dengan iming-iming tanpa modal. Formula sederhana yang digunakan adalah membeli rumah untuk kemudian dikontrakkan (terutama buat kos-kosan).

Pendapatan dari hasil kontrakan inilah yang digunakan untuk membayar kredit, sehingga Anda seolah terbebas dari kewajiban bulanan.

Keuntungan lain yang diperoleh adalah aset properti tersebut. Jadi tanpa membayar, Anda diperkirakan bisa memiliki aset tersebut setelah kredit lunas. Apalagi nilai asetnya sudah naik.

Semudah inikah? Belum tentu. Pertama, kita harus menyiapkan uang muka yang biasanya sebesar 30 persen dari pinjaman yang diberikan bank. Sehingga, tidak ada bisnis yang gratis.

Untuk mengingatkan, ada beberapa hal yang perlu diwaspadai agar bisnis properti benar-benar bisa menguntungkan sesuai harapan. Beberapa hal yang bisa mempengaruhi bisnis properti Anda:

Aset tidak likuid

Kenalilah bahwa properti bukan termasuk aset yang likuid. Maksudnya, aset yang tidak cepat bisa dicairkan seperti uang tunai atau koin emas.

Untuk mengubah properti jadi uang tunai yang bisa dipertukarkan, tentu kita harus menjualnya dulu. Mengingat harganya yang mahal, butuh waktu lama untuk memindahkan kepemilikannya ke orang lain agar kita mendapat uang tunai.

Beban suku bunga pinjaman

Saat ini, suku bunga bersih atau selisih antara suku bunga pinjaman dan tabungan di Indonesia adalah yang terbesar di Asia Tenggara. Yakni, mendekati 6 persen. Imbauan Bank Indonesia agar suku bunga kredit diturunkan, nyaris tak terdengar. Padahal, Bank Indonesia terbilang sering menurunkan suku bunga acuan.

Dalam bisnis properti berupa kontrakan, perilaku rente perbankan harus diimbangi dengan perubahan harga sewa kontrakan. Mungkinkah naik beriringan dengan kenaikan cicilan?

Biaya perawatan

Katakanlah Anda tetap mengambil kredit pemilikan rumah. Akan bagus seandainya rumah tersebut sudah bisa langsung menghasilkan pendapatan bulanan. Tapi jika belum, berarti Anda harus menghitung biaya perawatan bulanan hingga rumah tersebut benar-benar bisa menghasilkan.

Tentu saja yang dihitung bukan sekadar biaya material. Namun, ongkos merawat rumah plus waktu yang dikeluarkan juga harus dikonversi sebagai biaya.

Promosi

Jika yang Anda beli adalah rumah baru, jangan lupakan biaya mencari konsumen. Baik yang dilakukan melalui iklan, maupun lewat jasa pencari konsumen. Semuanya tetap biaya dan harus dihitung ketika ingin mengalkulasi hubungan antara pendapatan dengan biaya kewajiban kredit yang harus dibayar.

Situasi ekonomi

Ketika situasi ekonomi membaik, kebutuhan tenaga kerja untuk produksi akan meningkat. Seiring banyaknya orang yang memiliki pendapatan, kebutuhan akan tempat tinggal pun meningkat. Termasuk di dalamnya kebutuhan rumah tinggal sementara alias kontrakan.

Tapi jangan lupa pikirkan kondisi sebaliknya. Kelesuan situasi ekonomi bisa juga menjadi ancaman pada bisnis properti. Kemampuan dan jumlah penyewa pun bisa turun.

Pajak

Jangan anggap remeh yang satu ini. Kota Bekasi, Jawa Barat, mulai tahun depan memberlakukan pajak rumah kos dan kontrakan sebesar 10 persen. Pendapatan dari persewaan rumah yang sedianya digunakan untuk membayar kredit, bisa tergerus. Bisa-bisa sisa pendapatan Anda makin tipis.

Periksalah satu ihwal ini. Jangan-jangan di tempat Anda berbisnis properti kebijakan ini sudah diberlakukan. Namun ini menjadi tidak penting, jika memang Anda ingin jadi pengemplang pajak kelas teri.

Karena itu, kenali dengan baik lahan bisnis yang akan Anda masuki. Apalagi bukan mustahil, harga properti turun. Sudah banyak negara yang mengalaminya. Karena itu, alangkah baiknya berpikir seperti pengusaha properti berpengalaman. Naik-turunnya permintaan sudah dihitung asumsinya sejak awal.

Herry Gunawan jadi wartawan pada 1993 hingga awal 2008. Sempat jadi konsultan untuk kajian risiko berbisnis di Indonesia, kini kegiatannya riset, sekolah, serta menulis.

BOT (Build Operate And Transfer), (3)

2011-10-26T02:37:00.000-07:00

PT. Tanah Makmur mempunyai sebidang tanah dengan luas 10.000 m2, yang dapat dibangun gedung hotel dengan jumlah kamar sebanyak 300 kamar. PT. Hotel Nyaman (developer) membuat perjanjian BOT (Build, Operate Transfer) dengan PT. Tanah makmur selama 25 tahun. Pada akhir perjanjian BOT, PT. Hotel Nyaman akan menyerahkan hotel tersebut kepada PT. Tanah Makmur. Setelah BOT berjalan 10 tahun, terjadi krisis ekonomi yang menyebabkan turunnya tingkat hunian hotel tersebut. Untuk mengatasi kerugian yang lebih besar dari PT. Hotel Nyaman, maka PT. Hotel Nyaman ingin menghitung kembali besarnya royalti yang wajar, yang dibayarkan kepada PT. Tanah Makmur.

Adapun data – data yang dapat diperoleh Penilai, adalah sebagai berikut :

A. Proyeksi pendapatan bersih dari sisa hak BOT adalah sebagai berikut :

§ Tahun ke 1 s/d tahun ke 4 Rp. 30.000.000.000,-

§ Tahun ke 5 s/d tahun ke 9 Rp. 40.000.000.000,-

§ Tahun ke 10 s/d tahun selanjutnya Rp. 45.000.000.000,-

B. Royalti dibayar tiap 3 tahun, dengan kenaikan royalti 50 % setelah tahun ke 10, terhitung sejak rencana revisi besarnya pembayaran royalti (saat ini).

C. Apabila tarif diskonto ditentukan 12%, Nilai Pasar Properti saat ini bila dinilai penilai adalah Rp. 300.000.000.000,-

D. Lessor’s Interest berdasarkan opini Penilai adalah Rp. 75.000.000.000,-

Pertanyaannya :

Hitung besarnya Royalti yang sesuai, yang harus dibayar PT. Hotel Nyaman kepada PT. Tanah Makmur sesuai dengan rencana revisi di atas.

BOT (Build Operate And Transfer), (2)

2011-10-24T22:09:00.000-07:00

PT. Gemah Ripah memiliki sebidang tanah yang diatasnya dibangun gedung perkantoran oleh PT. Gedung Indah dengan perjanjian Built Operate dan Transfer (BOT). Perjanjian BOT tersebut berlangsung selama 20 tahun dimana PT. Gedung Indah berhak menerima pendapatan dari gedung perkantoran tersebut selama 20 tahun. Pada tahun ke 21 PT. Gedung Indah harus menyerahkan kembali pada PT. Gemah Ripah, tanah berikut gedung perkantoran di atasnya dalam keadaan baik. Pada saat dilakukan penilaian ini BOT telah berjalan selama 5 tahun.

Berdasarkan proyeksi Penilai pendapatan bersih dari hasil menyewakan gedung perkantoran saat ini adalah Rp. 3.000.000.000,-. Dan pendapatan ini diproyeksikan akan meningkat sebesar Rp. 200.000.000,-. setiap 3 tahun. Berdasar perjanjian BOT PT. Gedung Indah harus membayar royalti kepada PT. Gemah Ripah sebesar 10 % dari pendapatan bersih setiap tahunnya.

Berdasarkan data pasar tingkat diskontro (discount rate) yang tepat untuk properti ini adalah 10% untuk 10 tahun pertama, sisanya diperkirakan adalah 12 % sampai akhir masa perjanjian BOT.

Pertanyaan :

§ Hitung Nilai Pasar Hak BOT dari PT. Gedung Indah

§ Bila Nilai Pasar Properti pada masa berakhirnya Perjanjian BOT diproyeksikan Penilai adalah sebesar Rp. 70.000.000.000,-, hitung Nilai Pasar bagi pemilik tanah pada saat ini !

BOT (Build Operate And Transfer), (1)

2011-10-24T22:03:00.000-07:00

Penilaian Partial

Penilaian properti yang mana Hak Atas Properti

tersebut dimiliki oleh lebih dari satu pemilik,

misalnya :

1.Pemilik tanah & Pemilik Bangunan

2. Penyewa dan yang menyewakan

BOT ( Build Operate And Transfer )

HUBUNGAN ANTARA :

• Pemilik tanah, dan

• Developer

Melakukan kerjasama yang saling menguntungkan

KENAPA MELAKUKAN KERJASAMA BOT ?

Pemilik tanah

Memiliki tanah komersial, namun :

• Tidak memiliki modal

• Tidak memiliki kemampuan untuk :

• Mengembangkan

• Mengelola

• Memasarkan properti secara profesional

Develover

Memiliki kemampuan, tetapi :

Tidak memiliki lahan komersial, karena lahan komersial pada daerah tertentu jumlahnya sangat terbatas

PENGERTIAN BOT

• Pemilik tanah menyerahkan hak atas tanah untuk masa tertentu kepada developer untuk dikembangkan ( dibangun dan dikelola )

• Kedua pihak mendapatkan keuntungan yang sama sesuai dengan jumlah investasi yang dikeluarkan»dengan memperhatikan tingkat resiko yang ditanggung oleh masing – masing pihak

• Dalam sistem hukum pertanahan, tanah tersebut dapat dimohonkan Hak Guna Bangunan untuk masa tertentu sesuai dengan perjanjian yang ada

TEHNIK PENILAIAN

Melakukan penilaian untuk :

• Lessor’s Interest ( Pemilik Tanah )

• Lessee’s Interest ( Penyewa / Develover )

Penilaian pada umumnya menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan metode DCF (Discounted Cash Flow Method )

FAKTOR – FAKTOR YANG PERLU DIPERHATIKAN

• Bentuk Kerjasama

• Jangka Waktu

• Isi dan pernyataan dalam perjanjian

• Proyeksi Pendapatan & Biaya Operasional

• Tingkat resiko masing – masig pihak selama masa perjanjian

• Tingkat kapitalisai & tingkat Diskonto yang sesuai

BENTUK PERSAMAAN YANG DIKENAL DALAM PENILAIAN PARTIAL

V = VLO + VLE

Dimana

V = Nilai Pasar Property

VLO = Nilai bagi pemilik tanah (Lessor’s Interest)

VLE = Nilai bagi penyewa / Developer (Lessee’s Interest)

NILAI BAGI YANG MENYEWAKAN ( Pemilik Tanah )

Menerima Pembayaran Sewa ( Dari Developer / Penyewa )

Sisa Nilai Property ( Pada Akhir Masa Sewa )

NILAI BAGI PENYEWA ( Developer )

• Menikmati keuntungan dari selisih harga sewa berdasarkan kontrak dengan Nilai Pasar sewa untuk masa tertentu sesuai dengan hak atas penggunaan property tersebut

• Nilai bagi penyewa dapat terjadi apabila harga sewa berdasarkan kontrak lebih kecil dari Nilai Pasar sewa.

KONDISI UMUM

Dengan kondisi yang berubah – ubah akan berakibat kepada Nilai Pasar

Properti, Contoh :

• Nilai Pasar Propeti naik » Harga Sewa naik

• Nilai Pasar Propeti turun » Harga Sewa turun

Ø Bila harga pasar sewa naik » Pemilik properti memberikan sebagian keuntungannya kepada penyewa ( penyewa mendapatkan nilai positif )

Ø Bila harga pasar sewa turun » Penyewa akan memberi keuntungannya kepada pemilik properti (nilai negatif bagi penyewa )

Ø Bila harga pasar sewa = Harga pasar sewa dalam kontrak, maka nilai bagi penyewa = 0

Ø Bila harga pasar sewa turun dan perbedaan dengan harga sewa dalam kontrak semakin jauh, biasanya penyewa akan mengusulkan negosiasi ulang atas kontrak harga sewa

Ø Biasanya nilai negatif bagi yang menyewakan ( Pemilik Tanah ) hampir tidak pernah terjadi

Ilustrasi Penilaian

2011-10-19T00:08:00.000-07:00

Dalam menentukan Tingkat Kapitalisasi dengan Summation Method maka Reliability of Net Income merupakan faktor yang dipertimbangkan sebagai :

Merupakan faktor penambah safe rate.

Penggunaan yang terbaik dan tertinggi atas sebidang tanah yang sesuai dengan peruntukannya akan diperoleh kesimpulan :

Nilai pasar tanah tertinggi

Nilai bagi Penyewa dalam sistem sewa menyewa properti antara pemilik dengan penyewa terjadi bila :

Nilai bagi penyewa adalah selisih nilai sewa berdasar kontrak dengan nilai sewa pasar. Apabila nilai sewa pasar lebih tinggi dibanding dengan nilai sewa kontrak maka terdapat selisih positif berarti nilai bagi penyewa dapat terjadi.

Bila Nilai Pasar hasil Penilaian Penilai atas sebuah rumah tinggal dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar, dengan data yang telah teruji adalah Rp. 300.000.000, sedangkan hasil Penilaian Penilai dengan Pendekatan Biaya adalah Rp. 375.000.000 pada tanggal penilaian yang sama, maka anda sebagai penilai wajib melakukan review terhadap hasil penilaian tersebut. Hal ini mungkin dapat terjadi karena :

Kemungkinan penentuan penyusutan kurang tepat.

Dalam melakukan penilaian mesin dan peralatannya dengan Pendekatan Biaya, penyusutan fungsional sebuah mesin lebih banyak disebabkan oleh :

Dengan adanya teknologi baru kemungkinan fungsi mesin menjadi kurang maksimal sehingga mesin tersebut mengalami penyusutan fungsi (misal komputer Pentium 3 akan mengalami penyusutan akibat adanya Pentium 4)

Bila nilai pasar tanah : nilai pasar bangunan = 2 : 3. Sedangkan tingkat kapitalisasi tanah ditetapkan adalah sebesar 10% dan tingkat kapitalisasi untuk bangunan adalah sebesar 16%, maka tingkat kapitalisasi untuk properti tersebut (tanah dan bangunan) adalah :

Overall cap. Rate = (rasio nilai tanah x cap rate tanah) + (rasio nilai bangunan x cap rate bangunan)

= (0.4 x 10%) + (0.6 x 16%) = 13,6%

Pernyataan dibawah ini berhubungan dengan Nilai Pasar tanah untuk penggunaan komersial dalam proses penilaian. Tanah komersial tersebut mempunyai ketentuan KDB 40%, KLB 5 % dan KDH 15 % dan tertinggi min 6 lantai serta tinggi maksimal 40 lantai. Serta harus memenuhi persyaratan lainnya sebagai bangunan komersial perkantoran. Mana pernyataan dibawah ini :

Nilai adalah berkaitan dengan manfaat, semakin tinggi manfaat maka semakin tinggi nilainya. (Nilai Pasar tanah akan berbanding lurus dengan tingginya manfaat tanah tersebut)

Dalam suatu penilaian diketahui bahwa GIM pada suatu lokasi adalah 20, nilai sewa rumah di daerah tersebut adalah Rp. 7.500.000,- per tahun, dengan harga jual
Rp. 150.000.000,-, jika di daerah tersebut ada sebuah rumah dijual dengan harga
Rp. 200.000.000,- maka rumah tsb dapat disewakan sebesar :

V = GI x GIM

GI = V : GIM à GI = 200.000.000 : 20 = 10.000.000

Langkah-langkah didalam suatu proses penilaian adalah Batasan masalah, perencanaan penilaian, pengumpulan data, penentuan metode penilaian, kesimpulan nilai.

Didalam asumsi dan syarat pembatasan laporan penilaian sering dinyatakan bahwa mesin dan peralatan dianggap merupakan kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dan merupakan bagian dari suatu sistem yang berjalan. Hal ini dimaksudkan untuk menegaskan bahwa: Mesin dan peralatan tersebut merupakan rangkaian dari beberapa mesin-mesin produksi

Apabila pendapatan bersih tahunan dianggap tetap, sementara tingkat kapitalisasi semakin kecil, maka nilai properti menjadi V = NOI : R à R sebagai faktor pembagi, semakin kecil faktor pembagi maka semakin besar hasilnya, semakin kecil tingkat kapitalisasi maka semakin besar nilainya.

Komponen cadangan penggatian (Reserve for Replacement) dalam perhitungan Discounted Cash Flow (DCF) adalah cadangan dana untuk: Biaya cadangan penggantian adalah biaya untuk mengganti aktiva tetap yang harus diganti.

Kalau biaya perbaikan dan pemeliharaan masuk pada biaya operasinal

Salah satu ciri-ciri dari nilai adalah utility, apa yang dimaksud dengan kata tersebut ?

Utility : Kemampuan (kegunaan) untuk memenuhi keinginan dan kebutuhan manusia

Kelangkaan : Kekurangan pasokan barang secara relatif terhadap permintaannya

Keinginan : Keinginan pembeli atas sebuah barang untuk memenuhi kebutuhan manusia

Daya Beli : Kemampuandari individu atau kelompok untuk berpartisipasi di pasar dengan menyertakan uang tunai maupun sesuatu yang setara

Nilai pasar sebuah Gedung Perkantoran Rp. 50 milyar, jika capitalization rate gedung ini turun sedangkan biaya operasi juga turun, maka nilai pasar gedung perkantoran :

V = NOI : R à Biaya turun berarti NOI naik berarti kemungkinan nilai naik,

Cap. Rate tutun berarti kemungkinan nilai naik,

NOI naik, cap rate turun berarti properti nilainya naik

bambang budianto penilaian property valuer appraisal

Sejarah penilai di Indonesia

2011-09-20T19:36:00.000-07:00

Berbicara tentang berbagai disiplin ilmu tentu kita tidak bisa lepas dari mana ilmu tersebut berasal dan bagaimana perkembangannya sampai saat ini. Sejarah ilmu pengetahuan menjadi penting untuk diketahui agar perkembangan ilmu tersebut selalu terinspirasi dari orientasi dan filosofi dasar dikembangkannya ilmu tersebut. Demikian juga dengan Penilaian Properti. Disiplin ilmu yang satu ini memang sudah lama dikenal dinegara maju. Namun di Indonesia sendiri perkembangan ilmu ini belum bisa dibilang menggembirakan meskipun telah banyak usaha yang dilakukan oleh akademisi maupun praktisi dalam mensosialisasikan dan mengembangkannya.

Di Indonesia Penilaian properti riil bukan merupakan hal baru. Penilaian properti riil telah dikenal dan usianya sama panjangnya dengan sejarah penjajahan di negeri ini, walaupun saat itu, Penilaian hanya dipahami dalam kalangan yang terbatas baik pengguna dan praktisinya. Penilaian yang pada jaman kolonial dikenal secara terbatas ini dikenal dengan klasiran dan nilai yang diperoleh berbentuk kelas tanah dan lebih dikonsentrasikan dalam menilai tanah pertanian/sawah/kebun dan ditujukan untuk tujuan perpajakan.

Dalam pelaksanaan pajak properti, pada jaman penjajahan dikenal dengan Land Rente, kemudian dalam masa Raffles dikenal Land Rent, selanjutnya menjadi Pajak Hasil Bumi, Ipeda dan terakhir Pajak Bumi dan Bangunan , Penilaian merupakan core system-nya pajak properti.

Sejak jaman kolonial dulu, pada kenyataannya profesi Penilai umumnya banyak berkiprah di instansi pemerintah. Profesi Penilai masa kolonial tidak hanya bekerja di bidang perpajakan saja namun juga berkiprah di instansi lain seperti juru taksir pada instasi Pegadaian untuk kepentingan menentukan nilai pasar properti yang diagunkan di pegadaian, Lelang Negara untuk menentukan nilai lelang properti yang akan dilelang oleh Kantor Lelang Negara.

Masyarakat pedesaan sejak zaman kolonial telah mengenal Mantri Klasir yang pekerjaannya menentukan nilai tanah pertanian untuk dikelompokkan dalam kelas tanah sebagai dasar pengenaan Pajak Tanahnya.

Mantri Klasir inilah yang berperan dan berfungsi sebagai Penilai untuk tujuan perpajakan. Pendidikan untuk menjadi Mantri Klasir harus melalui jenjang pendidikan 2 tahun yang berlokasi di Malang Jawa Timur dan Cirebon Jawa Barat. Mantri Klasir ini juga sekaligus berfungsi sebagai Land Surveyor, karenanya mereka juga berpredikat sebagai Mantri Ukur. Metode Penilaian yang digunakan pada zaman itu adalah metoda kapitalisasi pendapatan, yakni berdasarkan hasil bersih yang dihasilkan tanah pertanian dikalikan dengan tingkat kapitalisasi 10 %.

Bahkan untuk terawasinya praktek Penilaian dan perkembangan nilai tanah pertanian, Direktorat Ipeda pada masa itu “memelihara” benchmark tanah pertanian dengan membuat sawah percobaan tiap tahunnya. Sehingga hasil bersih (net operating income) yang dihasilkan tanah pertanian dengan kondisi yang wajar dapat diketahui.

Sesuai dengan tuntutan perkembangan dan sejak diundangkan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, yang didalamnya tidak hanya menetapkan objek pajak pertanian, maka untuk memenuhi tuntutan pemenuhan Penilaian bangunan dikembangkan pendidikan yang lebih luas lagi.

Untuk memenuhi tuntutan tersebut Pemerintah Indonesia menjalin kerjasama dengan Pemerintah Malaysia. Departemen Keuangan yang mewakili pemerintah Indonesia, sejak tahun 1987 menyelengarakan Kursus/Pelatihan Penilaian Harta sebagai cikal bakal pengembangan lebih luas atas properti yang harus dinilai. Sehingga kita dapat mengejar ketertinggalan perkembangan Penilaian dari saudara seprofesi diwilayah regional ASEAN.

Sebagai contoh Malaysia yang serumpun dan memiliki karakter sosial yang relatif sama dengan kita memelihara profesi Penilai sejak zaman pemeritahan kolonial Inggris dan mengembangkan profesi Penilai ini. Negeri jiran itu telah memiliki institusi bidang Penilaian yang kuat, baik di sektor swasta maupun dalam struktur pemerintahan.

Di Indonesia pekerjaan penilaian properti dibebankan kepada satu unit setingkat eselon II yaitu Direktorat Penilaian yang berada di bawah Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, yang bertanggungjawab atas pekerjaan penilaian properti, baik dari standardisasi maupun teknis penilaian kekayaan negara.

B. ORGANISASI PROFESI PENILAI

Para Penilai di dunia bergabung dalam organisasi profesi Penilai di nasing-masing negara. Mereka juga menjadi anggota asosiasi profesi sesuai dengan wilayah/region masing-masing.

Sejarah Asosiasi Profesi Penilai yang ada di Indonesia :

1976 berdiri API (Asosiasi Penilai Indonesia).

1980 berdiri MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia)

1979 berdiri GAPINDO (Gabungan Profesi Penilai Indonesia) menjadi GAPPI 1980.

2010 berdiri APPP (Asosiasi Profesi Penilai Pemerintah)

http://penilaian.djkn.or.id/2011/04/sejarah-penilaian-di-indonesia.html

Bambang Budianto penilaian appraisal value

Teori Penilaian Usaha 1 (penilaian saham)

2011-09-08T18:01:00.000-07:00

2.1.1 Teori penilaian usaha

(Pratt dkk, 2000: 42) berpendapat bahwa variabel-variabel mendasar yang mempengaruhi nilai secara finansial dari kepemilikan pada suatu bisnis/perusahaan berasal dari beberapa sumber berikut.1. Dividends, distribusi cash flow dari operasional atau dari investasi.2. Likuidasi (hypothetication of assets).3. Menjual kepemilikan (sale of the interest).Penilaian usaha menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI 2002:191) adalah suatu proses untuk memperkirakan nilai suatu perusahaan baik yang bersifat going concern (berjalan atau beroperasi) maupun yang tidak, termasuk berbagai kepentingan dan kepemilikan (business ownership interest), serta transaksi dan kegiatan yang memiliki pengaruh terhadap nilai perusahaan. Penilaian bisnis atau usaha menurut Ruky (1999:22) adalah kegiatan untuk memperkirakan nilai korporat (business) yang bermuara pada penilaian kepentingan, penyertaan atau kepemilikan (business ownership interest) atas suatu perusahaan. Dalam bahasa umum yang dimaksud dengan business ownership interest adalah ekuitas atau saham. Pengertian lain tentang penilaian usaha adalah nilai suatu kepentingan atau business interest tergantung kepada suatu estimasi manfaat yang akan datang dan tingkat pengembalian yang dipersyaratkan yang mana manfaat yang akan datang itu didiskontokan kembali sesuai dengan tingkat diskonto pada tanggal penilaian. Oleh karena itu pendekatan yang benar adalah memproyeksikan beberapa kategori manfaat yang akan datang dari suatu kepemilikan (biasanya beberapa ukuran mengenai pendapatan ekonomis yang digunakan seperti arus kas, laba atau deviden) dan kemudian mengestimasi nilai sekarang dari manfaat itu dengan mendiskontokannya berdasarkan nilai waktu dari uang (discount rate yang telah mempertimbangkan unsur inflasi (Prawoto 2004:57).Dari beberapa definisi dan pendapat tersebut di atas dapat diambil pengertian yang sama bahwa, penilaian usaha atau penilaian bisnis merupakan penilaian atas suatu kepentingan pada suatu usaha yang besarnya tergantung kepada manfaat yang diperoleh di masa yang akan datang. Ruang lingkup penilaian usaha itu sendiri menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI) (2002:191) mencakup penilaian atas perusahaan (badan usaha/korporat), penilaian penyertaan modal dalam perusahaan (berupa ekuitas/saham), penilaian aktiva tak berwujud, penilaian atas transaksi material dan penilaian kerugian ekonomis yang diakibatkan oleh suatu kegiatan atau peristiwa tertentu (economic damage). Ruky (1999:89) menyebutkan kegiatan penilaian yang terkait dengan penilaian bisnis adalah intangible property appraisal di mana yang objek yang dinilai adalah intangible property seperti hak paten, goodwill, formula resep atau merk dagang. Dalam perkembangan yang terjadi dalam kegiatan pengambilalihan dan pelepasan perusahaan, informasi yang dibutuhkan adalah nilai dari perusahaan (business entity) atau saham (kepemilikan, business ownesrship interest) perusahaan tersebut bukan aktiva tidak berwujud, sehingga dengan demikian kegiatan penilaian usaha adalah menilai saham atau ekuitas baik sebagian saham (partial interest) maupun seluruh saham.

2.1.2 Pengertian nilai pasar wajar

Menurut SPI (2002:195) nilai pasar wajar (fair market value) adalah perkiraan jumlah uang tunai atau yang bersifat ekuivalen yang dapat diperoleh dari suatu transaksi jual beli perusahaan atau saham atau kepentingan dalam perusahaan antara yang berminat membeli (willing buyer) dengan yang berminat menjual (willing seller) yang keduanya memiliki kapasitas untuk melakukan suatu transaksi, bertindak tanpa ada keterpaksaan dan masing-masing memiliki fakta dan informasi yang relevan (SPI nomor 12.3.1.37.1).Ruky (2003:1) berpendapat bahwa dalam penilaian usaha (perusahaan/ ekuitas, aktiva tak berwujud dan transaksi/tindakan korporasi), dikenal 3 konsep nilai antara lain, nilai pasar wajar (fair market value), nilai investasi dan nilai wajar, yang penggunaannya berbeda tergantung kepada tujuan dan jenis transaksi yang dilakukan. Definisi nilai yang akan dicari, harus dirumuskan dan dijelaskan terlebih dahulu sebelum melakukan penilaian. Ketentuan tersebut bersifat wajib (mandatory), karena aplikasi dari metoda penilaian yang dipilih, akan dipengaruhi oleh jenis nilai yang akan dicari dan ditetapkan dalam penilaian. JC Bonbright, seorang pakar penilaian di Amerika Serikat menyatakan bahwa adalah sulit secara intelektual membahas metoda penilaian tanpa mengacu kepada definisi nilai yang akan dicari. Proses penilaian yang mengabaikan standar tersebut, akan dapat menghasilkan indikasi nilai yang tidak jelas dan tidak objektif, karena setiap definisi nilai dalam aplikasinya memiliki syarat-syarat tertentu. Di Amerika Serikat, bahkan nilai pasar wajar sebagaimana diatur dalam Revenue Ruling 59-60 telah ditetapkan sebagai suatu legal standard untuk banyak transaksi, dengan berbagai persyaratan yang harus dipenuhi untuk penentuannya.Berbeda dengan nilai investasi yang berlaku untuk strategi investor tertentu dan nilai wajar yang diaplikasikan untuk kasus-kasus adanya sekelompok pemegang saham (dissenting shareholders) yang tidak setuju terhadap suatu transaksi korporasi, nilai pasar wajar digunakan untuk kepentingan transaksi jual-beli atau pengalihan business interest secara umum dan perpajakan (Ruky 2003:1)Definisi operasional tentang nilai pasar wajar yang telah diakui dan digunakan secara umum, mengacu kepada definisi yang dirumuskan oleh IRS (Internal Revenue Services): the price at which the property (and or business interest) would change hands between a willing buyer and a willing seller when the former is not under compulsion to buy and the latter is not under compulsion to sell, both parties having reasonable knowledge of the relevant facts. Beberapa Keputusan Pengadilan di AS menambah definisi tersebut dengan: the hypothetical buyer and seller are assumed to be able, as well as willing, to trade and to be well informed about the business interest and the market for such business interest (lihat Ruky: 2003 Nilai Pasar Wajar (fair market value) dan implikasinya dalam penilaian usaha.

2.1.3 Pengertian kekayaan negara

Pengelolaan kekayaan negara di Indonesia mengacu pada Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 2005 tentang Standar Akuntansi Pemerintahan dan Peraturan Pemerintah No. 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah. Adapun tujuan utama dari pengelolaan kekayaan negara adalah membantu organisasi pemerintah agar dapat memenuhi tujuannya dalam menyediakan jasa/pelayanan kepada masyarakat secara efektif dan efisien.Departemen Keuangan pada strategy map tentang kekayaan negara berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 464/KMK.01/2005 tanggal 29 September 2005 menyatakan tujuan strategis adalah mewujudkan pengelolaan kekayaan negara yang optimal sesuai dengan asas fungsional kepastian hukum, transparan, efisien, akuntabilitas publik dan terdapat kepastian nilai. Dalam kerangka strategy map itu pegelolaan kekayaan negara juga termasuk melakukan analisis kebutuhan (needs analysis), Penilaian Ekonomis (Economic Appraisal), Perencanaan (Planning), Penganggaran (Budgeting), Penentuan Harga (Pricing), Pengadaan dan Penghapusan (Acquisition and Disposal), Pencatatan, Penilaian, Pelaporan (Recording, Valuation, and Reporting) dan Manajemen dalam Penggunaan (Management in Use).

Dengan demikian untuk dapat melakukan pengelolaan kekayaan negara yang baik diperlukan adanya nilai kekayaan negara yang dapat diakses masyarakat sehingga menjadi data base nilai untuk berbagai kegunaan (value data base for multi puposes) sebagaimana gambar 2.1.

Gambar 2.1 Value Data Base for Multi Purposes

Sumber: Hadiyanto, nilai kekayaan negara sebagai single value for multi purposes disampaikan pada Seminar Nasional Penilaian, 9 Juni 2007.

Membicarakan kekayaan negara adalah membahas tentang pengertian aset. Pengertian aset secara umum menurut Siregar (2004:178) adalah barang (thing) atau sesuatu barang (anything) yang mempunyai nilai ekonomi (economic value), nilai komersial (commercial value) atau nilai tukar (exchange value) yang dimiliki badan usaha, instansi atau individu (perorangan). Aset dalam pengertian hukum adalah benda yang terdiri dari benda tidak bergerak dan benda bergerak. Barang dimaksud yang meliputi benda tidak bergerak seperti tanah dan atau bangunan sedangkan benda bergerak baik berwujud maupun yang tidak berwujud yang tercakup dalam aktiva/ kekayaan atau harta dari suatu perusahaan, badan usaha, institusi atau individu perorangan.Aset negara adalah kekayaan negara yang terdiri dari barang bergerak dan tidak bergerak yang dimiliki, dikuasai oleh instansi pemerintah, yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) serta perolehan lainnya yang sah. Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor 17 tahun 2003 memberi pengertian kekayaan negara adalah sangat luas yang meliputi semua hak dan kewajiban negara yang dapat dinilai dengan uang serta segala sesuatu baik berupa uang maupun barang yang dapat dijadikan milik negara, sebagaimana pada Pasal 2 undang-undang tersebut meliputi:a. hak negara untuk memungut pajak, mengeluarkan dan mengedarkan uang, dan melakukan pinjaman;b. kewajiban negara untuk menyelenggarakan tugas layanan umum pemerintahan negara dan membayar tagihan pihak ketiga;c. Penerimaan Negara;d. Pengeluaran Negara;e. Penerimaan Daerah;f. Pengeluaran Daerah;g. kekayaan negara/kekayaan daerah yang dikelola sendiri atau oleh pihak lain berupa uang, surat berharga, piutang, barang, serta hak-hak lain yang dapat dinilai dengan uang, termasuk kekayaan yang dipisahkan pada perusahaan negara/ perusahaan daerah;h. kekayaan pihak lain yang dikuasai oleh pemerintah dalam rangka penyelenggaraan tugas pemerintahan dan/atau kepentingan umum;i. kekayaan pihak lain yang diperoleh dengan menggunakan fasilitas yang diberikan pemerintah.Ditinjau dari aspek keuangan negara tersebut, kekayaan negara menurut Nasution (2007:1) dalam pandangan Undang-undang Nomor 17 tahun 2003 tentang Keuangan Negara dapat dibuat garis besar bahwa, kekayaan negara yang dipisahkan ke dalam perusahaan (persero) adalah termasuk sebagai kekayaan negara. Pandangan undang-undang tersebut telah membuat posisi hukum perusahaan (Persero) tersebut telah jadi berdimensi publik, yang sekaligus harus diatur oleh hukum publik dan kepemilikannya juga mengakibatkan menjadi kepemilikan publik (domain public). Pada ketentuan tersebut sebagaimana Pasal 2 huruf g dinyatakan bahwa “Kekayaan negara/kekayaan daerah yang dikelola sendiri atau oleh pihak lain berupa uang, surat berharga, piutang, barang, serta hak-hak lain yang dapat dinilai dengan uang, termasuk kekayaan yang dipisahkan pada perusahaan negara/perusahaan daerah.Dengan berlakunya Undang-undang Nomor 17 Tahun 2003 tentang Keuangan Negara dan Undang-undang Nomor 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara, diharapkan manajemen kekayaan negara akan semakin baik karena memiliki landasan hukum yang kuat.Sebagai upaya empowering profesional management dibidang pengelolaan kekayaan negara pemerintah melalui Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, Departemen Keuangan, bertugas sebagai state assets manager menyelenggarakan fungsi diantaranya:a. perumusan kebijakan di bidang kekayaan negara, piutang negara termasuk pelaksanaan tugas Panitia Urusan Piutang Negara, dan lelang sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku;b. pelaksanaan inventarisasi dan penilaian kekayaan negara;c. penyusunan laporan, akuntansi, dan pembuatan daftar kekayaan negara;d. pelaksanaan perencanaan, penyajian dan pengembangan sistem informasi kekayaan negara, piutang negara dan lelang.

2.1.4 Kekayaan negara dari penyertaan modal pemerintah

Penilaian kekayaan negara dari penyertaan modal pemerintah Sampai dengan bulan Desember 2007 masih berupa program kerja yang berlanjut pada tahun 2008. Program kerja tersebut yaitu:1. Bidang Kekayaan Negara Dipisahkan (aset fisik).a. Menyusun Standard Operating Prosedure (SOP) dan koordinasi Menteri Keuangan dengan Menteri Negara BUMN dalam rangka Penyertaan Modal Pemerintah dan Privatisasi;b. SOP Inventarisasi penyertaan modal pemerintah;c. Modul dan SOP penilaian dan Evaluasi Kinerja BUMN;d. Melanjutkan program privatisasi tahun 2007 yang belum selesai;e. Monitoring penggunaan dana penyertaan modal tahun 2007.2. Bidang Kekayaan Negara tidak dipisahkan (financial asset)a. Melanjutkan inventarisasi dan penilaian dalam rangka penertiban;b. Menyiapkan ketentuan teknis pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 96/PMK.06/2007 tentang Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, dan Pemindahtanganan Barang Milik Negara.Di Indonesia, kebutuhan akan sistem pengelolaan kekayaan negara dirasakan sangat mendesak, sehubungan dengan belum optimalnya pengelolaan kekayaan negara sebagaimana yang telah diamanatkan oleh paket undang-undang tentang keuangan negara. Misi pengelolaan kekayaan negara adalah keefektifan dalam mengelola, efisien dan optimal dalam pengeluaran, sehingga sangat diperlukan adanya value database for multi purposes untuk penyelenggaraan pemerintah yang akuntabel, transparan dan bertanggung jawab.Di negara lain, di Jepang misalnya inventarisasi dan pengelolaan aset telah dimulai kembali tahun 1948. Dari nilai kekayaan negara tersebut penyertaan modal pemerintah pusat adalah yang terbesar dalam struktur kekayaan negara Jepang. Nilai kekayaan negara (pemerintah pusat) Jepang saat ini secara keseluruhan data per 31 Maret 2007 adalah ¥ 106.756,8 milyar sebagai mana tabel berikut :Tabel 2.1 Penyertaan Modal Pemerintah Dalam Kekayaan Negara di JepangAsset Persentase NilaiPenyertaan Modal Pemerintah 62,6% ¥ 66,7814 triliunTanah 18,1% ¥ 19,3320 triliunPepohonan dan bamboo 6,3% ¥ 6,692 triliunKonstruksi selain gedung 5,7% ¥ 6,1291 triliunBangunan gedung 4,1% ¥ 4.410,8 triliunSumber : National Property Information Office, Financial Bureau, Ministry of Finance, The Japanese National Property System And Curret Conditions, January 2007 (diolah).Sementara ini di Indonesia data tentang nilai penyertaan modal semacam itu belum tersedia, karena belum dilakukan penilaian penyertaan modal Pemerintah.

2.1.5 Penelitian terdahulu

Deloof, dkk (2002) melaksanakan penelitian yang bertujuan untuk menginvestigasi penilaian yang dilakukan oleh underwriter terhadap 33 perusahaan yang melakukan IPO di pasar modal Belgia dalam kurun waktu tahun 1993 sampai dengan tahun 2000, kemudian membandingkan dengan harga yang ditawarkan dengan harga saham pada 1 bulan pertama setelah didaftarkan. Hasil penelitian tersebut menyimpulkan bahwa dari beberapa pendekatan atau metode yang digunakan oleh underwriter dalam menilai saham dengan metode discounted cash flow adalah yang paling populer digunakan, sedangkan harga penawaran ditentukan dengan menggunakan discounted dividend model. Metode ini tidak berarti lebih baik atau buruk dibanding dengan metode lain, namun hasil penelitiannya menunjukkan bahwa penilaian yang menggunakan discounted dividend model cenderung menghasilkan nilai yang underestimate, sedangkan yang menggunakan metode discounted cash flow dapat menghasilkan nilai yang tidak bias. Hasil ini mengindikasikan bahwa underwriter cenderung menghasilkan nilai di bawah pada saat IPO karena menggunakan discounted dividend model.Siahaan (2003) melakukan penelitian tentang penilaian saham dengan menggunakan model Gordon. Obyek yang diteliti adalah saham PT. Century Textile Industry Tbk. Adapun data yang digunakan adalah Laporan Keuangan PT. Century Textile Industry Tbk. mulai tahun 1995 sampai dengan tahun 2002. Penelitian tersebut dibuat dengan tujuan untuk menganalisis penggunaan model gordon (Gordon growth methodology), memasyarakatkan konsep/teori yang berkaitan dengan penilaian perusahaan dan sekuritas dan memberi contoh penggunaan teori dalam menganalisis harga wajar saham sesuai dengan persepsi masyarakat serta menganalisis apakah pasar modal sudah efisien atau belum. Hasil dari analisis menyimpulkan bahwa ternyata harga saham yang terjadi di Bursa Efek Jakarta atau harga menurut persepsi masyarakat investor pada saat dianalisis adalah overvalued. Oleh karena itu direkomendasikan agar pemilik saham menjual sahamnya karena pada akhirnya harga saham tersebut akan terkoreksi.Froidevaux (2004) melakukan penelitian yang bertujuan menilai saham biasa/common stocks dengan mengunakan model penilaian discounted cash flow (DCF). Ia membangun sebuah model dan mengestimasi input-input dengan mencoba mereplikasi sedekat mungkin tentang perilaku investor dalam menilai saham pada pasar modal dan secara konsekuen menggunakan metode campuran untuk menentukan pertumbuhan arus kas/cash flow growth, durasi pertumbuhan/the growth duration dan discount rate. Kesimpulan penelitian tersebut adalah bahwa discounted cash flow valuation model dapat mengidentifikasi dan mengekploitasi systematic mispricing pada stock market.Hakiman (2005) melakukan penelitian terhadap metode penentuan harga penawaran perdana kepada publik/Initial Public overing (IPO) atas perusahaan di Bursa Efek Jakarta yang melakukan IPO. Data yang digunakan adalah 147 emiten yang melakukan IPO sejak tahun 1996 sampai dengan Juni 2004. Penelitian ini mengaplikasikan model Real Option berdasarkan persamaan Black & Scholes sekaligus menggunakan model implied volatility untuk menghitung harga volatilitas saham. Hasil dari penelitian ini adalah, bahwa dengan penggunaan model real option penyimpangan harga yang dibuat oleh model real option terhadap harga aktual lebih kecil dibandingkan dengan penyimpangan harga model tradisional. Hal ini menunjukkan bahwa model real option lebih akurat daripada model tradisional. Penelitian ini juga membangun model persamaan untuk memprediksi arah saham IPO, apakah akan overvalue atau undervalue harga saham tersebut setelah IPO. Model prediksi menggunakan persamaan logistik dengan variabel bebasnya sama dengan variabel option dari Black & Scholes.Dalam artikelnya Torrez (2006) mendiskusikan tentang cara dan metodologi penilaian korporat (corporate valuation) dengan discounted cash flow models, the Capital Asset Pricing Model (CAPM) and Arbitrage Pricing Models (APM), Tobin’s q, sales accelerator dan cash flow models of investment, dan economic base performance measures termasuk sewa ekonomis dan excess Market Value. Metode-metode tersebut terlihat inovatif guna mendeteksi perubahan pada posisi keuangan perusahaan. Demikian pula halnya pengalaman-pengalaman manajer keuangan menjadi hal yang esensial bagi perusahaan dalam mengahadapi persaingan. Meskipun populer dan banyak digunakan ia mengemukakan bahwa teori tersebut masih mungkin berkembang. Pengukuran berbasis performa terlihat begitu atraktif dan cerdas karena ia menggunakan teori Microeconomic and Corporate Finance untuk menjelaskan penilaian.Tauriesanto (2007) melakukan penelitian guna menentukan saham PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk apakah undervalued atau overvalued sehubungan dengan rencana divestasi saham Bank BNI pada tahun 2007 oleh pemerintah guna mengatasi defisit APBN. Penelitian ini dilakukan dengan menggunakan data historis laporan keuangan Bank BNI mulai tahun 2002 sampai dengan tahun 2006, adapun hasil yang diperoleh adalah bahwa harga saham BNI saat itu yang diperdagangkan di Bursa Efek Indonesia apabila dibandingkan dengan estimasi nilai intrinsiknya mengalami undervalued. Hasil estimasi nilai intrinsik dengan menggunakan metode discounted cash flow dan relative valuation adalah antara Rp3.139,4 sampai dengan Rp3.441.Penelitian-penelitian tersebut di atas telah memaparkan penilaian dengan analisis fundamental yaitu analisis berdasarkan faktor-faktor yang dapat mempengaruhi nilai, faktor-faktor itu antara lain finansial, ekonomi, politik, lingkungan, dan lain-lain yang semuanya akan mempengaruhi harga di masa mendatang.

Penelitian-penelitian di atas mengulas dengan metode yang digunakan untuk menilai saham, bermacam-macam metode dapat digunakan, namun demikian model yang sering digunakan dan sudah terbukti dapat mengestimasi nilai pasar wajar saham adalah discounted cash flow (dcf) (Tauriesanto :2007). Pada penelitian kali ini juga menggunakan dua pendekatan yang sama yaitu pendekatan pendapatan dengan menggunakan metode discounted cash flow, relative valuation ditambah dengan Gordon dividend growth model. Hal berbeda yang dilakukan dalam penelitian kali ini adalah penggunaan metode pertumbuhan dividen model Gordon. Nilai pasar wajar saham yang ditentukan dalam masing-masing metode dan pendekatan akan digabungkan dengan pendekatan yang lain yaitu pendekatan data pasar dan pendapatan . Nilai yang dihasilkan dari peelitian sebagai nilai pasar wajar saham akan dijadikan sebagai masukan bagi data base nilai kekayaan negara untuk berbagai pemanfaatan oleh pemerintah maupun masyarakat.

http://nofians.wordpress.com/2009/09/17/teori-penilaian-usaha-1-penilaian-saham/

Bambang Budianto penilaian appraisal valuer

Penilaian "Hukum" di Indonesia

2011-09-05T20:03:00.000-07:00

Apa yang mengatur profesi penilai di Indonesia? Baca artikel ini untuk tahu lebih banyak.

Sampai sekarang, profesi penilai di Indonesia diatur oleh Departemen Keuangan dengan peraturan di tingkat pelayanan, yaitu PMK No.125/PMK.01/2008 tentang Jasa Penilai Publik.

Namun, akhir-akhir ini di masyarakat penilai, dan pemerintah Republik Indonesia telah menyadari pentingnya memiliki Undang-Undang di tingkat negara untuk mengatur profesi ini.

Sebagai perbandingan, Malaysia telah memiliki undang-undang tentang profesi penilai sejak tahun 1981, dalam Undang-undang Malaysia, UU 242, "Penilai, Penilai, dan Agen Real Undang-Undang 1981". Indonesia menargetkan untuk memiliki hukum ("Undang-undang" atau "UU") tentang profesi penilaian pada tahun 2011. Pembicaraan di Legislatif ("Dewan Perwakilan Rakyat" atau "DPR") telah dimulai sejak tahun ini dan telah menjadi salah satu prioritas.

Dua dekade lalu, profesi penilaian hanya diketahui beberapa dari pengguna potensial. Tapi sekarang, dengan munculnya pasar ekonomi berbasis, pentingnya penilai menjadi sangat jelas. Jadi, agar profesi berfungsi dan melindungi semua pemangku kepentingan, termasuk masyarakat, hukum diperlukan.

MAPPI atau Masyarakat Profesi Penilai Indonesia telah menjadi masyarakat yang mengatur diri sendiri profesional dan "penjaga gerbang" untuk profesi ini untuk waktu yang lama. MAPPI telah mengeluarkan Standar Penilaian Indonesia 2007 ("Standar Penilaian Indonesia 2007" atau "SPI 2007"), dan Kode Etik Penilaian ("Kode Etik Penilai Indonesia" atau "KEPI) bahwa semua penilai harus mematuhi jika mereka ingin menjadi anggota dari MAPPI.

MAPPI adalah pemerintah yang disetujui hanya profesi penilai di Indonesia, sehingga satu-satunya organisasi yang menghadap pendidikan di Indonesia penilai, dan meskipun tidak memberikan lisensi, adalah prequisite untuk mendapatkan lisensi penilaian dari Departemen Keuangan.

Klik untuk DL Tentang Jasa Penilai Publik

http://appraisalindonesia.com/download/pmk-125-2008-ttg-jasa-penilai-publik.pdf

Profesi Penilai

2011-04-26T20:30:00.000-07:00

PROFESI
Kegiatan profesi berbeda dari kegiatan perdagangan atau industri jasa lainnya.
Perbedaan ini terletak pada faktor – faktor :

§ Kegiatannya bersifat khusus / spesialis, dan dilakukan dengan standar kompetensi yang tinggi.

§ Didukung oleh hadirnya suatu badan / lembaga yang secara kontinyu mengembangkan pengetahuan di bidang tersebut, sebagai hasil dari kontribusi para anggotanya

PENILAI
Apakah penilaian merupakan suatu profesi? Jawabannya adalah YA, karena :

§ Untuk menjalankan kegiatan penilaian, penilai harus memiliki kompetensi yang tinggi didukung oleh pengetahuan dalam bidang keahlian masing – masing.

§ Para penilai terhimpun pada suatu wadah asosiasi yang mengharapkan kontribusi anggotanya agar dapat terus berkembang, baik dari aspek pengetahuan maupun kompetensinya.

§ Penilai khususnya di Indonesia memiliki Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia yang harus ditaati oleh semua anggotanya, dan secara terus menerus disempurnakan serta diselaraskan dengan perkembangan ekonomi dunia dan Standar Penilaian Internasional.

II. PROFESIONALISME

Profesionalisme sering juga dibedakan atau dibandingkan ke amatiran, dimana seseorang dapat dikatakan professional bila dia hidup atau memperoleh pendapatan finansial atas kegiatannya. Sudah tentu dia paling tidak dianggap sebagai orang yang kompeten melaksanakan tugasnya sehingga pantas untuk menerima imbalan jasa professional yang wajar. Sedangkan amatir diartikan sebagai seseorang yang belum secara penuh menjalani profesinya, antara lain karena tingkat kompetensinya, ketekunannya atau faktor lain yang menyebabkan belum terpenuhinya persyaratan profesionalisme.

PERSYARATAN SEBAGAI PROFESIONAL

Seseorang penilai dapat dikatakan Profesional bila dia memenuhi semua persyaratan yang saling terkait di bawah ini :

1. TAHU

Penilai sudah tentu harus menguasai secara penuh dan menyeluruh pengetahuan yang terkait dengan bidang kegiatannya. Pengetahuan tersebut mencakup :

§ Teori Penilaian

Pemahaman tentang teori penilaian akan memudahkan penilai dalam mempertanggung jawabkan hasil kerjanya.

§ Kompetensi tinggi dalam berpraktek

Kemampuan atau kompetensi yang tinggi dapat dimiliki oleh seseorang dari ketekunan, dedikasi dan pengalaman.

§ Peraturan – peraturan yang terkait dengan tugas penilaian

Peraturan-peraturan tersebut antara lain hukum pertanahan, Undang Undang Perbankan, Undang Undang Pasar Modal, Undang Undang Perusahaan Terbatas, Perpajakan dll.

§ Pengetahuan – pengetahuan yang menunjang tugas penilaian

Pengetahuan tersebut antara lain perubahan nilai tukar mata uang, bunga bank, harga bahan bangunan, upah buruh, bea masuk dll.

§ Pemahaman tentang Standar Penilaian

Dalam hal ini sebaiknya penilai paham tentang SPI dan Standar Internasional, sehingga siap melaksanakan tugas dimana saja ; dan dapat menjelaskan keduanya, bila diperlukan.

2. TAAT

Setiap profesi memiliki aturan yang dituangkan dalam Kode Etik, yang antara lain mengatur batasan sejauh mana penilai dibenarkan atau tidak dibenarkan untuk melakukan. Disamping aturan yang dicakup oleh Kode Etik, dalam hal ini Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), penilai juga harus mematuhi peraturan – peraturan umum lainnya, baik peraturan yang terkait langsung dengan profesinya, seperti peraturan perbankan, peraturan pasar modal, maupun peraturan yang tidak secara langsung terkait dengan kegiatan profesinya, peraturan perpajakan dan lain – lain. Semua aturan harus senantiasa dipahami dan ditaati oleh semua individu penilai yang ingin diakui sebagai penilai yang Profesional.

3. TANGGUNG JAWAB

Tanggung jawab seorang penilai profesional mencakup :

§ Tanggung Jawab pada Tuhan

Sebagai ciptaan Tuhan, diharapkan penilai menyadari bahwa segala tindakannya selalu diketahui oleh Yang Maha Menciptakan. Oleh karenanya dia selalu harus siap mempertanggung jawabkan hasil kerjanya pada Tuhan.

§ Tanggung Jawab pada Negara dan Bangsa

Kita pasti pernah mendengar bahwa jatuhnya industri perbankan atau bahkan terjadinya krisis ekonomi di Indonesia dikatakan akibat juga dari perilaku penilai yang tidak professional. Lalu bagaimana kita mempertanggungjawabkannya?

§ Tangung Jawab pada Pengguna Jasa

Hasil kerja penilai harus dapat dipertangungjawabkan kepada pengguna jasa sampai kapanpun, dengan demikian bila terjadi mal praktek pengguna jasa dapat mengadukannya kepada Dewan Penilai.

§ Tangung Jawab pada Sesama Profesi

Setiap penilai hendaknya sadar bahwa apabila dia melakukan kesalahan, maka dia telah juga mencemarkan nama sesama profesi. Sebaliknya perilaku yang baik akan membangun citra yang baik pula bagi sesama profesi.

§ Tanggung Jawab pada Keluarga

Dengan selalu mengingat bahwa penilai bertangung jawab pada keluarga yang dicintainya, maka penilai akan selalu taat pada semua peraturan, antara lain agar keluarga dapat disejahterakan dengan cara yang benar, tidak melanggar hukum dan tatanan etika yang lain.

Khususnya mengenai ketaatan dan tanggung jawab penilai akan dibahas lebih dalam pada sesi Kode Etik Penilai Indonesia.

4. TEKUN

Yang dimaksud dengan tekun disini adalah secara terus menerus dan berkesinambungan menjalani profesi ini, dan selalu mengembangkan pengetahuannya sebagaimana mestinya. Dengan demikian diharapkan penilai tersebut tetap setia secara aktif berkarya pada bidang penilaian dan atau bidang terkait lainnya. Ketekunan juga dapat dilihat dari kepedulian seseorang pada eksistensi dan kegiatan organisasi profesinya, termasuk upayanya dalam mengembangkan profesi itu sendiri. Beraktivitas secara terus menerus di bidang penilaian akan menambah pengetahuan dan pengalaman bagi penilai tersebut. Oleh karenanya dipersyaratkan bagi setiap profesi, untuk tetap tekun dibidangnya. Sebagai contoh, di Malaysia seseorang yang baru lulus dari Universitas, untuk dapat ujian untuk memperoleh izin , harus menunjukkan ketekunannya selama 10 (sepuluh) tahun.

5. TERTIB

Yang dimaksud dengan tertib disini adalah kesanggupan penilai untuk meng ’organize’ dirinya sendiri dan kelompok kerjanya. Tertibnya seorang penilai dapat dilihat pada :

§ Komitmen terhadap waktu, untuk selalu tepat waktu menghadiri rapat atau pertemuan apapun, baik untuk keperluan dinas maupun bukan dinas.

§ Komitmen terhadap janji, untuk menyerahkan laporan hasil kerja, untuk menelepon seseorang dan untuk kegiatan – kegiatan lainnya.

§ Penampilan sehari – hari, yaitu senantiasa rapi, tidak berlebih – lebihan, sesuai dengan kaidah dan norma yang berlaku pada dunia usaha secara umum, khususnya professional.

§ Komitmen pada tugas, yaitu bekerja dengan sepenuh hati, serius, konsentrasi, bertanggung jawab dan sanggup bekerjasama dalam tim kerja, serta mengikuti prosedur yang telah ditetapkan.

6. TELITI

Setiap pekerjaan memerlukan ketelitian, agar dapat diperoleh hasil kerja yang optimal. Pada bidang penilaian, jelas bahwa kepercayaan yang diberikan oleh pemberi tugas harus dilaksanakan dengan tingkat kompetensi dan ketelitian yang tinggi pula. Teliti dalam menerima tugas, termasuk memahami lingkup kerja yang dikehendaki, teliti dalam meminta data yang diperlukan, teliti dalam melakukan analisis dan perhitungan, serta teliti dalam menggunakan kata - kata dan terminologi pada laporan yang dibuatnya. Ketelitian juga dapat dilihat dari kesanggupannya melihat kekurangan pada dirinya, kelompok kerjanya dan laporan hasil kerjanya. Semua 6 (enam) syarat diatas secara lengkap wajib dimilki oleh seseorang yang ingin diakui sebagai penilai yang professional.

III. TUGAS – TUGAS PENILAI

Tugas seorang penilai mencakup, namun tidak terbatas pada hal - hal berikut ini :

- Memahami tugas yang diberikan

Tugas penilaian akan mudah dipahami, bila identifikasi masalah telah dilakukan dengan teliti.

- Menyiapkan diri untuk bertugas

Setiap penilai harus dalam kondisi sehat untuk melaksanakan tugas, karena setiap tugas akan berhasil baik bila dilakukan dengan konsentrasi penuh.

- Melakukan inspeksi fisik atas aset yang dinilai dengan teliti

Inspeksi sebaiknya tidak dilakukan dengan terburu-buru, karena inspeksi memerlukan ketelitian.

- Mengumpulkan semua data yang diperlukan

Daftar data yang diperlukan harus sudah disiapkan sebelum inspeksi lapangan dimulai.

- Melakukan verifikasi atas data yang diterima.

- Melakukan analisis terhadap data dan perhitungan nilai

- Memeriksa kembali semua hasil perhitungan

- Menyusun Laporan penilaian

Laporan penilaian disusun sesuai dengan format yang dikehendaki, mengacu pada tujuan penilaian.

- Menyiapkan, kelengkapan laporan

Penilai harus paham tentang dokumen-dokumen apa yang perlu dilampirkan dalam laporan penilaian.

- Memeriksa kelengkapan laporan.

- Menyatukan laporan untuk dijilid

Penyajian laporan juga menjadi tugas dan tanggung jawab penilai.

- Mempertanggung jawabkan hasil penilaian

Perlu dipahami, bahwa penilai setiap saat harus siap untuk mempertangung jawabkan hasil penilaian yang dilakukan. Oleh karenanya penyimpanan kertas kerja dan data pendukung harus dilakukan dengan rapih dan mudah dicari kembali saat diperlukan.

Dari tugas – tugas diatas jelaslah bahwa penilai wajib memahami teori dan praktek secara mendalam.

Keseluruhan tugas tersebut harus dilaksanakan secara :

- Profesional, dengan kompetensi tinggi dengan mengikuti standar dan taat pada kode etik.

- Independen, tidak terlalu tergantung pada pihak – pihak yang bertransaksi atau pihak yang memiliki kepentingan.

- Obyektif, bekerja dengan fokus dan konsentrasi penuh tanpa pengaruh apapun, dan tidak memihak

Fair (adil), dimana hasil kerja harus adil bagi seluruh pihak terkait, dan telah mempertimbangkan berbagai faktor.

Alamsyah Saptono

http://aan-appraiser.blogspot.com

Bambang Budianto penilaian appraisal valuer

Pengelolaan Bank Tanah Belum Optimal

2011-04-03T20:55:00.000-07:00

TEMPO Interaktif, Jakarta -

MINGGU, 27 MARET 2011 | 18:32 WIB

Pemerintah daerah belum optimal dalam pengelolaan bank tanah atau land banking. Bahkan banyak lahan yang justru dibiarkan dan tak dimanfaatkan. Penelantaran tanah sering kali terjadi akibat kurangnya tenaga profesional yang bisa mendata pengelolaan bank tanah.

Data bank tanah yang tak diawasi bakal menimbulkan sengketa atau berpindah tangan ke pihak ketiga. "Ini terkait profesional sumber daya. Data bank tanah di daerah juga tak diawasi dengan baik," kata Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch Ali Tranghanda kepada Tempo di Jakarta, Ahad (27/3).

Ali meminta Kementerian Perumahan Rakyat tak hanya sebagai stimulus dan pendorong pengelolaan bank tanah oleh pemerintah daerah, tapi juga dapat pula menjadi eksekutor serta perencana strategis. Pengadaan tanah perlu bagi pembangunan perumahan yang menjadi program pemerintah.

"Wewenang otonomi daerah yang terlalu kuat dapat menyebabkan kegagalan penyediaan hunian bagi rakyat. Perlu sosialisasi dan koordinasi antara pemerintah daerah dan pemerintah pusat," ujar Ali.

Land banking pada dasarnya merupakan proses pembelian tanah dan properti dengan harga sekarang kemudian menyimpan dan dikembangkan untuk keperluan tertentu sehingga mempunyai nilai tambah. Di beberapa negara, bank tanah digunakan sebagai alat pelaksanaan rencana pembangunan kota.

Wakil Ketua Komisi Perumahan dan Infrastruktur Dewan Perwakilan Rakyat Muhidin Said mengatakan bank tanah sulit dilakukan karena tak ada dasar hukum yang kuat mengenai tanah. "Idealnya memang bagus ada bank tanah. Tapi cita-cita itu terlalu jauh dan realisasinya sulit," katanya.

Dewan tengah menyusun Rancangan Undang-Undang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum. Beleid tersebut terus tersendat akibat banyaknya resistensi berbagai pihak. Muhidin pesimistis program 100 ribu rumah murah bisa terwujud tahun ini. Sebab, beleid pengadaan tanah belum rampung.

"Saya rasa RUU itu baru selesai akhir tahun ini. Jadi lebih baik pemerintah melakukan sosialisasi kepada masyarakat supaya mereka memahami alasan perlunya pembebasan lahan," kata Muhidin.

Sebelumnya, Menteri Perumahan Rakyat Suharso Monoarfa meminta pemerintah daerah menyisihkan anggaran untuk mendanai bank tanah. Hal ini berkaitan dengan kewajiban pemerintah daerah menyediakan tanah untuk pembangunan rumah murah seharga Rp 20-25 juta per unit bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Rumah murah ini akan dicicil Rp 200 ribu per bulan selama 15 tahun. Tapi, persyaratan utama sebelum proyek itu terwujud tahun ini, pemda harus lebih dulu menyediakan lahan. “Ke depan, saya meminta pemda yang memiliki lahan luas untuk membeli tanah di daerahnya,” ujar Suharso.

Pembangunan rumah murah dicanangkan pemerintah untuk mengatasi kekurangan kebutuhan (backlog) rumah sebesar 8,2 juta unit pada 2010. Tiap tahun, permintaan kebutuhan rumah mencapai 700 ribu unit, yang bisa dipenuhi hanya 200 ribu unit per tahun.

Bambang Budianto appraisal penilaian valuer

Teori penilaian (a)

2010-04-23T00:24:00.000-07:00

Jelaskan pengertian tentang biaya, harga dan nilai serta bagaimana hubungan antara ketiganya?

§ BIAYA adalah sejumlah uang yang harus disediakan untuk memproduksi atau menciptakan barang dan jasa. Biaya merupakan suatu fakta (historis)

§ HARGA adalah sejumlah uang yang disetujui pembeli untuk dibayarkan dan disetujui penjual untuk diterima di saat tertentu dan melalui mekanisme pasar yang wajar. Harga merupakan suatu fakta (histories)

§ NILAI adalah sejumlah uang yang setara dengan milik ( property ) yang dapat memberikan keuntungan dari kepemilikan tersebut. Nilai bukan suatu fakta tetapi merupakan suatu harapan.

Hubungan antara ketiganya adalah :

§ Dalam kondisi normal adalah Nilai > Harga > Biaya

§ Selisih antara harga dan biaya disebut dengan profit margin (keuntungan)

§ Selisih antara nilai dan harga disebut dengan capital gain

-------------------------------------------

Sebutkan dan jelaskan 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi agar penggunaan suatu properti dapat dianggap merupakan penggunaan terbaik dan tertinggi (highest and best use)

Kriteria suatu properti memenuhi Penggunaan Terbaik dan Tertinggi

§ Secara hukum diizinkan artinya dokumen legal dan peraturan-peraturan yang melekat pada properti tersebut secara hukum sah untuk dapat memanfaatkan properti tersebut

§ Secara fisik dimungkinkan artinya kondisi fisik pengembangan yang mempengaruhi nilai dapat dimanfaatkan secara optimal

§ Secara finansial layak, artinya bahwa apabila properti tersebut dikembangkan akan memberikan keuntungan yang optimal secara finansial

§ Menghasilkan nilai tertinggi, artinya pemanfaatan properti yang memungkinkan secara fisik, legal dan finansial memberikan nilai tertinggi

Pelaporan penilaian

2010-02-02T01:56:00.000-08:00

Standar Penilaian Indonesia 3
( SPI 3 )
Pelaporan Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Aspek terpenting dari suatu Laporan Penilaian yang merupakan tahap akhir dalam proses penilaian adalah terletak pada pengkomunikasian kesimpulan penilaian, penegasan tujuan penilaian, dasar penilaian, dan asumsi atau kondisi dan syarat pembatas yang mendasari penilaian. Proses analisis dan data empiris yang digunakan untuk mendapatkan kesimpulan nilai dapat dicantumkan dalam laporan penilaian untuk membimbing pembaca melalui prosedur dan data yang digunakan penilai dalam melaksanakan penilaian.
1.2 Laporan Penilaian menghasilkan kesimpulan nilai dengan mencantumkan nama Penilai dan tanggal penilaian. Laporan penilaian mengidentifikasikan properti dan hak properti yang dinilai, dasar penilaian, dan tujuan penilaian. Laporan penilaian mengungkapkan semua asumsi serta kondisi dan syarat pembatas yang dipergunakan dalam penilaian, menetapkan tanggal penilaian dan pelaporan, menjelaskan hasil inspeksi lapangan, merujuk pada penerapan SPI dan pengungkapan yang diperlukan, serta mencantumkan tanda tangan penilai.
1.3 Dikarenakan peran kunci laporan penilaian dalam pengkomunikasian kesimpulan penilaian terhadap para penggunanya dan pihak ketiga, maka standar ini menetapkan beberapa maksud dan tujuan yang bersifat prinsip sebagai berikut:
1.3.1 Membahas persyaratan pelaporan yang konsisten dengan praktek profesional terbaik
1.3.2 Mengidentifikasikan elemen-elemen penting untuk dicantumkan dalam laporan penilaian.

2.0 Ruang Lingkup

2.1 Persyaratan pelaporan yang diatur di dalam standar ini berlaku untuk semua jenis laporan penilaian.
2.2 Pemenuhan persyaratan pelaporan ini wajib dilaksanakan baik oleh Penilai Internal maupun Penilai Eksternal.
2.3 Beberapa instruksi yang melibatkan penilaian yang dilakukan untuk tujuan dan jenis properti tertentu, seperti pelaporan keuangan dan pemberian pinjaman, dapat berbeda dari penugasan lainnya. Para pembaca disarankan untuk merujuk kepada bagian-bagian SPI yang berkaitan dengan tujuan penilaian tersebut, yaitu PPI 1 dan PPI 2. Standar Penilaian Indonesia 3 (SPI 3) - 2 –

3.0 Definisi

3.1 Laporan penilaian
Suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan opini nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi yang penting yang digunakan dalam analisis. Laporan Penilaian dapat berupa lisan maupun tertulis. Jenis, isi, dan panjangnya laporan dapat bervariasi tergantung pada pengguna yang dimaksud, persyaratan hukum, jenis properti, dan sifat dasar serta kompleksitas penugasan.
Pernyataan Penilai (Compliance Statement) adalah suatu pernyataan dimana Penilai menegaskan bahwa fakta-fakta yang diungkapkan adalah benar, analisis-analisis dibatasi oleh asumsi-asumsi yang dilaporkan, besaran imbalan jasa penilai tidak tergantung pada aspek apapun dari laporan penilaian, dan Penilai telah melaksanakan penilaian dengan memenuhi KEPI dan SPI.
3.2 Laporan Lisan
Hasil penilaian yang dikomunikasikan secara verbal dengan dipresentasikan di depan sidang pengadilan baik sebagai saksi ahli atau pemberian kesaksian. Suatu laporan yang dikomunikasikan secara lisan kepada klien harus didukung dengan suatu kertas kerja dan minimal ditindaklanjuti dengan ringkasan tertulis dari penilaian.
3.3 Laporan Tertulis
Hasil penilaian yang dikomunikasikan kepada Pemberi Tugas dalam bentuk tulisan, termasuk yang dikomunikasikan secara elektronik. Laporan tertulis dapat merupakan suatu dokumen narasi terinci yang berisikan semua materi yang terkait yang diuji dan dianalisis untuk mendapatkan kesimpulan nilai atau dokumen narasi ringkas, termasuk pemutakhiran nilai secara periodik (Penilaian Ulang), formulir yang digunakan oleh Pemerintah atau badan yang lain, atau surat-surat yang ditujukan kepada Pemberi Tugas.
3.4 Kerangka Acuan Penugasan Penilaian
Langkah pertama dalam proses penilaian adalah menetapkan konteks dan ruang lingkup penugasan dan menghindari berbagai ketidakjelasan yang terkait dengan permasalahan penilaian.. Penilai memastikan bahwa analisis, informasi dan kesimpulan yang dipresentasikan dalam laporan adalah sesuai dengan kerangka acuan penugasan. Kerangka acuan penugasan penilaian meliputi tujuh hal sebagai berikut:
3.4.1 Identifikasi real estat, personalti (mesin dan peralatannya; furniture, fixture, dan equipment), kegiatan usaha/bisnis, atau properti lain dan golongan properti lainnya yang termasuk dalam penilaian selain kategori properti yang utama.
3.4.2 Identifikasi hak kepemilikan properti (pemilikan tunggal, kemitraan, atau hak kepemilikan parsial) yang dinilai.
3.4.3 Maksud dan tujuan penilaian dan batasan-batasan lain yang terkait, dan identifikasi bantuan dari pihak luar maupun profesi lainnya yang dilibatkan dalam penilaian serta kontribusinya.
3.4.4 Definisi dasar atau jenis nilai yang digunakan.
3.4.5 Tanggal penilaian dan pelaporan Standar Penilaian Indonesia 3 (SPI 3) - 3 -
3.4.6 Identifikasi ruang lingkup penilaian dan laporan; dan
3.4.7 Identifikasi kondisi yang tidak pasti dan kondisi pembatas yang mendasari dilakukannya penilaian.
3.5 Pernyataan Penilai (Compliance Statement), suatu pernyataan dimana Penilai menegaskan bahwa Penilai telah mengikuti persyaratan etika dan profesi sesuai dengan ketentuan KEPI dan SPI. Untuk isi dari Pernyataan Penilai, lihat paragraf 5.1.10 dan 5.1.10.1 dibawah.
3.6 Asumsi adalah dugaan yang dianggap benar. Asumsi melibatkan fakta, kondisi atau situasi yang mempengaruhi properti yang dinilai atau pendekatan penilaian tetapi mungkin verifikasinya tidak mungkin atau tidak berarti untuk dilakukan. Asumsi apabila telah dinyatakan adalah sesuatu yang diterima dalam pemahaman penilaian. Setiap asumsi yang mendasari penilaian harus bersifat wajar.
3.7 Kondisi & Syarat Pembatas.
Batasan yang diterapkan pada penilaian, baik berasal dari Pemberi Tugas, Penilai atau peraturan perundangan setempat.
3.8 Asumsi Khusus
Asumsi khusus dapat terjadi karena kondisi khusus, tidak biasa, atau luar biasa. Sebelum membeli suatu properti, pembeli yang berhati-hati di pasar biasanya melakukan uji tuntas (due diligence) melalui berbagai pertanyaan tertentu tentang properti. Adalah wajar bagi Penilai untuk membuat asumsi mengenai hasil yang paling memungkinkan dari proses due diligence ini dan bergantung pada informasi aktual berkenaan dengan masalah-masalah dalam penugasan penilaian yang diberikan oleh Pemberi Tugas. Asumsi khusus dapat merupakan suatu asumsi tambahan berkenaan dengan masalah yang tercakup dalam proses uji tuntas, atau dapat berkenaan dengan hal-hal lain, seperti identifikasi pembeli, kondisi fisik properti, adanya polusi (seperti kontaminasi air bawah tanah), atau kemampuan pengembangan kembali properti (Lihat para 5.1.7 di bawah). Asumsi khusus hanya dapat dibuat dalam suatu kondisi yang tidak memungkinkan Penilai untuk melakukan prosedur penilaian secara lazim.

4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi
4.1 Sedapat mungkin, Laporan Penilaian seharusnya memenuhi persyaratan pada Standar Pelaporan Keuangan Internasional (International Financial Reporting Standards/IFRSs/ Standar Akuntansi Internasional (International Accounting Standards/IASs) dan Standar Akuntansi Sektor Publik Internasional (International Public Sector Accounting Standards /IPSASs).
4.2 Penilaian untuk Pelaporan Keuangan yang merupakan fokus dari PPI 1 harus dipahami dalam kaitannya dengan Standar ini.

5.0 Pernyataan Standar
Untuk melaksanakan penilaian yang memenuhi SPI 3 ini dan KPUP, Penilai wajib mematuhi ketentuan KEPI. Standar Penilaian Indonesia 3 (SPI 3) - 4 -
5.1 Laporan penilaian seharusnya :
5.1.1 Menyusun kesimpulan penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti serta tidak menimbulkan kesalahpahaman.
5.1.2 Mengidentifikasi Pemberi Tugas, maksud dan tujuan penilaian, tanggal-tanggal yang relevan dengan penilaian:
5.1.2.1 Tanggal penilaian;
5.1.2.2 Tanggal laporan penilaian;
5.1.2.3 Tanggal inspeksi lapangan.
5.1.3 Menentukan dasar penilaian, termasuk jenis dan definisi nilai:
5.1.3.1 Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar akan dilaporkan secara terpisah dalam hal beberapa komponen properti dalam penilaian dinilai pada dasar Selain Nilai Pasar.
5.1.4 Mengidentifikasi dan menjelaskan:
5.1.4.1 Hak kepemilikan atau kepentingan properti yang dinilai;
5.1.4.2 Karakteristik fisik dan legal properti;
5.1.4.3 Golongan properti lain yang dinilai selain kategori properti yang utama.
5.1.5 Menjelaskan ruang lingkup penugasan penilaian;
5.1.6 Menyatakan semua asumsi dan kondisi pembatas yang mendasari kesimpulan nilai ;
5.1.7 Mengidentifikasikan asumsi khusus dan menentukan kemungkinan kondisi tersebut akan terjadi;
5.1.8 Memuat deskripsi informasi dan data yang diperiksa, analisis pasar yang dilaksanakan, pendekatan dan prosedur penilaian yang diterapkan, dan alasan yang mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan (lihat juga pada PPPI yang terkait);
5.1.9 Memuat pernyataan yang secara khusus melarang publikasi dari laporan secara keseluruhan atau sebagian, atau referensi didalamnya, atau opini nilai, atau nama dan afiliasi profesional dari penilai, tanpa persetujuan tertulis dari penilai;
5.1.10 Memuat Pernyataan Penilai (Compliance Statement) dimana penilaian telah dilakukan sesuai dengan SPI, mengungkapkan beberapa penyimpangan dari persyaratan khusus SPI dan memberikan penjelasan terhadap penyimpangan tersebut, namun harus tetap memenuhi KEPI.
5.1.10.1 Pernyataan Penilai (Compliance Statement) harus mengkonfirmasikan bahwa:
Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian adalah benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari Penilai;
Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan;
Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap properti yang dinilai (jika terdapat kepentingan tertentu harus disebutkan);
Imbalan jasa Penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan;
Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan KEPI dan SPI;
Standar Penilaian Indonesia 3 (SPI 3) - 5 -

Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah;
Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis properti yang dinilai;
Penilai melakukan (atau dalam kondisi tertentu tidak melakukan – lihat juga PPPI 12 Syarat Penugasan dan PPPI 13 Inspeksi Lapangan) inspeksi terhadap properti yang dinilai; dan
Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.

5.1.11 Mencantumkan nama, kualifikasi profesional, dan tanda tangan Penilai
5.2 Apabila laporan penilaian dikirimkan secara elektronik, seorang Penilai harus melakukan langkah yang wajar untuk melindungi integritas data/tulisan dalam laporan dan memastikan tidak terjadi kesalahan selama proses pengiriman. Piranti lunak (software) yang digunakan seharusnya memberikan perlindungan/pengamanan dalam pengiriman.
5.2.1 Mengidentifikasikan asal tempat, tanggal dan waktu pengiriman serta penerimaan. Piranti lunak harus dapat mengkonfirmasi bahwa kuantitas data/tulisan yang dikirimkan sesuai dengan yang diterima dan memberikan laporan dalam format “read only” kepada semua pihak selain Penilai yang bersangkutan.
5.2.2 Penilai harus memastikan tandatangan digital dilindungi dan berada dibawah kendali Penilai sepenuhnya melalui password (nomor identifikasi pribadi), perangkat keras (kartu keamanan) atau cara yang lainnya. Sebuah tandatangan dibubuhkan pada sebuah laporan secara elektronik sesuai dengan aslinya dan mempunyai tingkat pertanggungjawaban yang sama dengan sebuah tandatangan tertulis dalam sebuah salinan kertas laporan.
5.2.3 Salinan laporan penilaian baik dalam bentuk kertas atau elektronik yang dikirim secara elektronik harus disimpan oleh Penilai untuk beberapa waktu yang disyaratkan oleh peraturan perundangan, dalam berbagai keadaan paling tidak selama lima tahun. Arsip laporan yang dikirim secara elektronik perlu disimpan secara elektronik, magnetik atau media lainnya.
5.3 Penyajian Laporan Penilaian ditentukan oleh Penilai dan Pemberi Tugas berdasarkan instruksi dan spesifikasi penugasan.
5.4 Jenis, isi dan panjangnya laporan tergantung dari maksud dan tujuan pengguna, persyaratan hukum, jenis properti, dan sifat serta kompleksitas dari permasalahan penilaian.
5.5 Dokumentasi yang cukup untuk semua Laporan Penilaian harus disimpan dalam arsip kerja untuk mendukung hasil dan kesimpulan dari penilaian dan harus disimpan dalam jangka waktu setidaknya lima tahun setelah penyelesaian. Standar Penilaian Indonesia 3 (SPI 3) - 6 -

6.0 Pembahasan
6.1 Konteks dimana kesimpulan penilaian dilaporkan adalah sama penting dengan dasar dan akurasi kesimpulan nilai itu sendiri. Kesimpulan nilai seharusnya didasarkan pada referensi dari fakta pasar dan prosedur serta alasan yang mendukung kesimpulan
6.2 Mengkomunikasikan jawaban dari pertanyaan penilaian dalam sebuah sikap yang logis dan konsisten membutuhkan sebuah pendekatan metodologikal yang memungkinkan pengguna memahami proses yang dilakukan dan relevansinya terhadap kesimpulan.
6.3 Laporan seharusnya mengarahkan pembaca agar benar-benar mengerti opini yang dikemukakan oleh Penilai dan juga sekaligus dapat dibaca dan dipahami oleh seseorang yang tidak memiliki pengetahuan tentang properti secara memadai.
6.4 Laporan seharusnya menyajikan kejelasan, transparansi, dan pendekatan yang konsisten.
6.5 Penilai seharusnya berhati-hati sebelum mengizinkan hasil penilaiannya untuk digunakan selain untuk tujuan yang semula telah disetujui.

7.0 Syaratan Pengungkapan
7.1 Jika penilaian dibuat oleh seorang Penilai Internal, pengungkapan khusus harus dicantumkan dalam laporan penilaian mengenai keberadaan dan sifat hubungan antara Penilai dan pihak pemilik/penguasa aset.
7.2 Jika seorang Penilai dalam penugasan penilaian memiliki kapasitas lebih dari seorang penilai, seperti berperan sebagai agen independen atau imparsial, konsultan atau penasehat bagi suatu perusahaan, atau sebagai perantara (mediator), Penilai harus menyebutkan peran khusus yang disandangnya dalam tiap penugasan tersebut.
7.3 Penilai harus mengungkapkan kerangka peraturan dan penyimpangan dari standar ini untuk memenuhi ketentuan peraturan pemerintah daerah setempat, peraturan lainnya (termasuk peraturan akuntansi) atau kebiasaan setempat.

8.0 Ketentuan Penyimpangan
8.1 Tidak ada penyimpangan yang diperbolehkan sepanjang memenuhi persyaratan bahwa setiap laporan penilaian menyatakan secara jelas dan akurat kesimpulan penilaian dan mengungkapkan secara jelas semua asumsi dan syarat pembatas yang mempengaruhi penilaian dan kesimpulan nilai.
8.2 Jika Penilai diminta untuk melaksanakan penugasan yang menyimpang dari persyaratan ini atau mengakibatkan dilaksanakannya pekerjaan yang kurang dari atau berbeda dengan yang lazim dilaksanakan dengan memenuhi SPI dan KEPI, Penilai hanya dapat menerima dan melaksanakan penugasan tersebut apabila kondisi di bawah ini dipenuhi :
8.2.1 Penilai menentukan bahwa instruksi tersebut tidak akan cenderung menyesatkan pengguna laporan penilaian;
8.2.2 Penilai menentukan bahwa penilaian tidak menjadi sangat terbatas yang membuat hasil penilaian tidak lagi dapat dipercaya dan andal untuk tujuan yang diharapkan dan penggunaan dari penilaian;
Standar Penilaian Indonesia 3 (SPI 3) - 7 –

8.2.3 Penilai memberi masukan kepada Pemberi Tugas bahwa instruksi yang diberikan merupakan penyimpangan dari SPI yang harus diungkapkan sepenuhnya dalam Laporan Penilaian.
8.3 Dalam segala kondisi yang melibatkan penyimpangan dari pelaporan Nilai Pasar, Penilai harus mengidentifikasi dengan jelas bahwa penilaian yang dilaporkan adalah berbeda dengan Nilai Pasar.

9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku
9.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 3 - Pelaporan Penilaian
9.2 SPI 3 ini mulai berlaku tanggal 1 Desember 2007

Kredit perbankan

2009-11-11T19:04:00.000-08:00

PERAN KONSULTAN PENILAI DALAM KREDIT PERBANKAN

KREDIT PERBANKAN
Pengertian Kredit

Menurut Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan adalah : ”penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak meminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga, imbalan atau pembagian hasil keuntungan”.

Fungsi dan Manfaat Kredit
Bagi Dunia Usaha/Debitur

Sebagai sumber permodalan untuk menjaga kelangsungan atau meningkatkan usahanya.
Pengembalian kredit wajib dilakukan tepat waktu, diharapkan dapat diperoleh dari keuntungan usahanya
Memberi keuntungan usaha dengan adanya tambahan modal dan berkembangnya usaha

Bagi Lembaga Keuangan/Kreditur

Menyalurkan dana masyarakat (deposito, tabungan, giro) dalam bentuk kredit kepada dunia usaha.
Memberi keuntungan dari selisih bunga pemberian kredit atau jasa lainnya

Jenis Kredit
Berdasar jangka waktu dan penggunaannya kredit dapat digolongkan menjadi 3 jenis, yaitu :

a. Kredit investasi

Kredit jangka menengah/panjang yang diberikan kepada (calon) debitur untuk membiayai barang-barang modal dalam rangka rehabilitasi,modernisasi, perluasan ataupun pendirian proyek baru, misalnya untuk pembelian mesin-mesin, bangunan dan tanah untuk pabrik, yang pelunasannya dari hasil usaha dengan barang-barang modal yang dibiayai

b. Kredit Modal Kerja (KMK)

Kredit modal kerja yang diberikan baik dalam rupiah maupun valuta asing untuk memenuhi modal kerja yang habis dalam satu siklus usaha dengan jangka waktu maksimal 1 tahun dan dapat diperpanjang.

c. Kredit Konsumsi

Kredit jangka pendek atau panjang yang diberikan kepada (calon) debitur untuk membiayai barang-barang kebutuhan/konsumsi dalam skala rumah tangga yang pelunasannya dari penghasilan bulanan debitur.

Manajemen Kredit

Manajemen kredit adalah pengelolaan kredit untuk mengendalikan agar kredit dapat berjalan dengan baik yang dapat memberikan manfaat baik bagi debitur maupun kreditur. Tiga hal penting yang harus diperhatikan dalam manajemen kredit adalah :

Jumlah pengajuan kredit harus sesuai dengan kebutuhan (jika jumlah kredit yang diminta berlebihan akan terbebani bunga yang cukup besar)
Penggunaan kredit sesuai dengan tujuan pengembangan usaha
Kredit yang diterima ditatausahakan sebaik mungkin sehingga jadwal angsuran dan pelunasan dapat terpenuhi.

Ketentuan dan Persyaratan Umum Kredit

Beberapa ketentuan dan persyaratan yang umum dalam pemberian kredit di perbankan adalah sebagai berikut :

Mempunyai feasibility study. (Biasanya akan melibatkan konsultan independen dalam penyusunannya)
Mempunyai dokumen adminsitrasi dan izin-izin usaha, misalnya akte perusahaan, NPWP, SIUP, TDP, dll.
Maksimum jangka waktu kredit 15 tahun dan masa tenggang waktu (grace period) maksimum 4 tahun.
Agunan utama adalah usaha yang dibiayai. Debitur menyerahkan agunan tambahan jika menurut penilaian bank diperlukan. (Biasanya akan melibatkan appraiser independen dalam menentukan nilai agunan)
Maksimum pembiayaan bank 65% dan self financing 35%.
Penarikan atau pencairan kredit biasanya didasarkan atas dasar prestasi proyek (Biasanya akan melibatkan konsultan pengawas independen yang menentukan progres proyek)
Pencairan biasanya dipindahbukukan ke rekening giro.
Rencana angsuran ditetapkan atas dasar cash flow yang disusun (Berdasar analisa dalam feasibility study)
Pelunasan sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan/jatuh tempo.

PERAN KONSULTAN DALAM PROSES KREDIT DI PERBANKAN

Proses kredit di perbankan selain melibatkan pihak debitur dan pihak bank sebagai kreditur melibatkan beberapa pihak, antara lain konsultan independen yaitu konsultan keuangan/feasibility study, konsultan penilai dan konsultan pengawas (credit monitoring). Konsultan tersebut bertindak sebagai pihak indpenden yang memberikan opini atau nasehatnya sesuai kompetensi dan profesionalitasnya. Tentu saja untuk dapat menjadi konsultan pada suatu perbankan konsultan tersebut harus memiliki kualifikasi dan sertifikasi yang dipersyaratkan untuk menunjukkan profesionalismenya. Contohnya; konsultan penilai harus merupakan konsultan penilai yang telah memiliki Ijin Penilai Publik dari Menteri Keuangan.
Konsultan-konsultan tersebut terlibat mulai dari awal pengajuan kredit sampai dengan proses pencairan kreditnya. Keterlibatan masing-masing konsultan tersebut adalah sebagai berikut :

a. Konsultan Keuangan/Feasibility Study
Konsultan ini berperan dalam menyusun studi kelayakan dari suatu rencana pengembangan usaha atau investasi. Analisa yang dilakukan meliputi analisa kelayakan dari sisi perusahaan (masalah legalitas usaha), kelayakan pasar, kelayakan teknis serta kelayakan keuangannya. Dalam studi kelayakan ini juga dilakukan analisa sensitifitas untuk memberikan gambaran resiko atas rencana pengembangan usaha akibat faktor-faktor yang mempengaruhinya.

Dalam posisi ini konsultan harus memberikan rekomendasi yang independen untuk memberikan gambaran yang jelas kepada calon debitur maupun pihak bank apakah rencana pengembangan usaha atau investasi tersebut layak atau tidak. Di sini sering independensi dan profesionalisme konsultan diuji, apakah dia akan bertindak professional menyatakan kondisi yang sebenarnya atau dia akan mengikuti kehendak dari calon debitur atau kehendak bersama calon debitur dan pihak bank. Apabila rekomendasi yang diberikan tersebut tidak independen dan professional atau dipengaruhi salah satu pihak maka akan membahayakan rencana pengembangan usaha maupun kreditnya yang akhirnya akan merugikan pihak debitur dan kreditur.

b. Konsultan Penilai

Konsultan ini berperan dalam memberikan opini mengenai nilai pasar dan nilai likuidasi dari agunan yang menjadi jaminan dalam pelunasan utang atau dibebani hak tanggungan dalam kredit di perbankan. Dalam melakukan penilaian ini penilai harus seorang penilai yang memiliki Ijin Penilai Publik dan harus menggunakan standar penilaian yang berlaku yaitu Standar Penilain Indonesia 2002.

Opini yang diberikan harus professional dan independent karena opini yang dihasilkan akan menentukan berapa besar nilai agunan yang akan dijaminkan pada pihak bank yang akhirnya akan menetukan besarnya nilai kredit yang dapat disalurkan. Di sini sering independensi dan profesionalisme penilai juga diuji seperti konsultan feasibility study, apakah dia akan bertindak professional menyatakan nilai yang sebenarnya atau dia akan mengikuti kehendak dari calon debitur atau kehendak bersama calon debitur dan pihak bank. Apabila opini yang diberikan tersebut tidak independen dan professional atau dipengaruhi salah satu pihak maka akan membahayakan rencana pengembangan usaha maupun kreditnya yang akhirnya akan merugikan pihak debitur dan kreditur.

c. Konsultan Pengawas

Konsultan ini berperan dalam malakukan pengawasan terhadap kemajuan pekerjaan atau pengembangan usaha yang dibiayai oleh kredit, mengawasi penggunaan kredit yang telah dicairkan dan memberikan rekomendasi besarnya kredit yang dapat dicairkan oleh debitur sesuai kemajuan pekerjaan. Konsultan pengawas ini juga dituntut independensi dan profesionalismenya untuk memberikan laporan mengenai kondisi yang sebenarnya dan rekomendasi yang benar. Problem yang sama dengan konsultan feasibility study dan penilai juga dialami oleh konsultan pengawas yaitu pengaruh dari debitur maupun kreditur. Sehingga agar kredit tersebut benar-benar dimanfaatkan sesuai dengan rencana yang ada di dalam feasibility study dan proposal kredit yang diajukan maka peran konsultan pengawas sangatlah besar.

Konsultan harus memberikan peringatan baik kepada pihak debitur maupun kreditur apabila terdapat penyimpangan dari rencana atau terdapat keterlambatan dari jadwal yang seharusnya serta akibatnya dari hal-hal tersebut, sehingga dapat dilakukan antisipasi selanjutnya.
Selain itu dalam proses persetujuan kredit pihak kreditur akan melibatkan divisi risk management untuk melakukan analisa kelayakan kredit dan analisa keuangan untuk menentukan apakah proposal kredit tersebut dapat disetujui atau disetujui dengan syarat misalnya penambahan agunan dsb. Analisa yang dilakukan meliputi evaluasi terhadap bonafiditas debitur, studi kelayakan, serta kualitas dan nilai agunan. Analisa keuangan yang dilakukan meliputi rasio-rasio keuangan yaitu :

Liqudity ratio, digunakan untuk mengukur tingkat likuiditas perusahaan
Leverage ratio, rasio untuk mengukur seberapa jauh aktiva yang dibiayai dari hutang
Activity ratio, rasio untuk mengukur seberapa jauh efektivitas perusahaan dalam mengelola sumber-sumber keuangan
Profitability ratio, rasio untuk menunjukkan hasil akhir yang dicapai manajemen dari setiap kebijakan dan keputusannya

Dari hasil analisa kelayakan kredit dan keuangan yang dilakukan oleh divisi risk management maka akan dapat direkomendasikan kredit tersebut layak dibiayai atau tidak. Kemudian berdasar rekomendasi tersebut maka pihak yang berwenang untuk memutuskan pemberian kredit akan memberikan persetujuan pemberisan kredit kepada debitur.

Jadi dengan melihat proses dan pihak-pihak yang terlibat tersebut seharusnya kredit yang diberikan apabila di kemudian hari menjadi kredit yang bermasalah akan mudah ditelusuri permasalahannya.

KREDIT BERMASALAH DI PERBANKAN (NON PERFORMING LOAN/NPL)

Kredit bermasalah di perbankan dapat disebabkan oleh berbagai hal apakah itu kesengajaan pihak yang terlibat dalam proses kredit atau kesalahan prosedur atau mungkin faktor makro ekonomi.

Untuk dapat mencari permasalahan tersebut yang pertama dilihat tentu saja adalah prosedur atau proses kredit tersebut dilaksanakan dengan benar atau ada penyimpangan. Apabila prosedur telah dijalankan dengan benar maka perlu dikaji apakah ada kesengajaan pihak-pihak yang terlibat dalam memberikan rekomendasi, opini dan informasi yang tidak sebenarnya. Atau mungkin perlu dikaji apakah ada faktor makro ekonomi yang menyebabkan penyimpangan terhadap proyeksi atau rencana yang telah ditetapkan.

Kesalahan prosedur biasanya terjadi apabila terdapat suatu hubungan khusus atau hubungan istimewa antara pihak calon debitur dengan pihak bank. Dengan adanya hubungan khusus tersebut cenderung akan ditempuh suatu prosedur yang memudahkan sehingga menyimpang dari ketentuan. Penyimpangan prosedur tersebut dapat terjadi misalnya terhadap kelengkapan dokumen atau percepatan waktu pemrosesan atau salah satu tahap proses tidak dilalui. Penyimpangan prosedur tersebut mengindikasikan adanya kolusi atau bahkan tindak korupsi antara calon debitur dengan oknum perbankan.

Kesengajaan pihak-pihak yang terlibat dalam proses kredit yang mungkin terjadi baik dari pihak calon debitur, pihak kreditur maupun konsultan independen antara lain :

Pemberian informasi dan dokumen yang tidak sebenarnya oleh calon debitur baik dokumen administrasi, legal maupun laporan keuangan.
Rekayasa terhadap feasibility yang dilakukan oleh pihak konsultan akibat pengaruh calon debitur atau oknum kreditur.
Rekayasa terhadap penilaian yang dilakukan oleh penilai independen pengaruh dari calon debitur atau oknum kreditur.
Rekayasa terhadap analisa kelayakan kredit dan analisa keuangan yang dilakukan oleh oknum divisi risk management akibat pengaruh dari calon debitur atau oknum kreditur.
Rekayasa terhadap laporan pengawasan yang dilakukan oleh konsultan pengawas akibat pengaruh dari calon debitur atau oknum kreditur.

Apabila prosedur telah berjalan dengan benar dan tidak terdapat rekayasa seperti di atas maka kemungkinan NPL terjadi akibat faktor luar atau faktor makro ekonomi yang mungkin di luar kemampuan pihak debitur maupun pihak kreditur. Sehingga kemungkinan terjadi NPL yang terdapat kecenderungan adanya tindak kolusi dan korupsi adalah akibat penyimpangan prosedur dan rekayasa dari pihak pihak yang terlibat dalam proses kredit.

Beberapa hal yang perlu juga dilihat berkaitan dengan prosedur pengucuran kredit adalah :

Fungsi dan tugas group head apakah berjalan sebagaimana mestinya dalam pengucuran kredit.
Fungsi dan tugas komisaris apakah berjalan sebagaimana mestinya dalam pengucuran kredit.
Pengawasan dari Bank Indonesia telah berjalan sebagaimana mestinya atau tidak.

Penilaian barang milik Negara

2009-10-15T17:39:00.000-07:00

Penilaian barang milik Negara

Patut diketahui, terhitung 18 Januari 2008 Menteri Keuangan mengeluarkan peraturan baru, yaitu Peraturan Menkeu Nomor 02/PMK.06/2008 mengenai Penilaian Barang Milik Negara. Peraturan ini dimaksudkan untuk memberi kepastian menyangkut nilai Barang Milik Negara (BMN).

Yang dimaksud Barang Milik Negara adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) atau berasal dari perolehan lainnya yang sah. Penilaian ini dilakukan untuk mengetahui nilai wajar dari Barang Milik Negara tersebut.

Apabila dilihat kategorinya, Barang Milik Negara terdiri dari barang yang diperoleh dari hibah/sumbangan atau yang sejenis. Selain itu juga berupa barang yang diperoleh sebagai pelaksanaan perjanjian/kontrak, barang yang diperoleh berdasarkan ketentuan undang-undang, atau barang yang diperoleh berdasarkan putusan pengadilan yang memperoleh kekuatan hukum tetap.

Pelaksanaan penilaian terhadap Barang Milik Negara dilakukan oleh Direktur Jenderal Kekayaan Negara. Tujuan penilaian ini adalah dalam rangka penyusunan neraca pemerintah pusat, pemanfaatan dan atau pemindahtanganan Barang Milik Negara.

Pemanfaatan adalah pendayagunaan Barang Milik Negara yang tidak dipergunakan sesuai dengan tugas pokok dan fungsi kementrian/lembaga dalam bentuk sewa, pinjam pakai, kerjasama pemanfaatan dan bangun serah guna/bangun guna serah dengan tidak mengubah status kepemilikan. Sedangkan, yang dimaksud dengan pemindahtanganan adalah pengalihan kepemilikan Barang Milik Negara sebagai tindak lanjut dari penghapusan dengan cara dijual, dipertukarkan, dihibahkan atau disertakan sebagai modal pemerintah.

Permohonan penilaian bisa diajukan oleh pengelola barang untuk Barang Milik Negara berupa tanah dan/atau bangunan dalam rangka pemanfaatan atau pemindahtanganan. Permohonan penilaian juga bisa diajukan oleh pengguna barang untuk Barang Milik Negara selain tanah dan/atau bangunan dalam rangka pemanfaatan atau pemindahtanganan. Pengelola barang adalah pejabat yang berwenang dan bertanggungjawab menetapkan kebijakan dan pedoman serta melakukan pengelolaan Barang Milik Negara. Sedangkan yang dimaksud dengan pengguna barang adalah pejabat pemegang kewenangan penggunaan Barang Milik Negara.

Dalam peraturan tersebut penilai terbagi dua, yaitu Penilai Internal dan Penilai Eksternal. Penilai Internal adalah Pegawai Negeri Sipil Direktorat Jebderal, lalu Penilai Eksternal boleh digunakan sebagai penilai Barang Milik Negara apabila diperintahkan oleh ketentuan perundang-undangan yang berlaku, tidak cukup tersedia penilai internal, atau terdapat anggaran untuk menggunakan jasa penilai eksternal.

Penilai diwajibkan bertindak secara independen dalam melakukan penilaian. Penilai tidak boleh bertindak sebagai Pejabat Penjual, Pejabat Lelang atau pembeli atas objek penilaian yang dinilainya, melaksanakan penilaian tanpa penugasan dari pejabat yang berwenang, memiliki kepentingan atas objek penilaian yang dinilainya, terpengaruh oleh pihak-pihak manapun dalam memberikan opini nilai, dan/atau memberitahukan sebagian atau seluruh hasil penilaian kepada pihak manapun kecuali atas izin pemberi tugas.

Dalam proses penilaiannya, penilai terhadap Barang Milik Negara meliputi mengidentifikasi permohonan penilaian, menentukan tujuan penilaian, mengumpulkan data awal, melakukan survei lapangan menganalisa data, menentukan pendekatan penilaian, menyimpulkan nilai dan menyusun laporan penilaian. Ketentuan mengenai standar penilaian dilakukan dengan berpedoman pada prinsip-prinsip yang berlaku umum. Pendekatan penilaian yang digunakan adalah dengan pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan kalkulasi biaya, dan/atau pendekatan kapitalisasi pendapatan.

Pendekatan Perbandingan Data Pasar dilakukan untuk menentukan nilai dari objek penilaian dengan cara mempertimbangkan data penjualan dan/atau data penawaran dari objek pembanding sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait melalui proses perbandingan. Pendekatan Kalkulasi Biaya dilakukan dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat atau memperoleh objek penilaian atau penggantinya pada waktu penilaian dilakukan kemudian dikurangi dengan penyusutan, keusangan fungsional, dan/atau keusangan ekonomis. Dan yang terakhir dengan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan yaitu mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan objek penilaian dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi.

Hasil dari penilaian adalah Laporan Penilaian yang berisi uraian objek penilaian, tujuan penilaian, tanggal survei lapangan, tanggal penilaian, hasil analisa data, pendekatan penilaian, dan kesimpulan nilai. Laporan penilaian berlaku paling lama 6 bulan sejak tanggal penilaiannya. Kecuali, penilaian dalam rangka penyusunan neraca pemerintah pusat, laporan penilaiannya berlaku sampai dilakukan penilaian ulang.
(Kutipan asli dari MAPPI/Jurnal Penilai Edisi Oktober 2008)

TEMPO Interaktif, Jakarta:Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) menilai aset negara seharusnya dinilai oleh penilai independen. Ketua Umum MAPPI, Hamid Yusuf, mengatakan penilai independen itu mutlak diperlukan untuk memberikan gambaran yang lebih tepat dan benar. Tapi masalahnya hingga kini Indonesia belum memiliki payung hukum tentang jasa penilai. Regulasi tentang jasa penilai saat ini baru sebatas Keputusan Menteri Keuangan No 57 tahun 1996 tentang jasa penilaian. Karena itu rancangan undang-undang tentang penilaian yang masih dalam proses penyusunan dapat segera diselesaikan. Dengan adanya jasa penilai independen ini, penilaian aset negara dapat lebih dilakuakn secara transparan . “Sayang sekali kalau terus ada aset-aset negara yang hilang entah kenapa,” kata Hamid. Saat ini penilai pemerintah tersebar di beberapa instansi seperti direktorat jenderal pajak, direktorat jenderal kekayaan negara, dan instansi di bawah pemerintahan daerah. Penilai lainnya adalah Badan Pertanahan Nasional, Badan Pemeriksaan Keuangan, dan Komisi Pemberantas Korupsi. (http://www.tempointeraktif.com/hg/ekbis/2008/04/18/brk,20080418-121591,id.html)

Bambang Budianto
bambang77001@yahoo.com

Jasa penilai publik

2009-10-15T17:35:00.000-07:00

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 125/PMK.01/2008 Tentang Jasa Penilai Publik

MENTERI KEUANGAN,
Menimbang :

a. bahwa sejalan dengan tujuan Pemerintah dalam rangka mendukung perekonomian yang sehat dan efisien, diperlukan Penilai Publik dan Kantor Jasa Penilai Publik yang profesional dan independen;

b. bahwa sehubungan dengan huruf a dan dalam rangka melindungi kepentingan umum perlu pengaturan, pembinaan, dan pengawasan yang efektif dan berkesinambungan terhadap Jasa Penilai Publik;

c. bahwa untuk mendukung tujuan sebagaimana huruf b, Keputusan Menteri Keuangan Nomor 57/KMK.017/1996 tentang Jasa Penilai sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 106/PMK.01/2006 perlu disempurnakan untuk mendukung tujuan tersebut, sehingga dipandang perlu untuk diatur kembali dengan mengganti Keputusan Menteri Keuangan dimaksud;

d. bahwa berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 100/PMK.01/2008 tentang Organisasi dan Tata Kerja Departemen Keuangan, pembinaan dan pengawasan Penilai Publik termasuk dalam tugas dan fungsi Menteri Keuangan;

e. bahwa berdasarkan pertimbangan sebagaimana dimaksud pada huruf a, huruf b, huruf c, dan huruf d, perlu menetapkan Peraturan Menteri Keuangan tentang Jasa Penilai Publik;

Mengingat :

1. Peraturan Presiden Nomor 9 Tahun 2005 tentang Kedudukan, Tugas,Fungsi,Kewenangan, Susunan Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Negara Republik Indonesia sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Peraturan Presiden Nomor 94 Tahun 2006;

2. Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2005 tentang Unit Organisasi dan Tugas Eselon I Kementerian Negara Republik Indonesia sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Peraturan Presiden Nomor 63 Tahun 2005;

3. Keputusan Presiden Nomor 20/P Tahun 2005;

4. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 100/PMK.01/2008 tentang Organisasi dan Tata Kerja Departemen Keuangan;

MEMUTUSKAN:
Menetapkan : PERATURAN MENTERI KEUANGAN TENTANG JASA PENILAI PUBLIK.

BAB I KETENTUAN UMUM

Pasal 1
Dalam Peraturan Menteri Keuangan ini yang dimaksud dengan:

1. Penilai adalah seseorang yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan Penilaian.

2. Penilai Publik adalah Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri untuk memberikan jasa sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan ini atau penilai eksternal sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Menteri Keuangan di bidang kekayaan negara dan lelang.

3. Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu obyek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia.

4. Laporan Penilaian adalah dokumen tertulis hasil Penilaian yang ditandatangani oleh Penilai Publik.

5. Kantor Jasa Penilai Publik yang selanjutnya disebut KJPP , adalah badan usaha yang telah mendapat izin usaha dari Menteri sebagai wadah bagi Penilai Publik dalam memberikan jasanya.

6. Cabang Kantor Jasa Penilai Publik yang selanjutnya disebut Cabang KJPP, adalah kantor yang dibuka oleh KJPP untuk melakukan kegiatan sesuai dengan kegiatan usaha KJPP yang dipimpin oleh salah seorang Rekan KJPP yang bersangkutan.

7. Kantor Perwakilan Kantor Jasa Penilai Publik yang selanjutnya disebut Kantor Perwakilan KJPP, adalah unit atau bagian dari KJPP yang diberikan kewenangan oleh KJPP untuk melakukan fungsi pemasaran.

8. Kantor Jasa Penilai Publik Asing yang selanjutnya disebut KJPPA ,adalah badan usaha jasa profesi Penilai di luar negeri yang telah memiliki izin dari otoritas di negara yang bersangkutan.

9. Asosiasi Profesi Penilai yang selanjutnya disebut Asosiasi Profesi, adalah organisasi profesi yang bersifat nasional sebagai wadah berhimpun Penilai termasuk Penilai Publik.

Bambang Budianto
Bambang77001@yahoo.com

Terminal value

2009-01-07T02:33:00.000-08:00

MENGESTIMASI TERMINAL VALUE

Dikarenakan kita tidak dapat memperkirakan cash flow perpetual, biasanya kita melakukan penutupan dalam penilain aliran kas terdiskonto dengan memperkirakan aliran kas pada suatu waktu dimasa depan dan kemudian menentukan terminal value yang menggambarkan nilai perusahaan pada saat itu, yaitu dengan rumus dibawah ini :
Ada 3 cara mencari terminal value :
1. Liquidation Value
mengasumsikan liquidasi aset perusahaan di tahun terakhir,
2. Multiple Approach
menerapkan perkalian terhadap earning, revenue dan book value untuk mengestimasi nilai pada tahun terakhir.
3. Stable Growth Model
mengasumsikan cashflow perusahaan akan tumbuh pada tingkat konstan selamanya

LIQUIDATION VALUE
Dimana perusahaan akan menghentikan operasionalnya pada suatu waktu dimasa depan dan menjual aset-aset yang terkumpul dengan penawaran yang tertinggi. Ada 2 cara perkiraan nilai liquidasi, yaitu :
1. berdasarkan niali buku dari aset, yang disesuaikan dengan tingkat inflasi yang terjadi selam periode tersebut.
Jadi, jika nilai buku selama 10 tahun dari saat ini diharapkan sebesar $2 milyar, rata-rata umur aset 5 tahun dan itngkat inflasi 3 persen, maka nilai liquidasi adalah

Nilai liquidasi yang diharapkan = Book Value Of asset term years (1 + Inflation Rate) Average Life Of Assets
= $2 milyar (1,03)5
= $2,319 milyar.

Hasil dari pendekatan ini adalah berdasarkan accounting book value dan tidak menggambarkan pendapatan dari aset.
2. berdasarkan daya pendapatan aset. Yaitu memperkirakan aliran kas yang diharapkan dari aset dengan menggunakn tingkat diskonto yang sesuai.
Contoh, jika kita mengasunsikan aset yang diharapkan dapat menghasilkan $400 milyar pada aliran kas setelah pajak untuk waktu 15 tahun dan biaya modal 10 persen, maka perkiraan niali liqudasi yang kita harapkan adalah

Nilai liquidasi yang diharapkan = CFAfter-tax (PV of Annuity, n years @ r )
= $400 milyar (15 tahun @ 0,10)
= $3, 042 milyar

MULTIPLE APPROACH
Pendekatan dimana nilai perusahaan dimasa depan diperkirakan dengan menggunakan perkalian terhadap menerapkan perkalian terhadap earning, revenue dan book value untuk mengestimasi nilai pada tahun terakhir. Misalkan, perusahaan dengan pendapatan yang diharapkan sebesar $6 milyar selama 10 tahun dari saat ini akan memiliki perkiraan terminal value pada tahun tersebut sebesar $12 milyar, jika nilai terhadap penjualan dikalikan dengan 2.

STABLE GROWTH MODEL
Mengasumsikan cashflow perusahaan akan tumbuh pada tingkat konstan selamanya. Dimana perusahaan dapat menginvestasi ulang beberapa aliran kas mereka ke dalam aset baru dan memperpanjang usia usaha mereka. Jika kita mengasumsikan bahwa aliran kas tahun terakhir akan tumbuh pada tingkat pertumbuhan yang kostan untuk selamanya, maka terminal value dapat ditentukan dengan :
Terminal Value t = Cash flow t+1 / (r-Stabel growth)
Jika kita meniali equitas, maka terminal value dari ekuitas dapat ditulis sebagai berikut :
Terminal Value of Equity n = Cash flow to equityn +1 / (Cost of equityn+1-gn)
Aliran kas terhadap ekuitas dapat ditentukan secara langsung sebagai deviden atau sebagai aliran kas bebas. Jika menilai perusahaan maka terminal value dapat di tulis sebagai berikut :
Terminal Value n = Free cash flow to firm n+1 / (Cost of capitaln+1-gn)

Dimana biaya modal dan dan tingkat pertumbuhan dalam model dianggap selamanya dalam keadaan tetap.
Hal yang perlu dipertimbangankan pada stabil growth
Apakah perusahaan terkendala untuk beroperasi sebagai perusahaan domestik, ataukah beroperasi sebagai perusahaan multinasional.
Apakah penilaian dilakukan dalam bentuk nominal atau riil
Apa mata uang yang digunakan dalam mengestimasi arus kas dan tingkat diskonto dalam penilaian
Penentuan tingkat pertumbuhan kurang dari atau sama dengan tingkat pertumbuhan perekonomian tidak hanya menjadi hal yang konsisten untuk dilakukan tetapi juga menjamin bahwa tingkat pertumbuhan tersebut dibawah tingkat diskon. Hal ini karena adanya hubungan antar tingkat resiko, tingkat diskon dan tingkat pertumbuhan perekomonian. Dimana tingkat resiko dapat ditentukan dengan :
Tingkat Resiko Nominal = Tingkat resiko riil + Tingkat inflasi yang diharapkan

Asumsi kunci pada stabil growth
1. Pertanyaan seberapa lama perusahaan akan mampu mempertahankan pertumbuhan yang tinggi mungkin akan menjadi petanyaan yang akan sulit untuk dijawab dalam melakukan penilaian. Seberapa panjang periode pertumbuhan yang tinggi dipengaruhi oleh tiga faktor :
· Ukuran perusahaan
· Tingkat pertumbuhan yang ada dan kelebihan return
· Daya tarik dan daya tahan keunggulan kompetitif
2. Karakteristik perusahaan yang tumbuh stabil :
Memiliki beta yang lebih rendah dari perusahaan yang lebih tinggi pertumbuhannya
Memiliki return on Capital yang lebih rendah
Menggunakan hutang yang lebih banyak
Cenderung melakukan reinvesment yang lebih rendah daripada perusahaan yang leboih tinggi pertumbuhannya
3. Resiko equitas
Perusahaan dengan tingkat pertumbuhan yang tinggi cendrung menunjukan kearah resiko pasar dan memiliki resiko beta lebih tinggi daripada perusahaan yang pertumbuhannya stabil.
4. Return proyek
Perusahaan yang pertumbuhannya tinggi cendrung memiliki return yang tinggi pada modal dan equitas dan menunjukan adanya kelebihan return. Sedangkan perusahaan dengan pertumbuhan stabil akan mengalami keulitan untuk menjaga kelebihan return.
5. Rasio hutang dan biaya hutang
Perusahaan yang pertumbuhannya tinggi cendrung memakai hutang lebih rendah daripada perusahaan dengan pertumbuhan stabil. Semakin matang perusahaan maka kapasitas mereka semakin meningkat.
6. Investasi ulang dan resiko retensi
Perusahaan yang pertumbuhannya stabil cendrung melakukan investasi ulang lebih kecil daripada perusahaan yang pertumbuhannya tinggi.

Tingkat Pertumbuhan yang Diharapkan = Rasio retansi X Return ekuitas
Rasio Retensi = Tingkat pertumbuhan yang diharapkan / Return equitas

Jika kita mengasumsikan misalkan, tingkat pertumbuhan stabil sebesar 5 (berdasarkan tingkat pertumbuhan ekonomi) persen dan return ekuitas sebesar 15 persen (berdasarkan rata-rata industri), maka kita mampu menghitung ratio perusahaan dengan pertumbuhan stabil yaitu sebesar 33.33 persen. Artinya perusahaan akan menginvestasikan ulang sebesar 33,33 persen dari pendapatan perusahaan, dan mampu melunasi hutang dengan sisa pendapatan sebesar 66,67 persen.
Misalkan, jika perusahaan Coca-cola akan memiliki tingkat pertumbuhan yang stabil sebesar 5,5 persen dan return ekuitas pada pertumbuhan stabil sebesar 18 persen, maka akan diperkirakan tingkat investasi ulang ekuitas sebesar 5,5 persen dibagi 18 persen samadengan 30,56 persen.
Dengan manipulasi aljabar diperoleh :

Tingkat Investasi Ulang Dalam Stable Growth = Stable Growth/ROC n

Dimana ROCn adalah return pada modal dimana perusahaan dapat menjaga stable growth. Tingkat investasi ulang ini kemudian digunakan untuk menghasilkan aliran kas bebas terhadap suatu perusahaan dalam tahun pertama dari stable growth. Jika return pada modal lebih tinggi dari biaya modal dalam periode stable growth, maka akan meningkatkan tingkat stable growth dan meningkatkan nilai. Tetapi jika return pada modal sama dengan tingkat stable growth maka kenaikan tingkat stable growth tidak akan memiliki pengaruh apapun pada nilai.
Terminal Value = EBIT n+1 (I-t) (1-tingkat investasi) / Biaya modaln - Stable Growth

Dengan mengsubtitusikan Stable Growth sebagai suatu fungsi dari tingkat investasi ulang, dari persamaan diperoleh :

Terminal Value = EBIT n+1 (I-t) (1-tingkat investasi ulang) / (Biaya modaln – tingkat investasi ulang X return modal)

Dengan mengganti return modal menjadi biaya modal, didapat :

Terminal Value = EBIT n+1 (I-t) (1-tingkat investasi ulang) / (Biaya modaln – tingkat investasi ulang X biaya modal)

Secara sederhana Terminal Value dapat ditulis :

Terminal Value = EBIT n+1 (I-t) / biaya modal

7. Transisi ke stable growth
Sekali anda memutuskan bahwa perusahaan akan menjadi perusahaan dengan pertumbuhan stabil pada waktu yang ditentukan dimasa depan, maka anda harus mempertimbangkan bagaimana perusahaan akan berubah seiring dengan pendekatan stable growth. Ada 3 skenario berbeda dalam hal ini, yaitu :
· Perusahaan akan menjaga tingkat pertumbuhan tinggi untuk beberapa periode dan kemudian menjadi perusahaan dengan pertumbuhan stabil secara tiba-tiba, yang disebut dengan model 2 tahap.
· Perusahaan akan menjaga tingkat pertumbuhan tinggi untuk bebarapa periode dan kemudian memiliki periode transisi dimana karakteristik perubah secara bertahap ke tingkat pertumbuhan yang stabil, yang disebut nbbnab
· Karakteristik perusahaan berubah dari tahun ke tahun dari periode ke periode pertumbuhan stabil, ini disebut dengan model n-tahap.

THE SURVIVAL ISSUE
Secara implisit penggunaan terminal value dalam penilain aliran kas terdiscon adalah asumsi bahwa nilai perusahaan datang dari pemahaman mengenai kelangsungan perusahaan yang berlangsung secara terus menerus. Untuk beberapa perusahaan yang berisiko, ada kemungkinan yang sangat riil bahwa perusahaan-perusahaan tersebut mungkin tidak akan bertahan dalam 5 atau 10 tahun dengan pendapatan yang berubah-rubah dan pergantian teknologi yang dipakai.
Perusahaan baru dan kecil dengan pendapatan dan aliran kas negatif akan mengalami permasalahan yang serius nantinya. Perusahaan ini akan menitik beratkan pada aliran kas yang diharapkan mencerminkan peluang bahwa perusahaan akan bertahan untuk beberapa tahun kedepan.
Kemungkinan kegagalan dan penilaian
1. Kegagalan diasumsikan sebagai keterkaitan dalam biaya. Perusahaan dengan peluang kegagalan tinggi dikarenakan tingkat diskon yang tinggi sedangkan nilai saat ini (present value) rendah.
2. Kegagalan timbul karena penilaian aliran kas terdiskon yang cendrung bias, dimana ada ketidaksesuaian analisa nilai aset operasional yang menggambarkan peluang perusahaan yang seharusnya menghasilkan terminal value yang tinggi pada tahun mendatang ternyata rendah.

Salah satu cara memperkirakan perlunya pemotongan nilai agar perusahaan bertahan maka perlunya penyesuaian nilai aset operasional .
Nilai Penyesuaian = Nilai aliran kas terdiskon (1-kemungkinan kebangkrutan) + nilai kebangkrutan penjualan (kemungkinan kebangkrutan)

Contoh,
Untuk perusahaan dengan nilai aliran kas terdiskon sebesar $1 milyar dari aset, nilai kebangkrutan penjualan sebesar $500 juta dan 20 persen kemungkinan kebangkrutan, maka nilai penyesuaian akan sebesar $900 milyar.
Nilai Penyesuaian = $1 milyar (0,8) + $500 juta(0,2) = $900 juta

Ada dua poin yang perlu di ingat dalam bagian ini :
1. Kegagalan bukan dipandang dari sebab kehilangan nilai tetapi kenyataan bahwa terjadinya pemotongan terhadap nilai sesungguhnya.
2. Pendekatan ini berkisar pada perkiraan kemungkinan dari kegagalan.

Kapitalisasi Pendapatan (b)

2009-01-06T21:28:00.000-08:00

METODE KAPITALISASI PENDAPATAN (b)

( INCOME APPROACH )

MENENTUKAN TINGKAT KAPITALISASI
Ada 3 macam metode yang lazim digunakan oleh penilai, yaitu :
Metode Perbandingan Data Jual / Nilai Properti dan Sewa ( Pendapatan Bersih Properti )
Rumus umum : R = I / V
R = Tingkat Kapitalisasi …………..……( % )
I = Pendapatan Bersih Tahun ke–1 ….( Rp )
V = Nilai Pasar Properti … ……………( Rp )

CONTOH
Suatu properti dijual dengan nilai pasar Rp. 24 milyar.
Pendapatan Bersih per tahun adalah Rp. 26,4 milyar.
R = Tingkat Kapitalisasi
= ( Rp. 26,4 / Rp. 240 ) X 100 % = 11 %
2. Metode Perhitungan Tingkat Pengembalian Modal Pinjaman dan Modal Sendiri ( Band of Investment Method)

Rumus umum :

Komponen Pinjaman M X Rm = A
Komponen Modal Sendiri ( 1 – M ) X RE = B
R = A + B
M = Modal Pinjaman ……….……………. ( % )
Rm = Tingkat pengembalian untuk modal pinjaman ( % )
RE = Tingkat pengembalian untuk modal sendiri ( % )

CONTOH
Suatu property terletak di LIPPO Karawaci akan dibeli dengan komposisi modal sebagai berikut :
Modal Sendiri 30 %
Modal Pinjaman 70 %
Tingkat pengembalian Modal Sendiri adalah : 12 %
Tingkat pengembalian Modal Pinjaman adalah : 10 %
R = 0,7 X 10 % + 0,3 X 12 % = 10,6 %
Metode Penjumlahan ( Summation Method ) Rumus umum :R = Tingkat bunga aman ( safe rate ) +/– penyesuaian
R = Tingkat Kapitalisasi ( % )
Tingkat bunga aman adalah tingkat pengembalian suatu investasi yang aman misal obligasi Pemerintah.
Penyesuaian mempertimbangkan ;
- Kepastian atas pendapatan bersih ( Reliability of Net Income )
- Likuiditas ( Liquidity )
- Beban Manajemen ( Burden of Management )
- Kemungkinan naik atau turunnya Nilai Properti ( Probability of Increase or Decrease in Value )
- Manfaat / keuntungan pajak ( Tax Benefits )
- Hipotek ( Hypothecation )

CONTOH
Safe Rate 16.0 %
Penyesuaian
Reliability of net income + 3.0 %
Liquiditas + 0.5 %
Burden of management + 0.5 %
Apresiasi – 5.7 %
Tax benefits – 1.9 %
Hipotek – 1.5 %
(+)
Tingkat Kapitalisasi 10.9 %

Teknik Kapitalisasi
Teknik Kapitalisasi untuk Properti ada 3 teknik :
1 . Teknik Penyisaan Properti ( Property residual technique ).
2 . Teknik Penyisaan Bangunan ( Building residual technique ) .
3 . Teknik Penyisaan Tanah ( Land residual technique ) .
Untuk menentukan tekinik yang akan digunakan tergantung pada keakuratan data yang tersedia agar dapat diperoleh Nilai pasar yang dapat dipercaya .
(....detailnya lihat posting lainnya tentang ini....)

Penilaian rumah tinggal dengan pendekatan pendapatan
Pendekatan pendapatan untuk menilai rumah tinggal dikenal dengan Analisa Pengali sewa kotor ( Gross Income Multiplier / GIM ) yaitu perbandingan antara Harga Rumah Tinggal dan besarnya sewa kotor rumah tinggal tersebut . ( GIM nya 20 )
Contoh Perhitungan
Rumah tinggal harga pasarnya adalah Rp 600.000.000; .
Dapat disewakan seharga Rp 30.000.000; .
Jadi GIM didaerah rumah tinggal tersebut adalah Rp 600.000.000; / Rp 30.000.000; = 20.

Kapitalisasi Pendapatan (a)

2009-01-06T21:22:00.000-08:00

METODE KAPITALISASI PENDAPATAN (a)

( INCOME APPROACH )

Metode ini digunakan untuk menilai suatu harta tetap / Properti yang dapat menghasilkan pendapatan karena sewa.
Apabila harta tetap / Properti yang akan kita nilai ini tidak disewakan, kita dapat mengambil data sewa dari perbandingan sewa harta tetap / Properti yang sejenis di lokasi dimana harta tetap / Properti yang dinilai atau data sewa di lokasi yang sejenis.
Dengan demikian dasar pemikiran dari Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach) yaitu :
Nilai Pasar dari suatu Harta tetap / Properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan Pendapatan.
Persyaratan yang harus dipenuhi untuk dapat digunakan Metode Kapitalisasi ( Income Approach ), dalam menilai suatu harta tetap / Properti komersial adalah :
Pendapatan bersih pertahun tidak pernah berubah jumlahnya selama masa investasi.
Lamanya investasi sifatnya tak terhingga.
Dari pendapatan tahunan yang didiskontokan dapat disimpulkan bahwa :
Nilai Investasi = Pendapatan Bersih Tahunan : i

Dari formula di atas, dapat dijabarkan Formula untuk metode Kapitalisasi Pendapatan ( Income Approach ).

Formula ini dikenal dengan IRV Formula sebagai berikut :
V = I : i
Bila i adalah Tingkat pengembalian yang diwajibkan ( Required Rate of Return ) yang dalam IRV Formula disebut R atau Tingkat Kapitalisasi ( Capitalization Rate ).
Maka rumus umum dalam Metode Kapitalisasi Pendapatan adalah sebagai berikut :
I = R X V
Keterangan :
I = Pendapatan bersih dari Properti / harta tetap ( Rp )
R = Tingkat Kapitalisasi / Capitalization Rate ( % )
V = Nilai harta tetap / Properti ( Rp )

LANGKAH – LANGKAH DASAR YANG DIPERLUKAN :
Ada 4 ( empat ) langkah dasar yang diperlukan untuk menerapkan Metode Kapitalisasi Pendapatan ( Income Approach ) yaitu :
Menghitung Pendapatan Kotor dari Properti, termasuk pendapatan tahunan dari sumber lainnya.
Menghitung Biaya Operasional dari Properti, meliputi biaya Variabel / Variable Expenses, Beban Tetap / Fixed Expenses dan Beban Cadangan untuk penggantian / Reserves for replacement.
Menghitung Pendapatan Bersih dari Properti yakni Pendapatan Kotor dikurangi Biaya Operasional.
Proses Kapitalisasi dari Properti yaitu Proses memilih tingkat Kapitalisasi yang sesuai untuk Properti yang dinilai.
Secara garis besar Skema Metode Kapitalisasi Pendapatan dapat diikuti pada skema Metode Kapitalisasi Pendapatan.

TINGKAT KAPITALISASI
Tingkat Kapitalisasi ( Capitalization rate ) adalah Gabungan dari tingkat suku bunga ( interest rate ) atau return on an investment dan tingkat pengembalian ( recapture rate ) atau return of an investment.

ESTIMASI PENDAPATAN BERSIH TAHUNAN
PENDAPATAN KOTOR POTENSIAL
( – ) KEKOSONGAN DAN KERUGIAN SEWA
( + ) PENDAPATAN LAIN – LAIN
= PENDAPATAN KOTOR EFEKTIF
( – ) BIAYA OPERASIONAL
= PENDAPATAN BERSIH TAHUNAN

PENJELASAN :
PENDAPATAN KOTOR POTENSIAL
PENDAPATAN YANG DIHASILKAN OLEH PROPERTI YANG DIHASILKAN OLEH 100 % TINGKAT HUNIAN ATAS LUAS LANTAI PROPERTI YANG DAPAT DISEWAKAN.
KEKOSONGAN DAN KERUGIAN SEWA
YANG DIPERHITUNGKAN DALAM ELEMEN INI ADALAH TINGKAT KEKOSONGAN DAN KERUGIAN KARENA ADANYA TAGIHAN YANG TIDAK DAPAT DITAGIH.
PENDAPATAN LAIN – LAIN
PENDAPATAN YANG DIPEROLEH KARENA ADA BAGIAN DARI LANTAI PROPERTI LAINNYA YANG TERMASUK DALAM PENILAIAN, DAPAT MENGHASILKAN PENDAPATAN.
PENDAPATAN KOTOR EFEKTIF
PENDAPATAN KOTOR POTENSIAL – KEKOSONGAN DAN KERUGIAN SEWA + PENDAPATAN LAIN – LAIN
BIAYA OPERASIONAL
ADALAH BIAYA YANG BERHUBUNGAN DENGAN OPERASI PROPERTI YANG BIASANYA DIKATEGORIKAN SEBAGAI BERIKUT :
( 1 ) BIAYA TETAP
( 2 ) BIAYA VARIABEL
( 3 ) BIAYA PERALATAN DAN PERBAIKAN
( 4 ) BIAYA CADANGAN PENGGANTIAN

.....................bersambung ke b ...............

Standar Penilaian Indonesia 2 (c)

2008-12-25T23:03:00.000-08:00

Standar Penilaian Indonesia 2 (c)

(SPI 2)

Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar

3.9 Nilai Jaminan Pinjaman (Mortgage Lending Value)

Nilai properti yang ditentukan oleh penilai dengan penaksirian secara berhati-hati atas marketabilitas properti dimasa mendatang dengan memperhatikan aspek kesinambungan jangka panjang properti, kondisi pasar local dan normal, dan penggunaan saat ini serta alternatif penggunaan properti penggunaan properti yang sesuai. Elemen-elemen yang bersifat spekulatif tidak dapat diperhitungkan dalam penilaian Nilai Jaminan Pinjaman. Nilai Jaminan Pinjaman akan didokumentasikan secara jelas dan transparan.Definisi Nilai Jaminan Pinjaman terdapat dalam Europa Union Directive 89/647/ECC jo Directive 98/32/EC. Nilai Jaminan Pinjaman merupakan salah satu teknik menganalisa resiko pinjaman, yang dapat digunakan untuk menghitung bobot resiko yang dapat dikenakan pada jaminan pinjaman yang dikuasai oleh bank. Hal ini adalah teknik mengukur resiko jangka panjang dan bukan merupakan dasar penilaian yang sesuai untuk menentukan nilai pada suatu waktu tertentu. Oleh karenanya, nilai ini secara fundamental berbeda dengan Nilai Pasar.

3.10 Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost – DRC)

Adalah metode penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan untuk menentukan nilai dari properti khusus untuk tujuan pelaporan keuangan, dimana data pasar secara langsung tidak didapatkan atau terbatas.

3.11 Ekspensi lain dari nilai yang lebih spesifik untuk mesin-mesin dan peralatan dan/atau situasi khusus, akan didefinisikan dalam PPP 3 – Penilaian Mesin dan Peralatan.

Bambang Budianto

Standar Penilaian Indonesia 2 (b)

2008-12-24T02:03:00.000-08:00

Standar Penilaian Indonesia 2 (b)

(SPI 2)

Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar

3.5 Nilai Kena Pajak (Assessed, Rateable, Taxable Value)

Nilai kena Pajak adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundangan-undangan yang berlaku berkaitan dengan penafsiran nilai, atau dan atau penentuan pajak property. Walaupun beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip Nilai Pasar sebagai dasar penafsiran nilai, metodologi penilaian yang digunakan untuk menestimasikan nilai dapat menghasilkan nilai yang berbeda dengan Nilai Pasar sebagaimana telah didefinisikan dalam SPI 1. Oleh karena itu Nilai Kena Pajak tidak dapat dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar sebagaimana didefinisikan dalam SPI 1 kecuali diindikasikan sebaliknya secara eksplisit.3.6 Nilai Sisa (Salvage Value)Nilai Sisa adalah nilai suatu properti, tanpa nilai tanah, seperti jika dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus. Nilai tersebut dapat diberikan dengan atau tanpa memperhitungkan biaya penjualan, dan apabila memperhitungkan biaya penjualan, hasil dihitung dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih (net realisable value)

3.7 Nilai Jual Paksa (Foorced Sale Value)

Nilai Jual Paksa adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relative pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual. Istilah Nilai Likuidasi seringkali digunakan dan memiliki arti sama dengan Nilai Jual Paksa

3.8 Nilai Khusus (Spesial Value)

Nilai Khusus adalah istilah istilah yang berkait dengan unsure luar biasa dari nilai sehingga melebihi Nilai Pasar. Nilai Khusus dapat terajdi, misalnya oleh karena kaitan fisik, fungsi, ataupun ekonomi dari properti dengan properti lainnya seperti property bersambungan. Nilai Khusus merupakan suatu penambahan nilai yang dapat diterapkan untuk pemilik/pengguna tertentu atau pemilik/pengguna prospektif dari properti dan bukan pasar secara keseluruhan. Nilai Khusus hanya dapat diterapkan untuk membeli dengan kepentingan khusus. Nilai penggabungan (marriage value) merupakan penambahan nilai hasil penggabungan dua atau lebih hak atas properti, mereprensentasikan contoh khusus dari nilai khusus. Nilai khusus dapat dikaitkan dengan elemen-elemen Nilai Bisnis yang Berjalan, dan Nilai Investasi atau Nilai Manfaat Ekonomi. Nilai harus memastikan bahwa kreteria tersebut berbeda dengan Nilai Pasar, dengan menyatakan sejelas-jelasnya Asumsi Khusus yang dibuat.

….. bersambung ke (c) …..

Standar Penilaian Indonesia 2 (a)

2008-12-24T01:55:00.000-08:00

Standar Penilaian Indonesia 2 (SPI 2)

Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar

3.0 Definisi

3.1 Nilai dalam Penggunaan (Value in Use)

Nilai dalam Pengunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu property tertentu bagi penggunaan tertentu untuk seseorang tertentu dan oleh karena tidak berkaitan dengan Nilai Pasar. Nilai dalam penggunaan ini adalah nilai yang diberikan oleh properti tertentu kepada badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian dari badan usaha tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari properti tersebut atau sejumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya.Definisi akuntansi dari Nilai dalam Penggunaan adalah nilai kini dari estimasi aliran kas yang diharapkan untuk didapat dari penggunaan berkelanjutan atas suatu aset dan dari penjualannya diakhir umur penggunaannya.

3.2 Nilai Investasi (Investment Value)

Nilai properti untuk investor tertentu atau sekelompok investor tertentu untuk tujuan investasi yang teridentifikasi. Konsep Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi (worth) ini mengkaitkan properti khusus dengan investor khusus, kelompok investor, atau badan usaha dengan kreteria-kreteria dan tujuan-tujuan investasi yang teridentifikasi. Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi suatu properti dapat lebih tinggi atau lebih rendah dari Nilai Pasar properti. Istilah Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi hendaknya jangan dirancukan dengan Nilai Pasar properti investasi. Walau bagaimanapun, Nilai Pasar dapat mencerminkan sejumlah penaksiran atas Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi secara individual, atau properti tertentu. Nilai Investasi, atau manfaat ekonomi berkaitan dengan Nilai Khusus (lihat SPI 2 butir 3.8).

3.3 Nilai Bisnis yang Berjalan (Going Concern Value)

Nilai Bisnis yang Berjalan adalah Nilai suatu bisnis secara keseluruhan. Konsep ini meilbatkan penilaian suatu bisnis yang berjalan, dimana alokasi atau pembagian dari Nilai Bisnis Yang Berjalan secara keseluruhan menjadi bagian-bagian penting yang memberikan kontribusi kepada keseluruhan bisnis, tetapi tidak satu pun dari komponen tersebut membentuk dasar untuk Nilai Pasar. Oleh karena konsep Nilai Bisnis yang Berjalan dapat diterapkan hanya pada property yang merupakan bagian penyertaan badan usaha atau perusahaan.3.4 Nilai Asuransi (Insurable Value)Nilai Asuransi adalah nilai property sebagaimana yang diatur berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci.

….. bersambung ke (b) …..

Bambang Budianto penilaian appraisal valuer

Penilaian perkebunan

2008-12-16T17:18:00.000-08:00

Tujuannya ini adalah untuk memberikan pedoman bagi para penilai dalam mempersiapkan penilaian aset pekebunan.Dasar pertimbangan bahwasanya aset perkebunan sebagai suatu kesatuan unit usaha yang menghasilkan, memiliki sifat dan ciri secara khusus berbeda dengan jenis properti real estate lainnya.Tanaman merupakan unsur utama pada properti perkebunan yang memberikan manfaat dengan kontribusi terbesar terhadap penciptaan nilai, selain adanya peroperti pendukung lainnya seperti tanah, bangunan, sarana pelengkap, mesin dan peralatan, kendaraan bermotor dan alat angkut lainnya.Dilihat dari sifat dan karateristiknya, properti perkebunan (agriculture property) termasuk kepada properti yang menghasilkan (income producing property) dimana dasar asetnya membutuhkan areal lahan yang relatip luas, dipengaruhi oleh kualitas lahan tertentu dengan unsur budidaya tertentu pula. Dengan demikian adalah sangat penting bagi seorang penilai untuk memahami dan mengetahui sifat-sifat khusus dari properti tersebut dan selalu memperhatikan dasar dan tujuan penilaian yang akan dilakukan.Hal yang paling mendasar pada penerapannya adalah tidak seluruhnya properti perkebunan dapat dinilai dengan dasar penilaian berbasis Nilai Pasar. Namun dijumpai sejumlah alasan tertentu yang penilaiannya dilakukan dengan dasar nilai selain Nilai Pasar. Hal ini disebabkan oleh beberapa faktor penentu seperti legalitas, jenis dan umur tanaman, pola pengembangan usaha dan tentunya dapat dilihat dari tujuan penilaian.Perkebunan sebagai salah satu unit usaha, secara operasional ditentukan oleh ketentuan dan peraturan yang berbeda dengan properti lainnya. Oleh karena unsur legalitas merupakan unsur utama yang perlu diperhatikan dalam menghasilkan Nilai, maka seorang penilai harus mengetahui dengan benar ketentuan-ketuntuan yang berlaku dan konteks relevansinya terhadap pelaksanaan pekerjaan penilaian.
Ruang LingkupRuang lingkup adalah aset perkebunan sebagai satu kesatuan aset diantara tanaman dan non tanaman yang sedang berjalan.Aset perkebunan yang dinilai lebih memfokuskan kepada aset tanaman sebagai bagian yang mendasari Nilai perkebunan secara keseluruhan. Aset tanaman dimaksud adalah aset tetap dari satu atau lebih dari satu komoditas pada suatu perkebunan tertentu.
DefinisiAset Perkebunan yang dimaksud adalah tanah dalam satuan lahan yang diusahakan pada luasan tertentu, dengan satu atau lebih dari satu komoditas tanaman yang dibudidayakan, sarana dan prasarana serta fasilitas penunjang lainnya yang dikelola dengan standar manajemen perkebunan yang berlaku umum.Aset Tanaman yang dimaksud adalah tanaman tahunan atau lebih dikenal dengan tanaman keras yang dibudidayakan secara komersial pada suatu lahan perkebunan tertentu dan dikelola berdasarkan teknis budidaya yang berlaku umum pada suatu tempat tertentu.Aset nonTanaman meliputi sarana dan prasarana serta fasilitas penunjang lainnya yang merupakan bagian yang tidak terlepas dari suatu kesatuan aset tetap usaha perkebunan.
Beberapa sifat khusus tanaman yang harus diketahui :

 Tanaman sebagai bagian dari aset perkebunan dapat dilihat dari status tanaman meliputi ; Bibitan, Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) dan Tanaman Menghasilkan (TM) dengan jenis dan varitas tanaman yang sama maupun tidak sama.

 Umur tanaman adalah masa waktu tanaman dapat dibudidayakan dimulai dari penanaman hingga akhir masa produktif. Sedangkan umur produktif tanaman disebut juga umur ekonomis tanaman yang dihitung mulai tanaman berproduksi hingga akhir masa produktif tanaman. Umur produktif atau umur ekonomis tanaman dapat disebut periode tanaman menghasilkan (TM) sedangkan selisih umur tanaman terhadap umur tanaman produktif atau ekonomis disebut periode tanam belum menghasilkan (TBM).
Hubungan dengan Standar Akuntansi

 Di dalam sistim akuntansi pada umumnya aset tetap perkebunan yang dikelompokkan kepada aset tanaman, bangunan, sarana pelengkap, mesin-mesin dan peralatan, peralatan dan perabotan kantor, kendaraan bermotor dan alat-alat berat disusun berdasarkan biaya sedangkan dalam penilaian disusun berdasarkan kelompok fisik sesuai dengan manfaatnya dan merupakan satu kesatuan yang lengkap.

 Didalam sistim akuntansi nilai aset tetap dinyatakan dalam Nilai Buku yang merupakan Biaya Perolehan dikurangi dengan penyusutan dimana penyusutan hanya diperhitungkan berdasarkan ketentuan Standar Akuntansi yang berlaku. Penerapan pada penilaian, dasar nilai dinyatakan dalam Nilai Pasar atau Nilai selain Nilai Pasar pada tanggal penilaian.
Pernyataan Standar

 Oleh karena aset perkebunan dinilai sebagai suatu properti yang dapat menghasilkan pendapatan, maka nilai perkebunan secara keseluruhan harus dilihat dalam konteks satu kesatuan aset yang sedang berjalan.

 Penilaian properti terlebih dahulu harus didasari kepada dasar dan tujuan penilaian.

 Dalam keadaan tertentu tidak dapat terpenuhi. Seperti suatu perkebunan yang dinilai pada masa pembangunan, peraturan yang berhubungan dengan legalitas usaha perkebunan adakalanya masih belum memenuhi syarat, sehingga untuk tujuan jaminan pelunasan hutang dalam bentuk hak tanggungan atau tujuan lainnya yang sering menggunakan Nilai Pasar sebagai dasar penilaian sulit untuk dipenuhi. Hal-hal demikian tersebut, penilai dapat menjelaskan kepada pemberi tugas, dasar dan tujuan penilaian yang akan diambil harus dilihat dari kondisi properti yang sedang berlangsung. Untuk penilaian dengan atas dasar Nilai Pasar, sepanjang diperoleh data pasar atau perhitungan maupun asumsi yang digunakan dalam menghasilkan Nilai Pasar dapat dibuktikan secara benar dan berdasarkan hasil riset pasar, maka Nilai Pasar dapat dijadikan dasar penilaian. Bila ketentuan ini tidak dapat terpenuhi, maka penilai harus menjelaskan kepada pemberi tugas dasar Nilai yang akan diterbitkan.

 Penilai harus dapat membedakan dan memisahkan unsur-unsur yang termasuk dalam kategori aset tetap (tangible asset) dengan aset tidak tetap (intangible asset). Penilai juga harus dapat memisahkan antara perkebunan sebagai aset tetap dengan perkebunan sebagai entitas usaha.

 Pola pengembangan perkebunan di Indonesia memiliki beberapa ciri, dimana pada masa tahapan pembangunan seperti adanya pola perkebunan inti, pola bapak angkat dan perkebunan plasma, memiliki konsekwensi terhadap penguasaan aset secara bersama atau masing-masing dari aset seperti tanah dan tanaman berikut kelengkapan lainnya. Untuk hal demikian, penilai harus teliti dan memahami unsur-unsur kepemilikan serta batasan tanggung jawab dari masing-masing pola pengembangan dan kepemilikan yang ada. Untuk kepentingan pinjaman oleh badan hukum maupun perorangan dari Bank dan lembaga keuangan lainnya, dimana aset perkebunan sebagai jaminan, Penilai seharusnya memiliki pemahaman yang menyeluruh terhadap perijinan dan ketentuan persyaratan pinjaman.
Pembahasan

 Secara khusus, seorang penilai harus memiliki pemahaman terhadap kondisi dan kualitas lahan, teknis budidaya atas tanaman serta pemahaman pasar atas komoditi atau produk yang dihasilkan oleh tanaman.

 Pada perkebunan tertentu, seorang penilai harus dapat membedakan antara tanaman yang dikategorikan sebagai tanaman pokok (tanaman utama) dan tanaman selingan (tumpang sari), dimana adakalanya tanaman yang bukan tanaman pokok dapat mempengaruhi keberadaan tanaman utamanya secara signifikan.

 Setiap jenis dan varitas tanaman dapat mengalami berbagai jenis penyakit dan gangguan atau hama tanaman dengan berbagai tingkat serangan serta membutuhkan penanganan yang berbeda pula. Dalam hal ini, penilai harus memperhatikan apakah kondisi tanaman masih ekonomis untuk dipertahankan dan dapat dipanen hasilnya.

 Standar umur dan proyeksi produksi suatu tanaman dapat ditentukan oleh masing-masing jenis dan varietas tanaman, asal bibit (bahan tanam) yang digunakan. Informasi ini harus dapat didukung oleh data referensi dari Lembaga/Pusat Penelitian atau Perusahaan yang mengeluarkan sertifikasi Bibit yang digunakan dan telah diakui secara umum.

 Standar karateristik penggunaan lahan dan teknis budidaya untuk masing-masing jenis tanaman harus didasari kepada standar normal yang berlaku dan ditentukan oleh lembaga atau instansi yang diakui secara umum.

 Untuk tujuan tertentu, hasil penilaian diminta untuk dirinci berdasarkan masing-masing unsur aktiva, apakah aset tetap tanaman atau non tanaman. Dalam hal ini, basis nilai yang digunakan tetap Nilai Pasar atau dapat juga dinilai dengan nilai selain Nilai Pasar. Penilai dapat memberikan pendapat secara hati-hati dan objektip dengan tetap memperhatikan prosedur penilaian dan asumsi-asumsi yang dapat dipertanggung jawabkan.

 Metode Penilaian yang digunakan dan yang perlu diperhatikan dalam lingkup penilaian perkebunan :Secara umum penilaian perkebunan dapat dinilai dengan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan kalkulasi biaya dan atau pendekatan pendapatan.Penilaian aset tetap non tanaman dapat dinilai dengan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar dan pendekatan kalkulasi biaya.Nilai tanaman pada umumnya disimpulkan dari Nilai keseluruhan aset (dengan menggunakan pendekatan pendapatan) melalui proses ekstraksi (pemisahan), dengan memperhatikan konstribusi setiap jenis aset non tanaman yang ikut menunjang terbentuknya nilai perkebunan. Proses ekstraksi untuk sampai pada nilai tanaman hendaknya dilakukan dengan mempertimbangkan konstribusi aset non tanaman dalam jumlah yang wajar.Tanaman tahunan umumnya memiliki siklus produksi tahunan yang tidak tetap.

Oleh sebab itu, penilaian dengan menggunakan pendekatan pendapatan harus menggunakan metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow/DCF) sebagai dasar perkiraan dari nilai yang diharapkan. Proyeksi untuk mendapatkan pendapatan harus didasari asumsi proyeksi produksi dari komoditi yang dihasilkan. Dimana sisa umur ekonomis dari tanaman sebelumnya harus disesuaikan berdasarkan faktor-faktor yang mempengaruhi produksi yang dapat dilihat dari aspek teknis maupun non teknis.Perkebunan yang memiliki lebih dari satu komoditi tanaman, penilaiannya harus memperhatikan karateristik masing-masing tanaman apakah dilihat dari unsur budidayanya, pasar komoditi, harga, biaya-biaya yang akan diasumsikan dan tingkat diskon yang ditetapkan. Bila nilai tanaman yang dikehendaki dirinci untuk masing-masing jenis tanaman, penilai harus hati-hati dan lebih teliti dalam mengasumsikan biaya-biaya langsung terhadap masing-masing komoditi dan alokasi biaya tidak langsung dari satu kesatuan operasional perkebunan secara menyeluruh. Seluruh asumsi harga maupun biaya yang diambil tetap mengacu kepada harga dan biaya setempat sebagai acuan.Penilaian atas Tanaman Menghasilkan (TM) dapat dinilai dengan menggunakan pendekatan pendapatan dengan metode DCF dengan teknik Penyisaan Tanaman (Plant Residual). Penilaian tanaman atas Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) dapat dinilai dengan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan kalkulasi biaya dan pendekatan pendapatan. Untuk pendekatan pendapatan atas penilaian TBM dapat menggunakan teknik Penyisaan Tanaman (Plant Residual).Bila penilaian Tanaman Belum menghasilkan (TBM) dinilai menggunakan pendekatan pendapatan, maka seorang penilai harus cermat memperhitungkan sisa biaya pembangunan yang masih harus dikeluarkan serta mempertimbangkan resiko yang tercermin pada penentuan tingkat diskon.Pada penilaian Tanaman, sebaiknya nilai tanaman harus dilihat dari satu kesatuan nilai antara tanaman berikut lahannya (tanah).Lahan atau tanah perkebunan yang masing belum tertanam (tanah kosong) penilaiannya dapat dilakukan dengan pendekatan perbandingan data pasar dan atau pendekatan pendapatan dengan teknik penyisaan tanah (land residual) . Pada perkebunan tertentu, didapat tanaman-tanaman yang berumur tua atau masa ekonomisnya tinggal beberapa tahun. Untuk hal demikian, penilai harus mempelajari dengan seksama atau mendiskusikan kepada pemberi tugas, apakah perhitungan DCF-nya perlu memasukkan unsur penanaman kembali (replanting). Namun demikian, untuk tujuan tertentu, unsur penanaman kembali dari tanaman tua bagian yang harus diperhitungkan sepanjang jangka waktu atas legalitas tanah memungkinkan. Penilai harus menjelaskan hal-hal yang berkaitan dengan penanaman kembali tersebut di dalam laporan penilaian. Gambaran di atas apakah hasilnya dapat mengungkapkan Nilai Pasar atau tidak, seorang penilai harus dapat melakukan pengkajian (riset) terhadap data pasar atas kondisi seperti ini. Bila Nilai Pasar tidak dapat dikemukakan, maka penilai berkewajiban untuk menjelaskan kepada pemberi tugas.
Syarat Pengungkapan

 Penilai harus mengungkapkan semua informasi dan temuan di lapangan, terutama untuk hal-hal yang terkait baik langsung maupun tidak langsung berpengaruh kepada nilai perkebunan.

 Hal-hal khusus yang harus tercakup dalam laporan penilaian perkebunan antara lain : Deskripsi jelas tentang lokasi perkebunan, baik dari segi jarak, waktu tempuh, aksesibilitas dan sarana transportasi yang tersedia.Keadaan perkebunan secara keseluruhan meliputi aset tanaman maupun non tanaman.Karateristik lahan dan keadaan tanaman secara keseluruhan, termasuk hasil panen, gangguan hama dan penyakit.Aset non tanaman yang terdapat dalam lingkup properti perkebunan, harus diungkapkan secara jelas dan benar berikut hal-hal di luar keadaan normal bila dijumpai.Seluruh metode penilaian yang digunakan termasuk asumsi-asumsi yang dipertimbangkan.Dalam hal penilaian tidak berdasar pada Nilai Pasar, penilai harus menjelaskan alasan dan kaitannya dengan tujuan penilaian.
Ketentuan PenyimpanganJika seorang penilai diminta melaksanakan tugas penilaian di luar ini, ia dapat menerima dan melaksanakan tugas yang diberikan tersebut dengan syarat berikut :Penilai harus yakin bahwa tugas tersebut tidak mempunyai tendensi untuk menyesatkan pihak-pihak yang berkepentingan dengan penilaian tersebut atau masyarakat umum.Penilai harus memberitahukan kepada pemberi tugas bahwa tugas tersebut dilaksanakan dengan mempergunakan asumsi khusus atau pengecualian dari tulisan ini yang harus diungkapkan secara lengkap dalam laporan penilaian.Penilaian aset perkebunan di luar dari definisi yang disebutkan dapat saja terjadi. Bila seorang penilai diminta untuk melakukan penilaian properti perkebunan dimana jenis tanamannya bukan tanaman tahunan atau tanaman keras, maka penilai dapat saja menerima dan melaksanakan tugas tersebut di luar ketentuan tulisan ini. Penilai dapat mengambil dan menetukan dasar dan asumsi yang digunakan sepanjang tidak menyesatkan pemahaman bagi pemakai jasa.

Sumber: SPI 2002 dan http://standarpenilaian.blogspot.com

Izin penilai publik

2008-12-16T17:09:00.000-08:00

MENKEU BERWENANG TERBITKAN IZIN PENILAI PUB
Released 17 October 2008

Jakarta, 19/9 (ANTARA) - Menteri Keuangan (Menkeu) berwenang menerbitkan izin kepada penilai untuk menjadi Penilai Publik.Kepala Biro Humas Depkeu, Samsuar Said, di Jakarta, Jumat, menyebutkan, pemberian izin dimaksud diberikan oleh Sekretaris Jendral atas nama Menkeu.Ketentuan itu diatur berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 125/PMK.01/2008 tentang Jasa Penilai Publik yang menggantikan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 57/KMK.017/2008 tentang Jasa Penilai Publik."Pemberian izin akan diklasifikasikan dalam dua bidang yaitu bidang penilaian properti dan penilaian bisnis," kata Samsuar. Sementara bidang jasa, penilaian dibagi tiga yang meliputi bidang jasa penilaian properti, bidang jasa penilaian bisnis, dan jasa lain yang berkaitan dengan kegiatan penilaian antara lain konsultasi pengembangan properti, desain sistem informasi aset, pengelolaan properti, studi kelayakan usaha, jasa agen properti, dan pengawasan pembiayaan proyek.Mengenai badan usaha, kantor jasa penilai publik (KJPP) dapat berbentuk perseorangan atau persekutuan. KJPP perseorangan hanya dapat didirikan dan dijalankan oleh seorang penilai publik sekaligus bertindak sebagai pemimpin.Sedangkan KJPP badan usaha persekutuan yaitu persekutuan perdata atau firma hanya dapat didirikan dan dijalankan oleh paling sedikit dua orang penilai publik, di mana masing-masing sekutu merupakan rekan dan salah seorang sekutu bertindak sebagai pemimpin rekan.Dalam hal KJPP berbentuk badan usaha persekutuan mempunyai rekan bukan penilai publik, persekutuan dapat didirikan dan dijalankan jika paling sedikit 60 persen dari seluruh sekutu adalah penilai publik.Depkeu akan melakukan pemeriksaan terhadap penilai publik dan KJPP dan atau cabang KJPP dalam rangka transparansi pelayanan publik dan peningkatan tata kelola dan prosedur pengawasan.Pemeriksaan dilakukan secara berkala dan atau sewaktu-waktu terhadap penilai publik, KJPP, dan atau cabang KJPP. Sekjen dapat menunjuk dan menugaskan pejabat atau petugas sebagai pemeriksa untuk melakukan pemeriksaan."Pemeriksaan berkala dilakukan berdasar rencana tahunan yang ditetapkan Sekjen, sedangkan pemeriksaan sewaktu-waktu dilakukan jika hasil pemeriksaan berkala memerlukan tindak lanjut, terdapat pengaduan masyarakat, atau terdapat informasi yang layak ditindak-lanjuti," jelas Samsuar.Pemeriksaan dilakukan untuk menilai ketaatan penilai publik, KJPP, dan atau cabang KJPP terhadap ketentuan PMK 125/PMK.01/2008. Sekjen dalam melaksanakan fungsi pemeriksaan dapat meminta pendapat atau masukan dari asosiasi profesi dan atau pihak terkait.Pelanggaran terhadap PMK 125/2008 dikenai sanksi administratif berupa peringatan, pembekuan izin, dan pencabutan izin. Sanksi ditetapkan oleh Sekjen atas nama Menkeu.Pengenaan sanksi dilakukan dengan ketentuan tidak harus dikenakan secara berurutan, sanksi berlaku sejak tanggal ditetapkan, dan sanksi peringatan atau sanksi pembekuan izin dapat disertai dengan suatu kewajiban atau rekomendasi tertentu.

Mesin dan peralatannya

2008-07-23T17:55:00.000-07:00

PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN

I. PENDAHULUAN

Istilah Mesin dan Peralatan secara garis besar dapat diartikan sebagai seperangkat peralatan, lengkap dengan instalasi serta perlengkapan pendukungnya yang diperlukan untuk dapat beroperasi didalam suatu kegiatan industri, menghasilkan sesuatu sesuai dengan fungsinya seperti yang direncanakan.
Seperangkat peralatan tersebut dapat merupakan unit yang beroperasi tersendiri maupun tergabung dengan unit-unit lainnya yang secara bersama-sama membentuk sebuah kesatuan sarana produksi, termasuk peralatan-peralatan yang terpasang tetap maupun yang dapat dipindahkan, diluar komponen yang termasuk dalam kategori real-estat (tanah dan bangunan).

Oleh karena sangat banyaknya jenis dan ragam mesin dan peralatan dengan karakteristik masing-masing yang berbeda-beda, penilaian mesin dan peralatan menjadi sangat komplek. Hal ini sebenarnya lebih banyak menyangkut pada bidang yang berkaitan dengan tekonologi permesinan (engineering) serta pengetahuan tentang produk yang dihasilkan bukannya pada ilmu atau metode penilaiannya. Dengan demikian, disamping memiliki kemampuan yang cukup dalam bidang penilaian, penilai mesin dan peralatan juga dituntut untuk menguasai bidang teknologi permesinan dari mesin yang dihadapi serta pengetahuan tentang produk yang dihasilkan termasuk kondisi pasarnya baik secara makro maupun mikro.

Didalam pengelompokan jenis properti, mesin dan peralatan termasuk dalam golongan personal properti yang memiliki sifat-sifat yang berbeda dengan real properti seperti tanah dan bangunan. Sifat-sifat tersebut merupakan salah satu faktor yang sangat penting untuk diperhatikan oleh penilai dalam menentukan nilai mesin dan peralatan sesuai dengan tujuan penilaiannya.

Sebagai personal properti, mesin dan peralatan memiliki personal value, artinya adalah mempunyai nilai khusus bagi personal tertentu yang mungkin berbeda dengan nilai pasarnya oleh karena adanya hubungan atau kepentingan tertentu. Sebuah personal properti dapat mempunyai nilai tinggi buat sipemilik namun tidak mempunyai nilai bagi pihak lain yang tidak dapat memanfaatkannya.

Secara garis besar Personal Property didefinisikan sebagai properti berwujud yang tidak secara tetap melekat atau terpasang pada tanah, bangunan dan prasarananya.

Disamping tergolong sebagai personal properti, mesin dan peralatan juga seringkali termasuk sebagai aset investasi atau investment property dimana mesin dan peralatan tersebut dibeli atau diadakan sebagai bagian dari suatu kegiatan investasi yang diharapkan akan menghasilkan keuntungan. Dalam hal ini, mesin dan peralatan dapat dikatakan merupakan bagian dari suatu usaha yang berjalan, dengan demikian nilai nya terkait dengan nilai usahanya atau perusahaannya. Dengan demikian pengetahuan penilai mesin tentang kondisi pasar dari usaha terkait menjadi sangat penting oleh karena mempunyai pengaruh sangat besar atas nilai pasar mesin bersangkutan. Didalam SPI 2002 terdapat ketentuan bahwa didalam laporan penilaian wajib dicantumkan uraian mengenai informasi bisnis (SPI 7.5.4.30) dan kondisi pasar (SPI 7.5.4.31) dari kegiatan usaha serta properti terkait.

II. DEFINISI

Didalam Standar Penilaian Indonesia 2002, penilaian mesin dan peralatan tercantum dalam SPI 10 - Penilaian Mesin dan Peralatan dan penjelasannya diuraikan dalam PPI 10 - Penilaian Mesin dan Peralatan.

Sesuai dengan SPI 0.5.28 Mesin dan peralatan didefinisikan sebagai berikut :
SPI 0.5.28.1 Mesin dan peralatan terdiri dari instalasi pelayanan gedung serta mesin dan peralatan yang dirangkai dalam suatu kesatuan proses dalam hubungannya dengan kegiatan industri atau komersial dari perusahaan, termasuk mebel, perabotan dan peralatan, kendaraan, cetakan dan perkakas lainnya yang digunakan dalam kegiatan usaha.

Definisi tersebut diatas mencakup pengertian mesin dan peralatan secara luas, tidak hanya meliputi mesin dan peralatan industri dimana mesin dan peralatan merupakan komponen yang sangat dominan, namun mencakup juga mesin dan peralatan pelayanan gedung serta kendaraan, perabotan dan peralatan kantor.

Didalam kegiatan penilaian sehari-hari, pada umumnya kendaraan serta perabotan dan peralatan kantor (furniture, fixtures & office equipment) di pisahkan tersendiri. Pemisahan ini dimaksudkan hanya untuk sistematika pelaporan dan pengelompokan properti bukannya penggunaan metode penilaian yang berbeda.
Penjelasan dari definisi tersebut diatas diuraikan dalam PPI 10.3 sebagai berikut :

PPI 10.3.2 Pada dasarnya, mesin dan peralatan dapat merupakan mesin-mesin, perangkat dan peralatan lain serta instalasi yang terpasang pada suatu gedung tertentu untuk menunjang pengoperasian gedung tersebut, ataupun mesin-mesin, perangkat dan peralatan lain serta instalasi yang dirangkai dalam suatu kesatuan tak terpisahkan untuk melakukan suatu proses produksi dalam kegiatan industri.

Istilah “mesin dan peralatan” sebenarnya diambil dari istilah dalam bahasa Inggris yaitu “plant, machinery and equipment” dimana masing-masing istilah tersebut mempunyai pengertian sebagai berikut :

PPI 10.3.2.1 Pabrik (plant) adalah suatu kesatuan dari berbagai jenis aset, dapat pula termasuk bangunan nonpermanen yang bersifat khusus, mesin-mesin dan peralatan.

PPI 10.3.2.2 Mesin (machinery) adalah suatu perangkat yang mempergunakan atau memanfaatkan daya mekanik, memiliki komponen-komponen yang masing-masing mempunyai fungsinya sendiri-sendiri, dan secara kesatuan berfungsi melakukan pekerjaan atau proses tertentu.

PPI 10.3.2.3 Peralatan (equipment) merupakan aset pendukung yang berfungsi untuk membantu operasional suatu kegiatan usaha.

III. METODOLOGI PENILAIAN

Penilaian mesin dan peralatan untuk berbagai tujuan penilaian tunduk pada Standar Penilaian untuk tujuan masing-masing. Sebagai contoh, penilaian mesin dan peralatan untuk tujuan penyusunan laporan keuangan harus mengikuti SPI 3, dimana salah satu ketentuannya adalah nilai aset operasional dinyatakan dalam Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada sedangkan nilai aset investasi atau non-operasional dinyatakan dalam Nilai Pasar.

Secara garis besar, untuk berbagai tujuan penilaian nilai mesin dan peralatan dapat dibedakan sebagai Nilai Pasar atau Selain Nilai Pasar. Penilai harus dapat membedakan dengan tegas dan jelas apakah nilai yang dihasilkan dapat dinyatakan sebagai Nilai Pasar yang memenuhi definisi Nilai Pasar pada SPI 0.5.39 atau Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada pada SPI 0.5.41 atau Selain Nilai Pasar yang diuraikan pada SPI 2.

Nilai Pasar Mesin dan Peralatan
Secara mayoritas, berbagai jenis tujuan penilaian mensyaratkan penggunaan dasar penilaian Nilai Pasar atas properti yang dinilai termasuk mesin dan peralatan.

Sesuai definisinya, pengertian Nilai Pasar sangat jelas, yaitu berkaitan dengan penjualan bebas ikatan (arm’s length), tanpa paksaan dan waktu penawaran yang memadai. Namun demikian untuk mesin dan peralatan masih perlu dilakukan analisa lebih jauh lagi apakah penjualan tersebut termasuk tanah dan bangunan dimana mesin dan peralatan tersebut berada sehingga tidak perlu dilakukan pemindahan (dismantle/removal), ataukah mesin dan peralatan tersebut dijual tersendiri sehingga perlu dilakukan pemindahan.

Pada umumnya penilaian mesin dan peralatan didasarkan pada anggapan bahwa mesin dan peralatan tersebut berada ditempatnya (in site/in situ), lengkap dan dalam keadaan berjalan dan merupakan bagian dari suatu sistem yang sedang berjalan (going concern), dengan kata lain apabila harus dijual maka penjualannya bersama dengan tanah dan bangunan dimana mesin tersebut berada, dan juga segenap aset pendukung termasuk perijinan, lisensi dan sebagainya yang diperlukan untuk mengoperasikan mesin dan peralatan tersebut. Dengan demikian nilai dengan asumsi ini adalah termasuk fondasi, instalasi dan biaya lain dari mesin dan peralatan tersebut, seperti diuraikan pada definisi Biaya Reproduksi/Pengganti Baru SPI 0.5.11.1

Apabila berdasarkan pada maksud dan tujuan penilaian nilai pasar mesin dan peralatan harus didasarkan pada anggapan untuk dipindahkan maka nilai pasar yang dipergunakan adalah Nilai Pasar Untuk Dipindahkan dengan definisi seperti pada SPI 0.5.40.1

Apapun yang dijadikan dasar penilaian, penilai harus mencantumkan dan menerangkan secara jelas dalam laporan penilaian yang dibuat.

Dalam hal penentuan Nilai Pasar properti, apapun itu jenisnya, sudah seharusnya digunakan Pendekatan Perbandingan Data Pasar. Persoalan yang dihadapi dalam penilaian mesin dan peralatan adalah oleh karena banyaknya jenis, ragam dan variasi mesin maka seringkali sulit diperoleh data pembanding yang setara. Dalam melakukan analisa perbandingan, penilai harus memperhatikan dengan teliti faktor-faktor mana yang berpengaruh pada nilai mesin dan peralatan yang dinilai. Setiap jenis mesin dan peralatan mempunyai faktor-faktor dominan penentu nilai yang berbeda-beda. Sebagai contoh, dalam penilaian Pembangkit Daya Listrik (Genset) disamping daya kerja, besarnya putaran merupakan penentu nilai yang dominan, jadi harus diperhatikan.

Penilaian dengan Pendekatan Kalkulasi Biaya pada dasarnya hanya akan menghasilkan nilai selain nilai pasar, terkecuali apabila semua unsur pendekatannya diambil dari data pasar maka nilai yang dihasilkan merupakan estimasi nilai pasar (SPI 1.1.4). Dengan demikian apabila pendekatan perbandingan data pasar tidak dapat diterapkan maka penentuan nilai pasar mesin dan peralatan dapat dilakukan melalui pendekatan kalkulasi biaya dengan ketentuan bahwa segenap unsur pendekatannya diambil dari data pasar.

Unsur-unsur pokok dalam pendekatan kalkulasi biaya adalah Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dan Penyusutan, dimana data pasar kedua unsur pokok tersebut seringkali sulit diperoleh, terutama dalam data pasar penyusutan.

Dari uraian tersebut diatas kita menyadari bahwa dalam penilaian mesin dan peralatan faktor terpenting yang harus dimiliki oleh penilai adalah data pembanding. Setiap penilai mesin dan peralatan dituntut untuk memiliki pangkalan data (data base) yang lengkap, teliti dan up to date.

Data harga mesin baru serta mesin bekas pakai dapat diperoleh dari berbagai sumber seperti pihak pembuat mesin, agen penjual, konsultan dan pihak lain yang biasa melakukan jual beli mesin, baik didalam maupun luar negeri.

Data penyusutan mesin dan peralatan dapat diperoleh dengan melakukan riset atau analisa terhadap perbandingan antara harga pasar mesin-mesin sejenis dengan harga barunya.

Penentuan Nilai Pasar mesin dan peralatan melalui Pendekatan Kalkulasi Biaya pada prinsipnya sama dengan penentuan Nilai Pasar melalui Perbandingan Data Pasar, perbedaannya terletak pada unsur yang diperbandingkan, dalam hal ini adalah penyusutan.

Properti Khusus
Properti Khusus adalah properti yang oleh karena sifatnya yang khusus sehingga jarang terjadi transaksi jaual beli dipasaran terbuka. Kalaupun ada, jual beli properti tersebut adalah merupakan bagian dari jual beli properti usaha terkait. Sifat khusus tersebut dapat berasal dari konstruksi, tataletak, ukuran, rancangan ataupun lokasi dari properti tersebut
(disarikan dari SPI 0.5.73.1).

Oleh karena jarang adanya penjualan di pasar bebas, maka untuk tujuan penilaian apapun properti khusus boleh untuk tidak dinyatakan dalam Nilai Pasar nya, tetapi dalam Selain Nilai Pasar seperti misalnya Biaya Pengganti Disusutkan (DRC).

Penilai harus berhati-hati dalam menentukan apakah mesin dan peralatan yang dinilai merupakan properti khusus atau bukan. Jangan sampai hanya karena sulitnya memperoleh data pembanding, sebuah properti dianggap sebagai properti khusus.

Selain Nilai Pasar
Dasar penilaian Selain Nilai Pasar hanya digunakan untuk beberapa tujuan penilaian seperti asuransi, laporan keuangan (khusus aset operasional), dan aset Pemerintah/Pemda (belum ada aturan yang jelas).

Dalam penilaian mesin dan peralatan, nilai selain nilai pasar ditentukan dengan Pendekatan Kalkulasi Biaya namun tidak seluruh unsur pendekatannya diambil dari data pasar.

Biaya Pengganti Baru/Reproduksi baru ditentukan dengan cara yang sama dengan penilaian berbasis Nilai Pasar sedangkan dalam hal penyusutan diperhitungkan berdasarkan sisa usia ekonomisnya dengan memperhatikan kondisi sebenarnya sesuai hasil pemeriksaan. Kemunduran ekonomis diperhitungkan berdasarkan pada analisa atas pengaruh eksternal yang mengakibatkan menurunnya pendapatan hasil operasional mesin sedangkan kemunduran fungsional/teknologi diperhitungkan berdasarkan pada perancangan/perencanaan serta kemajuan teknologi yang mengakibatkan penurunan efisiensi mesin apabila diperbandingkan dengan mesin baru model terbaru.

Syarat penilai

2008-07-22T18:15:00.000-07:00

PERSYARATAN DAN TUGAS – TUGAS PENILAI PROFESIONAL

I. PROFESI PENILAI

1. PROFESI
Kegiatan profesi berbeda dari kegiatan perdagangan atau industri jasa lainnya.
Perbedaan ini terletak pada faktor – faktor :

1. Kegiatannya bersifat khusus / spesialis, dan dilakukan dengan standar kompetensi yang tinggi.

2. Didukung oleh hadirnya suatu badan / lembaga yang secara kontinyu mengembangkan pengetahuan di bidang tersebut, sebagai hasil dari kontribusi para anggotanya
.
2. PENILAI
Apakah penilaian merupakan suatu profesi? Jawabannya adalah YA, karena :

1. Untuk menjalankan kegiatan penilaian, penilai harus memiliki kompetensi yang tinggi didukung oleh pengetahuan dalam bidang keahlian masing – masing.

2. Para penilai terhimpun pada suatu wadah asosiasi yang mengharapkan kontribusi anggotanya agar dapat terus berkembang, baik dari aspek pengetahuan maupun kompetensinya.

3. Penilai khususnya di Indonesia memiliki Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia yang harus ditaati oleh semua anggotanya, dan secara terus menerus disempurnakan serta diselaraskan dengan perkembangan ekonomi dunia dan Standar Penilaian Internasional.

II. PROFESIONALISME

Profesionalisme sering juga dibedakan atau dibandingkan ke amatiran, dimana seseorang dapat dikatakan professional bila dia hidup atau memperoleh pendapatan finansial atas kegiatannya. Sudah tentu dia paling tidak dianggap sebagai orang yang kompeten melaksanakan tugasnya sehingga pantas untuk menerima imbalan jasa professional yang wajar. Sedangkan amatir diartikan sebagai seseorang yang belum secara penuh menjalani profesinya, antara lain karena tingkat kompetensinya, ketekunannya atau faktor lain yang menyebabkan belum terpenuhinya persyaratan profesionalisme.

PERSYARATAN SEBAGAI PROFESIONAL
Seseorang penilai dapat dikatakan Profesional bila dia memenuhi semua persyaratan yang saling terkait di bawah ini :
1. TAHU
Penilai sudah tentu harus menguasai secara penuh dan menyeluruh pengetahuan yang terkait dengan bidang kegiatannya.
Pengetahuan tersebut mencakup :

a. Teori Penilaian
Pemahaman tentang teori penilaian akan memudahkan penilai dalam mempertanggung jawabkan hasil kerjanya.

b. Kompetensi tinggi dalam berpraktek
Kemampuan atau kompetensi yang tinggi dapat dimiliki oleh seseorang dari ketekunan, dedikasi dan pengalaman.

c. Peraturan – peraturan yang terkait dengan tugas penilaian
Peraturan-peraturan tersebut antara lain hukum pertanahan, Undang Undang Perbankan, Undang Undang Pasar Modal, Undang Undang Perusahaan Terbatas, Perpajakan dll.

d. Pengetahuan – pengetahuan yang menunjang tugas penilaian
Pengetahuan tersebut antara lain perubahan nilai tukar mata uang, bunga bank, harga bahan bangunan, upah buruh, bea masuk dll.

e. Pemahaman tentang Standar Penilaian
Dalam hal ini sebaiknya penilai paham tentang SPI dan Standar Internasional, sehingga siap melaksanakan tugas dimana saja ; dan dapat menjelaskan keduanya, bila diperlukan.

2. TAAT
Setiap profesi memiliki aturan yang dituangkan dalam Kode Etik, yang antara lain mengatur batasan sejauh mana penilai dibenarkan atau tidak dibenarkan untuk melakukan.
Disamping aturan yang dicakup oleh Kode Etik, dalam hal ini Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), penilai juga harus mematuhi peraturan – peraturan umum lainnya, baik peraturan yang terkait langsung dengan profesinya, seperti peraturan perbankan, peraturan pasar modal, maupun peraturan yang tidak secara langsung terkait dengan kegiatan profesinya, peraturan perpajakan dan lain – lain.
Semua aturan harus senantiasa dipahami dan ditaati oleh semua individu penilai yang ingin diakui sebagai penilai yang Profesional.

3. TANGGUNG JAWAB
Tanggung jawab seorang penilai profesional mencakup :
a. Tanggung Jawab pada Tuhan
Sebagai ciptaan Tuhan, diharapkan penilai menyadari bahwa segala tindakannya selalu diketahui oleh Yang Maha Menciptakan. Oleh karenanya dia selalu harus siap mempertanggung jawabkan hasil kerjanya pada Tuhan.
b. Tanggung Jawab pada Negara dan Bangsa
Kita pasti pernah mendengar bahwa jatuhnya industri perbankan atau bahkan terjadinya krisis ekonomi di Indonesia dikatakan akibat juga dari perilaku penilai yang tidak professional. Lalu bagaimana kita mempertanggungjawabkannya?
c. Tangung Jawab pada Pengguna Jasa
Hasil kerja penilai harus dapat dipertangungjawabkan kepada pengguna jasa sampai kapanpun, dengan demikian bila terjadi mal praktek pengguna jasa dapat mengadukannya kepada Dewan Penilai.
d. Tangung Jawab pada Sesama Profesi
Setiap penilai hendaknya sadar bahwa apabila dia melakukan kesalahan, maka dia telah juga mencemarkan nama sesama profesi. Sebaliknya perilaku yang baik akan membangun citra yang baik pula bagi sesama profesi.
e. Tanggung Jawab pada Keluarga
Dengan selalu mengingat bahwa penilai bertangung jawab pada keluarga yang dicintainya, maka penilai akan selalu taat pada semua peraturan, antara lain agar keluarga dapat disejahterakan dengan cara yang benar, tidak melanggar hukum dan tatanan etika yang lain.
Khususnya mengenai ketaatan dan tanggung jawab penilai akan dibahas lebih dalam pada sesi Kode Etik Penilai Indonesia.

4. TEKUN
Yang dimaksud dengan tekun disini adalah secara terus menerus dan berkesinambungan menjalani profesi ini, dan selalu mengembangkan pengetahuannya sebagaimana mestinya.
Dengan demikian diharapkan penilai tersebut tetap setia secara aktif berkarya pada bidang penilaian dan atau bidang terkait lainnya.
Ketekunan juga dapat dilihat dari kepedulian seseorang pada eksistensi dan kegiatan organisasi profesinya, termasuk upayanya dalam mengembangkan profesi itu sendiri.
Beraktivitas secara terus menerus di bidang penilaian akan menambah pengetahuan dan pengalaman bagi penilai tersebut.
Oleh karenanya dipersyaratkan bagi setiap profesi, untuk tetap tekun dibidangnya. Sebagai contoh, di Malaysia seseorang yang baru lulus dari Universitas, untuk dapat ujian untuk memperoleh izin , harus menunjukkan ketekunannya selama 10 (sepuluh) tahun.

5. TERTIB
Yang dimaksud dengan tertib disini adalah kesanggupan penilai untuk meng ’organize’ dirinya sendiri dan kelompok kerjanya. Tertibnya seorang penilai dapat dilihat pada :

- Komitmen terhadap waktu, untuk selalu tepat waktu menghadiri rapat atau pertemuan apapun, baik untuk keperluan dinas maupun bukan dinas.
- Komitmen terhadap janji, untuk menyerahkan laporan hasil kerja, untuk menelepon seseorang dan untuk kegiatan – kegiatan lainnya.
- Penampilan sehari – hari, yaitu senantiasa rapi, tidak berlebih – lebihan, sesuai dengan kaidah dan norma yang berlaku pada dunia usaha secara umum, khususnya professional.
- Komitmen pada tugas, yaitu bekerja dengan sepenuh hati, serius, konsentrasi, bertanggung jawab dan sanggup bekerjasama dalam tim kerja, serta mengikuti prosedur yang telah ditetapkan.

6. TELITI
Setiap pekerjaan memerlukan ketelitian, agar dapat diperoleh hasil kerja yang optimal. Pada bidang penilaian, jelas bahwa kepercayaan yang diberikan oleh pemberi tugas harus dilaksanakan dengan tingkat kompetensi dan ketelitian yang tinggi pula.
Teliti dalam menerima tugas, termasuk memahami lingkup kerja yang dikehendaki, teliti dalam meminta data yang diperlukan, teliti dalam melakukan analisis dan perhitungan, serta teliti dalam menggunakan kata - kata dan terminologi pada laporan yang dibuatnya.
Ketelitian juga dapat dilihat dari kesanggupannya melihat kekurangan pada dirinya, kelompok kerjanya dan laporan hasil kerjanya.
Semua 6 (enam) syarat diatas secara lengkap wajib dimilki oleh seseorang yang ingin diakui sebagai penilai yang professional.

III. TUGAS – TUGAS PENILAI
Tugas seorang penilai mencakup, namun tidak terbatas pada hal - hal berikut ini :
a. Memahami tugas yang diberikan
Tugas penilaian akan mudah dipahami, bila identifikasi masalah telah dilakukan dengan teliti.

b. Menyiapkan diri untuk bertugas
Setiap penilai harus dalam kondisi sehat untuk melaksanakan tugas, karena setiap tugas akan berhasil baik bila dilakukan dengan konsentrasi penuh.

c. Melakukan inspeksi fisik atas aset yang dinilai dengan teliti
Inspeksi sebaiknya tidak dilakukan dengan terburu-buru, karena inspeksi memerlukan ketelitian.

d. Mengumpulkan semua data yang diperlukan
Daftar data yang diperlukan harus sudah disiapkan sebelum inspeksi lapangan dimulai.

e. Melakukan verifikasi atas data yang diterima

f. Melakukan analisis terhadap data dan perhitungan nilai

g. Memeriksa kembali semua hasil perhitungan

h. Menyusun Laporan penilaian
Laporan penilaian disusun sesuai dengan format yang dikehendaki, mengacu pada tujuan penilaian.

i. Menyiapkan, kelengkapan laporan
Penilai harus paham tentang dokumen-dokumen apa yang perlu dilampirkan dalam laporan penilaian.

j. Memeriksa kelengkapan laporan

k. Menyatukan laporan untuk dijilid
Penyajian laporan juga menjadi tugas dan tanggung jawab penilai.

l. Mempertanggung jawabkan hasil penilaian.
Perlu dipahami, bahwa penilai setiap saat harus siap untuk mempertangung jawabkan hasil penilaian yang dilakukan.
Oleh karenanya penyimpanan kertas kerja dan data pendukung harus dilakukan dengan rapih dan mudah dicari kembali saat diperlukan.
Dari tugas – tugas diatas jelaslah bahwa penilai wajib memahami teori dan praktek secara mendalam.
Keseluruhan tugas tersebut harus dilaksanakan secara :
- Profesional, dengan kompetensi tinggi dengan mengikuti standar dan taat pada kode etik.
- Independen, tidak terlalu tergantung pada pihak – pihak yang bertransaksi atau pihak yang memiliki kepentingan
- Obyektif, bekerja dengan fokus dan konsentrasi penuh tanpa pengaruh apapun, dan tidak memihak
- Fair (adil), dimana hasil kerja harus adil bagi seluruh pihak terkait, dan telah mempertimbangkan berbagai faktor.

Profesi Appraisal

2008-06-26T20:18:00.000-07:00

APPRAISAL (Penilaian Asset)

Proses pekerjaan seorang Penilai dalam memberikan suatu estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu properti, baik harta berwujud (tangible assets) maupun harta tidak berwujud (intangible assets), berdasarkan hasil analisis terhadap fakta-fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku.
Penilaian dilaksanakan sesuai dengan ketentuan baku yang telah ditetapkan dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang dikeluarkan bersama oleh ; organisasi MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia), GAPPI (Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia), Direktorat Pembinaan Akuntan dan Jasa Penilai Dirjen Lembaga Keuangan Departemen Keuangan, Direktorat PBB Dirjen Pajak Departemen Keuangan dan Direktorat Bina Sarana Perdagangan Dirjen Perdagangan Dalam Negeri Departemen Perindustrian dan Perdagangan RI.
Ruang lingkup jenis harta kekayaan (asset) yang dapat dinilai, sesuai dengan kelompoknya yaitu ;

1.HARTABERWUJUD (Tangible Assets)

a. Real Property

b. Personal Property

2. HARTA TAK BERWUJUD (Intangible Assets)

a. Hak Patent

b. Goodwill

c. Merek Dagang

d. Franchise

e. Lisensi, dll.

3. SURAT BERHARGA (Marketable Securities)

a. Saham

b. Obligasi

c. Deposito

d. Investasi, dll.

4. PENILAIAN USAHA (Business Valuation)

5. PENGAWASAN PROYEK (Inspection Field Service) atau Pengawasan Penggunaan Kredit Bank.

Jasa penilaian dapat digunakan untuk kepentingan secara umum, tetapi saat ini pemanfaatannya lebih banyak digunakan oleh dunia usaha dan Instansi Pemerintah. Tujuan dan alasan dilakukannya penilaian terhadap harta kekayaan, pada hakekatnya mencakup hal-hal berikut ini :
· Melengkapi aplikasi pinjaman.
· Pengembangan dan rehabilitasi perusahaan dengan fasilitas investasi dari Pemerintah.
· Perusahaan yang akan "go public".
· Penutupan asuransi.
· Perusahaan merger / akusisi.
· Pemindahan hak.
· Likwidasi perusahaan.
· Penetapan NJOP Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pihak-pihak yang dapat memanfaatkan jasa penilaian yaitu ;

PEMERINTAH :

a. Pengenaan tarip pajak,

b. Menghitung dan mengetahui kekayaan nasional,

c. Dalam rangka penggabungan usaha/penambahan modal bagi perusahaan negara atau investasi dibidang-bidang lain,

d. Hibah (termasuk bantuan dari pihak lain),

e. Penilaian proyek sebelum diserahkan kepada pemerintah,

f. Menutup asuransi,

g. Jual-beli,

h. Pembebasan tanah, dsb,

i. Penilaian sarana umum untuk penentuan tarip yang wajar (seperti: PLN, Perumtel, Jalan Tol, dsb).

LEMBAGA KEUANGAN (Bank dan Non Bank) :

a. Dasar pengeluaran kredit (pinjaman) dan leasing,

b. Jaminan hipotek,

c. Dasar perhitungan untuk dijual bila harus dilelang,

d. Menghitung kekayaan bank atau nasabah, dsb

PERUSAHAAN ASURANSI :

a. Dasar pengenaan tarif polis (premi asuransi),

b. Dasar menetapkan ganti rugi,

c. Jaminan, dsb.

PERUSAHAAN LELANG dan PENGADAIAN :

a. Menetapkan dasar harga dasar lelang, dsb.

BADAN PELAKSANA PASAR MODAL :

a. Penentuan nilai aktiva perusahaan yang akan go public,

b. Penentuan nilai saham, dsb.

PRIBADI / PERORANGAN / MASYARAKAT :

a. H i b a h,

b. Penggabungan / pendirian / pembagian usaha dan harta,

c. Pembagian harta / dan warisan,

d. Jual-beli / lelang,

e. Menutup asuransi,

f. Memutuskan kredit / jaminan hipotek

SPI (B)

2008-06-22T22:41:00.000-07:00

SPI (A)

2008-06-22T22:37:00.001-07:00

Optimalisasi

2008-05-26T21:34:00.000-07:00

CONTOH
LOKASI ASET
Lokasi properti terletak di sebelah Timur Jln. Sudirman, yang termasuk wilayah Kel. Braga, Kec. Pasirkalili, Kota Bandung. Jalan Sudirman adalah lalu lintas utama di daerah tersebut yang merupakan lalu lintas 1 (satu) arah yaitu dari arah Utara ke Selatan dengan intensitas pemakaian sangat tinggi. Perkerasan jalan, Jln. Sudirman terbuat dari asphalt hotmix dengan lebar  14 meter dan dilengkapi dengan saluran air dan trotoar dan terbagi menjadi 2 lajur (kendaraan bermotor dan kendaraan tidak bermotor).
Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik, telepon dan air bersih, namun belum disambungkan ke lokasi.
Lokasi obyek penilaian mudah dicapai dari arah alun2 Bandung (Timur) memasuki Jln. Sudirman menuju lokasi aset.
Lokasi obyek penilaian terletak di daerah Komersial dan merupakan daerah bebas banjir. Beberapa bangunan yang berada di sekitar lokasi yang dapat dijadikan petunjuk antara lain H.Perdana Wisata, Matahari dan Kantor POS. Alun2 Bandung terdapat di sebelah Timur ± 800 meter, sedangkan di sebelah Timur ± 200 meter terdapat Hotel Perdana Wisata.
DATA PROPERTI
Data Tanah
Tanah tersebut terdiri dari 1 (satu) Surat Bukti Kepemilikan yaitu : Sertipikat Hak Pengelolaan No. 001 yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kotamadia Bandung pada tanggal 24-12-1994, terakhir tercatat atas nama PD. Kerta Wisata berkedudukan di Bandung, dengan luas 10.917 m2, sesuai dengan Gambar Situasi No. 1940/1994 tanggal 18-05-1994.
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut.
- Barat : Toko Maju
- Utara : Rumah Tinggal
- Timur : Jl. Sudirman
- Selatan : Toko Sederhana
Bentuk tanah menyerupai empat persegi panjang dengan ukuran yang menghadap jalan 105 meter dan panjang ke belakang 99 meter. Kontur tanah datar dengan ketinggian tanah sama dengan permukaan jalan di depannya.
ANALISA OPTIMALISASI TERHADAP PEMANFAATAN PERATURAN TATA KOTA
Sesuai dengan peraturan tata kota yang dikeluarkan oleh Pemerintah Kota Bandung lokasi obyek studi dapat diuraikan sebagai berikut.
Peruntukan : Komersial (Perdagangan dan Jasa)
Koefisien Lantai Bangunan : 3,0
Koefisien Dasar Bangunan : 75 %
Garis Sempadan Bangunan : 4 – 22 – 4
Jumlah Lantai : 5 lantai
Ketinggian Bangunan : 22 m
Berdasar ketentuan di atas maka dapat diperoleh analisa sebagai berikut.
No. Deskripsi. Eksisting. Sesuai Peraturan. Keterangan
1. Luas Tanah (m2) 10.917 10.917 -
2. Luas Dasar Bangunan (KDB 75%) - 8.187,75 Belum dimanfaatkan
3. Luas Lantai (m2) - 32.751 Belum dimanfaatkan
4. Jumlah Lantai - 5 Belum dimanfaatkan

Saat ini tanah belum dimanfaatkan secara optimal. Terdapat tanah seluas 2.566 m2 yang telah diconblok dan disewa oleh pihak lain untuk dimanfaatkan sebagai lahan parkir. Dengan adanya beberapa perjanjian dengan beberapa pihak untuk mengembangkan sebagai hotel sebenarnya lahan ini mempunyai potensi ekonomi yang tinggi.
NILAI PROPERTI
Nilai properti berdasarkan penilaian adalah sebesar Rp 30.021.750.000.
analisa sewa
Berdasar data yang diperoleh dari PD. Kerta Wisata besarnya pendapatan sewa yang diperoleh dari penyewa dari tahun 1999 sampai dengan tahun 2001 adalah sebagai berikut .

No. Properti. Besar Sewa per Tahun (Rp. 000)
99 00 01
1. Tanah Kosong 3.000.000 3.450.000 3.795.000
Dari data di atas dapat dilakukan analisa sebagai berikut

a. Pertumbuhan Sewa
Selama 5 tahun rata-rata pertumbuhan nilai sewa adalah 12,47% per tahun. Apabila dilihat angka pertumbuhan tersebut relatif cukup karena berada dalam koridor rata-rata inflasi yang berkisar antara 5%-10%.
b. Nilai Sewa per Meter Persegi
Sebagai suatu properti komersial, manfaat aset dapat diukur dari nilai sewa yang dihasilkan per m2 bangunan. Apabila dilihat dari nilai sewa tahunan terakhir (tahun 2001) maka dapat dilakukan analisa sebagai berikut .
Luas Tanah yang Disewa : 2.566 m2
Nilai Sewa per Tahun : Rp 3.795.000
Nilai Sewa per Bulan : Rp 3.795.000 : 12 = Rp 316.250
Nilai sewa per m2 per Bulan : Rp 316.250 : 2.566 = Rp 125
Apabila dilihat dari potensi nilai tanah dibandingkan dengan nilai sewa yang diperoleh sangatlah kecil, sehingga secara ekonomi aset di Jln. Mangkubumi ini tidak memberikan kontribusi.
c. Analisa Alternatif Optimalisasi Aset
Berdasar analisa makro dan beberapa perjanjian yang telah ditandatangi untuk pemanfaatan aset di Jln. Sudirman ini maka aset tersebut memang mempunyai potensi untuk dikembangkan menjadi hotel.
Dengan tanah seluas 10.917 m2 dan peraturan tata kota yang ada maka luas bangunan yang dapat dibangun di atas tanah tersebut adalah seluas 3 x 10.917 m2 = 32.751 m2. Dengan luas bangunan tersebut dapat dibangun hotel sekelas bintang 4 dengan jumlah kamar sekitar 325 kamar.
Dengan menggunakan analisa Ground Lease Approach maka dapat ditentukan nilai potensi sewa tanah apabila dilakukan kerjasana dengan investor. Berdasar analisa Ground Lease Approach nilai sewa tanah dihitung berdasarkan persentase dari revenue yang dihasilkan oleh kamar hotel tersebut. Berdasar hasil riset yang dilakukan oleh HVS International nilai sewa untuk tanah yang disewakan untuk pengembangan hotel adalah berkisar antara 4% - 7% dari revenue kamar hotel. Berdasar hal itu maka dapat dihitung nilai sewa tanah tersebut apabila akan disewakan kepada investor untuk pembangunan hotel sebagai berikut .

Asumsi
Luas bangunan : 32.751 m2
Tipe Hotel : Bintang 5
Jumlah Kamar : 325 kamar
Average Room Rate : Rp 350.000
Average Occupancy Rate : 60%
Jumlah Hari Operasi : 365 hari per tahun
Nilai sewa : 4% - 7% dari room revenue

Analisa
Jumlah Kamar (NR) = 325
Hari Operasi (OD) = 365
Jumlah Kamar Tersedia (NR x OD) = 118,625
Rata-rata Occupancy Rate (OR) = 60.00%
Kamar Terhuni (NR x OD x OR) = 71,175
Rata-rata Room rate (RR) = 350,000
Room Revenue = 24,911,250,000
Nilai Sewa Tanah (4%) = 996,450,000
Nilai Sewa Tanah (5%) = 1,245,562,500
Nilai Sewa Tanah (6%) = 1,494,675,000
Nilai Sewa Tanah (7%) = 1,743,787,500

Berdasar analisa di atas diperoleh nilai potensi sewa tanah adalah berkisar antara
Rp 996.450.000 sampai dengan Rp 1.743.787.500 per tahun. Nilai tersebut dapat dijadikan sebagai dasar di dalam melakukan negosiasi dengan investor yang akan bekerja sama.
KESIMPULAN DAN SARAN
- Berdasar analisa di atas maka dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut :
Secara lokasi aset mempunyai potensi ekonomi yang tinggi karena terletak di kawasan komersial utama Kota Bandung.
- Manfaat ekonomi masih belum optimal jika dilihat dari nilai sewa yang diperoleh dibandingkan dengan nilai aset.
Selain itu beberapa saran yang dapat dipertimbangkan untuk optimalisasi pemanfaatan aset adalah :
- Untuk meningkatkan optimalisasi pemanfaatan dapat dilakukan pengembangan tanah menjadi hotel dengan cara kerja sama dengan investor baik secara joint venture maupun BOT (Built, Operate & Transfer)
- Untuk menentukan nilai sewa analisa Ground Leasec Approach dapat digunakan dalam negosiasi dengan investor

Bambang Budianto Penilanan

LDA

2008-05-26T21:21:00.000-07:00

LAND DEVELOPMENT METHOD
CONTOH
Tanah dengan luas 10,5 ha, cocok untuk dikembangkan sebagai daerah pemukiman karena jalan masuk memadai. Daerah sekitar tanah ini telah berkembang dan tersedia data tanah yang telah dikembangkan sebagai perumahan, data pertahun adalah sebagai berikut : tahun ke 1=15.000 m2, tahun ke 2=30.000 m2 dan sisanya terjual tahun ke 3. Tanah yang digunakan untuk sarana dan prasana kurang lebih 35%, Harga jual tanah matang Rp 45.000;/m2 dengan apresiasi harga tanah pertahun diperkirakan 15%

Asumsi2 :
1.Penentuan biaya pengembangan berdasarkan rencana pembangunan dan kondisi2 umum meliputi sarana pelengkap dan prasarana, pekerjaan pematangan tanah, survey, pembangunan jalan, system penyediaan air bersih, instalasi dan drainase
2.Seluruh pendapatan diperoleh dari hasil penjualan tanah kavling.
3.Biaya2 administrasi, perijinan dan biaya lainnya adalah wajar
4.Keuntungan yang wajar bagi developer/pengembang
Tanah yang dibangun luasnya 10,5 ha (105.000 m2)
Tanah yang digunakan untuk sarana dan prasarana kurang lebih 35% (36.750 m2)
Tanah yang dapat dijual/tanah efektif seluas 105.000 m2 – 36.750 m2 = 68.250 m2
Dalam penilaian tanah ini, diasumsikan bahwa kegiatan pembangunan dan penjualan tanah akan dilaksanakan secara bertahap dalam waktu 3 tahun
Nilai tanah diperoleh dengan menghitung nilai sekarang (present value) dari tanah efektif yang dapat dijual, yang diproyeksikan.
Nilai sekarang dari tanah ini ditentukan dengan menggunakan proses diskonto/diskon faktor dengan tingkat suku bunga 18 % pertahun
Tahun. Luas yg terjual(m2). Harga (Rp/m2). Pendapatan (Rp)
1 15.000 45.000 675.000.000
2 30.000 52.000 1.560.000.000
3 23.250 60.000 1.395.000.000

Jumlah yang diproyeksikan 3.630.000.000

Biaya yang diproyeksikan :
- Biaya ijinan :Rp. 126.494.000;
- Biaya umum, administrasi dan pemasaran :Rp. 145.697.000;
- Biaya pengembang sarana dan prasarana :Rp. 756.875.000;
- keuntungan developer (20%) :Rp. 726.000.000; (+)
Jumlah biaya yang diproyeksikan Rp. 1.755.066.000;

Nilai tanah mentah yang diproyeksikan =
Rp, 3.630.000.000; - Rp. 1.755.066.000; = Rp. 1.874.934.000;
Nilai tanah mentah yang diproyeksikan/m2 tanah matang adalah :
Rp. 1.874.934.000; : 68.250 = Rp. 27.471,56;

Thn. Ls tanah yg terjual. Nilai tanah yg diproyeksikan. Diskon faktor 18%. Nilai skr
1 15.000 412.073.400 0,8474576 349.214.746
2 30.000 824.146.800 0,7181844 591.889.400
3 23.250 638.713.770 0,6086309 388.740.919
Jumlah 1.329.845.065

Nilai tanah mentah per m2 = Rp. 1.329.845.065 : 105.000 = Rp. 12.665,19;
Dibulatkan Rp. 12.600;/m2

Bila nilai pasar dari tanah mentah, dapat diperoleh data jual belinya disekitar lokasi yang direncanakan untuk dikembangkan, misal Rp 11.500;/m2
Maka dari hasil penilaian berdasarkan metode data pasar dan penilaian berdasarkan metode pengembangan tanah (land development method) dapat digunakan proses berat (weight process)
Dalam menentukan perbandingan beratnya, ditentukan data mana yang lebih dapat dipercaya, asal sumber data, lokasi data, keadaan tanah dan lain2nya yang diperlukan dalam penilaian.
Apabila dari kedua metode tersebut diatas, data yang diperoleh mempunyai tingkat validitas yang sama, maka perbandingan berat dengan metode perbandingan data pasar dan metode pengembangan tanah (land development methot) dapat diambil masing2 50%

Kesimpulan
Metode Penilaian. Perbandingan berat. Nilai Rp/m2. Nilai Pasar Rp/m2
Data Pasar 50% 11.500 5.750
Pengembangan Tanah 50% 11.600 6.300
Total 12.050
Dibulatkan 12.000

Jadi Nilai Pasar dari tanah tersebut adalah Rp. 12.000; permeter persegi

Bambang budinto penilaian
http://bambang77001.blogspot.com
Bambang77001@yahoo.com
Bambang77001@gmail.com

DCF

2008-05-26T21:18:00.000-07:00

METODE ARUS KAS
(Discounted Cash Flow/DCF)
Pengertian metode arus kas
Arus kas dalah perbedaan antara total peneriman/pemasukan dan total pengeluaran/pemakaian dana dalam suatu periode waktu tertentu.
Untuk menentukan nilai suatu property dengan metode kapitalisasi pendapatan dapat digunakan arus kas yang kemudian dikenal dengan metode discounted cash flow atau metode arus kas yang didiskonto.
Arus kas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu property baik sekarang maupun dimasa yang akan datag dengan memperhatikan data2 dimasa yang lampau. Juga dengan metode ini nilai pasar suatu property akan dapat lebih akurat diperhitungkan tanpa melakukan banyak asumsi2 yang dimasa akan dating memungkinkan terjadinya suatu kondisi yang gatgal. Metode arus kas yang terdiskonto sangat tepat digunakan pada kondisi suatu negara secara makro dan mikro ekonomi dan keadaan tidak stabil.
Cara termudah untuk memperlihatkan suatu cash flow atau arus kas adalah melalui cash flow atau arus kas diagram, dimana, dimana setiap cash flow/arus kas dinaytakan sebagai arus kas penerimaan dan arus kas pengeluaran.
Dalam penilaian properti arus kas penerimaan mengikuti aturan dalam penilaian yaitu suatu penerimaan yang dapat diperoleh dari properti itu sendiri. Sedang arus kas pengeluran adalah terdiri dari biaya2 yang harus dipersiapkan agar property dapat menghasilkan pendapatan. Biaya2 ini terdiri dari biaya tetap (fixed expenses), biaya tidak tetap (variable expenses) dan biaya pengganti (reserves for replancement) yang harus memenuhi norma2 penilaian.
Dengan memegang prinsip antipasti (principle of antipation), proyeksi arus kas adalah yang terpenting dalam penilaian, karena itu proyeksi arus kas harus sesuai dengan seluruh data pasar yang tersedia, dengan melakukan analisa data pasar secara cermat. Proyeksi arus kas akan dapat menghasilkan Nilai Pasar yang akurat, bila proyeksi arus kas dibuat berdasarkan data pasar yang akurat dan dapat dipercaya.
Selain prediksi arus kas yang akurat, penilaian dengan metode arus kas terdiskonto akan dipengaruhi oleh jangka proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas yang dapat dikatakan akurat yang digunakan oleh penilai.
Jangka waktu proyeksi arus kas yang dapat dianggap cukup akurat adalah 5-10 tahun. Dalam analisa Metode Kuantatif dapat dibandingkan secara statistic bahwa semakin pendek jangka waktu proyeksi, maka harapan akan terpenuhinya prediksi arus kas lebih besar, dengan kata lain probabilitas berhasilnya prediksi arus kas semakin besar.

PROYEKSI ARUS KAS
Jangka waktu proyeksi arus kas rata2 dapat dianggap cukup akurat untuk jangka 10 tahun. Jangka waktu arus kas dimungkinkan dapat lebih panjang, maupun lebih pendek tergantung keyakinan penilai.
Beberapa hal penting yang perlu diperhatikan dalam merencanakan proyeksi arus kas dengan metode arus kas yang terdiskonto (discounted cash flow method) adalah sebagai berikut :
1.Tarif sewa pasar saat uni dan data naik maupun turun tarif sewa dimasa yang akan datang berdasarkan siklus properti sewa.
2.Tarif sewa yang berlaku saat ini tergantung pada yang dinilai dan penyesuai tariff sewa sesuai data pasar
3.Perkiraan tingkat hunian untuk mementukan proyeksi tingkat hunian berdasarkan data gedung yang dinilai dengan pasar properti sewa.
4.Estimasi besarnya penerimaan yang dapat ditagih dari penyewa karena satu dan lainhal dari estimasi kerugian yang disebabkan ada tenggang waktu kosong karena sewa berakhir dan biaya persiapan untuk ruang penyewa pengganti dan biaya agen pemasaran
5.Proyeksi pengeluaran yang terdiri dari biaya tetap, baiay variable dan biaya cadangan yang harus disesuaikan dengan kondisi pasar dan kondisi gedung yang dinilai.
6.Perkiraan nilai pasar gedung pada akhir masa proyeksi arus kas (reversion) dan yang mungkin timbul karena transasksi properti.
7.Pengaruh ekonomi makro, antara lain perubahan besarnya inflasi suatu Negara, jumlah uang yang beredar dalam suatu Negara.
8.Diskon factor/tariff diskonto yang digunakan (discount rate)
9.Siklus bisnis yaitu kondisi ekonomi suatu Negara dan perkembangan ekonomi dimasa yang akan datang.

PENERAPAN METODE ARUS KAS
Penilaian dengan metode arus kas biasanya digunakan sarana komputer untuk mempermudah penilai melakukan perhitungan.
Dalam beberapa hal dimana proyeksi arus kas sederhana pekerjaan penilaian dapat dilakukan dengan bantuan tabel penilaian dan kalkulator.

Bambang Budianto Penilaian
http://bambang77001.blogspot.com
bambang77001@yahoo.com
bambang77001@gmail.com

Perusahaan Pendapatan Negatif

2008-05-25T17:53:00.001-07:00

MENILAI PERUSAHAAN
DENGAN PENDAPATAN NEGATIF

Dari sebagian besar penilaian yang telah dijelaskan sebelumnya, kita telah melihat perusahaan yang memiliki pendapatan positif. Pada bab ini, kita akan mempertimbangkan sebuah perusahaan dengan pendapatan negatif atau rendah yang dikategorikan sebagai sebuah perusahaan yang bermasalah. Kita akan mulai dengan melihat :
a) mengapa perusahaan memiliki pendapatan negatif
b) bagaimana penilaian disesuaikan untuk merefleksi alasan ini.
PENDAPATAN NEGATIF : KONSEKUENSI DAN PENYEBAB
Sebuah perusahaan yang memiliki pendapatan negatif atau rendah lebih sulit untuk dinilai daripada perusahaan yang memiliki pendapatan positif. Pada bagian ini akan memperlihatkan mengapa perusahaan menimbulkan masalah untuk dianalisa, kemudian diikuti dengan menyelidiki alasan dari pendapatan negatif.
Konsekuensi dari Pendapatan Negatif atau Rendah
Perusahaan yang mengalami kerugian keuangan menimbulkan beberapa permasalahan untuk para analis yang bermaksud menilai perusahaan tersebut. Walaupun tidak satupun dari permasalahan berikut yang bersifat konseptual, namun akan berpengaruh secara signifikan :
(1) Tingkat pertumbuhan pendapatan tidak dapat diestimasi atau digunakan dalam penilaian. Permasalahan pertama dan yang paling sering diamati adalah kita tidak dapat lagi mengestimasi tingkat pertumbuhan pendapatan yang diharapkan dan menggunakannya untuk mengestimasi pendapatan ke depan. Ketika pendapatan saat ini adalah negatif, mempergunakan suatu tingkat pertumbuhan hanya akan membuatnya lebih negatif lagi.
• Mengestimasi pertumbuhan historis ketika pendapatan saat ini negatif adalah hal yang sulit dilakukan, dan jumlahnya walaupun sudah diestimasi, sering tidak ada artinya. Untuk melihat sebabnya, diasumsikan bahwa pendapatan operasional perusahaan mengalami kerugian dari -$200 juta tahun lalu menjadi -$100 juta ditahun sekarang. Persamaan pertumbuhan historis sebagai berikut :
Tingkat pertumbuhan pendapatan = Pendapatan saat ini/Pendapatan tahun lalu – 1 = (-100/-200)-1 = -50%
• Pendekatan alternatif untuk mengestimasi tingkat pertumbuhan adalah menggunakan estimasi analisa pertumbuhan pendapatan yang direncanakan, khususnya setelah lima tahun kedepan.
• Pendekatan ketiga untuk mengestimasi tingkat pertumbuhan adalah menggunakan fundamental. Pendekatan ini juga sulit diterapkan untuk perusahaan yang memiliki pendapatan negatif, karena dua input fundamental yaitu pengembalian investasi (Pengembalian pada ekutitas atau modal) dan tingkat investasi ulang (atau rasio retensi) biasanya dihitung dengan menggunakan pendapatan saat ini. Ketika pendapatan saat ini adalah negatif, dua input ini menjadi tidak berarti apa-apa dari perspektif estimasi pertumbuhan yang diharapkan.
(2) Perhitungan mengenai pajak menjadi semakin rumit. Pendekatan standar untuk mengestimasi pajak adalah :
Penerimaan operasional setelah pajak = Penerimaan operasional sebelum pajak ( 1 – tingkat pajak).
(3) Asumsi yang ada tidak dapat digunakan. Permasalahan terakhir yang dikaitkan dengan menilai perusahaan yang memiliki nilai negatif adalah adanya kemungkinan dimana perusahaan akan menjadi bangkrut jika pendapatan masih saja negatif, dan asumsi yang tidak terbatas yang mendasari astimasi dari terminal value mungkin tidak digunakan dalam kasus ini.
Penyebab Pendapatan Negatif
Ada beberapa alasan mengapa perusahaan memiliki pendapatan negatif atau secara abnormal rendah, sebagian dapat dilihat sebagai suatu masalah sementara, sebagian lagi sebagai masalah jangka panjang, dan sebagian lagi berhubungan dengan dimana perusahaan itu berdiri.
a) Permasalahan Sementara. Untuk beberapa perusahaan, pendapatan negatif adalah akibat dari permasalahan sementara.
(1) Alasan spesifik pendapatan negatif perusahaan dapat dikarenakan adanya aksi mogok karyawan, penarikan produk atau akibat perusahaan dikenakan tuntutan hukum. Walaupun hal ini akan menyebabkan pendapatan rendah, namun tidak mempengaruhi pendapatan ke depan.
(2) Alasan lain dari adanya pendapatan negatif adalah penurunan harga produk yang perusahaan hasilkan.
(3) Karena siklus perusahaan, yakni berupa resesi yang akan mempengaruhi pendapatan dan penghasilan.
b) Permasalahan Jangka Panjang. Pendapatan negatif terkadang menggambarkan permasalahan yang lebih dalam dan bersifat jangka panjang yang ada diperusahaan.
(1) Akibat pilihan strategi dalam pembuatan produk atau kebijakan pemasaran yang mungkin beresiko.
(2) Karena kegiatan operasional yang dilakukan perusahaan yang tidak efisien. Misal, pabrik dan peralatan perusahaan yang mungkin sudah usang atau tenaga kerja yang mungkin kurang terlatih.
(3) Perusahaan terlalu banyak melakukan pinjaman untuk membiayai kegiatan operasional perusahaan.
c) Siklus Hidup. Dalam beberapa kasus, pendapatan negatif perusahaan mungkin tidak berasal dari permasalahan bagaimana perusahaan menjalankan kegiatan operasionalnya tetapi disebabkan dimana perusahaan tersebut ada didalam siklus. Misalnya :
(1) Perusahaan bisnis yang memerlukan investasi infrastruktur yang besar seringkali ke depannya akan mengalami kerugian sampai investasi ini tergantikan.
(2) Perusahaan kecil yang bergerak di bidang bioteknologi atau obat-obatan sering kali mengeluarkan jutaan dollar untuk biaya penelitian, agar menghasilkan produk yang menjanjikan untuk dipatenkan, tetapi kemudian harus menunggu selama bertahun-tahun untuk mendapatkan persetujuan FDA (Food and Drug Administration) agar produk tersebut dapat dijual.
(3) Kelompok ketiga ini termasuk perusahaan yang baru berdiri. Perusahaan semacam ini seringkali memiliki gagasan-gagasan yang menarik dan menguntungkan, tetapi mereka akan kehilangan banyak biaya sampai gagasan ini terwujud dalam bentuk produk yang siap dipasarkan.
MENILAI PERUSAHAAN DENGAN PENDAPATAN NEGATIF
Pada bagian ini akan menggali alternatif-alternatif yang dapat digunakan untuk menilai perusahaan dengan pendapatan negatif.
Perusahaan dengan Permasalahan Sementara
Ketika pendapatan perusahaan negatif karena permasalahan sementara atau jangka pendek, harapannya adalah pendapatan akan pulih dalam jangka waktu dekat. Jadi, solusi yang kita temukan akan menjadi salah satu solusi yang termudah, dimana sebagian besar akan mengganti pendapatan saat ini (yang negatif) menjadi pendapatan yang normal (surplus atau positif). Bagaimana kita menormalisasikan pendapatan akan bervariasi tergantung pada sifat-sifat dari masalah.
a) Permasalahan Spesifik Perusahaan. Perusahaan dapat mengalami tahun dimana pendapatannya sangat buruk, tetapi permasalahan tersebut mungkin hanya terbatas pada perusahaan, dan hanya bersifat jangka pendek. Jika kerugian bisa dikaitkan dengan peristiwa spesifik, misalnya karena aksi mogok karyawan atau tuntutan hukum, dan laporan keuangan yang melaporkan biaya-biaya yang terkait dengan peristiwa tersebut, solusinya sederhana. Anda harus mengestimasi pendapatan sebelumnya terhadap biaya-biaya ini dan gunakan pendapatan ini bukan hanya untuk mengestimasi arus kas, tetapi juga untuk menghitung fundamental termasuk pengembalian modal (Return on Capital). Jika penyebab kerugian itu bersifat lebih luas atau jika biaya dari peristiwa yang menyebabkan kerugian tidak dapat dipisahkan dari pengeluaran lain, anda akan menghadapai tugas yang lebih sulit. Pertama pastikan bahwa kerugian hanya bersifat sementara dan bukan gejala permasalahan jangka panjang perusahaan. Kemudian, estimasikan pendapatan normal perusahaan. Cara yang paling sederhana dan mudah adalah dengan membandingkan item-item pengeluaran perusahaan pada tahun berjalan dengan item-item pengeluaran yang sama untuk tahun sebelumnya, yakni dengan skala terhadap pendapatan. Setiap item yang sangat tidak normal, dan berhubungan dengan tahun sebelumnya, harus dinormalkan kembali (dengan menggunakan rata-rata dari tahun sebelumnya). Alternatifnya, anda dapat menggunakan marjin operasional yang perusahaan dapatkan pada tahun sebelumnya terhadap pendapatan tahun berjalan dan mengestimasi pendapatan operasional untuk digunakan dalam penilaian. Pada umumnya, anda harus mempertimbangkan untuk membuat penyesuaian terhadap pendapatan perusahaan tahun berikutnya yang berhubungan dengan adanya akuisisi.
b) Sectorwide or Market-Driven Problem. Definisi pendapatan dari siklus perusahaan adalah volatile dan tergantung dari keadaan perekonomian. Pada booming perekonomian, pendapatan dari perusahaan ini kemungkinan meningkat, sedangkan pada saat resesi, pendapatan akan terdepresiasi. Pada kedua kasus ini, anda bisa salah mengestimasi nilai jika anda menggunakan pendapatan tahun berjalan sebagai dasar pendapatan tahunan.
c) Penilaian Siklus Perusahaan. Penilaian siklus perusahaan dapat secara signifikan dipengaruhi oleh level dari dasar pendapatan tahunan. Ada dua solusi yang memungkinkan, pertama menyesuaikan tingkat pertumbuhan yang diharapkan pada periode terdekat untuk menggambarkan adanya perubahan siklus, Kemudian kedua menilai perusahaan berdasarkan pada pendapatan normal dari pada pendapatan tahun berjalan.
Penyesuaian Pertumbuhan yang Diharapkan. Siklus perusahaan seringkali melaporkan pendapatan rendah yang berada dibawah siklus perekonomian, namun pendapatan akan kembali pulih dengan cepat ketika perekonomian kembali ke kondisi semula. Salah satu solusinya, jika pendapatan tidak negatif, adalah menyesuaikan tingkat pertumbuhan yang diharapkan dalam pendapatan, terutama dalam jangka pendek, untuk menggambarkan perubahan dalam siklus perekonomian. Hal ini akan diterapkan menggunakan tingkat pertumbuhan yang lebih tinggi satu atau dua tahun kemudian, jika pendapatan perusahaan dan perekonomian terdepresiasi namun diharapkan pulih dengan cepat.
Menormalisasi Pendapatan. Ada beberapa cara untuk menormalisasikan pendapatan, yaitu :
(1) Merata-rata pendapatan perusahaan pada periode sebelumnya.
(2) Merata-rata return on investment atau keuntungan marjinal perusahaan pada periode sebelumnya. Perusahaan dengan rata-rata return on capital sebesar 12 persen pada periode sebelumnya dan modal investasi pada saat ini sebesar $1,00 juta akan memiliki pendapatan operasional normal sebesar $120 juta.
d) Menilai Komoditi dan Sumber Daya Alam Perusahaan
Untuk menilai sumber daya alam perusahaan, anda memiliki tiga pilihan :
(1) Mencoba meramalkan harga komoditi ke depannya-siklus harga komoditi-dan membuat peramalan ini kedalam penerimaan yang diharapkan pada tahun-tahun ke depan.
(2) Anda dapat menilai perusahaan menggunakan harga komoditi normal, estimasi dengan melihat pada harga rata-rata komoditi dalam satu siklus.
(3) Anda dapat menilai produksi perusahaan saat ini dengan menggunakan harga komoditi saat ini, yang mungkin saja rendah, dan menambahkan nilai ini terhadap pilihan yang digunakan perusahaan, dimana untuk memproduksi lebih banyak jika harga naik dan berkurang jika harga turun.
Perusahaan dengan Permasalahan Jangka Panjang
Pada beberapa kasus, pendapatan negatif diakibatkan karena permasalahan jangka panjang yang ada pada perusahaan. Pada kasus semacam itu, akan dilakukan perkiraan apakah permasalahan tersebut dapat diatasi, dan jika diatasi, kapankah pelaksanaannya. Berikut ini beberapa solusi untuk perusahaan yang ada pada kondisi tersebut.
a) Masalah-masalah Strategis. Perusahaan terkadang membuat kesalahan dalam hal pembuatan produk yang mereka tawarkan, strategi pemasaran yang mereka buat, atau bahkan target pasar yang mereka pilih. Perusahaan seringkali akhirnya harus membayar biaya substansial dalam bentuk pendapatan negatif atau rendah dan mungkin kerugian pada pangsa pasar yang permanen. Ketika perusahaan memiliki pendapatan negatif atau rendah maka dapat dilacak terhadap kesalahan langkah-langkah strategis, dan menentukan apakah pergeseran tersebut bersifat permanen.
b) Masalah Operasional. Perusahaan-perusahaan yang kurang efisien dalam pengiriman barang dan jasa dari pesaingnya akan berkurang keuntungan dan nilainya. Tapi bagaimana dan mengapa perusahaan menjadi kurang efisien? Variabel terbaik untuk mengukur efisiensi operasional adalah margin operasional, dengan perusahaan-perusahaan yang memiliki masalah operasional cenderung memiliki margin yang lebih rendah dibandingkan pesaingnya. Salah satu cara membangun perbaikan operasional adalah meningkatkan marjin menuju rata-rata industri, tetapi kecepatan marjin itu sendiri akan tergantung pada beberapa faktor berikut:
Ukuran perusahaan. Pada umumnya perusahaan besar, akan membutuhkan waktu lebih lama untuk mengatasi ketidakefisienan yang ada di perusahaan tersebut. Misalnya, perusahaan dengan penerimaan sebesar $10 milyar harus melakukan pemotongan biaya sebesar $300 juta untuk mendapatkan 3% perbaikan dalam marjin operasional sebelum pajak, hal yang sama perusahaan dengan pendapatan $100 juta akan melakukan pemotongan sebesar $3 juta untuk mendapatkan tujuan yang sama.
Sifat ketidakefisienan. Beberapa ketidakefisienan dapat ditentukan lebih cepat dari pada permasalahan yang lain. Misal, perusahaan dapat mengganti peralatan yang telah usang atau sistem inventori yang buruk lebih cepat, tetapi melatih ulang tenaga kerja akan memerlukan waktu yang lebih lama.
Batasan eksternal. Perusahaan seringkali dibatasi dalam hal seberapa banyak dan seberapa cepat memperbaiki ketidakefisienan. Misal, mengurangi tenaga kerja dalam jumlah besar nampaknya menjadi solusi yang nyata untuk perusahaan yang mengalami permasalahan kelebihan tenaga kerja, tetapi kontrak serikat pekerja dan publisitas negatif mungkin membuat perusahaan enggan melakukan tindakan tersebut.
Kualitas manajemen. Manajemen yang berkomitmen untuk melakukan perubahan merupakan komponen penting dari kesuksesan. Dalam beberapa kasus, penggantian Top Management mungkin perlu dilakukan perusahaan agar mampu memecahkan permasalahan operasional yang dihadapi.
c) Kasus Khusus dari Privatisasi. Dalam berbagai privatisasi, kita harus menilai perusahaan dengan histori keuangan yang panjang tetapi sangat tidak menguntungkan.
d) Pengaruh Finansial
Dalam beberapa kasus perusahaan mendapatkan masalah karena perusahaan tersebut melakukan pinjaman yang terlalu besar dan bukan karena operasional atau permasalahan strategi. Pada kasus semacam ini, ekuitas pendapatan akan menjadi negatif sedangkan pendapatan operasional akan positif.
Overlevered with No Immediate Threat of Bankruptcy. Perusahaan yang melakukan pinjaman terlalu besar tidak selalu beresiko kebangkrutan. Pada kenyataannya, perusahaan yang memiliki aset operasional yang berharga dan arus kas operasional yang substansial dapat memperoleh hutang lebih banyak dan itu bermanfaat secara optimal bagi perusahaan tersebut. Jadi, apa yang membuat biaya menjadi berlebihan? Pertama, perusahaan mungkin dapat menghentikan adanya resiko yang mempengaruhi operasinya misalnya konsumen tidak membeli produk perusahaan, suppliers meminta bayaran lebih cepat, pembayaran upah pekerja. Hal kedua, beta dan biaya hutang yang tinggi akan meningkatkan biaya modal perusahaan dan mengurangi nilai. Oleh karenanya perusahaan hendaknya mengurangi rasio hutangnya, jika tidak dilakukan dengan segera, akan berdampak berkepanjangan. Ada dua hal pilihan penilaian yaitu :
(a) Mengestimasi Free Cash Flow (FCF) perusahaan kemudian menilai perusahaan.
(b) Menggunakan penyesuaian terhadap pendekatan nilai sekarang (Present value approach) kemudian menilai perusahaan sebagai perusahaan dengan beban lebih, serta menambahkan nilai perusahaan tersebut dengan biaya dan keuntungan (keuntungan pajak) dari hutang.
Overlevered with High Probability of Bankruptcy. Penilaian arus kas terdiskon (discounted cash flow) adalah disyaratkan pada perusahaan yang bersangkutan, dengan arus kas yang berkesinambungan ke masa depan. Ketika masalah keuangan perusahaan sangat parah yang mengarahkan ke kebangkrutan, pendekatan yang lain mungkin diperlukan untuk menilai perusahaan dan ekuitas. Ada dua pendekatan yang memungkinkan :
(a) Mengestimasi nilai likuidasi aset saat ini.
(b) Memperbaiki perusahaan secara berkelanjutan dan menilai ekuitas sebagai sebuah pilihan (option).
1) Nilai likuidasi. Nilai likuidasi perusahaan adalah keseluruhan dari nilai aset-aset perusahaan, transaksi bersih dan biaya resmi. Nilai ekuitas dapat diperoleh dengan menguraikan nilai pengeluaran hutang dari nilai aset.
Nilai ekuitas = nilai likuidasi aset – pengeluaran hutang
Mengestimasi nilai likuidasi menjadi rumit ketika aset perusahaan tidak secara mudah dapat dipisahkan dan karenanya tidak dapat dinilai secara individual.
2) Option Pricing Models. Pendekatan nilai likuidasi memperkirakan bahwa nilai pasar dari aset yang ada saat ini melebihi nilai dari pengeluaran hutang. Ketika asumsi ini dilanggar, maka satu-satunya pendekatan yang tersisa untuk menilai ekuitas pada perusahaan adalah menggunakan Option Pricing Models.

e) Pendapatan Siklus. Seperti yang telah dibahas sebelumnya, bahwa hal yang wajar apabila perusahaan mengalami kerugian pada waktu-waktu tertentu dalam siklus hidup perusahaan tersebut. Ketika menilai perusahaan dalam kondisi tersebut, anda tidak dapat menormalisasi pendapatan, seperti halnya siklus perusahaan atau perusahaan dengan permasalahan sementara.
Perusahaan Infrastruktur. Jika bisnis yang perusahaan jalankan mengeluarkan investasi infrastruktur yang besar pada awal siklus dan perusahaan harus menunggu dengan periode yang lama sebelum dapat menghasilkan pendapatan, maka berkemungkinan akan terjadi di mana perusahaan akan melaporkan kerugian yang besar pada awal periode ketika melakukan investasi. Pada kenyataannya, banyak perusahaan semacam ini, harus meminjam pinjaman dengan jumlah yang besar untuk mendanai investasi infrastruktur mereka, yang menyebabkan pendapatan menjadi negatif dan tingginya beban keuangan.
Terhadap adanya kombinasi ini, seberapa mampu perusahaan infrastruktur, seperti perusahaan telekomunikasi, dapat dinilai? Salah satu cara dijelaskan sebagai berikut. Perusahaan meminjam uang dan membuat investasi infrastruktur dengan skala besar. Setelah membuat investasi ini, perusahaan harus masuk ke pasar dengan biaya masuk yang besar. Dalam beberapa kasus, perusahaan semacam ini memiliki hak legal monopoli untuk menghasilkan layanan. Setelah investasi dilakukan, maka selanjutnya tidak lagi melakukan investasi berupa infrastruktur, tetapi penyusutan terhadap infrastruktur terus ada yang juga dibebani oleh beban pajak yang besar. Pengaruh jaringan yang terjadi adalah perusahaan akan bertindak sebagai mesin pencetak uang yang tidak hanya mampu untuk membayar hutang tetapi juga dapat digunakan untuk melakukan investasi infrastruktur selanjutnya.
Perusahaan dengan hak paten. Nilai perusahaan pada umumnya berasal dari dua sumber, yakni aset dan peluang pertumbuhan yang diharapkan ke depan. Pada kasus tertentu dengan perusahaan yang memiliki porsi yang besar terhadap nilai dari hak paten produk, pertumbuhan yang diharapkan akan berbentuk pengembangan dari hak paten tersebut. Ada tiga kemungkinan terhadap permasalahan yang berkaitan dengan penilaian perusahaan dengan pilihan produk:
(1) Nilai pilihan produk pada pasar terbuka dan menambahkan mereka terhadap nilai dari penilaian discounted cash flow (DCF). Jika ada pasar perdagangan aktif dalam pilihan produk, maka hal ini akan menawarkan cara yang sederhana untuk melakukan pilihan ini. Dengan tidak adanya pasar semacam di atas, atau ketika pilihan produk tidak terpisah dan dapat diperdagangkan, maka pendekatan ini menjadi sulit untuk diaplikasikan.
(2) Menggunakan tingkat pertumbuhan yang lebih tinggi dari proyek dan aset yang ada, untuk mencapai nilai tambah dari pilihan produk.
(3) Menggunakan option pricing models untuk menilai pilihan produk dan menambahkan nilai yang diperoleh dari penilaian DCF dari aset. Keuntungan dari pendekatan in adalah bahwa pendekatan ini mencerminkan profil arus kas dari pilihan produk secara lebih tepat.
Perusahaan baru. Banyak perusahaan diawali dengan ide mengenai entrepreneurs (kemitraan) dan berkembang menjadi kerjasama perdagangan. Selama transisi ini, yakni dari ide perusahaan menjadi kerjasama perdagangan, maka bukan sesuatu hal yang biasa bagi perusahaan berada dalam kondisi rugi. Menilai perusahaan baru mungkin merupakan tugas yang sulit dari suatu penilaian.
KESIMPULAN
a. Tidak selamanya perusahaan dengan pendapatan negatif atau rendah dianggap masuk dalam kategori perusahaan yang mengalami kerugian, terutama kerugian di bidang finansial.
b. Penilaian perusahaan yang memiliki indikasi adanya pendapatan negatif atau rendah harus didasarkan beberapa faktor atau karakteristik perusahaan yang bersangkutan.
c. Pengetahuan mengenai faktor atau karakteristik perusahaan yang mengalami pendapatan negatif akan membantu untuk mengetahui penyebab pendapatan tersebut negatif sekaligus mencari solusi dalam penilaian dan penyelesaian permasalahan yang sedang dihadapi perusahaan semacam itu.

Bambang77001@yahoo.com
Bambang77001@gmail.com

Teknik Penyisaan

2008-05-25T17:51:00.000-07:00

TEKNIK KAPITALISASI

Ada 3 (tiga) teknik :
1. Teknik Penyisaan Properti (Property Residual Technique)
2. Teknik Penyisaan Bangunan (Building Residual Technique)
3. Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique)
Bagaimana memilih teknik yang dapat digunakan, tergantung pada kebenaran data pasar yag tersedia untuk digunakan dalam mengestimasi tinggkat kapitalisasi untuk meyakinkan nilai tanah dan nilai bangunan dari property dinilai.

Teknik Penyisaan Property
Sangat mudah dan merupakan metode yang langsung digunakan untuk mengkapitalisasi pendapatan besrih dari properti yang akan dinilai. Metode ini sama dengan metode yang digunakan untuk mengkapitulasi pendapatan bersih dari tanah kosong, bahkan mengkapitulasi dengan tingkat bunga saja. Selain itu digunakan juga gabungan tingkat kapitulasi yaitu dari tingkat suku bunga dan tingkat pengembalian.
Bila pendapatan bersih dari property adalah Rp. 9.000.000; pertahun dan tingkat kapitulasi keseluruhan diestimasikan 12 persen. Nilai indikasi properi dengan metode pendekatan pendapatan dapat dihitung sebagai berikut :
Rp. 9.000.000; : 0,12 = Rp. 75.000.000; (nilai properti)
Elemen yang terpenting dalam teknik ini adalah menentukan tingkat kapitalisasi. Tingkat kapitalisasi ini harus ditentukan dengan metode perbandingan data jual dan sewa (comparative Sales Metho).
Data jual sebagai pembanding harus sama dengan property yang dinilai, dan sesuai dengan cara dimana pendapatan diestimasi.

Teknik Penyisaan Bangunan
Digunakan bila nilai tanah diketahui dan nilai bangunan belum diketahui. Teknik ini mengalokasikan pendapatan bersih property\i menjadi pendapatan bersih tanah serta pendapatan bersih bangunan dan perlengkapannya. Dalam menggunakan teknik ini, kita per-tama2 harus mengestimasikan nilai dari tanah.
Kalikan nilai tanah dengan tingkat bunga yang berlaku untuk menghitung pendapatan besrih dari tanah. Kurangi pendapatan bersih properti dengan pendapatan bersih dari tanah, diperoleh pendapatan bersih dari bangunan.
Kapitalisasikan pendapatan bersih dari bangunan dengan tingkat suku bunga/Interes rate ditambah tingkat pengembalian/recapture rate, sehingga diperoleh nilai bangunan.
Tambahkan nilai tanah dan nilai bangunan hingga dapat diperoleh gambaran nilai properti
Contoh :
Pendapatan bersih tahunan dari properti Rp. 8.000.000;
Nilai tanah Rp. 20.000.000;
Tingkat suku bunga/interest rate 7%
Tingkat pengembalian/recapture rate (berdasarkan pada umur ekonomis 25 tahun) 4%
Penilainya sebagai berikut:
Pendapatan bersih properti = Rp. 8.000.000;
Pendapatan tanah Rp. 20.000.000 x 7 % = Rp 1.400.000; (-)
Pendapatan bangunan = Rp 6.600.000;
Tingkat kapitalisasi (7%+4%) = 11 %
Nilai indikasi bangunan Rp 6.600.000 ; : 11% = Rp. 60.000.000;
Nilai tanah = Rp. 20.000.000; (+)
Nilai properti dengan teknik penyisaan bangunan = Rp. 80.000.000

Teknik penyisaan bangunan digunakan terutama untuk menilai properti dengan kasus dimana bangunan menunjukan penyusutan yang besar/bangunan kuno. Penyusutan disini terutama penyusutan fungsional dan atau kemunduran ekonomis. Dalam kasus seperti ini sering sukar diperoleh data jual yanh cdukup dari properti yang hampir sama dengan properti yang dinilai, untuk menentukan tingkat kapitalisasi dari properti, yang diperlukan untuk menilai dengan metode penyisaan tanah.
Metode penyisaan bangunan dapat digunakan bila nilai tanah dapat dicari setiap saat sedang tingkat kapitalisasi dari properti (tanah dan bangunan) tidak dapat tersedia dari data pasar jual beli yang ada.

Teknik Penyisaan Tanah
Digunakan bila nilai bangunan diketahui dan nilai tanah tidak diketahui. Metode penyisaan tanah sama dengan metode penyisaan bangunan, hanya nilai bangunan harus diestimasikan/dihitung terlebih dahulu.
Nilai bangunan dikalikan dengan tingkat kapitalisasi bangunan (tingkat bunga ditambah tingkat pengembalian) untuk mendapatkan pendapatan bersih bangunan. Pendapatan bersih properti dikurangi pendapatan bersih bangunan diperoleh pendapatan bersih dari tanah. Pendapatan bersih tanah dikapitalisasikan dengan tingkat bunga diperoleh nilai tanah. Nilai bangunan ditambah nilai tanah diperoleh nilai properti dengan teknik penyisaan bangunan.
Misal angka yang sama seperti dalam contoh Teknik penyisaan bangunan sebagai contoh.
Kecuali nilai bangunan Rp. 60.000.000; dan nilai tanah tidak diketahui.
Penilaian dengan teknik penyisaan tanah dilakukan sebagai berikut :
Pendapatan bersih properti =. Rp. 8.000.000;
Pendapatan bersih bangunan Rp. 60.000.000; x 11% = Rp. 6.600.000; (-)
Pendapatan bersih tanah = Rp. 1.400.000;
Nilai indikasi tanah Rp. 1.400.00; : 7% = Rp. 20.000.000;
Nilai bangunan = Rp. 60.000.000; (+)
Nilai properti dengan Teknik penyisaan tanah = Rp. 80.000.000;

Teknik penyisaan tanah dapat digunakan bila didukung data perkiraan nilai bangunan. Bangunan harus relatif baru dan memenuhi prinsip penggunaan tanah yang setinggi mungkin (highest and best use). Seperti teknik penyisaan bangunan, teknik penyisaan tanah biasanya digunakan bila dan hanya bila tingkat kapitalisasi properti tidak diperoleh dari perbandingan data jual. Teknik penyisaan tanah dapat juga digunakan untuk mengontrol kelayakan dari bangunan yang akan dibangun daiatas tanah yang akan dinilai. Perbandingan antara nilai kapitalisasi tanah yang diperoleh dari teknik penyisaan tanah, dan data tanah atau nilai tanah dari data jual beli, dapat digunakan untuk menentukan tingkat kelayakan bangunan/properti.

http://Bambang77001.blogspot.com
Bambang77001@gmail.com

Nilai sekarang

2008-05-25T17:48:00.000-07:00

NILAI SEKARANG (PRESENT VALUE)

Nilai uang sekarang jumlahnya akan lebih kecil dari pada nilai uang disaat yang akan datang. Besarnya selisih kurang atas uang tersebut kurang lebih sama dengan bunga bank yang berlaku saat ini dan tergantung jumlah tahun dimana uang tersebut diperhitungkan.
Bila diketahui besarnya penerimaan pada waktu2 yang akan datang dalam bentuk arus kas, maka kita dapat memperhitungkan besarnya nilai penerimaan itu pada saat sekarang.
Jika demikian halnya, maka untuk mencari Nilai Sekarang (present value) dari jumlah tersebut dapat digunakan rumus sebagai berikut :

P = F/(1+i)pangkat n
P = F x ((1/(1+i)pangkat n)

Dalam formula rumus tersebut : 1/(1+i)pangkat n disebut discount factor/Faktor Diskonto
Discount factor/faktor diskonto adalah bilangan kurang dari 1 (satu) yang dipakai untuk mengalikan suatu jumlah nilai dimasa yang akan datang (future value) supaya menjadi nilai sekarang (present value)

ILUSTRASI
Rp. 1.000; akan diterima 5 tahun yang akan datang. Bila interest ditentukan besarnya sama dengan 12%. Berapa nilai uang tersebut kalau diterima saat ini?

Year Diskon Faktor Nilai Sekarang
(12%)
5 1 1000
4 0,8929 893
3 0,7972 797
2 0,7118 712
1 0,6355 636
0 0,5674 567

CONTOH
Dalam suatu perjanjian sewa suatu rumah tinggal disebutkan bawah setelah 6 tahun yang akan datang, yaitu pada saat sewa menyewa berakhir sipenyewa diwajibkan membayar biaya perbaikan rumah sebesar Rp. 5.000.000; . Tetapi karena dan suatu hal, yang pemilik rumah mohon agar uang tersebut dapat diterima pada saat ini. Apabila bunga atas investasi yang berlaku 9,25%. Berapa besar uang yang diterima pemilik rumah saat ini?
JAWAB
Nilai uang 6 tahun yang akan datang F (Future Value) = Rp. 5.000.000;
P = F x ((1/(1+i)pangkat n)
= 5.000.000 x (1/(1+0,0925)pangkat 6
= 5.000.000 x 0,588
= Rp. 2940.000;

bambang77001@yahoo.com
bambang77001@gmail.com